2024年房地产估价师历年考试高频考点试题附带答案

2024年房地产估价师历年考试高频考点试题附带答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.总体定价策略一般分为（）。A、低价策略B、高价策略C、中价策略D、一般价格策略E、预期价格策略2.2011年8月，H省W市A房地产开发公司通过出让方式在W市城市规划区内取得20亩建设用地使用权，拟开发建设一大型商场，土地出让价款为1800万元，建设用地使用权出让合同约定自2012年1月1日开工建设。建设工期为3年，且该3年的计划投资额分别为1200万元、3600万元、2600万元，年均价格上涨率为6%。由于A房地产开发公司自身原因，该项目直到2013年2月1日才开工建设。A房地产开发公司为了融资，将该土地使用权抵押给B商业银行，贷款1000万元，并办理了抵押登记。2015年3月1日该商场建成，由于市场行情原因，该物业未能出售，A房地产开发公司利用一部分自主经营，其他部分出租，抵押贷款到期并经延期一年至2015年6月1日后，A房地产开发公司仍无力还款，B商业银行依法定程序，委托C拍卖公司拍卖该商场，最终由D房地产开发公司竞得。据此，请回答下列问题拍卖该房地产，并由D公司竞得，那么需办理（）手续。A、买受人在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产转让合同书B、办理房屋所有权注销登记C、办理房屋所有权变更登记D、办理房屋所有权转移登记3.民事法律关系区别于行政管理法律关系的原则是（）。A、平等原则B、诚实信用原则C、公序良俗原则D、自愿原则4.任何人都可以出资设立房地产估价机构。（）5.房地产项目敏感性分析步骤主要包括（）。A、确定用于敏感性分析的经济评价指标。确定不确定性因素可能的变动范围B、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值C、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析D、分析确定每个不确定性因素发生的概率E、计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率6.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。A、维持现状B、更新改造C、改变用途D、重新开发7.A县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A、1B、2C、3D、4E、58.建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关。（）9.不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后60天内将有关信息直接报送系统管理部门。（）10.2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税（）11.投资基金发源于西方经济发达国家，在美国称为信托单位。（）12.现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于（）元。A、605B、600C、650D、55013.现有房地产应更新改造的条件是什么？14.某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）A、0.57B、0.74C、0.80D、1.0415.一个民事法律关系中至少有（）个主体。A、一B、二C、三D、四16.（）是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A、实验法B、观察法C、问卷调查法D、专题讨论法17.以下关于套内阳台建筑面积的计算，说法正确的有（）。A、封闭的阳台计算一半建筑面积，未封闭的阳台不计算建筑面积B、封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积C、封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积D、未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积E、未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积18.《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于（）年。A、1B、3C、5D、1019.在需求曲线图上，需求曲线是一条（）倾斜的曲线。A、自左上方向左下方B、自左上方向右下方C、自右上方向右下方D、自右上方向左下方20.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）21.用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数α的数值，一般认为α的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数α修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。（）22.引起房地产价格上升的原因主要有（）。A、对房地产本身进行投资改良B、通货膨胀C、需求增加导致稀缺性增加D、外部经济E、内部经营管理23.房地产开发企业的税后利润分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。（）24.王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房（）。A、只能自住不能出租B、产权归王某所有C、房主拥有部分产权D、不得设定抵押25.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A、基础设施建设费B、城市建设配套费C、公共配套设施建设费D、不可预见费第2卷一.参考题库(共25题)1.一般投资机会研究可分为（）。A、地区研究B、部门研究C、系统研究D、政策研究E、以利用资源为基础的研究2.需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位所有耕地的数量计算。（）3.地形条件对人行、车行交通网的设计往往起决定作用。（）4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，（）应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。A、市、县人民政府B、市、县人民政府土地管理部门C、市、县人民政府建设管理部门D、市、县人民政府房产管理部门5.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。（）6.税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。（）7.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。（）8.构架式承重结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷载传到建筑四周的墙、柱上去。（）9.土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用出让金，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。（）10.房地产经纪人执业资格考试分为基础理论和经纪实务两部分。考试科目有《房地产基本制度与政策》和《房地产经纪相关知识》、《房地产开发经营与管理》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》。（）11.自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（）12.下列不属于人身保险的是（）。A、人寿保险B、健康保险C、保证保险D、意外伤害保险13.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A、可逆性和可延期性B、可逆性和不可延期性C、不可逆性和可延期性D、不可逆性和不可延期性14.必须实行监理的建设工程有（）。A、国家重点建设工程B、小型公用事业工程C、成片开发建设的住宅小区工程D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金工程E、国家规定必须实行监理的其他工程15.（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。A、流动比率B、偿债备付率C、资产负债率D、利息各付率16.估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是"减价修正"。（）17.如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（2012年真题）18.开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润。A、取得该荒地的总代价B、该荒地转化成熟地基价C、吸收的投资D、新开发的利润19.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。20.建造师初始注册者，可自资格证书签发之日起（）年内提出申请。逾期未申请者，需符合本专业继续教育的要求后方可申请初始注册。A、3B、5C、6D、921.债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。（）22.房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（）23.下列关于土地征收批准权限的说法错误的有（）。A、征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府B、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用转用审批手续C、征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批D、其他用地应经和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由县级人民政府审批并报国务院备案E、在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证24.在一定的时间和空间内，生物和非生物成分之间，通过物质循环、能量流动和信息传递，而相互作用、相互依存所构成的统一体，称为（）。A、景观B、生态C、生态环境D、生态系统25.估价作业方案的内容主要包括（）。A、拟采用的估价技术路线和估价方法B、预计需要的时间、人力、经费C、估价作业步骤和时间进度安排D、拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道E、委托方的协助义务第3卷一.参考题库(共25题)1.屋顶包括（）四大类。A、平屋顶B、坡屋顶C、曲面屋顶D、多波式折板屋顶E、防晒顶2.在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于（）阶段的内容。A、总体规划到建筑策划

