上海市财富国际广场商业地产项目营销报告

这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。——丹下健三上海市政府：

“上海要加快形成以效劳经济为主的产业结构〞

加强第三产业－－现代效劳业的开展杨浦区政府：

“知识杨浦、智慧杨浦〞宏观结构变化区域主题定位下的杨浦区写字楼传统依托高等院校等科研资源新兴依托轨道交通、新商业＋＋相对低廉租金优势﹦产生科技类企业集聚效应区域交通条件大为改善办公本钱仍有优势新建楼宇选择余地大控制区域内客户不外流吸引区域外科技型企业集聚吸引需扩展办公面积的企业【结论】：随着上海加强现代效劳业的开展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。可以预见是的，中心写字楼开展优势正转入次级区域的开展，杨浦区以上海定位为主导，正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢。海上SOHO海尚杰座11300元/平米白玉兰环保广场蓝天大厦IF社区海上财智中心富庆国定大厦杨浦孵化楼10000元/平米复旦科技园16000元/平米创智天地同济联合广场骏丰国际广场在售工程待售工程五角场板块个案分析本案五角场未来供给量预计上市时间2006·62006·122007·62007·12骏丰国际广场大连路1619号办公面积：25,000平米海上Soho安波路、营口路办公面积：约5万平米同济联合广场四平路1240号办公面积：80,000平米创智天地智康路38号一期办公面积：5万平米富庆国定大厦四平路国定路口办公面积：约10,000平米海上财智中心黄兴路1888号近国顺路办公面积：28,000平米蓝天大厦黄兴路〔五角场〕办公面积：38,696平米白玉兰环保广场后期松花江路251号近营口路办公面积：约30,000平米合计：约33.6万平米白玉兰环保广场一期松花江路251号近营口路办公面积：24,571平米区域在售楼盘价格水平较低：10,000~12,000元/平米后续新增供给体量较大：至07年底，未来新增供给体量巨大，到达近40万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低产品类型单一：多数工程多为单体工程，无丰富的产品线形成商务集群现行产品广告攻势较弱区域市场综合分析物业名称〔暂定〕：沪东财富国际广场地理位置：国权路近黄兴路地理区块：五角场城市副中心总建筑面积：15万平方米交房时间：2007年9月底〔一期〕建筑构成：综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋办公、商业街其中〔一期〕：综合楼总建筑面积为27,106平方米公寓式办公楼总建筑面积为31,942平方米酒店式办公楼总建筑面积为48,168平方米经济指标综合分析区域内客户类型现状项目名称销售时间客户类型中环国际大厦2003～2004投资客略多平盛大厦2005～2006自用为主杨浦孵化基地2004～2006自用为主海尚杰座2006自用为主复旦科技园2006均为自用主导客户自用为主区域内办公楼宇以自住客户为主。区域内客户分析区域客以自用为主区域客户现状政策扶持因素税收优惠，吸引了区域内自用客户。区域客户以自住需求为主区域内客户结论客户区域综合象限图区域客户非区域客户投资客户小面积客户自用客户大面积客户小面积投资较少【结论】区域内的自用客户因价格及地段等原因以小面积需求为主；区域内的投资客户数量较少。区域外的自用客户那么为追求实惠价格的大面积客户为主；区域外的投资客户以小面积投资为主；自用客户入驻特征效劳于区域〔杨浦区、五角场〕的企业。如农业银行杨浦区支行以及杨浦区本地的企业、效劳机构，对企业形象及办公产品有一定要求。〔集中于普通办公楼〕依托复旦、同济的小型科技公司。〔集中于科技园区〕对区域要求不高，但注重产品形象，对价格要求较高的，贸易类、外地公司驻上海办事处等。〔集中于标准办公楼〕五角场及四平路沿线地区行业企业比例图25%27%16%12%20%房产建筑类投资贸易类服务类科技网络类其他客户特性分析创业型企业成长型企业成熟型企业长期投资客考虑因素看中租金收益，如何高于同区域内租金均价短期投资客考虑因素在同区域同质竞争剧烈，且地段与面积既定的情况下自用客户考虑因素对产品品质要求高，寻求匹配公司性质的办公场地客户综合性结论产品品质是突破口工程品牌是附加值物业类型在租物业在售物业在（待）建物业案名沪东金融大厦海尚杰座同济联合广场效果图硬件及配套标准玻璃金属幕墙7部电梯；中央空调；自身无配套4部三菱电梯；配有商务中心10.5挑高大堂；双层中空玻璃；金属框架设计；5部高低分区高速电梯；中央空调；配有商务中心等内部标准龙骨矿棉板吊顶；墙面粉刷；地毯；套内卫生间装修；木质地板；独立空调；独立厨卫；装修标准待定；小结较为简单办公配置配置档次较低满足普通办公需求配套及人性化方面有部分改进，但整体品质没有实质性突破常规性硬件及配套在档次水平上有了明显提高但缺乏突破性亮点同类物业硬件标准〔区域内〕策源观点：“财富标准〞高于区域市场同类产品，但亮点也有弊端区域客以自用为主吸引区外投资客牢抓区域自用客区域投资市场空白谁能赢得客户，谁就赢得市场有了更多的自用客，才能吸引更多的投资客重新审视并定义一个新的世界财富“解〞码商务专用停机坪，速享财富领空制控权知识集成式创业中心，睿智达天下集群效应，楼宇经济的产业链本钱有限，商机无限－－财富局域网虹膜、掌纹、冰蓄冷－－尖端商务,财富唯先工程整体核心链

