调研资料汝南县房地产项目可行性研究报告终稿

南京苏邦2021.11汝南县房地产工程可行性报告目录汝南县宏观经济概况汝南县房地产市场分析汝南县主要楼盘介绍房地产市场问卷调查分析本案可行性分析结论一、汝南县宏观经济概况汝南县城市概况汝南县经济开展战略汝南县城市规划1、汝南县城市概况汝南，古属豫州，豫洲为九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中〞之称。现辖7镇、13乡，281个村〔居〕委会，总人口78万，总面积

1470平方公里。汝南地处北亚热带和暖温带的过渡地带，四季清楚，气候温和，风景秀丽，资源丰富，区位优越。西临京广铁路、107

国道、京珠高速公路，驻新〔驻马店—新蔡〕、开龚〔开封—龚家棚〕公路两条省道交汇县城，形成大“十〞字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。2、汝南县经济开展战略3、汝南县城市规划县城规划区南北长5公里，东西宽5.5公里，总面积为27.5平方公里，城区人口规模为18万人。新规划的县城西新区东临新汝河，西与老城区相连，主要划分为四个区，即东部临河教育文化区，中部行政综合区，北部住宅商贸区和南部工业区。新区坚持高起点规划，高标准建设，努力建设成为驻马店东部区域中心城市和风景优美的生态旅游市场。二、汝南县房地产市场分析1、房地产市场的现状2、房地产市场的开展趋势分析3、土地市场4、销售市场5、房价走势1、房地产市场的现状2、房地产市场的开展趋势分析就汝南县现状来看，经济开展缓慢，房地产市场的开展还没有到达城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，汝南的房地产市场将蕴藏着巨大的开展空间；但这必须依附于市政规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产开展的一片“蓝海〞。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及城镇化水平高速开展等因素决定了汝南县房地产市场将会迎来开展的大好春天。3、土地市场据统计，2021年汝南共成交20宗商住地块，合计成交土地面积43.0882万平米，2021年1—11月汝南共成交16宗商住地块，合计成交土地面积21.3440万平米。可以看出今年的土地供给量比去年减少一半，这说明了明后两年可推向市场的房源将大大减少，从这两年的土地供给量来看，64万平方的土地量，我们按容积率2.5，得出明后两年的推向市场的量为160万平米的量体，折合约14500套商品房；从我们的需求上分析来看，汝南县人口78万人，每年的城市化进程为3%，明后两年将有4.68万人进城居住，需求约15600套住房，再加上城镇居民有改善住房条件的需求及家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，由此可见，明后两年市场的供给量将远远满足不了市场的需求。4、销售市场从上表可以看出，销售市场表现比较活泼，据我们工作人员实地调查，很多工程一经推向市场的房源，在短时间内都会被购房者抢购。5、价格走势从图上数据说明，以刚性需求为主的汝南房地产市场，在国家宏观调控下房价影响不大，房地产市场价格呈现稳步上涨的趋势。三、汝南县主要楼盘介绍开发商：富源房地产开发

