2024年大学试题(财经商贸)-资产评估历年高频考点试卷专家荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-资产评估历年高频考点试卷专家荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.资产评估清查的会计处理主要包括哪些内容？2.某企业欲出售一台数控机床，该机床购置于2000年8月5日，经技术人员对该机床的鉴定，确定该机床的成新率为85%，重置成本为300000元，求该机床的实体性贬值。3.资产评估具有哪些特殊性？4.资产评估的主要假设有哪几种？它与评估方法有何联系？评估报告书正文是否包括评估假设？5.简要叙述成本法和市场法的主要区别。6.拟对某企业的一台外圆磨床进行评估，其构建于1999年，原始购置成本为100万元，评估基准日为2008年11月11日，已知1999年与2008年该类设备定基物价指数分别为150%和195%，试估算该设备的重置成本。7.直接比较法8.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。调查得知，该资产的使用寿命时间为57600小时，实际累计利用时间为50，400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。9.在商业企业以投资为目的评估商品存货时，以下说法正确的有（）。A、应该以卖出价为依据B、应该以买入价为依据C、应该以卖出/买入的中间价为依据D、以不包含增值税的价格为依据E、以包含增值税的价格为依据10.简述企业价值评估的一般范围包括哪些。11.某大型流水生产线月生产能力为100000个单位，营运成本每日为50000元，剩余寿命为5年，折现率为10%，比较对象全新生产线月生产能力为100000个单位，每日营运成本40000元，全年制度工作日为360天，试估算该流水线营运性功能贬值。12.实体性贬值13.简述资产评估的概念及包含的基本要素。14.某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为20万元，半年间该类资产的价格总共上升了5.5%，求被评估资产的评估价值。15.鉴定无形资产的目的是什么？16.简要叙述房地产评估收益法适用的条件17.怎样理解资产评估的公正性特点？18.企业价值评估时，确定折现率和资本化率的原则是什么？19.市场法20.某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。21.编写评估报告的主要作用有哪些？22.什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？23.如何采用收益法评估无形资产？24.预期原则25.选择可比企业应注意什么问题？第2卷一.参考题库(共25题)1.重置成本2.简要叙述机器设备评估的基本步骤。3.楼面地价4.论述无形资产的功能特性及其评估前提。5.成本法6.土地资产的特性？7.简要叙述市场法的优点。8.试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。9.怎样理解资产评估的公正性特点？10.复原重置成本11.试述制定我国的资产评估准则的必要性。12.简述无形资产的含义和特点。13.市场法评估债券与股票价格的前提条件？14.机器设备的三种贬值是什么？15.论述资产评估的收益法。16.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点时参照资产的市场价格为20万元，求被评估资产的评估价值。17.论述房地产评估收益法的优缺点。18.有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。19.简要叙述资产评估的公开市场原则。20.企业价值评估有什么用途？21.已知某制药厂年产木糖醇1000吨，其制造原料玉米心在当地市场无法满足供应，必须从东北地区供应，因此运杂费增加50元/吨，该工厂木糖醇生产线预计剩余寿命还有10年，折现率为10%，所得税率为25%，试求该生产线的经济性贬值额。22.列举资产评估的特点并加以简要解释。23.比较法24.什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？25.企业价值第3卷一.参考题库(共25题)1.简要叙述资产评估工作的独立性原则。2.客观性原则3.评估方法有哪几种？4.简述无形资产的含义和特点5.被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。问：该机组的现时全新价格；6.简要叙述资产评估继续使用假设。7.土地用途和容积率如何影响地价？8.现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。9.简要叙述房地产评估收益法适用的条件。10.阐述房地产评估中市场法的基本思路与适用范围。11.运用市场法的优缺点有哪些？12.资产评估13.商誉的含义是什么？评估商誉的方法有哪些？14.简述上市股票及其评估方法？15.流动资产评估的目的是什么？16.请简述收益现值法的估算程序。17.什么是企业整体资产的评估？它具有什么特点？它和单项资产的评估有什么区别？18.撰写资产评估报告应遵循哪些基本要求？19.什么是资产评估的现行市价法？它的适用前提条件、优点是什么？20.评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万（该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。21.阐述房地产价格及其影响因素。22.简要叙述资产评估的贡献原则。23.简述资产评估收益途径的基本含义和基本前提。24.商誉有哪些特性？25.阐述如何进行机器设备的评估。