市场可研报告

目录工程总论…………………工程概况……………………业主简介……………………编制主要依据及范围………工程主要技术经济指标……………………简要结论……………………工程建设背景及必要性…………………工程建设背景………………工程建设必要性……………市场预测…………………宏观调控下的运城空港经济开发区房地产市场预测……工程所在地区域环境分析…………………周边典型楼盘分析…………工程SWOT分析…………工程定位……………………商品房销售价格分析预测…………………建设规模与建设方案……………………工程概况……………………建设内容、建设规模………建设方案……………………厂址选择…………………工程位置……………………工程地质……………………气候条件方面………………水文地质……………………市政建设根底………………工程方案…………………建筑设计……………………景观设计……………………主要经济技术指标…………结构设计……………………总图与公用辅助工程……………………总图方面……………………公用辅助工程………………节能措施…………………设计依据……………………设计范围及主要原那么………主要节能措施………………环境保护与绿化…………设计环保措施………………施工期环境保护……………营运期环境保护……………绿化…………劳动平安与消防…………设计…………工程在施工期间劳动平安与消防…………营运期间平安与消防………第十一章工程进度方案与组织机构……………工程建设周期及进度方案…………………工程组织机构………………组织机构人员配备…………第十二章投资估算及资金筹措…………………估算依据及条件……………投资估算……………………资金筹措及使用方案……………………第十三章财务评价………………评价依据、原那么及假设条件………………根底数据及其测算…………财务分析……………………财务评价结论………………第十四章风险分析………………工程主要风险因素识别……………………风险程度分析………………防范和降低风险的对策……………………第十五章社会评价………………社会影响分析………………工程户适性分析……………社会风险分析………………第十六章结论与建议……………主要结论……………………建议…………附表：附表1：投资估算表附表2：投资方案及资金筹措表附表3：收入及税金测算表附表4：总本钱费用测算表附表5：利润测算表附表6：现金流量表〔全部投资〕附表7：现金流量表〔自有资金〕附表8：贷款归还方案表附表9：资金来源与运用表附表10：敏感性分析表工程总论一、工程概况工程名称：金世兴源农贸市场商住区建设地址：空港经济开发区港口区经三路金世兴源农贸市场南方用地面积：10849.24㎡建设规模：总建筑面积24018.75㎡业主名称：运城市金世兴源农贸市场业主地址：运城市空港新区经三路〔老营房内〕工程法人：周建增设计单位：山西中方森特建筑工程设计研究院工程投资：3600万元资金来源：自筹1500万元，银行贷款1100万元，预售资金投入120万元。二、业主简介〔含联建单位介绍〕〔一〕公司根本情况简介运城市金世兴源农贸市场成立于2005年9月，是运城市政府和空港经济开发区政府批准和重点支持的配套产业建设单位。公司具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业。公司占地面积60余亩，已建成和投入使用商铺90000㎡、办公住宅180000㎡。公司位于贯穿空港南北区唯一主干道经三路枢纽，紧靠关公民航机场，属港口经济开发区，周边学校、大中型企业、医院、住宅区林立，拥有得天独厚的地理位置。公司成立以来，始终坚持以空港经济繁荣为主线，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“打造新运城、再造一个新山西〞为己任，秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献〞的经营理念，以“创公司品牌、办一流企业〞为目标，经过近十年的奋斗，公司已开展成为总资产2000余万元，从业人员60余人左右，集房地产开发、市场管理、房屋销售、物业管理于一体的中型企业。〔二〕公司规模简介截止2023年6月〔可研前〕，公司现有资产总额万元，其中：流动资金万元；负债总额万元；所有者权益总额万元，其中：实收资本万元，资本公积万元，累计未分配利润万元。〔三〕公司业绩简介根据运城市政府和空港经济开发区总体规划要求，公司成立以来在空港核心位置经三路开发农贸市场，已开发商铺90000㎡、办公住宅180000㎡，目前，公司拥有储藏土地21699㎡，公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。公司目前正建设的金世兴源农贸市场商住区工程位于经三路金世兴源农贸市场南方，地理位置极为重要及优越。工程集商贸、住宅〔封闭式〕于一体的综合小区，总建筑面积24018.75㎡，其中住宅23538.79㎡，商业门面及商场约479.86㎡，地下建筑面积2658.95㎡，车位150个。该工程总投资元，于2023年月正式开工，预计201年月完成整个工程建设。工程已投入资金万元，目前土石方开挖工程已经完成，正在进行根底施工，预计201年月全面完工，并于201年月完成全部销售，预计可实现收入约万元，利润约万元。〔四〕公司人员及组织结构：公司现有员工人，其中管理人员人，具有高级专业技术职称的人员人，平均年龄岁，整个公司人才济济，具有良好的技术素质。技术职称文化程度人数高级工程师大学、大专工程师大学、大专经济师大学、大专会计师大学、大专公司组织结构图董事会董事会总经理行政部财务部研发部工程管理部合同造价部材料设备部营销部营销后勤部物业管理部〔五〕公司股东情况：公司注册资本200万元，股东为2个自然人股东构成，其中：周建增出资190万元，占95%；闫对虎出资10万元，占5%。股东名称注册资本总额实际出资情况金额比例〔%〕货币实物小计周建增19095190190闫对虎1051010合计200100200200三、编制主要依据及范围〔一〕报告编制主要依据1、北京军区空军司令部和运城市人民政府根据中国人民解放军总参谋部、国家开展方案委员会【2000】参作字394号《总参谋部、国家极为关于山西张孝机场扩建工程工程建议书的批复》2、运城市工商行政管理局核发的〔运市工商〕名预核内字【2005】第494号《企业名称预先核准通知书》。3、建设工程选址意见书运规选201运字号。4、运城市空港经济开发区开展和改革委员会签发的《运城市空港企业投资工程备案证》〔备案工程编码：〕。5、运城市金世兴源农贸市场章程。6、建设用地规划许可证〔编号：运空规地证201运字号〕。7、建设工程规划许可证〔编号：运空规建证201运字号〕。8、运城市公安局消防局建筑工程设计的审核意见书〔运公消〔建扩〕字【201】第号〕。9、运城市建设工程环境保护批准书〔运环准【201】号〕。10、运城市建设工程防雷工程设计审核书〔201运气雷审第号〕。11、运城市地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书〔运震审【201】号〕12、运城市空港经济开发区建委关于金世兴源农贸市场商住区工程工程初步设计的批复〔运空建发【201】号〕。13、2023年《山西省建筑工程综合基价表》。14、2023年《山西省安装工程单位基价表》。15、2023年《山西省建筑工程费用定额》。16、山西省工程造价信息及有关配套文件。17、同类工程开发的经验和资料。18、有关工程造价分析资料。19、2023年《山西省概算定额》，省市有关部门制定的相关文件及规定。〔二〕可行性研究范围本报告通过对本期工程的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设工程规模及销售方案。研究本工程方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、工程主要技术经济指标工程主要技术经济指标汇总表序号工程技术经济指标单位备注一工程概况1总用地面积10849.24平方米2居住户〔套〕数套3总建筑面积24018.75平方米100%4按功能性质划分4.1住宅建筑面积23538.79平方米98%4.2商业面积479.86平方米1.99%4.3地下车库及其他面积2658.95平方米11.08%4.4配套设施5按地上地下划分5.1地上建筑面积21359.8平方米5.2地下车库建筑面积2658.95平方米6停车泊位150个100%6.11〕地面6.22〕地下7容积率1.97%8建筑密度28.92%9绿地率33.5%二投资数据1总投资1.1固定资产投资静态投资建设期利息三筹资数据1、总筹资1.1业主筹资1.2银行贷款1.3滚动开发资金四经济指标1销售收入2财务净现值Ic=10%3投资利润率全部投资4静态投资回收期全部投资5动态投资回收期全部投资6投资利润率自有资金7财务内部收益率自有资金8财务净现值Ic=10%静态投资回收期自有资金9动态投资回收期自有资金10投资净利润自有资金五、简要结论目前，运城市正处于中西部大开发、中部崛起、三省四市“晋陕豫黄河金三角区域合作示范区〞【国务院关于晋陕豫黄河金三角区域合作规划的批复〔国函〔2023〕40号〕】的机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式开展，需要各行各业全方位的支持和全面协调开展。商住地产作为一项新型的快速开展行业必然成为经济开展的龙头之一，对拉动社会经济的全面开展起着至关重要的作用。金世兴源农贸市场商住区开发工程位于运城市空港经济开发区北区，地理位置十分优越——处于连接空港南北区唯一主干道经三路枢纽。工程往关公机场1分钟路程、距大运高速、运三高速、运城客运东站仅5分钟路程。周边云集了商业、企业、医院、学校等：华北地区最大的商品集散地——义乌小商品批发城、华北最大的重卡基地——大运汽车城；亚洲最大的精纺纱基地——华雄纺织；著名学府——康杰中学；学校、医院、大中型企业林立，处于朝阳期的人气聚集地为工程的开发奠定了良好的根底。工程规划用地地形平整，占地面积10849.24㎡.工程规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质，充分发挥黄金地段优势，稳固强化商业气氛，规划设计高起点、高标准的商住社区一体化形象工程。工程拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的根底设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比较的巨大优势。同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有“名企〞“名校〞“名商场〞概念的物业已成为商住地产市场热点。工程所在地已拥有全国名校“康杰中学〞、运城名校“康杰初中〞“实验小学〞“义乌商品〞“机场〞“大运汽车城〞等先决条件，同时，作为空港经济开发区港口区，这里已是商贸、物流、制造业和教育的中心区，这些优势将推动工程“金世兴源农贸市场商住区〞楼盘成为该地区的市场销售热点。第二章工程建设背景及必要性一、工程建设背景〔一〕2023年以来国家对房地产领域的相关政策、法规房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调开展的管理活动。2023年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭根本需求〞，坚持房地产市场调控政策不放松。1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原那么上都可以申请七折优惠利率。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定开展，这两条被普遍认为是2023年我国房地产政策开展的主线，也是2023年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视会议。