占地：140亩总建：30万平米绿化率：35%总户数：约2000套主力户型：90㎡--170㎡销售均价：2500元/㎡VIP：5万抵6.5万一期推出300套房源，现已排号近300户。预计2021年11月底开盘1、富源·双河湾项目优劣势项目规模大价格相对低位置偏远处于工业区2、西美国际花园开发商：汝南县大地房地产开发占地：71亩绿化率：35.2%总建：109890㎡住宅：约8万平米商业：29890㎡户型：97㎡--144㎡均价：2800元/㎡一次性优惠90元/㎡,分期优惠40元/㎡，首付60%优惠3000元一期6栋多层已售罄，二期小高层已销售80%。商业未开始销售据市场调查报告，客户对该工程评价较高项目优劣势主城区位置较好交通便利配套齐全价格较高开发商：驻马店宏建房地产开发占地：约28亩总建：约46000㎡户型：103㎡--135㎡均价：约2600元/㎡该工程由一栋多层，一栋小高层及一栋高层组成。该工程工程处于地基打桩阶段，还未开始预售，具体优惠政策未定。3、帝景名苑项目优劣势户型实用价格低位置偏城南紧邻城市主干道规模太小景观差开发商：汝南县伟业置业占地：90多亩总建：17万平米总户数：1317套户型：97㎡--128㎡均价：2600元/㎡VIP：1万抵1.6万总计1317套房源同时推出，9月份进场至今已排200号，预计2021年12月中旬开盘4、天骄国际〔园丁小区〕项目优劣势带有政府背景实力保证景观较好学区房但噪音大生活配套有待完善开发商：驻马店万和置业总建：19万平米户型：91㎡--139㎡复式：230㎡均价：2600元/㎡VIP：1000抵2000该工程分两期销售，一期3月份开始销售，目前还有少量销控房源销售，要求一次性付款。二期房源预计在元旦前后推出。5、万和·锦绣苑项目优劣势项目大物业多种形态居住新区位置较好楼间距较窄户型偏大开发商：北京亿天龙房地产开发占地：67.5亩总建：13.6万平米绿化率：32%户型：99㎡--139㎡均价：2700元/㎡总计7栋高层，一期2栋已售罄，二期推出3栋约300套7月份开盘至今已售80%，三期要等过完春节后推出6、天龙花园项目优劣势居住新区中心地带地块整齐户型较实用价格较高开发商：驻马店凯夏置业总建：5万平米住宅：约23000㎡酒店式公寓：约15000㎡商业：约12000㎡户型：住宅98㎡--131㎡公寓46㎡--70㎡均价：住宅2600元/㎡精装修公寓4000元/㎡VIP：住宅3万抵3.6万公寓2万抵2.5万酒店式公寓：以月租金25元/㎡返租形式销售，期限为10年〔公寓按四星级标准装修〕7、山水苑项目优劣势汝河景观带自然景观好项目品质高商业及四星级酒店离主干道近噪音大灰尘多开发商：汝南县城区建设开发有限公司占地：91亩总建：183600㎡绿化率：35%工程还未开工，售楼处销售团队还未组建，所有资料及数据都未向市场公开8、大河名苑项目优劣势汝河景观带区位优越交通便利配套齐全品牌保证前期样板项目汝南在建工程的户型主要以两室及三室为主，面积从100-130平米为主，产品类型以小高层及高层为主。整个汝南在开发工程，建筑风格比较单一，大局部工程以现代简约式为主，工程质量中等偏下，精品工程较少。汝南在建工程主要集中在新区，尤其是靠近汝河景观带的工程，工程品质定位较高，是对生活品质高要求的上层人士的首选区域。小结四、房地产市场问卷调查分析本次针对汝南县房地产市场情况进行市场问卷调查，共计调查人数约600人，提取有效问卷316份，调查活动主要列举二十个问题，涵盖房地产销售中的各个环节，进行的一次房地产市场调查。主要包括购房区域、住宅形态、户型需求、价格需求、购置因素等展开调查，为下一步建筑规划和销售做出判断。购房区域分析：城东占6%；城南占13%；城西占43%；城北占17%；城中心占21%。分析：城西规划为汝南县新政府行政新区，也是居住及商贸新区，城西北部的汝河景观带附近工程，更是大局部高端客户关注的热点区域。城北17%城中心21%城东6%城南13%城西43%购房区域分析购置物业类型分析：小高层占57%；高层占23%；花园洋房占8%；别墅占6%；商铺占6%；〔当地居民定义7层—14层为小高层〕分析：开发企业受土地本钱等因素所限，已从开发多层转向小高层及高层，同时购房者也改变购房观念，将来小高层和高层建筑必会成为市场主流，将会受到购房者青睐。高层23%商铺6%别墅6%花园洋房8%小高层57%购置物业类型分析110—12041%120—13026%130—1407%140以上4%100以下5%100—11017%购置物业面积分析：110--120占41%；120--130占26%；100--110占17%；130--140占7%；100以下占5%；140以上占4%.分析：从上表可以看出，100㎡--130㎡为大局部购房者所接受。在以后面积设计时多考虑此区间面积范围。〔建议面积配比：100㎡--130㎡占70%；100㎡以下及130㎡以上各占15%〕购置物业面积分析户型需求分析户型需求分析：三室两厅两卫占53%；三室两厅一卫占36%；二室两厅一卫占5%；二室两厅两卫占2%；四室以上占4%；分析：三室两厅一卫和三室两厅两卫的户型在本城区内居民的认可程度相对很高，因此在本工程规划中，建议成为开发的主力户型。三室两厅两卫53%二室两厅一卫5%三室两厅一卫36%四室以上4%二室两厅两卫2%客户对当前市场的心理价位分析可承受的购房价格分析：2200元以下占15%；2200—2500元占43%；2500—2800元占33%；2800—3000元占5%；3000元以上占3%。分析：当前市场2200--2800元之间范围的均价，是大局部购房者的心理价位；目前市场上产品品质不高，如做出高品质、高品味的工程，价位方面会有一定的提升空间。2200—250043%2200元以下15%2500—280033%2800-30005%3000元以上3%客户购置物业看重因素的分析物业管理2%价格20%社区景观14%户型设计15%开发商品牌2%学区9%生活配套8%交通状况30%购置房屋看重的因素分析：交通状况占30%；价格占20%；户型设计15%；社区景观占14%；学区占9%；生活配套占8%；开发商品牌占2%；物业管理占2%分析：交通状况、价格、景观及户型最为关注，在本工程规划中，不仅景观要做到与众不同，同时还要设计符合当地居民需求的房屋户型，这与整体销售紧密相连。五、本案可行性分析工程概况工程区位图工程地块周边环境工程本钱分析工程投资分析1、工程概况本工程位于汝南县城北汝河东南岸拿地方式：挂牌出让规划净用地面积：40.5亩规划用地性质：居住用地容积率：3.5〔未最终确定〕总建筑面积：9.5万平米开发周期：2年2、工程优势工程优势位于老城区北部与县政府为邻紧邻汝河自然景观带，依水而居，环境优美区域成熟，生活配套齐全靠近主干道，交通便利，闹中取静政府净地出让，开发周期短汝河景观带综合治理工程4、工程本钱分析楼面地价438元/平米〔按100万元/亩计算〕建安费用1100元/平米配套费用50元/平米绿化费用150元/平米行政事业性收费110元/平米设计监理费20元/平米管理费用20元/平米销售费用84元/平米不可预见费16元/平米财务费用100元/平米营业税金200元/平米合计2288元/平米5、工程投资分析销售收入2800元/平米开发本钱2288元/平米毛利润512元/平米产值利润率