房地产开发与经营 第06章 房地产开发项目管理

房地产开发工程实施管理概述房地产开发工程招投标房地产开发工程质量、本钱与进度管理房地产开发工程合同管理房地产开发工程竣工验收6.1房地产开发工程实施管理概述房地产开发工程实施管理的涵义6.1.2房地产开发工程实施管理的内容6.1房地产开发工程实施管理概述房地产开发工程实施管理的涵义房地产开发工程实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、效劳、环境等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发工程实施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发全过程按其内在运行规律进行有效的方案、组织、协调和控制，才能确保工程目标的实现。成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及工程的内外部功能要求；约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。6.1房地产开发工程实施管理概述6.1.2房地产开发工程实施管理的内容三控两管一协调质量控制本钱控制进度控制四控：平安控制合同管理信息管理6.1房地产开发工程实施管理概述6.1.2房地产开发工程实施管理的内容对房地产企业而言，以最快的速度、最低的本钱向客户提供高质量的房产是工程最终目标。因此，质量、本钱和进度控制是房地产开发工程实施管理的核心。进度→快好←质量成本→高6.1房地产开发工程实施管理概述6.1.2房地产开发工程实施管理的内容房地产开发工程管理——“三控〞控制内容控制目的控制目标质量保证按任务书规定的数量和质量完成工程，使工程顺利通过验收，交付使用，实现使用功能。规定的质量标准成本保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加，实现利润最大化。计划成本进度按预定进度计划实施工程，按期交付工程，防止工程拖延。进度计划工程工程管理控制原理6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.2房地产开发工程勘察设计招投标6.2.3房地产开发工程施工招投标6.2.4房地产开发工程监理招投标6.2.5房地产开发工程物资采购招投标6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.1.1房地产开发工程招投标的范围6.2.1.2房地产开发工程招标的方式6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.1.1房地产开发工程招投标的范围?招标投标法?第三条在中华人民共和国境内进行以下工程建设工程包括工程的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：〔一〕大型根底设施、公用事业等关系社会公共利益、公众平安的工程；……?工程建设工程招标范围和规模标准规定?第三条关系社会公共利益、公众平安的公用事业工程的范围包括：〔一〕供水、供电、供气、供热等市政工程工程；〔二〕科技、教育、文化等工程；〔三〕体育、旅游等工程；〔四〕卫生、社会福利等工程；〔五〕商品住宅，包括经济适用住房；〔六〕其他公用事业工程。6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.1.1房地产开发工程招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.1.1房地产开发工程招投标的范围勘察设计施工监理物资采购其他?建筑法?第二十四条提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成假设干局部发包给几个承包单位。6.2房地产开发工程招投标6.2.1房地产开发工程招投标概述6.2.1.3房地产开发工程招标的方式公开招标邀请招标议标在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终到达采购目的。议标不具有公开性和竞争性。6.3.1房地产开发工程质量控制6.3.2房地产开发工程本钱控制6.3.3房地产开发工程进度控制6.3.1房地产工程质量控制6.3.1.1房地产开发工程质量管理的涵义和特点6.3.1.2房地产开发工程质量控制目标6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.1房地产开发工程质量管理的涵义和特点6.3.1房地产工程质量管理房地产开发工程质量管理是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对工程的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性标准、标准，保证工程质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企业主要对工程实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作〔如工序质量、分项和分部工程质量〕主要由监理工程师负责。〔P228〕6.3.1.1房地产开发工程质量管理的涵义和特点6.3.1房地产工程质量管理房地产开发工程质量管理的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量波动大质量变异大质量的隐蔽性终检局限大6.3.1.1房地产开发工程质量管理的涵义和特点6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.2房地产开发工程质量控制目标房地产开发项目质量控制总体目标分解6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.2房地产开发工程质量控制目标房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在设计任务书中反映，是用户〔建设单位、开发商〕根本质量要求、建筑设计标准和有关法规、标准的综合反映。6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.2房地产开发工程质量控制目标房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.2房地产开发工程质量控制目标房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工标准及操作规程、质量标准等的综合表达。6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施事前控制事中控制事后控制工程工程质量控制过程6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施设计阶段质量控制〔事前控制〕施工阶段质量控制〔事中控制〕竣工验收阶段质量控制〔事后控制〕6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施设计阶段质量控制〔事前控制〕先天缺乏必将带来后患无穷在现代工程中，要求设计提供的信息越来越多，设计中的任何错误都可能会被放大，引起更大的失误。有统计资料说明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：设计的问题40.1％施工责任29.3％材料问题14.5％使用责任9.0％其它8-9.1％因此，设计阶段是影响工程工程质量的决定性环节。设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制