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，标准土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细那么、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细那么等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月研究开征物业税5月：发改委公布了《关于2023年深化经济体制改革工作的意见》，提出2023将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。5月：国务院发布的《关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产开发工程的最低资本金比例为30%。6月：查处“小产权房〞国土资源部强调，“小产权房〞实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房〞等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令公布《土地调查条例实施方法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。7月：加强贷款资金监管银监局发布《固定资产贷款管理暂行方法》与《工程融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月12月12月：发布营业税减免细那么财政部、国税总局发布营业税减免细那么,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，并强调严格土地供给和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。市场反响:短期内现观望,二手房成交量下降,2023年春节后市场恢复上涨。2023年1月：国十一条国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康开展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。市场反响:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策<暂停发放第三套房贷>：各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购置住房。<局部城市限购房套数>：房价过高、上涨过快、供给紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。<推进房产税改革试点>：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发工程贷款和贷款展期。2023年1月14日：中国人民银行决定，从20111月1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条〞),要求强化差异化住房信贷政策，对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。三、个人购置住房缺乏5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发工程，进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、保障性住房等用地不低于住房用地供给总量的70%；今年的商品住房用地供给方案总量不得低于前2年年均实际供给量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发工程。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差异化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2023年1月27日1月2月：2月8日：中国人民银行决定，自20112月9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点，调至2月18日：中国人民银行决定，从20114月17日：中国人民银行决定，自20114月19日5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“5月10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设方案、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，65月12日：中国人民银行决定，从20115月19日6月14日：中国人民银行决定，从20117月6日：中国人民银行决定，自20117月8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；111月30日：中国人民银行决定，从201112月12月2023年2月4月17日5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2023年25月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活泼，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2023年全国住房用地方案供给17.26万公顷，是前五年年均实际供给量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地方案占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2023年全国住房用地方案供给增加21.3%。能够落实2023年“新开工700万套以上〞保障性安居工程用地“5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2023年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏———房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称6月6月18日7月26日财政部：下半年严格实施差异化住房税收政策。财政部部长谢旭人711月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(12月12月25日2023年2月20日，“新国五条〞具体内容如下：1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、方案单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价根本稳定的原那么，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、方案单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差异化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3、增加普通商品住房及用地供给。2023年住房用地供给总量原那么上不低于过去五年平均实际供给量。加快中小套型普通商品住房工程的供地、建设和上市，尽快形成有效供给。4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2023年城镇保障性安居工程根本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程工程同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2023年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。2023年3月初，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，被称为此次新政的最大亮点。2023年房地产市场严重分化的背后是供求关系的不平衡。“一二线城市住房供给仍相对缺乏，住房销售量增长较快。而三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均到达14至16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。〞任兴洲表示。在非热点的二线、以及相当数量的三四线城市，当前房地产市场却面临着持续增大的去库存压力。任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意防止在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。事实上，今年年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差异化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。对此，业界纷纷评论认为，2023年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。除了针对不同地区采取不同的调控政策，房地产调控其他方面似乎也在发生变化。继万科B转H股、绿地借壳金丰投资之后，中茵股份、天保基建再融资预案也于日前获批，受到市场高度关注。人们纷纷猜想，管理层对房地产行业的调控思路正从抑制开发商资金向增加供给进行全面切换，党的十八届三中全会提出“要使市场在资源配置中起决定性作用〞。显然，在未来的房地产市场调控中，市场手段的作用将越来越突出。国泰君安证券近日发布的一份研究报告就指出，房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。一方面，通过增加住宅土地供给、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。〔二〕空港经济开发区港口区投资环境分析图2-1空港经济开发区地形图运城空港新区位于运城市东端，总规划面积约60平方公里。目前已有285家企业，其中有山西最大的年产值100亿元的重卡汽车城；亚洲最大的纺纱集团、中国最大的纺纱基地，由香港标威集团投资1.38亿美元；华北地区最大的钢材市场，年交易额达几十亿；中国最大的速食生产企业全国500强的华龙集团；晋南最大的烟草物流中心；着力集团、中鑫洋麻、康师傅等大型支柱产业。教育配套完善，康杰学府城、幼儿师专、实验中学和人民路小学。150亩晋南最大的市政花园广场，3200亩华北最大的生态森林公园。空港新区从一开始就以经营城市的理念开发新区，确立了以城市建设带动园区开发、以开发过程促进城市建设的观念，把空港新区定位为运城的浦东、运城的卫星城，所以园区的根底建设设施从设计到实施，都是高起点、高标准。北区有60米宽、2000米长的3条水泥大道，南区有80米宽的三纵一横四条主干街道，交通网络极为兴旺。现代化城市的优良设施一应俱全，为客商入园提供了良好的条件。极速、高度完善的根底设施建设，助推经济的飞速开展，为居民提供便捷、高速的舒适生活。空港经济开发区作为运城市重点开发区，承接着运城东部开发及三省四市黄河金三角经济综合改革试验区的重任。近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速开展，随着房地产产业政策日趋完善，政府进一步促进经济开展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济开展的政策环境下，空港房地产市场稳健开展，态势良好。目前，空港开发区正处于跨越式开展阶段，居民消费能力的不断提高，政府不断加大根底设施的投入，已完成“半小时运城〞的根底设施建设。《运城市城市总体规划》规划城市空间布局结构为：“一城四片区两组团〞。“一城〞即运城老城区；“四片区〞即城北片区、城东片区、城西片区、盐湖生态区。“两组团〞即空港组团和盐湖组团。

