浅析公共租赁房建设的问题及其发展

浅析公共租赁房建设的问题及其发展概念公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。2010年6月12日电由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公租房的发展情况及城市现状发展情况针对公共租赁房的工作而言，还处于初级建设阶段，后续规划正处在研究的过程中。具体工作施展，已落实在厦门、深圳、北京、天津城市。随着公共租赁住房的增加。就消费者这部分而言既不属于高收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，那么相应的消费群体对住房的需求会逐步地得到解决。城市现状（1）、重庆重庆被称为是当前中国公租房建设的典范。该市今年年初即制定了一个宏伟的公租房建设规划。未来10年，重庆将建设4000万平方米的公租房，今年开工建设500万平方米，3年内完成2000万平方米的建设任务。这意味着，重庆政府将为30%的低收入群体予以公租房保障。（2）、北京；北京在2009年就开始了公租房建设，当年开工建设的公租房在8000套左右，2010年规划建设的公租房面积在50万平米左右。其规划建设的公租房分为三类，第一类是政府组织建设收购的公租房，；第二类是产业园区、国有企业利用自用土地建公租房，；第三类，随着城乡接合部改造，农村集体经济组织通过自建、参股或租赁土地等方式建公租房。这些公租房的建筑面积一般控制在60平米以内，租金一般低于市场价的20%左右。（4）、厦门；厦门市是公租房起步较早，制度相对完善，管理也较为规范的城市。厦门的公租房面积一般为70平米左右，当然也有比较小的户型。住户每月按每月每平米17.6元的价格通过银行向市公共房屋管理中心缴纳房租，这些房租70%随后会返还给住户，但返还的比例各个根据各个住户不同的收入水平而有所不同。现在已有2400多户厦门市民家庭享受到了公租房的实惠。（5）、东莞（新莞人租房中心）其面对的主要对象是在东莞石牌镇工作的企业中高层管理人员，要求月收入在3000元以上，两人家庭月收入在6000以上。这些房子的以低于市场20%左右租给这些新莞人。房子有一室一厅型（45平米左右）和两室一厅型两类，功能比较齐全。公租房建设存在的问题截至目前，全国许多城市已经开始大规模建设公共租赁住房，部分城市已经出台了相关管理办法。然而，整体上公共租赁住房建设体现出重视房屋实体建设、忽视制度研究建设的主要矛盾，特别是地方政府注重发展公共租赁住房的短期效应，对于该项制度长期发展缺乏必要考虑。公共租赁住房保障对象界定、建设模式安排、政策细节设计、资金来源规划等方面的制度设计还存在许多问题。1、资金不足，建设规模偏小；现在中央政府虽然虽然已经明确提出要大力推进公租房建设，但和原来的保障性住房项目一样，公租房的建设也面临资金不足的问题。如今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，地方配套资金在700亿左右，加起来也就是1300亿左右，而我国的建筑成本每平米在1200——1500元左右，所以这些钱即便都用来建公租房，所能建的面积也就在1亿平米左右，按60平米一套计算，所能建的公租房也就是300万套左右，这与实际的需求相差甚远。所以，现在从各城市的规划来看，除了重庆市之外，其他的城市规划的规模都比较小。2、保障对象不统一；从现在来看，对于公租房的保障对象，全国还没有完全统一，一般都规定必须有城镇户口，虽然一般都将新毕业的大学生考虑在内，但是对于农民工，普遍还没有纳入规划，有的城市虽然也有规划，但都没有放在同等的位置。而未来中国的城市化关键是农民工、特别是新生代农民工落户城镇的问题，如果不能很好的考虑农民工的住房保障问题，对于未来中国的城镇化仍不能起到太大的促进作用。3、退出机制不容易落实；公租房虽然有明确的退出机制，但考虑到中国历来没有财产申报的习惯，管理人员其实也很难真正掌握租户的财产收入状况，所以这一推出机制能否真正落实还是存在疑问。问题的本质分析公共租赁房供需矛盾分析1、有限供应与膨胀性需求的矛盾。