设计质量跟踪6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施设计阶段质量控制〔事前控制〕设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制

设计质量跟踪6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施设计阶段质量控制〔事前控制〕设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制

设计质量跟踪6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环〞工序质量控制6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环〞人人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环〞机包括施工机械、平安设施、测量仪器、检测仪器等。料包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成局部，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环〞6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施施工阶段质量控制工序质量控制工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而到达对整个工程的质量控制。工序质量控制的原那么：严格遵守工艺规程主动控制工序活动条件的质量及时检验工序活动效果的质量合理设置工序质量控制点〔P229〕，分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施竣工验收阶段质量控制及保修?城市房地产开发经营管理条例?第十七条规定：房地产开发工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。?建设工程质量管理条例?第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。是6.3.1房地产工程质量管理6.3.1.3房地产开发工程质量控制的实施竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收〔见本章第五节〕房地产开发工程质量保修是房地产开发工程质量保修?房地产开发经营管理条例?房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发工程的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。?建设工程质量管理条例?〔2000〕建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。?房屋建筑工程质量保修方法?房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷〔质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定〕，施工单位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房地产开发工程质量保修?商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供?住宅质量保证书?，房地产开发企业按?住宅质量保证书?的约定，承担保修责任。?商品房销售管理方法?房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于?规定?中确定的最低保修期限的，保修期不得低于?规定?中确定的最低保修期限。房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理房地产开发工程本钱控制的实施房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理设置科学的工程本钱管理目标设计阶段是本钱控制的重点变被动控制为主动控制采取多种措施，进行综合控制对影响工程投资超额的因素进行有效控制6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理设置科学的工程本钱管理目标工程本钱控制阶段性目标6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理设计阶段是本钱控制的重点6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理变被动控制为主动控制被动控制方法是把目标值与实际值比较，当实际值偏离目标值时，分析其产生的原因并采取纠偏措施。这种静态控制方法虽能发现偏离，但不能预防偏离，更不能使已产生的偏离消失，所以只能是被动控制。20世纪70年代开始，人们将系统论和控制论的研究成果应用于工程管理，变被动控制为主动控制，事先主动采取决策措施，尽可能减少以至于防止目标值与实际值的偏离。6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理采取多种措施，进行综合控制6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理采取多种措施，进行综合控制6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制原理对影响工程投资超额的因素进行有效控制人为因素价格上涨各设计阶段的投资计算超过投资方案目标规划设计变更招投标资料数据不准确，投资计算粗糙不可预见因素6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施投资决策阶段本钱管理设计阶段本钱管理招投标与合同洽询阶段施工阶段本钱管理竣工结算阶段本钱管理6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施投资决策阶段本钱管理投资决策阶段是工程开发中最为关键的阶段，直接影响整个工程的成败。这一阶段所做的工程可研报告、工程筹划书以及投资估算是本钱控制的前提和根底。组建优秀的工程团队本钱控制人员要参与投资决策阶段的具体工作进行详细的本钱分析6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理开发单位在委托设计时应通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计合理性、经济性。根据我国有关规定，设计合同估算价在50万元人民币以上或者工程总投资额在3000万元人民币以上的工程，必须进行招标。设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理运用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价的最有效途径。据研究，价值工程运用一般可降低原工程造价的20-40％。“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美〞，是对价值工程理论引入房地产开发中意义的形象概括。设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程设计阶段本钱管理设计阶段的本钱管理工作是工程开发全过程本钱管理的关键，主要包括：设计前的投资估算工程限额设计实行设计方案招标制度开展价值工程应用加强施工图纸会审工作6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施招投标与合同洽询阶段本钱管理6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施开发工程施工阶段本钱管理材料〔设备〕的采购管理甲供材料甲定材料现场签证管理施工现场签证作为施工期间各种因素和条件发生变化情况的真实记录，是竣工结算时计算预算外费用的原始依据，是建设工程施工阶段本钱管理的主要组成局部。6.3.2房地产工程本钱管理房地产开发工程本钱控制的实施竣工结算阶段本钱管理—竣工结算审查竣工结算是建设工程造价管理的最后一个环节；竣工结算书是反映工程工程实际造价的重要文件。审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢落项。

