【基于层次探析法的养老地产投资风险评价实证探析（后含问卷）9200字】

PAGE16PAGE15基于层次分析法的养老地产投资风险评价实证分析TOC\o"2-3"\h\z\u\t"标题1,1"1.绪论 51.1研究背景 51.2研究意义 52.理论基础与相关概念 52.1养老地产的基本理论 52.1.1养老地产的概念 52.1.2养老地产项目开发经营模式 52.2风险评价 63.商业养老地产投资风险 63.1养老地产项目投资风险 63.1.1政策风险 63.1.2经济风险 63.1.3市场风险 73.1.4项目选址风险 73.1.5项目建设风险 73.1.6管理运营风险 74.风险理论在养老地产投资中的应用 74.1养老地产投资风险评价 74.2常用风险评价方法对比 84.3养老地产项目风险评价指标体系构建 84.3.1养老地产项目投资风险清单 85.基于层次分析法的养老地产投资风险评价 95.1层次结构模型的建立 95.2S养老地产投资风险评价 115.2.1销售型模式下养老地产投资模式风险评价 115.2.2租赁型模式下养老地产投资模式风险评价 136.我国养老地产项目投资风险控制措施 166.1政策风险控制措施 166.1.1加大财政补贴和税收优惠 166.1.2简化优化养老机构审批制度 166.1.3完善相应规范及标准 166.2经济风险控制措施 176.2.1政企合作，降低企业前期投入 176.2.2创新融资模式 176.3选址风险控制措施 176.4管理风险控制措施 176.4.1提升养老护理人员的专业技能，提高养老服务水平 176.4.2引入第三方专业机构 176.4.3加快智慧养老建设 187.结论 18参考文献 19附录1：S房地产项目风险调查问卷 20附录2：S房地产项目风险调查问卷 221.绪论1.1研究背景中国的老龄化程度正在加快，养老问题亟待解决。如果能够大力扶持和支持养老地产行业的发展，那么我国的养老事业将跨一个大台阶，对于社会的稳定和缓解就业压力都具有重要作用。因此养老地产项目具有良好的发展前景。养老地产项目毕竟是一个新兴产业相当于一张白纸，但是许多大型知名房地产公司和保险机构已经开始将目光放在了这一行业，想在这张纸上留下自己的墨章。但养老地产行业在我国是一个相对较新的房地产项目，经验相对不足。在投资开发过程中存在着法律不完善、市场开发水平低、管理水平低诸多风险，因此，对我国养老地产项目的研究是非常必要的，可以规避房地产养老投资开发中的诸多风险，使社会更好地解决养老问题。养地产行业在我国属于朝阳产业，孕育有无限的可能，埋藏着无限的商机，我国房地产行业最近几年发展过于迅猛，但是对于养老地产行业投资的人过少，面对房地产行业趋于饱和的窘境，许多投资商把目光投入了养老地产行业，当然我国的投资者中不乏眼光深远者早已经开始投身于养老地产发展的浪潮之中，成为养老地产发展过程中的弄潮儿。因此通过研究养老地产使得养老地产为投资商们所了解这一点显得尤为重要。1.2研究意义养老地产在我国毕竟是一个新的名词，相对来说真正了解养老地产的人不是很多，有些人认为养老地产与房地产项目相同，这当然是错误的，由此使得投资商损失惨重。养老地产项目投资风险复杂，难以控制。本文研究养老地产项目的投资风险评价，可以帮助投资者降低开发商的投资风险，提高投资收益。要制定和完善相关政策，切实引导房地产项目实施，完善和创新房地产投资方式，实现项目投资收益最大化，促进我国养老地产快速健康发展。2.理论基础与相关概念2.1养老地产的基本理论2.1.1养老地产的概念养老地产是一种新型的房地产模式，它与普通的房地产项目不同，两者有许多的不同又有许多关联，这使得国内许多投资商面对养老地产或是束手无策又或是按照自己固定的投资方法去投资其结果是损失惨重。房地产是以住宅开发为基础，增加休闲医疗护理服务，医疗保健等配套服务。房地产养老是房地产开发的一种特殊方式，具有经济效益和社会效益，投资收益来源于养老房的销售、租赁和养老服务配套。2.1.2养老地产项目开发经营模式销售型模式：与房地产相关的养老项目的开发方式主要是开发老年公寓，加上额外的公共养老服务和健全的医疗卫生设施，开发商将产权和养老资产的使用权出售给老年消费者群体，开发商将能够迅速收回资金，但对老年人来说是一笔不小的开支。开发商还通过投资一些其它项目为老年人解决一些现实生活中的问题，通过一些对老年人有益的服务来赚取利润。但由于服务对象是老年人目前老年群体对经济条件的要求比较高，因此对投资商来说具有相当的销售风险。租赁型模式：租赁型养老地产经营模式只将老年住宅产品出租给老年客户，不是出售给老年客户。