中心城区工业用地主要集中在盐湖工业区、空港-安邑工业区、城西工业区。盐湖工业区以生物制药、农副产品加工业、纺织服装、食品加工、装备制造等产业为主，规划用地面积约5平方公里。空港-安邑工业区：空港以汽车装备制造、轻纺、精细化工、新能源、新材料等高新技术产业为主；安邑以商贸物流业、总部经济以及研发中心、高科技工业和文化产业为主，规划用地面积约11.8平方公里。城西工业区以农副产品加工业、机械制造业为主，远景预留备用地12平方公里。运城市城市总体规划图〔三〕国民经济持续快速增长2023年是运城转型跨越开展踏上新起点的一年。面对复杂的宏观经济形势，全市人民深入贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，紧紧围绕“五大战略重点〞和建设“美丽河东、大美运城〞的美好愿景，创新开展理念，拓宽转型路径，点燃工作激情，狠抓工作落实，全市经济开展活力增强，社会保持和谐稳定。全市地区生产总值完成1140.1亿元，增长9.2%；规模以上工业增加值完成406.3亿元，增长13.1%；固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%；城镇居民人均可支配收入完成20718元，增长10.6%；农民人均纯收入完成7198元，增长12.8%。省政府考核的9项主要经济指标中，我市8项指标增速前移在2-10个位次之间，其中财政总收入、规模以上工业增加值、外贸进出口总额3项指标增速全省第一，固定资产投资虽然没有进位，但超额完成目标程度在全省排名第一。1、工业经济平稳增长全市规模以上工业增加值增长13.1%，增幅比全国、全省分别高3.4个和2.6个百分点，实现利税98.6亿元，增长48%；中小企业完成总产值1296.8亿元，增长13.7%。2、投资增长逐步上升固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；全市新增外商投资企业7家，新增对外贸易经营企业30家，进出口国别或地区到达121个。合同利用外资7715万美元。3、消费市场依旧旺盛社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；消费对经济增长的稳定性奉献逐步增强4、对外开放继续扩大外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；5、财政收支快速增长财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%6、金融运行总体平稳金融业实现税收3.5亿元，增长57%。“运城信贷融资效劳平台〞顺利开通。荣获“中国金融生态示范城市〞称号。〔四〕“三农工作〞全面提升，人民生活水平日益提高全年粮食产量31亿公斤，水果总产量53亿公斤，双双再创历史新高。水果出口7000万公斤，增长133%。肉类和禽蛋总产量分别增长5.5%、5.9%。农村土地流转力度加大。在全省率先出台了《关于积极引导农村土地流转促进农业现代化开展的假设干意见》。市财政列支2740多万元对农村土地流转进行奖补，列支500万元作为土地流转市级风险储藏基金。新绛、盐湖土地流转的经验得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流转面积到达123万亩，位居全省第一。农产品加工业增势强劲。农产品加工销售收入到达205.4亿元，增长18.7%，已占到全省的1/5。农村根底设施建设不断加强。完成农村公路建设改造873公里。小浪底引水、禹门口灌区东扩、北赵引黄二期等重点水利工程开工建设。新建和改造末级渠道1621.3公里，新增水地面积25.6万亩。“一村一品〞专业村累计到达949个，占行政村总数近30%。专业村主导产业人均收入到达4530元，占到农民人均纯收入的65%。新增农民合作社1920家，累计到达8755家。现代农业示范区建设力度加大。7个省级现代农业示范县累计建设各类示范园区235个，完成投资77.9亿元。山西运城2023年城镇居民人均可支配收入同比增长14.5%2023年城镇居民人均可支配收入为18248.3元，同比增长14.5%，人均消费性支出为10804.8元，同比增长3.8%。一、四大收入构成“三升一降〞1.人均工资性收入为13225.4元，同比增长13.0%；2.人均经营净收入为1329.4元，同比下降12.2%；3.人均财产性收入为424.2元，同比增长5.3%；4.人均转移性收入为4496.3元，同比增长35.1%。二、八大消费支出“五升三降〞1.人均食品支出为3339.5元，同比增长10.6%；2.人均衣着支出为1503.2元，同比下降11.5%；3.人均家庭设备用品及效劳支出为785.9元，同比增长29.3%；4.人均医疗保健支出为629.0元，同比增长9.2%；5.人均交通和通讯支出为1655.0元，同比增长11.6%；6.人均教育文化娱乐效劳支出为1231.3元，同比下降0.9%；7.人均居住支出为1177.1元，同比下降9.9%；8.人均其它商品和效劳支出为483.8元，同比增长0.8%。〔五〕城镇化进程加速开展城镇化步伐不断加快。强化规划引领，挖掘城市价值。编制完成了10余项城市专项规划、12个县〔市〕总规、6个重点镇近期建设规划和20个乡镇总体规划，中心城区控规覆盖率到达53%。对东部新区、高铁商务区等重点片区重新进行功能定位与城市设计。中心城市、大县城、小城镇、新农村四位一体统筹推进。实施城镇化工程215项，完成投资103.9亿元，城市建设力度是近年来最大的一年。中心城市坚持路、水、林、产四管齐下，统筹推进“八区联动〞，辐射带动能力得到新提升。禹都公园、高铁站前广场、工农街跨解放路高架桥等54项重点工程顺利推进，完成投资57.7亿元。新修道路74.2公里，11条城市主干道全部打通。运城经济开发区、空港经济开发区区域主干路网、配套设施进一步完善，产业集聚步伐加快。大县城实施城镇化工程161个，完成投资46.3亿元。"5+15"工业园区和开发区在新一轮规划中，全部设计了城市社区，有的同步开展了社区建设，成为通过产业集聚带动人口集聚，推动城镇化的重地。15个重点镇“五建设两整治〞共完成投资8.6亿元。乡镇商贸中心和农村物流配送中心规模化开展，农民消费更加便捷、实惠、平安。330个新农村重点村“四化四改〞和“五个一工程〞全面完成。大力实施13个连片示范区建设，完成投资8.2亿元。生态智慧城加快建设。绿坡、治湖、兴业全面展开，完成了《生态智慧城概念规划》和《盐湖生态文化旅游风景区概念规划》，进一步明确了产业定位。盐湖周边环境整治、绿化造林和湖面扩大等工作积极推进。盐湖生态文化旅游景区、碧桂园商业街及高端居住社区等一批重大工程达成投资意向。城市管理水平不断提升。扎实推进“四城联创〞，集中开展交通秩序、非法营运三轮车及环境卫生综合整治，市容市貌明显改观。二、工程建设必要性〔一〕空港经济开发区城市化进程的需要根据运城市《运城市总体规划》的要求，运城城市的开展方向概括为“东拓北跃〞。向东拓展,重点建设完善城东片区和空港组团；向北近期重点建设城北片区,远期跨跃大运高速公路重点建设盐湖组团。运城市城乡开展战略为“三个立足、四个战略〞。三个立足分别为：立足于提升能级重点开展支柱产业和产业集群,推动产业转型升级。立足于彰显文化,树立鲜明的城市文化品牌,实现社会经济与文化繁荣的和谐开展。立足于保护生态,加强水资源和区域生态环境的保护,推进生态文明建设。四个战略分别为：区域联动开展战略,积极推进晋陕豫黄河金三角区域协调开展综合试验区建设,加强与临汾、三门峡和渭南的合作。极化带动开展战略,实现中心城区与临猗、夏县的一体化开展,加快临猗和夏县撤县设区,构建“大运城〞城镇群。产业集群开展战略,整合产业资源,推进产业优化升级和转型开展。本次规划期限为2023-2030年,规划至2023年,中心城区人口58万人,建设用地75.6平方公里,人均建设用地指标按130.3平方米控制；至2023年,中心城区人口70万人,建设用地85.0平方公里,人均建设用地指标按121.4平方米控制；至2030年,中心城区人口96万人,建设用地110.5平方公里,人均建设用地指标按115.0平方米控制。空港经济开发区作为晋南重要的工业基地，在迈向现代化都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，主城周边区县的建设和开展是必不可少的重要环节。加快开发区港口建设是运城市农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，启动农村市场，促进经济和社会开展的重大战略。“金世兴源农贸市场商住区〞工程的建成，是运城市东部开展战略的有益补充，对空港经济开发区城市化进程起到至关中的作用。“金世兴源农贸市场商住区〞工程的成功实施，将大大加快运城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为工程所在地空港经济开发区和运城市带来巨大的经济效益和社会效益。〔二〕空港经济开发区功能完善的需要由于经济稳健高速开展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，建设新城以分流老城、减少环境压力、促进开展逐渐成为业内人士的共识。随着经济高速增长，传统城市内部结构和土地利用现状日渐构成了开展的约束，这种结构性门槛对于城市整体开展的副作用显而易见：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营本钱增加。空港经济开发区的建设无疑为运城市的良性、稳健开展和缓解城市压力起到了积极作用。为此，完善城市功能，改善城市环境，成为空港经济开发区建设的关键。空港距运城市8KM，经济以轻工业、物流、高科技为主，远离城市污染、喧嚣，现代化的城市根底设施建设、3200亩山西最大的森林公园，完善的地上、地下交通网络，中适的房价、良好的文化沉淀、温和的气候等使得这里成为全国宜居城市。据此，公司从商品房的适应性、平安性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于空港经济开发区港口区的“金世兴源农贸市场商住区〞工程。该工程将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解空港开展压力，创立良好生态环境、打造生态居住小区、完备各项配套设施，促进空港市政建设和经济繁荣。综上所述，“金世兴源农贸市场商住区〞工程的推进实施，对于加快中部房地产健康、稳步开展，构建和谐社会、提升地方政府形象，拉动主城东部经济、促进地块增值、推进根底设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本工程所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本工程的开发建设具有具有较大的必要性。第三章市场预测2023年，房地产业全国整体调控的基调贯彻始终。作为市域城镇化、城乡现代化的重要关联行业，运城市房地产业仍继续保持了平稳较快增长势头。房地产开发投资较快增长拉动全市固定资产投资平稳较快增长，保障性安居工程工程的大力度建设进一步提升了社会保障水平，商品房充分供给客观上改善了居民居住条件，提高了居民生活水平。具体情况浅析如下。

