项目经济测算培训-

工程经济测算培训静态经济测算培训内容一、静态经济测算概念探讨二、静态经济测算内容说明三、静态经济测算操作流程四、结合案例的实际应用一、静态经济测算概念什么是静态？指不考虑货币时间价值，按同一时点计算什么是经济测算？通过估算开发工程本钱、收入、利润等经济指标，来评估一个工程获利能力的过程；我们对静态经济测算的理解即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发工程本钱、收入、利润等经济指标，来评估工程获利能力的过程。二、静态经济测算内容工程利润=销售收入本钱及销售税费各物业销售面积各物业销售均价X开发本钱开发费用销售税费土地取得本钱前期工程费用建安工程本钱根底设施费用配套设施费用开发间接费用管理费用销售费用财务费用营业税城市建设维护税教育附加费注：此处工程利润为毛利润，指未扣除土地增值税和所得税的利润三、静态经济测算操作流程1、明确工程规划设计指标2、估算销售收入3、估算本钱费用4、计算土地增值税5、出工程损益表三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表根据工程用地指标和规划设计方案，明确工程的规划指标：用地指标建筑面积：区分地上、地下及不同业态可售产品：区分住宅、商业、车库三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表根据各业态可售面积和工程的价格定位，计算工程的总销售收入：住宅收入=可售面积X售价商业收入=可售面积X售价车位收入=可售个数X售价三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表土地本钱一般按(土地成交价+补偿款+税费〕计算：土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开发建设补偿费，按实际成交价格计算;补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益,按实际发生额计算；土地契税:按土地成交款的3%。三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表前期工程费包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平〞等支出,按建安工程费的3%左右计算:可研及参谋费：建筑工程费的0.1%左右勘察费：建安工程费的0.1%左右设计费：建安工程费的1%－3%临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程,按建筑面积X单方造价计算，如下表不同类型建筑单方造价（元/平方米）独栋、联排、叠拼1400－1800普通板楼（砖混结构、不带电梯）1200－1300高标准板楼（框剪结构、带电梯）1500－1600高层板楼、点式塔楼1600－1700高层塔楼1800－1900住宅下底商1700－1800购物中心、超市等（含装修）3000－4000中档写字楼标准（含装修）3500－4000高标准、星级写字楼（含装修）5000－6000车库、人防、设备等2200－2500三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表根底设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算。市政费用：按地上建筑面积X单方造价〔200-300元/㎡〕计算道路费用：按道路占地面积〔总用地面积*15%〕X单方造价〔200元/㎡〕绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*〔1-建筑密度〕-道路占地面积)X单方造价(300-500元/㎡)三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单方造价计算。幼儿园、学校：建筑面积X单方造价〔1200元/平米〕会所配套：建筑面积X单方造价〔根据会所档次，高档会所5000元/平米〕市政公园(如果有)：公园占地面积X单方造价〔400-500元/平米〕三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表开发间接费用是指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按〔前期费用+建安本钱+根底设施+配套设施〕X3%计算。三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括工程宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地本钱后的开发本钱的X3%计算财务费用：指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出及相关手续费等，按实际发生额计算〔一般按工程滚动开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨….〕三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表“两税一费〞，包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，按销售收入的5.5％计算。其中营业税为销售收入的5.0％；城市建设维护税为营业税的7.0％；教育费附加为营业税的3.0％。三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表土地增值税应纳税额计算方式增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式<=50%A×30%50%-100%AX40%-BX5%100%-200%AX50%-BX15%>200%AX60%-BX35%其中:扣除工程金额=房地产开发本钱*1.2+房地产开发费用+两税一费增值额=销售收入-土地增值税扣除工程土地增值税实行四级超率累进税率：三、静态经济测算操作流程1、明确工程指标2、估算销售收入3、估算投资本钱4、计算增值税5、出损益表利润总额=销售收入-开发本钱-期间费用-销售税金-土地增值税净利润=利润总额-所得税=利润总额〔1-25%〕税前投资利润率=利润总额/总投资税后投资利润率=净利润/总投资四、实际案例案例背景1、2010年初，XX公司通过拍卖方式以12亿元的总价竞的北京A地块的土地使用权，该地块位于北京市朝阳区，总用地面积5万平方米，建设用地面积5万平方米，容积率2.4，总建筑面积12万平方米，建筑密度<30%,绿化率>30%，建筑控高80米；2、XX公司聘请伟业投资参谋进行工程的前期产品定位工作，伟业建议方案如下：规划方案技术指标地上住宅建筑面积10万㎡