房地产估价程序

第一节房地产估价程序概述一、房地产估价程序的含义（熟悉）为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断地总结和梳理出完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序受理估价委托→确定估价基本事项→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选用估价方法进行测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→交付估价报告→估价资料归档房地产估价程序二、房地产估价程序的作用（掌握）规范估价行为避免估价疏漏保障估价质量提高估价效率第二节受理估价业务一、估价业务来源渠道（了解）

被动接受主动争取二、不应承接估价业务的情形（掌握）超出了本机构的业务范围与自己有利害关系或利益冲突自己的专业能力难以胜任估价业务有较大风险三、估价业务接洽与受理（熟悉）第三节确定估价基本事项

一、估价基本事项概述（掌握）

明确估价基本事项：包括估价目的、估价时点、估价对象；其中，估价目的是龙头。明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要

其中估价目的是龙头（四）明确价值类型由估价目的决定，影响估价方法、参数、系数二、估价目的确定（1）可以通过询问委托人未来出具的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或由谁认可来明确；（2）明确估价目的有助于明确估价时点，有助于明确估价对象，也有助于明确估价的前提和价值标准。三、价值时点的确定（1）在实际估价中是由估价人员根据估价目的、征求委托人同意后决定的。（2）在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。例：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误；大多数估价是评估现在的价值，一般是以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期为估价时点估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。4、估价对象的确定明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。（1）实物状况是弄清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大；（2）权益状况，首先是弄清估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值；（3）区位状况是弄清楚估价对象所处的具体位置（坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。（4）在明确估价对象时，估价人员应清楚明白，依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律法规并征求委托人同意后予以决定。（5）在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人如实提供其所能够提供的反映该估价对象状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。对于要求委托人提供的资料，最好能在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。5、价值类型的确定（1）与估价时点一样，价值类型本质上是由估价目的决定的（2）大多数估价是评估市场价值；某些情况下，需评估的是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值，或在用价值。第四节编制估价作业方案一、估价作业方案的含义二、估价作业方案的内容二、制定估价作业方案的思路（一）拟采用的估价方法和估价技术路线（1）估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢。（2）估价对象在理论上适用的，都应初步入选，不得随意取舍。（3）估价方法间的关系有三种：同时使用以相互验证；相互补充；相互引用（4）同一估价对象宜选用两种以上估价方法进行估价。资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）预计估价所需时间、人力和经费时间、人力、经费和进度（二）拟定调查搜集的资料及其来源渠道（四）估价作业步骤和时间进度安排交易实例房地产状况交易价格、时间客观收益、报酬率、客观成本等第五节搜集估价所需要资料

（二）估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料

区位、权益、实物（一）反映估价对象状况的资料（三）估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况

房地产估价程序（四）对房地产价格有普遍影响的资料搜集资料的渠道有：①委托人提供；②实地查勘获得；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；⑤到政府有关部门和相关专业机构查阅；⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等

房地产估价程序第六节实地查勘估价对象（掌握）一、实地查勘的重要性二、实地查勘的工作内容三、实地查看程序和记录第七节求取估价对象价值（掌握）一、分析估价对象价值二、测算估价对象价值三、判断估价对象价值1.对各种估价方法的测算结果进行校核2.将各种估价方法的测算结果综合为一个结果3.确定最终估价结果五、分析测算判断估价对象价值

市场背景分析房地产估价程序抵押价值：估价对象变现能力分析最高最佳使用分析①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。⑦房地产市场是否处于特殊状态

加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果房地产估价程序方法:第八节撰写估价报告（掌握）三、估价报告的形式

二、估价报告的质量内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告一、估价报告的含义1、封面3、致估价委托人函2、目录4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件四、估价告报的组成4、房地产估价师声明估价师声明注册房地产估价师对估价报告的合法性真实性合理性估价的独立、客观公正《房地产估价规范》要求至少一名注册房地产估价师签名。估价师签名规定声明中应载明哪些注册房地产估价师实地查看，哪些注册房地产估价师未至现场查看。《房地产估价机构管理办法》规定，至少二名以上注册房地产估价师签名。教材则要求所有参加本次估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，禁止非注册房地产估价师在该声明中签名。其它《房地产估价规范》中称“实地查勘”，“教材”中则基本采用“实地查看”。“查勘”多指通过借助必要仪器设备来进行鉴定，而“查看”则强调的是通过肉眼一般性地观察，作为估价师而言也只能做到后者，因此教材倡导“实质查看”是为估价人员免责。等问题的说明或保证房地产估价程序

例1：估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

估价报告的撰写

5.

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.

没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.