一、房地产开发企业和完成投资均较快增长

2023年，全市统计范围的房地产开发企业共304个，比2023年净增14个。全年房地产开发企业完成投资93.0亿元，同比增长37.3%。按用途划分，住宅投资71.3亿元，同比增长36.5%，占房地产开发投资比重的76.7%；办公楼投资0.5亿元，同比增长19.7%，占房地产开发投资比重的0.6%；商业营业用房投资14.5亿元，同比增长67.8%，占房地产开发投资比重的15.6%；其他投资6.7亿元，同比增长4.1%，占房地产开发投资比重的7.1%。住宅和商业营业用房投资高速增长拉动性明显。房地产开发投资增速超出固定资产投资增速〔22.0%〕17.3个百分点，对固定资产投资增长的奉献率到达13.8%，拉动固定资产投资增长3.0个百分点。二、在建房屋面积明显增大2023年，全市房地产开发商品房施工面积1362.9万平方米，同比增长22.7%。住宅施工面积1081.1万平方米，同比增长23.2%，其中90平方米以下户型207.5万平方米，同比下降4.5%；144平方米以上户型104.1万平方米，同比增长23%。办公楼施工面积10.9万平方米，同比增长22.7%。商业营业用房施工面积193.4万平方米，同比增长17.8%。全年全市商品房竣工面积316.1万平方米，同比下降11%。住宅竣工面积262.8万平方米，同比下降7.7%，其中90平方米以下户型40.0万平方米，同比下降46.8%；144平方米以上户型28.2万平方米，同比下降0.2%。办公楼竣工面积1.6万平方米，同比下降52.2%。商业营业用房竣工面积33.6万平方米，同比下降32.9%。

施工面积的较快增长和竣工面积的下降形成反差，在建房屋面积明显增大。不考虑2023年新开工工程情况，仅2023年跨年至2023年继续施工的房屋面积就高达1046.8万平方米，其中住宅818.4万平方米，办公楼9.3万平方米，商业营业用房159.9万平方米。三、商品房销售面积和销售额双双下降

2023年，全市商品房销售面积和销售额双双下降，销售额降幅明显小于销售面积。全年商品房销售面积229.2万平方米，同比下降13.3%。其中住宅销售面积208.2万平方米，同比下降13.4%；办公楼销售面积0.4万平方米，同比下降57.3%；商业营业用房销售面积18.0万平方米，同比下降10.6%。对应实现商品房销售额65.5亿元，同比下降2.0%，其中住宅销售额55.5亿元，同比下降4.0%；办公楼销售额0.06亿元，同比下降83.4%；商业营业用房销售额9.4亿元，同比增长11.8%。销售数据反映出全市房地产市场供求关系正悄然发生变化，虽然房价平均水平仍呈现较快增长态势，但对应的成交萎缩值得关注。