老年客户只需支付相应的租金就可以享受到一系列的健康养老服务，商业租赁模式对开发商的经济能力和功能能力有很大的需求。投资回收期长，初期投资成本大，需要有完善的医疗卫生设施和齐全的护理服务。存在一定的经营风险。“持有+销售型”模式:该模式是一种综合养老房地产项目的经营模式，结合了养老住宅产品的销售和自持经营养老服务产品的销售。这两种营利方式相互促进，将出售养老住宅产品所得的资金投入养老设施和经营管理中，提高养老服务水平，进一步促进养老住宅的销售。这三种模式是而今我国主要的养老地产开发经营模式。2.2风险评价风险评价是指对损失程度和风险可能性进行总体评估，识别和计量风险，邀请专家进行研究，采用风险等级法，以评估风险事件发生的可能性和影响程度。通过对养老地产的风险评价就可以加强对养老地产的了解可以大幅度填补中国对养老地产行业的认识空白，有益于投资商面对养老地产有更多的选择，不至于对养老地产束手无策。3.商业养老地产投资风险3.1养老地产项目投资风险3.1.1政策风险养老地产行业在中国属于朝阳行业，养老地产在中国刚刚起步。由于对养老地产认识不足，政策体系缺乏系统性。目前养老地产政策涉及的土地政策和税收优惠政策较少，土地成本占投资的很大一部分。因此，养老地产投资的支持力度仍需调整。3.1.2经济风险养老地产项目的资金回收依赖于持续经营，投资成本高，回收期长。在融资方面，目前养老地产项目主要由银行融资，融资渠道单一，融资成本高，审批门槛高，导致养老地产项目融资困难。3.1.3市场风险当前养老地产市场环境非常不成熟。许多老年群体第一次接触养老地产这种养老模式，受过传统教育的老年人群体对于新兴的养老模式大多抱有抵制态度或不合作的态度，这也是因为养老地产发展处于萌芽状态，不为普通人群所知。养老地产还面临着交易过程较为复杂，交易成本比较高。找合作伙伴也比较困难并且还会耗费比普通房地产更多的时间。由于国内养老地产项目经验十分不足，所以必然会导致效率低下。养老地产也属于奢侈品，普通老年客户的经济水平难以承受高端养老地产产品的价格。3.1.4项目选址风险耗费养老地产项目的地理位置是决定其市场价值的最重要因素。随着居民生活水平的提高由于有些商业设施不靠近交通枢纽，集聚效应较差，对顾客缺乏吸引力，客流量远远没有达到预期设想。由于养老地产项目的客户是老年人，他们对自然环境、交通条件和基本生活设施有较高的要求。如果选择在市区建设养老地产那么就面临着许多问题，通常市区人流量大，又处于闹市面临着噪音污染，而且在市区自然环境差，老年人群面临着空气污染。所以郊区是一个建设养老地产项目的好地方，与市区相比郊区无疑自然环境更好空气更清新，交通也比较便利，生活设施方面也可以满足老年人群的需求。3.1.5项目建设风险首先，建筑的技术风险，老年人不动产建设的严重困难，建筑技术不合格，不适当的建筑方案，不合格的建筑工人可能会影响到老年人住房建设。在规划老年人不动产项目时，由于老年人的生活习惯与成年人的生活习惯不同，所以必须按照老年人群的生活习惯去建设。这对设计人员和建设人员的技术有较高的要求。如果规划设计和建设中出现瑕疵，那将会造成严重的后果。项目建设风险包括管理人员的设计风险、施工技术风险、业务水平风险。3.1.6管理运营风险养老房地产项目需要引进有一定经验的专业养老运营机构，与专业养老服务机构一起为老人提供养老服务。我国的养老产业管理运营经验不足，管理者需要提高管理能力，改善养老服务体制。管理运营风险主要包括管理运营能力不足、养老服务水平降低、合作者缺乏有效沟通协调。4.风险理论在养老地产投资中的应用4.1养老地产投资风险评价养老地产投资风险包括系统性风险和非系统性风险。养老地产投资风险评价主要包括程序如下：STEP1：确定评价目的和对象。STEP2：资料收集，关键风险因素分析。STEP3：建立风险评价指标体系。STEP4：选择适用的评价方法构建模型进行评价。STEP5：评价结果分析。4.2常用风险评价方法对比房地产投资风险评价发展至今，关于房地产投资风险评价的方法众多，利于更好地为进行投资决策和风险应对提供依据。现将主要的几种评价方法的优、劣势等进行对比分析，如表1.1：表1.1评价方法比较Table1.1Comparisonoftheevaluationmethod评价方法优势不足灰色关联分析法对样本含量、数据分布类型求不高，因素间变化线性非线分辨系数受主观影响较大分析法性均可分辨系数受主观影响较大模糊综合评价法对多因素、多层次的复杂问题评价效果较好需要专家打分，受主观因素影响大SVN(支持向量机)非线性品质良好、拟合精度高、不依赖样本特点，鲁棒性较好，学习方式灵活且有效针对大规模训练样本难以实施，只给出二类分类算法，对于处理多分类问题有困难AHP（层次分析法）应用范围广、结果可信度高不确定因素多，问题繁琐时不易解决问题由于本论文主要研究养老地产投资模式风险评价因此选择应用范围广，结果可信度高的层次分析法。