最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

中国注册房地产估价师（签名）：中国注册房地产估价师（签名）：估价报告的撰写5、估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的部分假设前提主要针对估价时点的房地产市场状况和估价对象的不确定的且对价值有影响的因素予以假定。

一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者估价报告的撰写估价的假设和限制条件都说明哪些问题？（1）说明评估的价值类型的主要条件——市场价值（2）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定——是否怀疑真实合法（3）说明未经调查核实的有关情况和资料——未核实权属面积（4）说明在情况不明确或资料不全时以何种情形来估价；——无规划设计条件（5）说明估价中的一些特殊处理——权属证明与实际不符（6）说明在估价时未考虑的因素——建筑安全《房地产估价规范》与教材对估价的假设和限制条件要求对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；——无理由怀疑资料的真实性对应着评估的价值类型，说明其主要条件——如评估的是市场价值，说明估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场说明在情况不明确或资料不全时以何种情形来估价——无规划设计条件说明未经调查核实的有关情况和资料——未对权属证及其内容的真伪和准确性核实说明估价中的一些特殊处理——对估价对象有关权益状况和实物状况的假设：权属证记载与实际用途不同说明在估价时未考虑的因素——假定建筑结构的安全性。估价报告的撰写

随意编造估价的假设和限制条件应当说明的估价的假设和限制条件不予以说明无针对性列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件

切忌6、估价结果报告（一）估价委托人

（二）估价机构

（三）估价目的（四）估价对象

1、坐落

2、权利状况

3、建筑物状况或土地状况

4、区域状况（五）估价时点（六）估价的价值类型（七）估价原则（八）估价依据（九）估价方法（十）估价结果（十一）注册房地产估价师和其他参与估价的人员（十二）实地查勘期（十三）估价作业期（十四）其他需要说明的事项6、估价结果报告7、估价技术报告估价技术报告包括下列内容：（一）市场背景描述与分析；（二）估价对象描述与分析；（三）估价对象最高最佳利用分析；（四）估价方法适用性分析；（五）估价测算过程；（六）估价结果确定。（七）估价对象变现能力分析与风险提示第十一节估价资料归档（掌握）

估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在估价过程中形成的其他各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行集中整理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类后妥善保存起来，即股价资料归档。归档的资料主要包括：估价报告（包括附件）；估价委托书和估价委托合同；估价所依据的估价委托人提供的资料估价项目来源和接洽情况记录估价实地查勘记录；估价内部审核记录；估价中的不同意见记录；外部专业帮助的专业意见；

估价资料应保管到估价所服务的行为了结为止。估价所服务的行为了结期限不明的，估价资料的保管期限应当自估价报告出具之日起不少于10年。第一节房地产估价程序概述一、房地产估价程序的含义（熟悉）为了保质、按时完成每个估价项目，估价机构和估价师应不断地总结和梳理出完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序受理估价委托→确定估价基本事项→制定估价作业方案→搜集估价所需资料→实地查勘估价对象→选用估价方法进行测算→确定估价结果→撰写估价报告→审核估价报告→交付估价报告→估价资料归档房地产估价程序二、房地产估价程序的作用（掌握）规范估价行为避免估价疏漏保障估价质量提高估价效率第二节受理估价业务一、估价业务来源渠道（了解）

被动接受主动争取二、不应承接估价业务的情形（掌握）超出了本机构的业务范围与自己有利害关系或利益冲突自己的专业能力难以胜任估价业务有较大风险三、估价业务接洽与受理（熟悉）第三节确定估价基本事项

一、估价基本事项概述（掌握）

明确估价基本事项：包括估价目的、估价时点、估价对象；其中，估价目的是龙头。明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要

其中估价目的是龙头（四）明确价值类型由估价目的决定，影响估价方法、参数、系数二、估价目的确定（1）可以通过询问委托人未来出具的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或由谁认可来明确；（2）明确估价目的有助于明确估价时点，有助于明确估价对象，也有助于明确估价的前提和价值标准。三、价值时点的确定（1）在实际估价中是由估价人员根据估价目的、征求委托人同意后决定的。（2）在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的。例：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误；大多数估价是评估现在的价值，一般是以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期为估价时点估价时点应采用公历表示，一般要精确到日。4、估价对象的确定明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。（1）实物状况是弄清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大；（2）权益状况，首先是弄清估价对象的实际权益状况，然后在此基础上根据估价目的来明确是评估估价对象在实际权益状况下的价值还是在设定权益状况下的价值；（3）区位状况是弄清楚估价对象所处的具体位置（坐落）、交通、环境（包括景观）、配套设施等。（4）在明确估价对象时，估价人员应清楚明白，依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求来决定，也不能根据估价人员的主观愿望来决定，而应根据估价目的，依据法律法规并征求委托人同意后予以决定。（5）在明确估价对象时，估价人员还应要求委托人如实提供其所能够提供的反映该估价对象状况的资料，如坐落、面积、四至、用途、产权状况等。对于要求委托人提供的资料，最好能在事前针对不同的估价目的和估价对象，列出清单。5、价值类型的确定（1）与估价时点一样，价值类型本质上是由估价目的决定的（2）大多数估价是评估市场价值；某些情况下，需评估的是投资价值、谨慎价值、清算价值、快速变现价值，或在用价值。第四节编制估价作业方案一、估价作业方案的含义二、估价作业方案的内容二、制定估价作业方案的思路（一）拟采用的估价方法和估价技术路线（1）估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢。（2）估价对象在理论上适用的，都应初步入选，不得随意取舍。（3）估价方法间的关系有三种：同时使用以相互验证；相互补充；相互引用（4）同一估价对象宜选用两种以上估价方法进行估价。资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）预计估价所需时间、人力和经费时间、人力、经费和进度（二）拟定调查搜集的资料及其来源渠道（四）估价作业步骤和时间进度安排交易实例房地产状况交易价格、时间客观收益、报酬率、客观成本等第五节搜集估价所需要资料