四、开发资金到位水平总体下降

2023年，全市房地产开发到位资金为103.1亿元，同比增长12.4%，较2023年增幅回落1.4个百分点。其中：国内贷款到位4.5亿元，同比下降53.6%，占比3.8%，增幅回落57.5个百分点；自筹资金到位46.6亿元，同比增长36.8%，占比39.8%，增幅上升18.9个百分点；其他资金到位52.0亿元，同比增长8.3%，占比44.5%，增幅回落5.8个百分点，其中：定金及预收款为41.6亿元，同比增长10.3%，增幅上升1.8个百分点。房企工程开发资金来源渠道收窄有所显现，对于自筹资金、定金及预收款等其它资金的依赖性有所增强。运城撤地建市以来，面临着加快开展的一系列重大历史机遇，也为房地产业快速开展注入了新的商机和活力。空港经济开发区房地产产业目前面临四大历史机遇：一是加快城镇化进程提供的历史机遇，对房地产业开展形成了有力的推动；二是城中村的改造和周边农村工业化进程，为推动住宅业的开展提供了难得的机遇；三是空港是晋南地区重要的工业基地，为加快空港工业化、城镇化提供了新的契机，形成了对房地产业的巨大推动；四是空港升格为省级开发区，尤其是三省四市黄河金三角经济综合改革试验区的成立，增强了统筹城乡经济开展、整合周边城市资源优势的囊里，有利于在加快城乡一体化的开展中推进房地产业迅速开展。从住宅产业开展的城市条件看，空港还存在着“六大优势〞：一是空港已经初步建成了快捷畅通的现代综合交通体系，是晋南交通区位最好的地区；二是作为工业基地，劳动力素质较高，而本钱较低；三是有较为兴旺的现代工业体系和较好的金融商业贸易等效劳业配套优势，聚集、辐射和带动功能强；四是市场巨大，直接效劳本区域并辐射周边夏县、平陆、闻喜等地，为各类投资者前来创业、开展提供了广阔的空间；五是空港直接享受省级开发区的政策优势；六是空港和运城市有众多的大专院校，可以为投资企业提供建筑规划、金融贸易、企业管理、技术开发等各种高素质专业人才。在未来20年，空港住宅产业将处在一个快速增长时期，市场需求主要来自3个方面：一是弥补运城城市住宅“欠账〞将产生巨大需求。按照人均住房使用面积30平方米的根本消费标准，全市现有人口5223919人，居山西省之首，其中城镇人口2151157人，盐湖区、空港经济开发区城镇常住人口927418人、外来常住户〔含租住〕84379人，按人均增加13平方米，就是1315万平方米的住房需求；二是加快城镇化将产生巨大需求。运城正处于加速城镇化的过程中，目前城镇化率是41.41%，到2023年将提高到60%，也就是说至少有98万多农村人口将转化为城镇人口，这又会新增2950万平方米的住房需求；三是城中村改造拆迁将产生巨大需求。今后十年，空港将改造拆迁张孝村、黄家庄村、辛卓村、大村、陶村、三家庄、徐家庄、小王村、东王村等十余个村庄，涉及3000余户居民拆迁，其中2/3的家庭〔即2000余户〕会购置新房，按每户100平方米计算，会产生20余万平方米的住房需求。据此，未来10年，空港至少需要再建4300万平方米左右的新房，年均新增429万平方米，投资潜力十分巨大。根据运城市总体规划，今后十年，空港将完成大规模的建设和快速开展，建成运城向东的经济走廊，打造晋南地区最大的工业基地，这无疑会带来巨大的投资需求，从而给房地产市场带来无限商机。工程“金世兴源农贸市场商住区〞以商品房中的120平方米以下小户型为主，本着低价、宜商、宜住的原那么，打造环境优美、舒适、便利、安逸的生态商住小区。一、宏观调控下的运城房地产市场趋势2007年8月1日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见》表示：中国房地产市场将以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一局部人的需求。〔一〕小户型已经是大势所趋随着“国六条〞的逐步实施，会引导房地产市场供给结构将发生明显变化，中小户型已成为楼市主流，供给结构朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善。1、从城市开展看小户型经济的持续开展、地产的间接升温，进一步带动小户型的开展。据了解，运城热销中的小户型几乎都处于地段好、交通便利的区域。随着运城市城镇化进程的进一步加快，空港有利的经济环境和地理位置为小户型的开展带来的珍贵的地理资源。这样的地方环境、配套设施和交通都十分成熟，再加上小户型功能齐全，总价低，特别能吸引上班族的眼光。随着空港经济开展加快，大量的外地人涌入空港投资和工作，这样的小户型就成为外地人在空港生活置业的首选。2、从供需关系看一次置业的人群中，比较购置人群年龄后我们发现，25岁以下的群体的购房需求在目前表现格外抢眼，比例比以前增长了两倍，购房人群的低龄化开展趋势已经异常明显。低年龄群体的购房需求的崛起必然会对小户型住宅市场产生巨大的推动作用；另外，从购房群体的家庭年收入比较来看，中低收入水平家庭增加，特别是年收入在5万元及以下的家庭比例，增加幅度超过了5个百分点，而该收入水平的家庭正好是当前购房小户型住宅的主力人群。综上因素，购房者无论从自身因素“家庭年收入〞出发，还是立足于理想因素的“需求总价〞，都无法拒绝小户型住宅的诱惑。3、从投资角度看据业内人士介绍，目前运城购置小户型的人群中，用于自住的人群占到80%，且为刚性需求，投资比例大大高出了其他户型的房产。对于经济实力有限的市民，小户型的总价无疑具有刚性诱惑和选择；再加上空港——运城的浦东正处于开展期，大量的人口流动到此，他们都需要一种方便快捷的生活方式，小户型正是他们的首选。所以从这种意义上讲，人们对小户型的需求永远是存在的、小户型的投资空间也将是永远存在的。4、从小户型本身看早期的小户型给人的感觉是：除了面积小以外，就无其他的特点和个性。但现在，一大批经过改进的小户型工程以其鲜明的个性吸引着人们的目光，并产生轰动的市场效应。在环境、配套、户型设计上改观的小户型带给人们一种全新的感受和享受，使房子更加紧凑、实用。从以上四个方面可以看出，小户型已经逐步成为楼市的主流。〔二〕中小户型将面临同质化竞争中小户型占据市场的主流，这对于开发商而言，将不得不面临中小户型同质化竞争的困扰。中小户型同质化竞争的第一个阶段表现为对总价的控制，即在面积控制合理的前提下，比谁的户型面积控制的更小，总价更低。随着国家对楼市的调控政策实施，二次置业需求和投资需求会出现大幅度降温。随着大量更适应购房者需求和购置力的产品投入市场后，会激发相当一局部自住型首次置业者的购房热情，甚至使一些潜在的需求也转化为现实需求。但这局部目标客户中，可能有相当一局部购置力相对较弱，开发商们不得不制造出一些总价较低的小户型来迎合他们的购置力。这样的情况下，楼盘之间中小户型的同质化竞争在一定时期内可能会局部主要表现为谁的户型面积控制的更合理、更小，成交几率就越大，可以对销售产生立竿见影的良性促进作用。小户型面积控制合理前提下的“趋小性〞对设计单位提出了更高要求，从某种程度上说，中小型产品品质的竞争在一定程度上就表现为了开发商对优秀设计单位的资源整合力度及资金投入状况的竞争。〔三〕地段、交通成为制约中小户型的两大杀手锏目前购置中小户型的多数为自住型购房者，这就决定了中小户型对地段和交通具有一种天然的依赖性。交通便捷、配套完善、居住条件成熟的区域，在推出中小户型住宅后，更容易受到购房者欢送。相对来说，如果生活配套缺乏、交通不便，即使环境再优美也难使购房者投资。空港“金世兴源农贸市场商住区〞位于空港生活区核心，根底设施齐全、环境优美、生活配套具备，属成熟宜住区。〔四〕房价将会继续稳定上升尽管市场供需博弈剧烈，但房价依旧会保持稳中有升的总体开展态势，预计升幅会在5%左右。原因如下：1、空港楼市根本无泡沫业内人士表示，目前运城房价上升主要是开发等本钱的推动，而不是在“吹泡泡〞。运城市目前高档住宅的价格还达不到周邻城市〔临汾、渭南等地〕中等住宅价格，而楼盘配套设施却可与之媲美。随着住宅节能标准的强制执行以及土地新政执行前开发商获取土地逐步消化，加上竞争带来的整体开发水平的提升，运城市房地产开发本钱进一步上涨在所难免，必然会对房价造成一定的上涨压力。而居民可支配收入的持续稳定增长也保证了市场购置力的稳步提升。在这种情况下，空港的房价不可能下降，而仍保持小幅上升。2、自住型购房需求强劲运城市政府2023年《运城蓝皮书》分析认为，虽然国家采取了一系列针对房价的调控政策，有效抑制了房价，但是我市房产投资仍将维持较高的增长，同时消费者和投资者对房地产价格预期也很高，这将推动房地产市场需求的增长。在运城这座迈入快车道开展中的城市，购房以自住型为主，自住型购房者到达80%强，而且绝大局部以本地居民为主。另外，运城正处于加速城市化进程的阶段，这局部稳定的需求也会极大的支撑市场的需求面。3、消费者置业心理日趋成熟运城市房地产市场经过这些年的开展，已经步入稳步、健康开展的阶段。在国家不断加强宏观调控的情况下，消费者置业心理也逐渐变得成熟和理性。以前买房看中增值空间，片面求大，现在注重自住型为主，表现为“够用就好〞的理性消费观念，逐渐向中小户型倾斜，同时，消费者在考虑房价的同时，也更多地考虑楼盘的综合生活本钱，将生活本钱纳入到购房决策的重要影响因素之中，不再追求一些虚幻的概念，对生活本钱、地段、环境、交通、价格的综合考虑反响了消费者置业心理的形成。二、工程所在地区域环境分析工程地块位于空港经济开发区，空港经济开发区全区总规划面积60平方公里，四周范围内的乡(镇、办事处)、村统一归开发区管理。,山西省政府(晋政函【2023】2号)指出：运城市人民政府要根据国家、省有关规定和要求,加强对开发区的领导,依据城市总体规划和土地规划,结合当地资源优势和产业特色,科学规划,合理布局,积极开展汽车制造、铝镁加工、轻工食品等产业,把运城空港经济开发区建设成为山西南部重要的制造业集中区域。《山西省经济和信息化委员会关于运城空港新区"十二五"开展》指出：一、开展现状

