房地产项目研究

房地产开发项目区位分析1.区位与房地产价值2.房地产开发项目的区位分析3.区位选择要注意的问题区位与房地产价值1.区位的含义区位是指特定地块所处的空间位置相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地2.区位与城市功能分区一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区（1）商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城市商业区和街区商业区（2）工业区根据各种工业的特点可以分为内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区（3）居住区3.影响房地产开发项目区位选择的因素分析（1）地域因素的分析与选择（2）具体地点的分析与选择（3）开发潜力分析（4）土地使用权获取方式分析房地产开发项目的区位分析具体影响的因素1.城市规划方面的因素2.自然特性3.市政基础设施条件4.交通通达程度5.停车条件6.环境条件7.公共配套服务设施完备情况8.当前土地使用者的态度9.土地价格10.供求关系区位选择要注意的问题1.过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2.来自规划、法律方面的约束可能在增加3.领区影响可能会面临改变4.对于项目的选择要和区位的性质相配套房地产项目基本情况分析项目基本情况分析1.项目地块区位分析2.项目四至情况3.项目交通情况4.项目地块资源分析5.经济指标6.项目周边配套分析房地产项目周边环境分析1.宏观环境：包括政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境等（1）政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策（2）经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买力（3）人口环境（4）自然环境（5）技术环境2.中观环境3.微观环境房地产项目周边配套分析周边配套的构成内容：1.购物场所2.文化教育3.医疗卫生4.金融服务5.娱乐、餐饮、运动6.生活服务7.周边不利因素房地产项目竞争对手分析房地产项目竞争对手分析的内容1.项目的位置2.开发商的名称3.项目规模4.容积率5.绿化率6.销售状况7.经营业态1.首先要对竞争对手进行调查2.对竞争对手分析结束后，策划人员可以对这些分析进行总结，总结出竞争对手的特点3.在分析完竞争对手后，可以分析它们值得参考借鉴的地方，并根据这些可参考借鉴的内容提出项目的开发策略房地产项目竞争对手分析的思路房地产项目竞争对手分析的其他分析内容：1.房地产项目竞争对手配套分析2.房地产项目竞争对手的价格分析3.房地产项目竞争对手影响手法分析4.房地产项目竞争对手付款方式分析5.房地产项目竞争对手工程进度分析房地产项目分析房地产项目分析就是从资源、产品、价格、管理、服务、品牌等方面对本项目及周边竞争性项目进行比较，在比较中明确本项目的优势与不足、机会与挑战，并据此制定相应的对策。

项目分析主要采用SWOT分析方法。SWOT分析分为分析环境因素、构造SWOT矩阵、制定相应对策等步骤。分析环境因素环境因素包括内部环境因素和外部环境因素。内部环境因素包括优势因素(S)和劣势因素(W)，是项目自身存在的积极和消极因素，属主动因素。外部环境因素包括机会因素(O)和威胁(挑战)因素(T)，属于客观因素。

内部因素外部因素Strength(优势)1.×××2.×××…Weakness(劣势)1.×××2.×××…Opportunity(机会)1.×××2.×××…Threaten(挑战)1.×××2.×××…构造SWOT矩阵制定相应的对策

内部因素外部因素Strength(优势)1.×××2.×××…Weakness(劣势)1.×××2.×××…Op