第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案: （1）资产盘盈、盘亏的会计处理； （2）重分类错误调整的会计处理； （3）记账错误调整的会计处理。2.参考答案: 该机床的实体性贬值=300000×（1-85%）=45000（元）3.参考答案: 1、政策性； 2、技术性； 3、专业性； 4、综合性； 5、时效性； 6、规范性； 7、公证性； 8、权威性； 9、相对性； 10、风险性。4.参考答案: 资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。这两项假设是市场法评估资产的基础。持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它是成本法评估资产的基础。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。它是清算法评估资产的基础。评估报告中应包括资产评估假设。5.参考答案: （1）评估的角度不同； （2）评估的价格构成不同； （3）评估时选取的资料不同； （4）评估的思路和程序不同。6.参考答案: 被评估设备的重置成本=100×195%÷150%=130（万元）7.参考答案: 是利用参照资产的交易价格及其某一特征与被评估资产的同一特征进行比较和判断，将参照资产价格调整为被评估资产价格的方法8.参考答案: 资产的重置成本=480万 资产的已使用年限=20*（50，400/57，600）=17.5年 实体性贬值率=17.5/（17.5+8）=68.63% 资产的功能性贬值=3*（1-33%）*（P/A，10%，8）=10.72万元 评估值=480*（1-68.63%）-10.72=139.86万元9.参考答案:A,E10.参考答案: 企业价值评估的一般范围也就是企业的资产范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。宝库企业产权主体自身占用和经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投资部分。具体界定时，应根据以下有关数据资料进行： （1）、企业的资产评估申请报告以及上级主管部门批复文件所规定的评估范围； （2）、企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。11.参考答案: （1）计算年营运成本超支额=（50000-40000）×360=3600000（元） （2）计算税后年营运成本超支额=3600000×（1-25%）=2700000（元） （3）计算营运性功能贬值额=2700000×（P/A，10%，5）=2700000×3.7908 =10235160（元）12.参考答案: 也称有形损耗，是指机器设备在运行中磨损和受到自然环境的侵蚀造成设备实体形态损耗引起的贬值。13.参考答案: 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，动用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。 核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 基本要素是： 1、评估的目的 2、评估的对象 3、评估人 4、评估标准 5、评估规程 6、评估方法14.参考答案: 资产评估价值： =参照资产成交价格×（1+物价变动指数） =20×（1+5.5%）=21.1（万元）15.参考答案: 鉴定无形资产的目的在于： （1）确认无形资产的存在。主要是验证无形资产来源是否合法，产权是否明确，经济行为是否合法、有效。可以从以下几方面进行： ①核实有关资料的真实性、可靠性和权威性。 ②鉴定无形资产的应用能力。 ③确定无形资产的归属是否为委托者所拥有。 （2）鉴别无形资产的种类。主要是确定无形资产的种类、具体名称、存在形式。 （3）确定无形资产有效期限。某项专利权，如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。16.参考答案: （1）待评估房地产未来纯收益可用货币计量； （2）纯收益的产生是连续的； （3）收益在数量上必须是稳定的； （4）还原利率是可以确定； （5）在取得收益的过程中，风险是可以计量的。17.参考答案: 公正性指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的要求。公正性表现在 （1）、资产评估按照公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础； （2）、评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。18.参考答案: 在企业价值评估中，折现率和资本化率的确定一般应遵循以下原则： （1）不低于无风险报酬的原则。在存在正常资本市场和产权市场的条件下，政府债券利率和银行存款利率是投资者进行其他投资时，在考虑和权衡投资报酬率时必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者将投资转存银行或购买无风险的国债，而不愿去冒险进行得不偿失的投资。 （2）以行业平均报酬率为重要参考指标的原则。行业平均报酬率是衡量一个行业同类企业投资总额的平均净收益水平的指标。任何买主或投资者，之所以愿意投资于某一企业，是期望他的投资起码能获得该企业所在行业的平均收益率。 （3）折现率和资本化率与收益额相匹配的原则。通常情况下，如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素（如税收）的影响，那么在折现率中也应有所体现。19.参考答案: 市场法也称市场价格比较法、现行市价法，是指通过市场调查，利用市场上同样或类似资产近期交易的价格，经过直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术方法。20.