房地产会计图解案例版课件第十二章：房地产开发企业收入的核算

房地产会计图解案例版第十二章房地产开发企业收入的核算在本章中，我们重点学习以下的内容：（1）如何确认企业的营业收入？（2）如何对营业收入进行会计核算？（3）成本、费用是什么，有什么区别？（4）如何对产品的成本进行会计核算？（5）如何对费用进行会计核算？（6）什么事政府补助，获得政府补助时怎样进行会计核算？（7）利润是什么，利润由哪些部分构成？（8）如何对利润进行会计核算？第一节房地产开发企业收入概述一、收入的概念和特征收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。对于房地产开发企业而言，收入是指房地产开发企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。收入具有以下特点：（1）收入是企业在日常活动中形成的经济利益的总流入；（2）收入会导致企业所有者权益的增加；（3）收入与所有者投入资本无关。第一节房地产开发企业收入概述二、房地产开发企业相关收入的确认原则（一）转让、销售开发产品收入的确认房地产开发企业对外转让、销售开发产品，应在下列条件均能满足时确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。第一节房地产开发企业收入概述二、房地产开发企业相关收入的确认原则（二）分期收款销售收入的确认房地产开发企业对土地和商品房采取分期收款销售办法的，由于其产品价值较大，收款期限较长，应收款项较多，通常可按合同规定的收款时间分次转入收入。（三）出租开发产品租金收入的确认房地产开发企业出租房屋获得的收入属于让渡资产使用权收入，此项收入同时满足下列条件的，才能予以确认：一是相关的经济利益很可能流入企业；二是收入的金额能够可靠地计量。（四）代建房及代建工程结算收入的确认房地产开发企业为委托单位代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。第一节房地产开发企业收入概述三、房地产开发企业商品房销售收入金额的确定企业开发建设完成的商品房，有的是整幢出售，有的是分套（单元）出售。商品房的销售价款，一般根据房屋建筑面积和单位面积（平方米）价格确定。整幢商品房出售时，可以直接计算其全部价款，于收入实现时确认为商品房销售收入。分套出售房屋时，其售价和成本结转应按各套房屋自用建筑面积和应分摊的公用建筑面积计算确定，计算公式如下：某幢房屋公用建筑面积分配率＝该幢房屋公用建筑面积/各套房屋自用建筑面积总和×100％第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

一、开发产品销售核算中的科目（一）主营业务收入（二）主营业务成本（三）长期应收款（四）未实现融资收益第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

二、开发产品完成开发之后的核算（1）商品性土地开发完成后的核算：借：开发产品——商品性土地

×××

贷：开发成本——商品性土地开发成本

×××（2）商品房开发完成后的核算：借：开发产品——商品房

×××

贷：开发成本——房屋开发成本

×××（3）配套设施开发完成后的核算：借：开发产品——配套设施

×××

贷：开发成本——配套设施开发成本

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

二、开发产品完成开发之后的核算（4）代建工程开发完成后的核算：借：开发产品——代建工程

×××

贷：开发成本——代建工程开发成本

×××（5）对于开发的自用土地，如果开发完成后，企业近期不用，也应将其实际开发成本自“开发成本——自用土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品——自用土地”科目的借方：借：开发产品——自用土地

×××

贷：开发成本——自用土地开发成本

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

三、开发产品销售的核算（一）房屋销售的核算（1）对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方，作如下分录入账：借：银行存款等

×××

贷：主营业务收入——商品房销售收入

×××（2）月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品——商品房”科目的贷方结转“主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方，作如下分录入账：借：主营业务成本——商品房销售成本

×××

贷：开发产品——商品房

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

三、开发产品销售的核算（二）土地转让的核算（1）对其他单位转让的土地，应在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方，作如下分录入账；借：银行存款

×××

贷：主营业务收入——土地转让收入

×××（2）月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品——商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本——土地转让成本”科目的借方，作如下分录入账：借：主营业务成本——土地转让成本

×××

贷：开发产品——商品性土地

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

三、开发产品销售的核算（三）配套设施转让的核算借：银行存款

×××

贷：主营业务收入——配套设施销售收入

×××借：主营业务成本——配套设施销售成本

×××

贷：开发产品——配套设施

×××借：固定资产

×××

贷：开发产品——配套设施

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

三、开发产品销售的核算（四）代建工程移交的核算开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记人“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“主营业务收入——代建工程结算收入”科目的贷方，作如下分录入账：借；银行存款

×××

贷：主营业务收入——代建工程结算收入

×××月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品——代建工程”科目的贷方转入“主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方，作如下分录入账：借：主营业务成本——代建工程结算成本

×××

贷：开发产品——代建工程

×××第二节房地产开发企业销售开发产品的核算

三、开发产品销售的核算（五）开发产品分期收款销售收入的核算开发产品分期收款销售收入的核算原则（1）分期收款开发产品销售成本的结转时间。（2）分期收款开发产品销售成本的结转数额。开发产品分期收款销售的账务处理企业采用分期收款方式销售开发产品，实质上具有融资性质的，在满足收入确认条件时，应按应收合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”科目，按销售开发产品等应交纳的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。每期收到价款时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应收款”科目。月末一并计算并结转销售开发产品成本。按期采用实际利率法计算确定利息收入，借记“未实现融资收益”科目，贷记“财务费用”科目。第四节开发产品跌价准备提取的核算一、需要计提开发产品跌价准备的情形（1）地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望；（2）开发房屋质量、房型不好、配套设施不全、所在地区环境不好；

（3）开发房屋已空置多年，周边地区房产已经滞销，难以按成本价销售，等等。（4）开发土地属于今后城市公共设施用地范围，预计未来将被征用；（5）在建开发房屋已“停工”、“烂尾”多年，企业已无后续资金，即便借款开发，也难收回投入资金。第四节开发产品跌价准备提取的核算二、核算开发产品跌价准备的常用会计科目（一）存货跌价准备开发产品的跌价准备主要通过“存货跌价准备”科目进行核算，“存货跌价准备”科目可按开发产品的项目或类别进行明细核算。本科目的期末余额一般在贷方，反映企业已计提但尚未转销的开发产品的存货跌价准备.（二）资产减值损失房地产开发企业因为计提开发产品减值准备所形成的损失通过“资产减值损失”科目进行核算，“资产减值损失”科目可按资产减值损失的项目进行明细核算。期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。第四节开发产品跌价准备提取的核算三、计提开发产品跌价准备的帐务处理资产负债表日，开发产品发生减值的，按开发产品可变现净值低于成本的差额，借记“资产减值损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。作如下分录入账；借：资产减值损失

×××

贷：存货跌价准备

×××已计提跌价准备的开发产品价值以后又得以恢复，应在原已计提的开发产品跌价准备金额内，按恢复增加的金额，借记“存货跌价准备”科目，贷记“资产减值损失”科目。作如下分录入账；借：存货跌价准备

×××

贷：资产减