运城空港新区是运城市批准建立的市级开发区，总规划面积60平方公里，目前，已开发13平方公里，根底设施、八通一平根本完成，管理制度、信息化建设等软实力建设根本完善。近年来，新区通过加大招商引资力度，成功引进大运重卡、雪花啤酒、华雄纺织、卓里机械等企业285家，累计投资金额超过200亿元，初步形成汽车及装备制造业、农产品加工业、生物医药产业、铝镁深加工产业和商贸物流业五大产业板块。新区高度重视科研开发能力建设，2023年-2023年研发投入累计到达4.3亿元，占总销售收入的11.3%；设有人才创业效劳中心、创业园产业孵化基地、职业培训机构，建立了科技人员合理流动机制和鼓励机制；拥有省级企业技术中心1个，市级企业技术中心4个，拥有大运重卡驾驶室等产品的自主知识产权和多项专利。2023年，新区工业实现销售收入46亿元，利税5.8亿元，大运重卡实现产销7200辆的目标，创造了我省重卡生产销售记录。二、开展思路

以高新技术产业为先导，以开展壮大汽车工业为核心，全力建设汽车及装备制造业、消费品、新材料、新能源和物流五大产业板块，进一步延伸重卡及零部件、铝镁深加工、陶瓷、纺织等产业链条，着力提升企业品牌和产品档次，将运城空港新区打造成山西省最大的工业新城。三、开展目标

到"十二五"末，运城空港新区新增投资到达200亿元，土地投资强度不低于3000万元/公顷，经济效益超过4500万元/公顷，实现销售收入500亿元，利润30亿元，税收20亿元；培育5户销售收入超10亿元、10户销售收入超5亿元的龙头企业；建成国家级企业技术中心1个，省级企业技术中心5个。