（二）估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料

区位、权益、实物（一）反映估价对象状况的资料（三）估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况

房地产估价程序（四）对房地产价格有普遍影响的资料搜集资料的渠道有：①委托人提供；②实地查勘获得；③询问有关知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；⑤到政府有关部门和相关专业机构查阅；⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等

房地产估价程序第六节实地查勘估价对象（掌握）一、实地查勘的重要性二、实地查勘的工作内容三、实地查看程序和记录第七节求取估价对象价值（掌握）一、分析估价对象价值二、测算估价对象价值三、判断估价对象价值1.对各种估价方法的测算结果进行校核2.将各种估价方法的测算结果综合为一个结果3.确定最终估价结果五、分析测算判断估价对象价值

市场背景分析房地产估价程序抵押价值：估价对象变现能力分析最高最佳使用分析①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则。⑦房地产市场是否处于特殊状态

加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果房地产估价程序方法:第八节撰写估价报告（掌握）三、估价报告的形式

二、估价报告的质量内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告一、估价报告的含义1、封面3、致估价委托人函2、目录4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件四、估价告报的组成4、房地产估价师声明估价师声明注册房地产估价师对估价报告的合法性真实性合理性估价的独立、客观公正《房地产估价规范》要求至少一名注册房地产估价师签名。估价师签名规定声明中应载明哪些注册房地产估价师实地查看，哪些注册房地产估价师未至现场查看。《房地产估价机构管理办法》规定，至少二名以上注册房地产估价师签名。教材则要求所有参加本次估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，禁止非注册房地产估价师在该声明中签名。其它《房地产估价规范》中称“实地查勘”，“教材”中则基本采用“实地查看”。“查勘”多指通过借助必要仪器设备来进行鉴定，而“查看”则强调的是通过肉眼一般性地观察，作为估价师而言也只能做到后者，因此教材倡导“实质查看”是为估价人员免责。等问题的说明或保证房地产估价程序

例1：估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4.

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

估价报告的撰写

5.

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.

没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8.

最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。

中国注册房地产估价师（签名）：中国注册房地产估价师（签名）：估价报告的撰写5、估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的部分假设前提主要针对估价时点的房地产市场状况和估价对象的不确定的且对价值有影响的因素予以假定。

一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者估价报告的撰写估价的假设和限制条件都说明哪些问题？（1）说明评估的价值类型的主要条件——市场价值（2）对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定——是否怀疑真实合法（3）说明未经调查核实的有关情况和资料——未核实权属面积（4）说明在情况不明确或资料不全时以何种情形来估价；——无规划设计条件（5）说明估价中的一些特殊处理——权属证明与实际不符（6）说明在估价时未考虑的因素——建筑安全《房地产估价规范》与教材对估价的假设和限制条件要求对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；——无理由怀疑资料的真实性对应着评估的价值类型，说明其主要条件——如评估的是市场价值，说明估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场说明在情况不明确或资料不全时以何种情形来估价——无规划设计条件说明未经调查核实的有关情况和资料——未对权属证及其内容的真伪和准确性核实说明估价中的一些特殊处理——对估价对象有关权益状况和实物状况的假设：权属证记载与实际用途不同说明在估价时未考虑的因素——假定建筑结构的安全性。估价报告的撰写

随意编造估价的假设和限制条件应当说明的估价的假设和限制条件不予以说明无针对性列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件

切忌6、估价结果报告（一）估价委托人

（二）估价机构

（三）估价目的（四）估价对象

1、坐落

2、权利状况

3、建筑物状况或土地状况

4、区域状况（五）估价时点（六）估价的价值类型（七）估价原则（八）估价依据（九）估价方法（十）估价结果（十一）注册房地产估价师和其他参与估价的人员（十二）实地查勘期（十三）估价作业期（十四）其他需要说明的事项6、估价结果报告7、估价技术报告估价技术报告包括下列内容：（一）市场背景描述与分析；（二）估价对象描述与分析；（三）估价对象最高最佳利用分析；（四）估价方法适用性分析；（五）估价测算过程；（六）估价结果确定。（七）估价对象变现能力分析与风险提示第九节审核估价报告（熟悉）见教材第