问鼎物管极致，座享天成商务重新整合可利用的资源前期推广关键词广告风格：增强整体性广告诉求：增强引导性广告渠道：增强系统性产品与客户更紧密客户与定位更紧密定位与广告更紧密策源推广建议主基调风格延续细部表现加以补强突出产品亮点以整体概念打入市场分阶段引导客户整体概念市场与单栋形象推广比照产品优势集中产品跨度大，覆盖面广推广卖点丰富整体形象恢宏支撑后期单体推广卖点单一，说服力不强无法支撑市场高价容易造成市场错觉谈化工程整体感推动单体推广推广本钱增加YESNO整体推广单栋推广客户接受度客户接受度财富整体推广策略整盘策略解析推广节点正式开盘第一阶段：整体形象推广完成市场工程总体形象的强势塑造最大程度吸引目标客群的关注第二阶段：单栋推广对单栋公寓式办公产品的卖点诉求结合媒体攻势达成强销目的配合完善的媒体及活动组合强势推出整体形象，适时推出单栋完成开盘前客户积累的蓄势顶峰要保证开盘期工程顺利销售，两阶段推广周期至少需在销售各道具根本到位后2－3个月左右的周期，以此保证客户有效积累。开盘前开发理念推广理念－－对推广总精神的层思考2从树立整体市场形象角度出发针对媒体、软文的主要方向直击目标客户的心理诉求唤起精神共鸣和情感共通第一阶段整体推广精髓先者为胜推广总精神一先者为胜才富天下在同质化竞争剧烈的区域，只有实现创富先行和硬件领先的主导地位，才能变包围为簇拥，成为市场的赢家从客户的角度来看，才的聚集亦是财的聚集，双剑齐出，成就霸业天下的气势突出本案的区域引领性和超智能产品引领【定位侧重点】不管从区域大环境和区域地理位置上，本案都拥有一定优势：处于“望角〞板块，拥有知性客群，契合区域主导气氛同时，作为区域高端智能的产品，不仅是在硬件上的超越和突破，更是商务精英的高起点事业起飞平台知识好望角财富头等舱推广总精神二突出本案的地段优势和超智能产品的头筹地位【定位侧重点】第一阶段推广策略策行天下·致胜有源整合推广软文轰炸以财经类及专业类媒体主诉：“商务制空权，唯财富独享〞目的：形成市场热点，推动业内效应，形成客户影响力投放选择：如?新浙商?、?地产?、?世界经理人?私有渠道投递主诉：“以财富的速度定义恒隆的高度〞目的：吸引投资客投放选择：如明源数码库、复地会、策源行等客户资源群众类定向统发稿主诉：“美国只有几个，财富就有一个〞目的：联合?新闻晨报?、?解放日报?、?新民晚报?的记者，组成财富软文团，定期撰写软文，以记者的身份参评工程，并统发各大报刊及杂志。市场引爆点：以“商务专用顶楼停机坪〞作为切入点，以此带动整个工程。策源资源广告投放电视、杂志：房地产类专业性媒体投放渠道：今日房产、?新浙商?、?地产?等户外：加强工程的引导系统区域性引导系统投放渠道：工地现场、周边引导旗、高架道旗、高炮等网络：通过链接推出本案电子楼书链动性投放投放渠道：搜房、新浪等策源资源现场支持售楼处装饰道具：裱板、挂旗、LOGO墙等投放诉求：整体形象、单体介绍、产品信息等工作重点：风格统一，诉求明确，形成一套系统的推广风格，强化产品形象，突出工程品质。售楼处展示道具：样板房局部展示区投放诉求：建材、设备、样板间功能等独立性展示区工作重点：样板房局部区位的展示，通过产品直接的功能展示及文字说明，将样板房直观得反映在客户面前。人员形象诉求：特权式效劳模式工作重点：统一形象，强调整个工作的特殊化，差异化，从效劳及流程中表达特制式的销售模式，以对应工程尊贵的整体形象。活动配合活动四：活动主题：财富联名信用卡活动目的：吸纳有效客户活动二：活动主题：财富停机坪新闻发布会活动目的：以停机坪作为市场热点，提升工程知名度活动三：活动主题：知识产权交易中心落成典礼活动目的：区域内最大、最集中的人才吸引基地活动一：活动主题，地产风云，财富崛起活动目的：地产商家强强联手，推动五角场板块的提升活动演绎一活动主题，地产风云，财富崛起活动目的：强强联手，炒热地块，促进销售活动说明：联合黄兴路轴线的几家开展商，将区域工程打包推广，形成板块内联动效应，，以此推动板块的热势，同时推动本案的推广与知名度。