审查设计变更内容是否符合规定。

审查签证手续是否符合程序与规定。审查签证的内容是否准确。6.3.3房地产工程进度管理房地产开发工程进度控制是指在工程实施各阶段，以动态控制原理，按照工程进度方案监督检查工程实施过程的动态变化，及时采取控制或协调措施，确保工程进度目标的实现。对于房地产开发商来说，工程总进度目标往往就是租售合同中约定的交房时间。影响房地产开发工程进度的因素工程进度控制的内容与方法工程进度控制的实施6.3.3房地产工程进度管理影响房地产开发工程进度的因素开发商要求变更设计或因设计不当而必须进行设计变更；向政府管理部门申请审批手续的延误；图纸供给不及时、不配套或者出现过失；社会干扰，如市容整顿限制、节假日交通管制、临近工程施工干扰等；外界条件限制，如水电、交通；平安质量事故的调查、分析、处理及争端的调解与仲裁；停工待料；开发商资金出现问题，不能及时向施工单位或设备材料供给商付款；施工工艺出现问题等。6.3.3房地产工程进度管理工程进度控制的内容编制进度方案进度方案的监测与调整6.3.3房地产工程进度管理工程进度控制的内容编制进度方案开发项目分层次进度计划表6.3.3房地产工程进度管理工程进度控制的内容进度方案的监测与调整通过监测进度方案，及时掌握开发工程的进展情况；通过定期检查设计、施工、材料设备采购等的进度执行情况，及时发现方案值与实际值的偏差，从而采取有效措施调整进度方案，修正偏差，以保证工程进度目标的实现。6.3.3房地产工程进度管理工程设计阶段进度控制工程施工阶段进度控制租售进度控制工程进度控制的实施6.3.3房地产工程进度管理工程设计进度控制的目标就是要求设计单位按时、按质、按量地提供施工图等设计文件。开发商和设计单位签订设计合同时，明确设计进度，并以此作为设计进度控制的依据。开发商要对设计进度进行动态控制。通过定期了解设计进度，并与编制的工程设计进度方案进行比较，及时发现偏差，分析偏差产生的原因，采取相应措施，加以调整。工程设计阶段进度控制工程施工阶段进度控制租售进度控制工程进度控制的实施6.3.3房地产工程进度管理根据监理文件报表、检查记录等资料，将实际完成工程量与目标值进行比较，分析进度偏差，及时采取措施对进度方案进行调整，确保总进度目标的顺利实现。工程设计阶段进度控制工程施工阶段进度控制租售进度控制工程进度控制的实施6.3.3房地产工程进度管理由于房地产开发资金一局部来源于销售回款，所以租售进度会直接影响到工程的资金筹措与投入。租售进度控制的依据是按照工程投资与资金筹措方案编制的工程租售方案。工程设计阶段进度控制工程施工阶段进度控制租售进度控制工程进度控制的实施6.5房地产开发工程竣工验收6.5.1房地产开发工程竣工验收的条件6.5.2房地产开发工程竣工验收的程序6.5.3房地产开发工程竣工结算与竣工决算6.5房地产开发工程竣工验收6.5.1房地产开发工程竣工验收的条件据?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收暂行规定?〔2000〕第五条，工程符合以下要求方可进行竣工验收：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经工程经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程工程，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。6.5房地产开发工程竣工验收6.5房地产开发工程竣工验收6.5.1房地产开发工程竣工验收的条件据?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收暂行规定?〔2000〕第五条，工程符合以下要求方可进行竣工验收：(八)有施工单位签署的工程质量保修书。(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。6.5房地产开发工程竣工验收6.5.2房地产开发工程竣工验收的程序提交工程竣工报告，申请竣工验收成立验收组，制定验收方案通知质量监督机构组织验收工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。6.5房地产开发工程竣工验收6.5.2房地产开发工程竣工验收的程序提交工程竣工报告，申请竣工验收成立验收组，制定验收方案通知质量监督机构组织验收建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。6.5房地产开发工程竣工验收