参考答案: 现时采购价=5×（1+20%）=6（万元） 现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元） 安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（万元） 被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）21.参考答案: （1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价意见； （2）资产评估报告时反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据； （3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段； （4）资产评估报告是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。22.参考答案: 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。23.参考答案: 主要分成两种类型，一种是对收益进行分成，并将分成进行折现求和；另一种是最低收费加上对收益分成的折现值。24.参考答案: 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格来决定，而由未来收益的期望值决定。25.参考答案: 可比企业是指具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在同一行业范围内选择。可比性特征还有企业产品的性质、资本结构、管理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面。在识别可比企业时，评估师可以通过参考证券分析师对待评估企业的分析报告、投资咨询公司的有关研究报告，寻求行业行业专家的协助，咨询待评估企业的经理层管理人员，以及分析待评估企业的财务比率等多种方式进行可比企业的选择。由于可比企业的选择带有一定的主观性，因而有时也很可能被有偏见的评估分析人员加以利用。可比企业的企业价值如果被错误地高估或低估，从而也会使得乘数偏大或偏小，导致错误的评估结果。第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构、技术条件和技术要求等，以现在的物价水平购置或建造相同或相似的全新资产所需的成本2.参考答案: （1）清查机器设备，明确评估对象； （2）确定评估方法； （3）收集相关资料，验证和测定技术经济参数； （4）评定估算，编制评估报表。3.参考答案: 是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。4.参考答案: 无形资产的功能特性： （1）附着性； （2）共益性； （3）积累性； （4）替代性； 无形资产评估的前提： （1）无形资产评估一般以产权变动为前提； （2）无形资产评估是对其获利能力的评估。5.参考答案: 也称重置成本法，是指按被评估资产的现时重置成本扣减各项损耗值来确定被评估资产价值的方法。6.参考答案: 1、自然特性： （1）土地面积的有限性。 （2）土地空间位置的固定性。 （3）土地使用价值的永续性和增值性。 （4）土地的不可替代性。 2、经济特性： （1）用途多样性。 （2）经济地理位置的可变性。 （3）可垄断性。7.参考答案: （1）评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前的市场情况； （2）评估价值更能反映市场的实际价格，评估结果易于被各方理解和接受。8.参考答案: 持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。持续使用假设又细分为三种具体情况： （1）在用续用。指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。 （2）转用续用。指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。 （3）移地续用。指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。9.参考答案: 公正性指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的要求。 公正性表现在 （1）、资产评估按照公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础； （2）、评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。10.参考答案: 是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构、技术条件和技术要求等，以现在的物价水平购置或建造相同或相似的全新资产所需的成本。11.参考答案: 我国现已基本建立完整的资产评估准则体系，制定资产评估准则的必要性主要体现在以下几个方面： 1、科学合理的资产评估准则可以规范资产评估信息的生产和传输，保证资产评估信息的质量，进而有利于保护各信息使用者的利益，保障市场经济的正常运行。 2、资产评估准则还有利于维护资产评估行业的整体社会形象，为评估师提供良好的职业保护。 3、对国有资产保值增值来说，资产评估已成为维护国有资产合法权益、推动国有资产有序流转的重要手段，高质量的、被利益各方所普遍认可和接受的资产评估准则，是防止国有资产流失的重要制度保障。 4、科学合理的资产评估准则有利于增强国有资产管理人员对资产评估的理解；有利于严格选择有资质、有信誉、有业务胜任能力的资产评估机构；有利于资产所有人加强对资产管理和经营的监督检查力度；也有利于相关评估行业主管部门的沟通与协调，建立和完善褒奖惩戒及资格取消机制。12.