房地产估价方法-成本法

2024-02-02房地产估价方法-成本法目录CONTENTS成本法基本概念与原理房地产开发成本构成房屋建筑物重置价格估算折旧与贬值调整方法论述市场比较法在确定成本法中应用成本法优缺点及风险提示01成本法基本概念与原理成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在房地产市场不够活跃，不易形成交易案例，或类似房地产交易实例较少，无法利用市场法估价时，成本法可以成为主要的估价方法。成本法定义及作用成本法作用成本法定义01对于新开发的房地产，由于其各项成本资料容易获取，因此成本法是一种常用的估价方法。新开发的房地产02对于改建或重建的房地产，可以通过成本法估算其改建或重建后的价格。改建或重建的房地产03在缺乏市场交易实例或市场依据不充分的情况下，成本法可以作为一种可靠的估价方法。无市场依据或市场依据不充分的房地产估价对象适用范围基本原理成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格取决于其开发建设的成本。操作流程收集估价对象的相关成本资料→估算重置价格或重建价格→估算折旧→求取估价对象价格。其中，重置价格或重建价格的估算可以采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法；折旧的估算可以采用直线折旧法、成新折旧法等方法。基本原理与操作流程02房地产开发成本构成土地使用权出让金征地补偿费拆迁安置补偿费税费土地取得成本及税费政府向土地使用者收取的土地使用权转让费用。对城市房屋拆迁的被拆迁人给予的补偿费用，包括房屋补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费等。政府依法征用土地时，给予被征地单位和个人的补偿费用。包括契税、印花税、土地使用税等。进行项目规划设计所发生的费用。规划设计费对项目地形、地质等进行勘察、测绘所发生的费用。勘察测绘费对项目进行可行性研究所发生的费用。可行性研究费对项目进行环境影响评价所发生的费用。环境影响评价费前期工程费用组成基础设施建设费用01道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设费用。02绿化、环卫、消防等配套设施建设费用。场地平整及临时设施费用。03建筑工程费包括各种设备的购置和安装费用，如电梯、空调、消防设备等。设备及安装工程费装饰装修工程费室外总体工程费01020403包括室外道路、围墙、大门、绿化等工程的建设费用。包括各类建筑物的建造费用，如住宅、商业用房、办公楼等。对建筑物进行装饰装修所发生的费用。建筑安装工程费用03房屋建筑物重置价格估算指重新取得或重新建造与评估对象相同或相似建筑物所需花费的全部费用，包括建安成本、前期费用、其他费用、开发利润和应纳税金等。重置价格定义根据评估目的和评估对象的不同，重置价格可分为复原重置价格和更新重置价格。复原重置价格是指采用与评估对象相同的材料、建筑标准、设计、规格和技术等，以现时价格水平重新建造与评估对象相同的全新建筑物所需的费用。更新重置价格是指采用新型材料、现代建筑标准、新型设计、规格和技术等，以现时价格水平建造与评估对象具有同等功能的全新建筑物所需的费用。重置价格类型重置价格概念及类型预算调整法根据已建成的同类建筑物的预算或决算，考虑评估对象与已建成建筑物在结构、材料和建筑标准等方面的差异，以及时间因素引起的价格变动，对预算或决算进行调整来估算重置价格。重编预算法根据评估时的价格水平，按照评估对象的设计图纸和技术要求，重新编制预算来估算重置价格。这种方法适用于评估对象与已建成建筑物在结构、材料和建筑标准等方面差异较大，或时间因素引起的价格变动较大的情况。指数调整法根据建筑物造价指数或建筑安装工程价格指数，将评估对象的原始成本调整到评估时的价格水平来估算重置价格。这种方法适用于有完整的建筑物造价指数或建筑安装工程价格指数的情况。估算方法与技巧分享时间因素：建筑材料和人工费用的价格随时间变化较大，因此在估算重置价格时应考虑时间因素引起的价格变动。对策是采用适当的价格指数进行调整。地域因素：不同地区的建筑材料和人工费用可能存在差异，因此在估算重置价格时应考虑地域因素引起的价格差异。对策是根据评估对象所在地的实际情况进行调整。质量因素：建筑物的质量对重置价格有很大影响。在估算重置价格时，应考虑评估对象与已建成建筑物在质量方面的差异，并根据实际情况进行调整。对策是尽可能获取详细的建筑物质量信息，并进行充分的比较和分析。设计因素：建筑物的设计也会影响其重置价格。在估算重置价格时，应考虑评估对象与已建成建筑物在设计方面的差异，并根据实际情况进行调整。对策是尽可能获取详细的建筑物设计信息，并进行充分的比较和分析。影响因素分析及对策04折旧与贬值调整方法论述物质折旧因自然因素或使用磨损导致的价值减少，可采用年限平均法或工作量法进行计算。功能折旧因技术落后或功能不满足需求导致的价值减少，需结合市场情况和专家评估进行量化。经济折旧因外部经济环境变化导致的价值减少，如政策调整、市场需求变化等，需进行综合分析评估。折旧类型及计算方法贬值原因包括自然因素、人为因素、经济因素等，如自然灾害、意外事故、政策调整等。评估标准根据贬值原因，结合实际情况和市场行情，采用相应的评估方法和标准进行评估，如重置成本法、市场比较法等。贬值原因和评估标准根据折旧和贬值情况，灵活采用相应的调整方法，如修复费用法、更新重置成本法等，确保评估结果的准确性和合理性。调整技巧在调整过程中，需注意考虑各种因素的综合影响，避免单一因素导致的评估偏差；同时，还需关注市场动态和政策变化，及时调整评估方法和标准。注意事项调整技巧和注意事项05市场比较法在确定成本法中应用市场比较法原理简介市场比较法是基于替代原理的估价方法，通过比较类似房地产的交易价格来推算估价对象的价格。在房地产市场较为活跃、交易实例较多的情况下，市场比较法是一种有效、直观的估价方法。收集交易实例通过房地产交易机构、中介机构、网络媒体等途径收集与估价对象相似的房地产交易实例。选择参照物从收集到的交易实例中选取与估价对象在用途、规模、建筑结构、区位等方面相似度较高的作为参照物。收集交易实例和选择参照物根据估价对象与参照物在个别因素、区域因素和市场因素等方面的差异，对参照物的交易价格进行修正。因素修正在因素修正的基础上，考虑估价时点与参照物交易时点的市场状况变化，对价格进行进一步调整，以得出估价对象的价格。价格调整因素修正和价格调整06成本法优缺点及风险提示成本法以开发或建造房地产所需的各项费用之和为基础，再加上一定的利润和税金来确定房地产价格，因此评估结果比较客观。评估结果客观成本法适用于各种房地产类型，包括