四、规划布局

同意运城空港新区依托现有产业根底，在"十二五"期间，重点布局汽车及装备制造业、消费品、新材料、新能源和物流业五大产业板块。

1、汽车装备板块：以重型汽车整车为主导，延伸配套零部件产业，东至港南二路，西至运三高速，南至东郭下段村，北至三家庄社区，总面积1万亩。

2、消费品产业板块：以高档纺织、特色食品为主导，东至209国道，西至新能源产业区，南至庙前镇，北至裴介社区，总面积5千亩。

3、新材料产业板块：以钕铁硼、铝镁深加工为主导，东至轻工产业区，西至新能源产业区，南至王峪口社区，北至吉家庄社区，总面积1万亩。

4、新能源产业板块：以LED产业为主导，东至新材料产业区，西至物流园区，南至王峪口社区，北至吉家庄社区，总面积5千亩。

5、物流业产业板块：以汽配、烟草物流为主导，东至新能源产业区，西至汽车产业区，南至杨村社区，北至湾子村社区，总面积5千亩。

据此，可以看出，空港经济开发区正处于高速开展期，与之相应配套的房地产业必将具有良好的开展前景。三、周边典型楼盘分析1、香港花园工程位于空港经济开发区关公西街9号，由运城菲化房地产开发斥资6亿打造的国际港式名宅，由澳大利亚博能规划建筑设计，山西一建六建承建。工程区位于空港核心中央地段，东临空港商业街、凤凰美食城、空港度假村，南邻康杰中学，鼎元古玩城，周边交通四通八达。工程为小高层毛坯房，总建筑面积150000平方米，总占地面积20亩，绿化率45%，容积率2，销售价格2738元/㎡.2、水墨江南●福运园工程位于空港北区通达北路11号，建筑类型为别墅，由运城市水墨江南房地产开发开发，工程为低层毛坯房，总建筑面积53000平方米，总占地面积90亩，绿化率24%，容积率0.77，销售状况为目前正蓄水。工程占地约60000平方米，共规划166栋别墅。前庭、中宅、后宅，首创“三重庭院〞大宅。每栋建筑单体10米超大面宽，30米进深，每户500平方米死享空间，情景交融。工程均价6400元/㎡。3、天兆馥园工程位于空港新区关公西街，占地面积68亩，由两栋高层与15栋7层建筑构成，工程毗邻空港医院、实验小学、关公礼仪学校、育秀小学、实验小学，距康杰中学3公里，医疗、教育环境良好，北上客运、市内18路公交从门前通过。工程为毛坯房，绿化率20%，容积率0.8，均价1980元/㎡，已售罄。4、河东一品工程位于空港北区北区康杰中学北500米，由山西鸿锐置业开发，建筑形态为多层、小高层毛坯房，总建筑面积20万平方米，总占地面积160亩，绿化率41%，容积率2，销售均价3550元/㎡，销售率70%，销售状况良好。5、阳光嘉园﹒云水榭工程由山西鸿德房地产开发开发，位于空港北区康杰北路与雷达西街交汇处，建筑形态为多层毛坯房，总建筑面积13万平方米，占地面积90亩，绿化率38%，销售价格为均价2300元/㎡，已售罄。6、凤鸣苑工程位于空港北区机场大道与康杰北路交汇处西200米，由运城市恋家房地产开发开发，工程形态为多层、小高层、高层并举毛坯房，总占地面积100亩，总建筑面积11万平方米，绿化率37%，平均售价1800元---2500元，销售进度为蓄水阶段，工程定位于：新康杰门口首席法兰西风情电梯洋房，欧式风格电梯洋房45平米到120平米小户型；小区拥有5000平米的商业，3000平米的三层会所和幼儿园及大型庆典和演艺平台，40000平米的地下停车场，1000地上非机动车停车库。7、凯瑞花园工程位于空港新区雷达路与通达北路交汇处，距离运城机场500米-1000米，所在区位为空港区核心地带，政府规划片区为空港人文居住区。工程占地40亩，建筑面积6万平米，为高层、小高层规划。工程因存在资金问题及局部土地产权问题，停工一年，目前已进入销售阶段，均价2300元/㎡。8、大宅门位于空港关公东街16号，建筑类型为板楼，多层别墅毛坯房，占地面积140000平方米，开发商为山西天王台集团、龙海地产，绿化率55%，单位均价5000元/㎡,销售率35%。综上所述，空港新区建筑形势根本以多层为主，小高层为辅；住宅价格一般在2000-2400元区间范围；户型面积在70-120平米之间为多，户型结构为两室或三室；社区为5万平米-10万平米之间的中小型规模。四、工程SWOT分析〔一〕工程优势分析〔Strength〕1、本工程地块位于经三路旁，把守空港南北区唯一主干道，地理位置极为重要及优越。经三路东连大运路至机场通道——关公东街，南与空港南区贯穿，双向8车道。2、空港日渐繁荣，随着入驻企业的不断增加，空港已成为晋南地区乃至山西省重要的工业基地，人口与经济的快速增长对于本工程形成了巨大推动力。3、工程适应空港开展及当地社会需求，以现代版的中小户型为主。4、工程以补充空港城市化开展为目标，以低价位为销售增长极，具有良好的市场根底。5、工程附近已形成成熟的城市根底圈，产业、城建、生活等设施齐全；物流、交通、工业的兴旺兴旺聚集了相当的人气，这对于吸引购房者具有一定的优势；同时，此地区土地已经稀缺，减少了未来竞争者的进入。6、工程所处位置为空港核心区域，未来开展空间巨大，升值潜力无限。〔二〕工程的劣势分析〔Weakness〕1、由于工程处于地理交通位置中心，车辆行驶的噪音会破坏小区的安静，噪音污染比较严重。2、对于已经进入销售期的复工单位和续建单位〔如：凯瑞花园、河东一品二期等〕，工程存在人气和销售价格的竞争。〔三〕工程所面临的机遇分析〔Opportunity〕1、空港经济开发区将在几年内不断拓展，以完成总体开发规划。