参考答案: （1）无形资产是指特定主体所控制的、不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济效益的资源。 （2）特点有：①非实体性；②排他性；③效益性。13.参考答案: 市场法评估债券与股票价格的前提条件： 前提条件包括：健全的流通市场，债券或股票具有高度的流动性，市场能形成债券和股票的公平市价，不存在垄断和过度投机行为；用市场法评估上市股票时，在股市波动较大的情况下，需要对加权平均价进行进一步的调整。14.参考答案: （1）实体性贬值； （2）功能性贬值； （3）经济性贬值。15.参考答案: （1）收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法； （2）收益法是根据将利求本的思路，采用本金化和折现的方法来判断资产价值的评估方法，从理论上讲是最为科学的方法之一； （3）收益法应用的前提条件是：①能用货币衡量被评估资产的未来期望收益；②未来风险必须能够测算并能货币衡量；③被评估资产的预期获利年限可以预测；④被评估资产能提供的服务或用途，可满足资产所有者经营上所期望的收益。 （4）收益法评估的基本程序：①收集、验证信息资料；②计算、分析有关指标；③预测未来收益，确定折现率；④将预期收益折现，确定被评估资产价值；⑤综合分析确定评估结果； （5）收益法评估的相关指标：①收益额；②折现率和本金化率；③收益期限。16.参考答案: 资产评估价值 =参照资产成交价格×（被评估资产生产能力÷参照资产生产能力） =20×（90÷120）=15（万元）17.参考答案: 1、收益法的优点： （1）运用范围广； （2）理论依据充分； （3）符合买卖者的投资宗旨； 2、收益法的缺点： （1）纯收益及还原利率的确定相当困难； （2）仅仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际； （3）适用范围仍有一定的局限性。18.参考答案: 19.参考答案: 公开市场原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都在公开市场存在或成立。在公开市场中，交易各方掌握必要的信息和必要的专业知识，交易条件公开，交易者的交易目的是追求最大的经济效益。20.参考答案: 企业价值评估主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。 在企业产权转让及兼并收购活动中，企业的购买方需要估计目标企业的公平价值，企业的转让方或被兼并企业也需要确定自身的合理价值，双方在各自对同一企业价值的不同估计结果基础上，进行协商谈判达成最终的产权转让或兼并收购要约。在进行企业产权转让及兼并收购的企业价值评估分析时，需要特别考虑： ①协同作用对企业价值的影响。 ②企业资产重组对企业价值的影响。 ③管理层变更对企业价值的影响。企业财务管理中的企业价值评估。企业价值评估是经理人员管理企业价值的一项重要工具，它在企业管理中的重要性日益增长。特别是出于对敌意收购的恐慌，越来越多的企业开始求助于价值管理咨询人员，希望通过获得有关如何进行重组和增加企业价值的建议，避免被敌意收购。 证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。证券市场上的投资者可以分为消极型投资者和积极性投资者。积极性投资者又可以分为市场趋势型投资者和证券筛选型投资者（价值型投资者）。市场趋势型投资者是通过预测整个股票或债券市场的未来变化趋势来进行证券的买卖投资的，他们并不关注某个企业的价值高低。证券筛选型投资者相信他们有能力在证券市场上挑选出那些价值被低估的企业证券，即企业证券的市场价值低于企业真实价值的证券进行投资，因而对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。21.参考答案: 经济性贬值额 =1000×50×（1-25%）×（P/A，10%，10） =1000×50×6.1446 =230422.5（元）22.参考答案: 资产评估具有以下特点： 一、时点性。是指资产评估是对评估对象在某一时点的价值的估算。 二、市场性。是指资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估就需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值。 三、预测性。是指一项资产之所以有价值，是因为预期其未来能够产生净收益。一项资产的市场价值是对其未来产生的净收益的现实反映。 四、公正性。是指资产评估服务于资产业务的需要，对于资产业务的任何一方当事人来说，都应当具有独立性。资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值，不应当受到任何人的主管干预。 五、咨询性。资产评估为资产业务所提供的评估价值，是一种专业化、市场化的咨询服务。评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。23.参考答案: 也称市场比较法，是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。24.参考答案: 现行市价法是按市场现行价格作为标准来确定资产价值的方法。前提是：第一需要有一个充分发育的、活跃的资产交易市场，以便能够从交易市场上充分的选择一个或几个相同或类似参照物进行对比、分析、作价。第二，参照物以及被评估资产可比较的有关指标，技术参数等资料是可以搜集的。优点：简单易懂，便于操作。评估价值比较公平合理，最容易被各方面所接受。25.参考答案: 是该企业预期自由现金流量以其加权平均资本成本为贴现率折现的现值。第3卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 独立性是指资产评估要由具有资产评估资格的社会公正性中介机构进行操作，不受被评估各方当事人利益影响。