4.3养老地产项目风险评价指标体系构建4.3.1养老地产项目投资风险清单经济风险因素：融资渠道少、开发成本高、投资回收期长、租售风险。政策风险因素：政策落实不到位、扶持政策缺乏系统性、扶持力度不够。市场风险因素：消费者缺乏认知、市场不成熟、价格偏高。管理运营风险因素：缺乏管理运营能力、养老服务水平不高、合作方缺乏高效的沟通协调。选址风险因素：自然环境、交通状况、周边配套设施情况。5.基于层次分析法的养老地产投资风险评价5.1层次结构模型的建立层次分析法(AHP)通过对可能发生风险因素进行整理、划分，排列于不同的层次之间，最终形成层次结构图。其中，5个一级风险指标，分别政策风险、经济风险、市场风险、管理运营风险、选址风险和建设风险。二级风险指标是由选定评价一级指标的分项组成。由于本论文研究地在S，S三种投资模式中销售和租赁模式数据相比持有+销售型模式数据易得，故选取销售和租赁型模式做为研究对象。房地产销售型投资模式风险分析层次结构模型目标层准则层指标层养老地产投资风险A法律风险B1养老地产政策B11养老服务责任B12产业链合作模式B13区域土地规划B14经济风险B2项目资金周转B21融资成本把控B22利率变化B23通货膨胀B24选址风险B3基础设施B31交通环境B32自然环境B33养老资源B34市场风险B4使用者评价B41开发成熟度B42客群消费能力B43市场需求水平B44运营风险B5经营管理机制B51开发盈利模式B52相关利益者融洽度B53配套服务水平B54房地产租赁型投资模式风险分析层次结构模型目标层准则层指标层养老地产投资风险A法律风险B1养老地产政策B11合作主体审查程度B12产业链合作模式B13虚报注册资本B14经济风险B2周期性波动B21购买力风险B22汇率变动B23通货膨胀B24选址风险B3自然环境B31卫生条件B32基础设施B33交通环境B34市场风险B4客群消费能力B41商业模式清晰度B42使用者评价B43开发成熟度B44运营风险B5道德风险B51技术水平B52管理体制B53开发盈利模式B545.2S养老地产投资风险评价5.2.1销售型模式下养老地产投资模式风险评价（1）构造成对比较矩阵本研究选取的案例为S销售型养老地产项目，建立风险评价指标体系，并进行评价研究。根据上述风险层次结构模型，综合S专家打分结果，整理收集区域内TOP10房地产企业专家打分表10份（见附录1），以确保了打分的可靠性。在1-9标度法基础上构造判断矩阵，再计算出各级指标权重值，各判断矩阵打分结果和权重计算结果如表1至表5所示。表1-1判断矩阵A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表1-2判断矩阵B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-3判断矩阵B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-4判断矩阵B3-CB3C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表1-5判断矩阵B4-CB4C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1表1-6判断矩阵B5-CB5C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1销售型模式下养老地产的土地成本通常较低。但是，该模式的初期投资非常高，财务风险较大。销售型模式下，开发商通常存在融资渠道单一、资源利用率较差等问题。对开发商来说，投资风险最小，但缺乏长期稳定收益，具有一定销售风险。综上研究结果表明:销售型模式下养老地产投资风险的一级指标权重由大到小依次是市场风险、法律风险以及经济风险、选址风险、运营风险。5.2.2租赁型模式下养老地产投资模式风险评价（1）构造成对比较矩阵研究选取的案例为S租赁型模式下的养老地产项目，建立风险评价指标体系，并进行评价研究。根据上述风险层次结构模型，综合S专家打分结果，整理收集区域内TOP10房地产企业专家打分表10份（见附录2），以确保了打分的可靠性。在1-9标度法基础上构造判断矩阵，再计算出各级指标权重值，各判断矩阵打分结果和权重计算结果如表1至表5所示。