房地产法课件第八章：城镇住房制度的改革与立法

第八章

城镇住房制度的改革与立法第一节城镇住房制度改革概述一、城镇住房制度改革的必要性四个弊病二、城镇住房制度改革的模式选择和历史进程三种类型三、城镇住房制度改革

的基本原则（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策原则（四）新旧机制转换的原则第二节城镇住房制度

的政策和立法一、城镇住房制度改革的重要政策和立法二、城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容（一）公房提租与补贴（二）建立住房公积金制度（三）出售公有住房（四）住房分配货币化

（三）出售公有住房1、售房范围不宜出售的公有住房范围2、售房对象职工家庭3、售房价格成本价、标准价、市场价

4、购买公有住房的优惠待遇房价折扣：现住房折扣；工龄折扣；一次性付款折扣减免部分税费·5、付款方式一次付款分期付款·6、售房程序

（四）住房分配货币化1、建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系；2、增强个人购房能力；个人住房贷款的对象个人住房贷款的条件个人住房贷款的期限与利率个人住房贷款的担保

第三节公房售后产权1、职工以市场价购买的住房：产权归个人，可自由买卖2、职工以成本价购买的住房：产权归个人，5年后可以上市买卖3、职工以标准价购买的住房：部分产权，原售房单位有优先购买权、租用权

第四节已购公有住房和

经济适用住房上市出售一、出售的意义二、出售的条件三、出售的程序四、出售收入的归属

第九章物业管理法律问题第一节物业管理概述一、物业管理沿革2003年5月28日，国务院通过了《物业管理条例》，自2003年9月1日起施行二、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

三、物业管理的法律

性质和特征（一）物业管理的法律性质行政管理关系说民事关系说（二）物业管理的法律特征1、物业管理关系是一种民事关系2、物业管理关系基于委托合同而产生3、物业管理关系具有有偿性

四、物业管理的原则1、业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则2、物业管理公司实行合同聘用的原则3、社会化管理、企业化经营原则4、由物业管理公司实行全方位、多层次管理服务的原则

五、物业管理的内容（一）常规性的公共服务房屋建筑主体的管理、物业公共设施、设备的管理、公共环境卫生的管理等（二）针对性地专项服务日常生活类服务、商业服务类等（三）委托性的特约服务

第二节物业管理主体

——业主一、业主的概念和业主公约（一）业主的概念房屋的所有权人（二）业主公约全体业主以书面形式订立的自治规范，对全体业主有约束力。

二、业主大会（一）业主大会的职责（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3）选聘、解聘物业管理企业；

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

（二）业主大会的召开1、第一次大会在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立2、年度会议业主大会分为定期会议和临时会议，每年至少要召开一次。经过20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会。3、法定人数：应当有持有1/2以上投票权的业主参加。投票权根据业主物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

三、业主委员会（一）业主委员会的性质和法律地位代表全体业主实施自治管理的组织业主大会的常设机构和执行机构是否具有独立的民事主体资格？德国、法国、日本、美国四种模式的比较

（二）业主委员会的职责（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（4）监督业主公约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

第三节物业管理企业一、物业管理企业的概念和设立条件依法设立的从事物业管理服务的企业法人设立条件：四个二、物业管理企业法律地位管理权源于业主；是独立的企业法人；与业主委员会合作。

三、物业管理企业的权利与义务（一）物业管理企业的权利七项权利（二）物业管理企业的义务六项义务四、物业管理企业的资质等级管理不同资质的企业所应具备的条件

第四节物业管理服务合同一、物业管理服务合同的概念和内容二、物业管理服务合同