根据住房和城乡建设部的数据，2011年全国将建设约1000万套保障性住房，其中公共租赁住房的建设量将超过500万套，然而，与庞大的市场需求相比，公共租赁房的发展仍显不足。在当前城市房价与收入水平不相适应的情况下，潜在公共租赁房需求无疑将有增无减。2、建设刚性与多样性需求的矛盾。现阶段，杭州公共租赁房来源以成规模建设为主，这决定了房源供应的机械性，即个人在地段、户型等方面的选择余地很小，导致与个人实际需求存在差距。例如，城南工作的保障对象承租了建于城北的公共租赁房，虽然显性的房租负担得以减轻，但隐性的生活成本却增加了。3、更替制度与长期性需求的矛盾。建设公共租赁房一个重要背景，是希望“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。国人的文化传统也决定了只要有条件，绝大多数人更愿意买房而非租房。因此，公共租赁房的本质功能应是赋予阶段性居住困难的保障对象一个过渡期。理想化的公共租赁房管理，应为原保障对象短期内改善经济状况即退出公共租赁房自行解决住房，而新的保障对象即时入住，开始新一轮循环。但当前城市房价与收入水平不相适应的现实，使得冀望公共租赁房承租人短期内自行解决住房问题困难，由此其更替机制将产生延滞效应，即老的保障对象无力退出，新的保障对象无法进入，最终政府不得不为此投入兴建更多的公共租赁房。二、公共租赁房需求分析就字面含义而言，保障是一种有限支撑和支持。作为住房保障体系有机构成的公共租赁房，政府所能投入的人力、物力、资金也是有限的。这就要求以公众需求为导向，深入挖掘细分市场，实现保障服务的差异化、分级化，将有限资源的效用最大化。对此，根据人们关注的侧重点不同。公共租赁房需求群体大致分为四类：1、价格敏感群体1、政府直接投资建设。将公共租赁房建设纳入年度财政预算，由政府招投标建设，建成后的公共租赁房产权归政府所有，并委托专业部门进行管理。政府享有对房产的最终处置权和对租金的直接调节权。同时，政府也可以采取购买符合租赁条件的商品房的形式，扩大政府支配的公共租赁房房源。2、支持社会法人组织参与建设。目前，我国不少法人组织具备建设公共租赁房的条件。比如，在城市及城市规划区之外的工矿企业和事业单位都有不少住房困难户，同时他们又拥有土地或资本等资源，政府应鼓励他们利用现有资源建设公共租赁房，优先用于安排本单位的住房困难户。3、引入市场机制开发公共租赁房。政府允许市场主体自行投资公共租赁房建设，与政府共享房屋产权，支持市场主体通过租金获得合法收入。通过市场方式建设公共租赁房的基本前提是投资商必须按照政府的要求设置租金，接受政府调控，同时政府也要让开发商取得合理利润。五、科学管理公共租赁房1、公共租赁房的投资管理。一是将公共租赁房建设纳入各级政府的财政预算。公共租赁房作为社会公共物品的重要组成部分，需要政府统筹安排，作出专项规划，并通过相应的财力给予保证。二是规定住房保障水平。各级政府是住房的保障主体，对行政区域内的缺房者要切实履行保障责任，做到应保尽保。三是确定公共租赁房的建设重点。我国大中城市以及城市规划区外的工矿所在地、教育文化卫生等单位必须建设一定数量的公共租赁房，以满足流动人口的需要。2、公共租赁房的实体管理。公共租赁房与商品房的建设有很大区别，前者要按照政府的保障目标建设房屋实体，对面积、房型、结构都有特定的要求；后者则是以市场需求为导向，市场有什么样的需求，开发商就会提供什么样的商品房。从实现保障目标出发，政府既要对公共租赁房的面积作出规定，还要考虑保障者的基本生活问题，即公共租赁房的设计要突出功能性，选址尽量在交通发达的地段；配套建设要相对齐全，为租住者生活和工作提供便利条件。3、住户进入、退出的管理。政府应建立一套严格的公共租赁房住户进入、退出管理机制。确定申报公共租赁房的资格，并按照不同的租金提供保障住房；与住户签订合约，规范责任；探索先租后买的进入退出路径，有些住户经济条件变化后，有可能不愿意退出公共租赁房，政府要给他们以适当的过渡期，对于坚持居住者，政府可以同等的商品房价格出售，并将获得的收入重新投入公共租赁房建设。

前景展望公租房的推出，使中国的住房保障体系开始成为一个完整的体系，虽然现在还存在各种问题，但和以往的住房保障措施而言，肯定还是最好的一种。而言，公租房的保障对象实际上与限价房、经适房存在重合，而现在