表2-1判断矩阵A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表2-2判断矩阵B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-3判断矩阵B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-4判断矩阵B3-CB3C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1表2-5判断矩阵B4-CB4C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表2-6判断矩阵B5-CB5C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1(2)计算单排序权向量并做一致性检验将各判断矩阵输入Matlab软件中，得出矩阵的最大特征值和特征向量，然后计算出各指标的权重向量，再对每一个判断矩阵进行一致性检验来确保数据的可靠性。当结果CR≤0.1，表明一致性检验合格。CR=CI/RICI=(λmax-n)/(n-1)(其中:CR为一致性比率，CI为一致性指标，λmax为最大特征根，n为矩阵的阶数，RI为随机一次性指标)。表6随机一致性RI表格n阶3456789101112RI0.580.891.121.241.321.411.451.491.521.54n阶13141516171819202122RI1.561.581.591.5941.6061.6131.6201.6291.6351.640综上研究结果表明：租赁型模式养老地产投资风险的一级指标权重由大到小依次是运营风险、法律风险以及经济风险、市场风险、选址风险。但同时,本文还存在着一些不足之处,今后可继续研究养老地产投资模式，进一步对风险指标进行筛选。6.我国养老地产项目投资风险控制措施6.1政策风险控制措施6.1.1加大财政补贴和税收优惠S市政府可以对养老房地产企业进行财政补助，由此可以减少投入大量资金建设养老支援设施所带来的前期资金压力。S市政府有关部门可以优化养老房地产项目的税收政策。6.1.2简化优化养老机构审批制度投资开发养老房地产项目经过公安消防、城乡规划、国土资源、环保等部门的严格审查，审查过程较长降低了养老服务的效率。因此，S市政府部门可以简化审批制度。项目完成后，委托第三方机构评估养老机构的综合服务，对有存在问题的部分要求改善。6.1.3完善相应规范及标准S市养老行业协会组织应收集相关数据，研究养老建筑的基本理论，结合数据分析，制定和完善行业基本标准和标准，以促进养老金行业的完善和行业的发展。6.2经济风险控制措施6.2.1政企合作，降低企业前期投入住宅投资中土地投资相对较高，土地成本高影响后期开发经营，为降低土地投资带来的资金风险，S市政府为养老建筑提供土地，公司进行项目开发和维护。双方共同努力，利益共享，有利于政府解决养老问题，降低企业投资成本，促进养老建筑健康发展。6.2.2创新融资模式现阶段我国养老地产行业相比发达国家成熟的养老地产行业稍显稚嫩，投资不足融资困难。S市养老地产投资公司应充分利用S市政府对养老产业项目的产业优惠政策。除银行融资外，还应延伸其他融资渠道，将资金有效合理地整合到养老地产项目中。6.3选址风险控制措施自然环境的清新影响着老人的身心健康。郊外空气清新，方便通畅的交通，可以保证老人的健康生活。如果养老地产周围或内部的自然环境优美，更能引起老人的消费欲望。可以保证最起码的入住率，从而更能吸引投资者的目光。因此，郊外是养老房项目开发的最佳场所。6.4管理风险控制措施6.4.1提升养老护理人员的专业技能，提高养老服务水平根据国家人保部公布的《养老护士国家职业标准》，健全护理技能评价体系。机构应该增加对看护人研修的投资，提高看护人整体的水平。6.4.2引入第三方专业机构国家和养老地产投资者在养老产业中发挥着重要作用，将第三方专业机构引入养老保险的管理、建设和运营全过程，以区或街道办事处为单位设计养老保险项目，设计和运营，减少施工时间，提高运营和管理能力。6.4.3加快智慧养老建设建立智能养老标准体系和信息共享服务平台，利用智能硬件、互联网、大数据等信息技术实现养老资源的有效对接。丰富智能健康养老服务产品（健康类可穿戴设备、智能养老保护设备等）的供应。7.结论文章描述了国内养老房地产项目投资面临的风险和当前存在的问题，由此构建养老房地产项目投资风险评估指标体系，即经济风险、政策风险、市场风险、管理运营风险、基于层次分析法对S养老地产进行投资风险评价。最后，根据养老房地产项目投资风险的特点，提出降低养老房地产项目投资者风险的对策。