要求评估机构和评估人员必须坚持独立的第三者立场，不能为资产业务各方中任何一方所左右，必须以中立的身份客观公正地进行评估。2.参考答案: 客观性原则要求资产评估工作实事求是，评估结果必须以充分的事实为依据。3.参考答案: 评估方法： （1）割差法 （2）超额收益资本化法4.参考答案: （1）无形资产是指特定主体所控制的、不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济效益的资源。 （2）特点有：①非实体性；②排他性；③效益性。5.参考答案: 30*0.8=24万元6.参考答案: （1）继续使用假设是指假定被评估资产可以按现有用途，或转换用途继续使用，从而考察它能为持有人带来的经济效益。 （2）继续使用假设说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，也说明了资产在评估时点及评估过程中的状态。 （3）通常继续使用假设细分为在用续用、转用续用、异地续用三种具体情况。7.参考答案: 土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。因此，土地的预期收益越高，其价格就越高。 （1）一般来说，同一级别的土地，商业用地的收益高于住宅和工业用地，因此，商业用地的价格高于住宅和工业用地，同理，工业用地的价格又高于农业用地。 （2）容积率是指用地总建筑面积与用地面积之比。它对地价起着非常重要的影响。一般来说，地价变化与容积率成比例关系，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价则越高。但个别时候也会出现由于容积率增加，地价会随着容积率增加反而降低的情况。8.参考答案: 年净超额运营成本=40×（1-33%）=26.8（万元） A设备的超额运营成本=26.8×（P/A，8%，5）=107（万元）9.参考答案: （1）待评估房地产未来纯收益可用货币计量； （2）纯收益的产生是连续的； （3）收益在数量上必须是稳定的； （4）还原利率是可以确定； （5）在取得收益的过程中，风险是可以计量的。10.参考答案: （1）市场法是房地产评估方法中常用的方法，先将被评估房地产与近期内已发生交易的类似房地产加以对照比较，进行相关因素修正，求的评估价格； （2）房地产评估中的市场法是以经济学中的替代原理为理论依据的； （3）房地产评估中的市场法运用的条件有：市场性，类似性，可靠性； （4）房地产评估中的市场法适用的范围：除下列不宜采用市场法外都可适用，①在房地产市场发育不够充分的地方；②在没有或较少有房地产交易的地方；③很少见的、或可比交易实例很少的房地产；④难以成为交易对象的房地产。11.参考答案: 优点是： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得； （2）评估值更能反映市场观实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点是： （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可比数据而难以应用； （2）不适用于专用机器设备、大部分无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的—些资产的评估。12.参考答案: 资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。13.参考答案: 商誉通常指企业在一定的条件下，获得高于正常投资报酬率所形成的价值。这是企业由于所处地理位置的优势，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种因素，与同行业相比，可获得超额利润。14.参考答案: 上市股票是企业公开发行的、可以在证券交易所上市自由交易的股票。对上市股票的评估在正常的情况下一般可以采用市场法。按照评估基准日的收盘价格确定评估值。所谓正常情况是指股市发育正常、股票自由交易、没有非法操作现象。否则应当与非上市股票相同，通过发行企业的经营业绩、财务状况和获利能力，综合判断股票的内在价值。以控股为目的的持有上市公司股票，一般采用收益法评估。15.参考答案: 1.服务于企业产权变动联营等； 2.企业清算和资产变卖； 3.保险索赔； 4.清产核资； 5.会计核算的需。16.参考答案: 1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料、财务状况、市场形势以及经营风险等； 2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或本金化率； 4.用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 5.分析确定评估结果17.参考答案: 整体资产的评估是指把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象并据以判断资产整体价格的资产评估。 特点：系统的强制约性；收益预测的优先性；评估内容的复杂性。整体性资产评估和单项资产评估的区别： （1）从质的规定性上来看：单项资产评估仅仅是把各单项资产评估值简单相加，求取的是死资产的价格；而整体资产评估进行的是获利能力的评估，求取的活资产的价格。 （2）从评估的目的上看：当进行一般的生产要素转让时，进行单项资产评估，而发生整体资产转让时，进行整体资产评估。 （3）从评估结果上看：二者不相等，差额是商誉的价值。18.参考答案: 资产评估报告编制的基本要求是： （1）评估报告的客观性。评估人员要按照公允的程序和计价标准，对具体的资产评估对象作出符合专业标准并反映客观实际情况的资产评估结论，所依据的各种资料数据应能证明其科学性，所选取的方法、参数应能反映其适用性和科学性，评估报告所使用的措辞和文字描述应反映第三者的公正立场。 （2）评估报告的完整性。资产评估报告正文应能完整、准确地描述资产评估的全过程，反映资