B、建筑策划到建筑设计

C、总体规划到建筑设计

D、建筑设计到营销策划3.从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有（）。A、购买频率较低，购买决策复杂B、住宅市场与消费者的长期收入关系密切C、住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显D、住宅产品结构复杂，附带相关因素较多E、住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密4.在市场经济条件下，中央银行可以通过直接干预生产和投资，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标的实现。（）5.民法是调整平等主体的公民之间，法人之间以及他们之间（）关系的法律规范的总称。A、财产关系和人格关系B、财产所有权关系和人格所有权关系C、财产关系和人身关系D、财产所有权关系和人身关系6.债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有（）关系，一般情况下很难同时兼顾。A、相逆性B、相关性C、相联性D、统一性7.房地产的总价格（）反映房地产价格水平的高低。A、完全能B、完全不能C、一般能D、一般不能8.一个图形一般只采用一种比例尺。（）9.保险合同的主体包括（）。A、政府B、当事人C、关系人D、辅助人E、保险监管部门10.施工现场文明施工检查评定保证项目的内容包括（）。A、现场围挡B、材料管理C、现场防火D、生活设施E、封闭管理11.下列是估价委托人的义务的有（）。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B、协助估价师搜集估价所必要的资料C、就估价结果提出自己的要求D、对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E、有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作12.下列（）属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A、权利人法定名称变更B、房地产现状的改变C、房屋门牌号码改变D、买卖房屋E、改建或添建而使房屋面积增加13.《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于（）核定。A、1%B、2%C、3%D、4%14.标准临街宗地的特征有（）。A、一面临街B、土地形状为矩形C、临街深度为10mD、用途为所在路线价区段具有代表性的用途E、临街宽度为15m15.国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。（）16.目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年（）为结息日。A、1月30日B、3月30日C、6月30日D、12月30日17.物业服务企业应当是具有独立的（）。A、企业法人地位的经济组织B、事业法人地位的经济组织C、机关法人地位的经济组织D、非法人地位的经济组织18.A市某房地产开发公司B，于2009年1月1日取得A市中心繁华地段的一块土地使用权，并进行开发建设一商业广场。该项目建设中，B房地产开发公司为融通资金，通过在建工程贷款方式取得部分建设资金。该项目建成后，2011年1月1日，B房地产开发公司将该商业广场1～3层转让给C公司，同时将4～5层租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。B房地产开发公司和E经贸公司应办理（）手续，其租赁行为才是合法的。A、B房地产开发公司与E公司口头租赁协议B、B房地产开发公司与E公司签订书面租赁合同C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证D、到A市规划管理部门进行登记19.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（）20.公司债券持有者享有的是一种综合性股东权，股票持有者享有的是债权。（）21.下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是（）。A、将影响商品需求的各种因素作为自变量B、将需求作为因变量C、将影响商品需求的各种因素作为因变量D、将需求作为自变量E、将供给作为自变量22.房地产的实物状况与权益状况如何区别？实物状况好的房地产，其价值是否必定高？23.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是（）。A、使用磨损B、现行政策重大改变C、城市规划重大改变D、建筑技术进步24.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（）。A、被征收房屋价值的补偿B、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D、因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿25.短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的（）年期以内资金交易活动的总称。A、1B、3C、5D、8第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:A,B,C2.参考答案:A,D3.参考答案:A4.参考答案:错误5.参考答案:A,B,C6.参考答案:A7.参考答案:C8.参考答案:错误9.参考答案:错误10.参考答案:正确11.参考答案:错误12.参考答案:A13.参考答案: 认为对现有房地产更新改造再予以利用最为有利时，现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。【对土地或建筑物进行改造】 认为对现有房地产进行重新装饰装修再予以利用最为有利时，现有建筑物应装饰装修的条件是：（装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。14.参考答案:B15.参考答案:B16.参考答案:C17.参考答案:B,E18.参考答案:D19.参考答案:B20.参考答案:错误21.参考答案:错误22.参考答案:A,B,C,D23.参考答案:正确24.参考答案:B25.参考答