参考文献[1]江刘铭.我国养老地产发展对策及风险研究[J]．大众标准化，2020(10):89-90.[2]郭继秋,梁烘宾.影响我国养老地产融资风险的因素分析[J]．安徽建筑，2019.[3]何升融.我国养老地产开发风险与控制分析[J]．中国管理信息，2018,21(16):42-43.[4]李钰菲,杨慧娟,朱潘飞.基于模糊层次分析法的旅游养老地产投资风险评价[J]．大连民族大学学报，2018,20(02):165-169.[5]赵佳.R养老地产筹资风险管理研究[D]．西安科技大学，2020.[6]张晓旭．农村合作金融模式下险资投资养老地产风险研究[D]．安徽财经大学，2020．[7]张鑫．REITs融资模式下的养老地产项目风险研究[D]．哈尔滨工业大学，2019.[8]马健文．养生地产的开发：环境、模式与风险研究[D]．华侨大学，2017．[9]周以兢．养老房产新模式[J]．中国房地产，2017(02):60-62.[10]侯向群．养老服务业投资的PPP模式分析[J]．产业创新研究，2020(09):30-32.[11]张希.中国养老地产REITs的融资模式研究[J]．上海商业，2020(09):16-19.[12]董佳慧，林秋燕.我国养老地产对接REITs融资模式探究[J]．对外经贸，2020.[13]MacroeconomicrisksandREITsretur[14]荆涛,杨舒,王月慈.寿险公司投资养老地产风险评价指标体系的构建[J].长安大学学报(社会科学版),2019,21(04):29-39.[15]郭晓蓓,邓宇.养老产业运行状况分析及融资建议——基于商业银行养老产业布局的视角[J].广西经济管理干部学院学报,2019,31(02):11-16.[16]蒋怡梦.宜居城市养老地产项目风险管理研究[D].扬州大学,2018.[17]徐茂祥.养老地产项目风险管理研究[D].安徽建筑大学,2017.[18]杨茂盛,张旭.养老地产项目开发风险及对策[J].开发研究,2016(02):47-50.[19]邹庆红.养老地产投资机会与风险探讨[J].行政事业资产与财务,2013(24):7-9[20]张辉.我国养老地产项目投资风险评价研究[D].山东建筑大学,2017.附录附录附录1：S房地产项目风险调查问卷您好！非常感谢您参与本次调查，本问卷的调查结果只用于论文分析您提供的信息我们将严格保密，敬请放心。非常感谢您的支持！Q1.请按照您认为的S养老地产销售型模式风险影响按从大到小顺序进行排序。1政策风险（）2经济风险（）3市场风险（）4选址风险（）5运营风险（）Q2.您认为目前S养老地产各项风险所占比例是多少？1政策风险（）%2经济风险（）%3市场风险（）%4选址风险（）%5运营风险（）%Q3.请按照您认为的法律风险中的各项影响因素按从小到大顺序进行排序。1养老服务责任（）2养老地产政策（）3区域土地规划（）4产业链合作模式（）Q4.您认为法律风险中各项影响因素所占比例是多少？1养老服务责任（）%2养老地产政策（）%3区域土地规划（）%4产业链合作模式（）%Q5.请按照您认为的经济风险中的各项影响因素按从小到大顺序进行排序。1融资成本把控（）2项目资金周转（）3通货膨胀（）4利率变化（）Q6.您认为经济风险中各项影响因素所占比例是多少？1融资成本把控（）%2项目资金周转（）%3通货膨胀（）%4利率变化（）%Q7.请按照您认为的选址风险中的各项影响因素按从小到大顺序进行排序。1养老资源（）2自然资源（）3交通环境（）4基础设施（）Q8.您认为选址风险中各项影响因素所占比例是多少？1养老资源（）%2自然资源（）%3交通环境（）%4基础设施（）%Q9.请按照您认为的市场风险中的各项影响因素按从小到大顺序进行排序。1市场需求水平（）2客群消费能力（）3开发成熟度（）4使用者评价（）Q10.您认为市场风险中各项影响因素所占比例是多少？1市场需求水平（）%2客群消费能力（）%3开发成熟度（）%4使用者评价（）%Q11.请按照您认为的运营风险中的各项影响因素按从小到大顺序进行排序。1配套服务水平（）2相关利益者融洽度（）3开发盈利模式（）4经营管理机制（）Q12.您认为运营风险中各项影响因素所占比例是多少？1配套服务水平（）%2相关利益者融洽度（）%3开发盈利模式（）%4经营管理机制（）%致谢附录2：S房地产项目风险调查问卷您好！非常感谢您参与本次调查，本问卷的调查结果只用于论文分析您提供的信息我们将严格保密，敬请放心。非常感谢您的支持！Q1.请按照您认为的S养老地产租赁型模式风险影响按从大到小顺序进行排序。1政策风险（）2经济风险（