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PAGE3房地产评估案例2.2房地产评估案例二案例ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。评估说明及结论分析一、评估说明（一）关于土地使用权W国用（2003）字第157号的评估1、委估物简介该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号Ｅ－03－17－08－02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。2、基准地价修正系数法公式：待评估土地使用权评估值＝基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数（1）基准地价：依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元／㎡。（2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。（3）个别因素修正系数个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8宽深比1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计77.2（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。（5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。（6）计算土地单价评估值（7）计算土地总价评估值3、重置成本法公式：土地

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