活动主题：财富空中航线新闻发布会活动目的：以停机坪作为切入点，引发市场热点活动说明：以新闻发布会的形式，邀请民航总局领导、杨浦区区领导、各大主流电视、报刊媒体记者共同到场，见证“上海首个商务专用停机坪落户财富国际广场〞。活动演绎二说明：开通本案至机场的商务航线，工程所有业主每年可享受一次免费的“绿色紧急通道〞，即免费使用该商务等航线。以此作为发布会最大亮点，同时推开工程。活动主题：知识产权创业中心落成典礼活动目的：加大本案竞争力，链动政府资源活动说明：将综合楼B栋整体个二楼作为“知识产权创业中心〞的办公基地，前期以低租金引入复旦、同济等知名高校的创业效劳机构及知识型企业，共同组成“知识产权创业中心〞。并在现场举办落成仪式，引发媒体报道。活动演绎三活动主题：财富联名信用卡活动目的：吸纳有效客户活动说明：持卡享受多种优惠效劳及物业缴费效劳，同时作为进入区域的停车凭证等。活动演绎四财富Moffice如何表达MOFFICE区别于一般的特性？在MOFFICE内，既能享受在线的即时咨询，又能拥有高于一般的物业管理水准，满足业主全面、个性、专属的商务需求。第二阶段推广精髓---财富智囊网联合杨浦政府、金融理财机构、医疗机构、复旦、同济等知名学府、法律中心、物业公司等机构共同组建“财富智囊网〞，通过工程内部局域网将所有资源整合在一起，以实现在线咨询、在线答复、在线办理等多重效劳，形成网络一条龙效劳，解决业主多处咨询、多方奔波的困扰。商务本钱缩小，商机无限扩大MOFFICE商务中心订、送餐效劳清洁计时效劳企业理财效劳私人健康参谋效劳商务助理效劳计时秘书效劳快速递送效劳订机票、酒店、商务车效劳企业注册咨询效劳物业特约效劳推进式推广原那么发力点广告延续平衡点精选道具助推点SP活动第二阶段推广策略互动性系统性差异化推广策略：延续前期整体推广后续推出系列性卖点户外：调整及补充道具选择：道旗、楼幅、高炮、等推广诉求：财富MOFFICE，即将荣耀登场系统性的广告投放策略报刊、杂志：群众类及专题类选择：?新地产?、?生活通道?、?上海楼市?等推广诉求：财富MOFFICE，有空间就有可能电视、电台：移动广告选择：出租车移动广告、分众广告、短信广告推广诉求：财富MOFFICE，新锐商务起步SP活动一：活动主题：“财富智囊网〞开通仪式活动目的：扩大工程亮点，形成市场热点活动说明：联手各大知名高校的教授、区域政府领导、中国电信及“财富智囊网〞各大资源方，共同为专用局域网开通剪彩，并邀请电视媒体播报同时统发软文稿，以此形成市场热点，并突出市政领导的关注度。互动性的SP活动SP活动二：活动主题：样板房竞拍活动目的：形成市场热点，提前锁定有效客户，并吸引更多客户关注。活动说明：联合搜房网，进行全程网络直播。并邀请电视记者进行播报，引发新一轮市场热点，并成为业内讨论的焦点。SP活动三：活动主题：智行天下，无忧创业方案活动目的：锁定有效客户活动说明：邀请有效客户、杨浦区区政府官员等相关人员针对企业入住可享受一系列的政策优惠为议题，举行座谈会，吸引意向客。SP活动四：活动主题：商界风云，财富先行活动目的：打造区别于一般的区域性工程，树立区域标杆活动说明：联合商房联举办大型论坛，以论坛之名，借力推广本案。策源资源产品装修风格建议产品装修风格补强建议样板房装修的目的：展现产品最强面使客户直接迸发购置欲望样板房的装修风格：“实用即合理〞是商务办公一贯遵循的。无论外部空间何种风格，但内部空间更多的是简约实用的现代风格，表达在一些局部和细节上如：公司logo墙，卫生间等矛盾体一：外部空间如何过渡古典欧式风格，高贵、典雅现代简约风格，明快、亮丽内部过渡空间——新古典主义的大堂新古典主义的电梯厅新古典主义的走廊内部空间——小户型“表达全面的商务功能，到达小空间实现标准办公成效〞——以标准化办公的要求来衡量小户型，做到“麻雀虽小，五脏俱全〞，LOGO墙经理办公区员工办公区主要针对面积在50平米左右的小户型，其内部须到达的各项要素内部空间——大户型与复式户型“强调产品功能的复合性，实现办公与居住完美结合〞——在保证办公功能的根底上，开辟专属休息及会务