本工程在中心区域的有限辐射区域内，中心区域的拓展将为本工程带来潜在的开展机遇。2、空港经济开发区整体的政府推广力度大，招商引资工程越来越多，为区位开展带来正面效应。3、目前空港经济开发区房地产市场开展平稳，区内居民的消费能力逐渐增强，该工程具有良好的市场环境。〔四〕工程所面临的威胁分析〔Threat〕1、宏观调控上来看，房地产作为调控的重点对象，央行仍有限贷的可能。2、持续低迷的市场与目前的价格恶战对工程的入市有很大影响。五、工程定位工程定位于完善空港城市效劳功能，建设宜居、舒适、便捷的商住小区为主线，以设计合理、功能完善、结构紧凑的小户型为主，以业主需求为出发点，以低价位为销售契机，高起点、高标准建设“金世兴源农贸市场商住区〞，为空港的经济繁荣再接再厉。六、商品房销售价格预测本工程商品房销售收入采用市场比较法进行测算，具体测算过程如下：〔一〕商品房销售价格预测本工程商品房价格采用市场比较法进行测算。1、本工程与参考工程综合比照评估〔1〕一次评估评估设定香港花园水墨江南河东一品天兆馥园水云榭凤鸣苑凯瑞花园大宅门本案区位10967.566.55577周边108578655.567.5交通109.558.587555.57.5价格1063587.56749市场106.52.569.58.55.5339.5规划10766.5555355.5园林10655344175物业10777776388.5品牌5526665383工程151010101010107810合计1007451.568.564.567.556.542.561.572.5〔2〕评估加权工程名称一次性评估得分评估加权加权评估得分香港花园74交通可达性-1；品质+1；品牌0.573水墨江南51.5交通可达性-1，品质+151.5河东一品68.5交通可达性-167.5天兆馥园64.5交通可达性-163.5水云榭67.5交通可达性-1,品牌0.567凤鸣苑56.5交通可达性-1，品牌-0.555凯瑞花园42.5交通可达性-1，品牌-0.5，品质-140大宅门61.5交通可达性-1，品牌+0.5，品质+162本案72.5交通可达性-1，品牌-0.5，品质+173备注：以上价格均为各工程目前建筑面积销售均价，修正因素根据各工程自身主观条件以及客观因素确定。2、评估与价格修正修正公式参考工程修正均价=本工程评估得分/参考工程评估得分×参考工程均价修正过程：香港花园：74÷73×2738=2775元/㎡河东一品：68.5÷67.5×3550=3602元/㎡天兆馥园：64.5÷63.5×1980=2023元/㎡水云榭：67.5÷67×2300=2317元/㎡凤鸣苑：56.5÷55×2150=2208元/㎡凯瑞花园：42.5÷40×2300=2443元/㎡修正结果：〔2775+3602+2023+2317+2208+2443〕/6=2559元/㎡〔二〕商业用房及车库销售价格预测本工程商业用房及车库销售收入均采用市场法进行测算，根据工程周边类似工程商业销售情况，通过综合近期房地产商业价格，预计本工程商业用房均价价格将保持在4000元/㎡〔三〕本工程住宅价格预测该工程除了在地域、环境、效劳功能具有较高的优势外，在售房价格上与其他区相比更具有较强的优势。按市场分析：周边楼盘均价在2292元，而该工程均价每平米2100元，主力户型为建筑面积在70—120㎡之间的一室一厅至三室两厅，适合于固定月收入在2500至3500元左右的家庭，符合购置者意愿，也为购置者提供了较大的增值潜力，该工程的前景十分看好。第四章建设规模与建设方案一、工程概况金世兴源农贸市场商住区开发工程位于运城市空港经济开发区港口区经三路，地理位置十分优越——处于经三路旁，把守空港南北区唯一通道之咽喉，地理位置极为重要及优越。工程往关公机场仅2分钟路程，距运城客运东站5分钟路程，周边云集山西最大的百货批发市场——义乌小商品批发城、亚洲新世界购物中心、空港医院、实验小学、山西重卡制造基地——大运汽车城，与空港农贸市场比邻，具有良好的生活根底设施。工程规划用地地形平整，占地面积10849.24㎡，。工程规划布局遵循以人为本、追求自然，最大限度的提升环境品质。工程拥有得天独厚的自然位置，优美的景观环境、完善的根底设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比较的巨大优势。二、建设内容、建设规模本工程总建筑面积24018.75㎡，自东往西布置一栋11层高层与4栋6层低层，临东北面布置5、4号楼，临西北面布置3、2、1号楼。4、3号楼间，城市道路交汇处设600平米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，布置有绿树、水池、休闲处。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上的动错与高度的变化形成错落有序变化丰富的建筑空间格局和开阔的视线通廊。城市公共绿地、小区中间绿化和保存绿地得到充分的融会贯穿。1-2；2-3；4-5号楼间一层平街设小商铺，一层为商业用房，二层以上为住宅；小区中庭设一层地下车库。住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门庭朝向小区中庭，小区独立封闭。住宅均为点式平面，5号楼每层户，1、2、3、4号楼每层户，户型以套内建筑面积㎡左右室厅为主，辅以少量的室厅和室厅，本设计强调住宅的