房地产开发与经营课程论文

沧州房地产市场调研报告第一局部沧州市场分析城市根本情况〔一〕、行政区划〔二〕、人口组成〔三〕、交通优势〔四〕、经济开展〔五〕、城市规划〔六〕、旧城改造二、宏观市场分析结论第二局部沧州房地产市场现状分析 沧州市场在售楼盘分析〔一〕、住宅工程分析〔二〕、商业工程分析二、沧州供给土地市调分析 〔一〕、净地供给市调〔二〕、拆迁地块供给市调〔三〕、沧州市土地市场概述地产〔四〕、沧州市房地产市场总结分析第三局部工程根底性条件分析地块根本资料二、地块SWOT分析第四局部沧州市房地产市场调查调研综述第一局部宏观市场分析沧州概况沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”〔环京津环渤海〕开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。行政区划沧州市设新华区，运河区两个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市四个市，沧县、青县、东光县、海兴县，盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区〔原中捷友谊农场〕、沧州市南大港管理区〔原南大港农场〕]，于2007年7月成立。人口组成目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口680约万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。交通优势地理位置优越，交通比拟兴旺。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京九、朔黄铁路。京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点工程黄骅大港一期工程2个五万吨煤炭泊位和一个3.5万吨煤炭泊位已经运营，年吞吐能力可达三千万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货五千万吨。〔四〕经济开展国民经济保持平稳较快开展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.12%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中城市区民人居可支配收入9586元，增长15%。物价稳重趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济开展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重到达56.7%。〔五〕城市规划未来沧州将有三大功能板块：城市西部，开展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是开展现代物流和工业，铁路两侧重点开展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点开展工业。〔六〕旧城改造政府将沧州市48个“城中村改造”工程列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年改造完成30%，大约面积43万平米。针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度大、运作周期长等时间问题，拆迁工程运作周期一般在3到4年时间。尤其是“小树林”改造工程，前几年，政府与其他公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度太大等问题而搁置。现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的方法，把毛地出让开发商负责拆迁，在联合区政府的支持进行拆迁。二、宏观市场分析结论〔一〕、沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”〔环京津、环渤海〕，开放一线地区，交叉区位优势独特，开展前景不可估量。〔二〕、虽然沧州的开展为“东西并进，南北共拓”但是西城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境，配套等方面将更加宜居，宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。〔三〕、沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地本钱也将上升，房价也将走高。〔四〕、作为渤海新区的中心位置，对周边县，市以及其他地区有较强的带动力及吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具有一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。〔五〕、随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的开展提供更广阔的空间。〔六〕、随着渤海新区的开展以及沧州城市文化水平的提高，非农业人口的比重也会随之增加。因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。第二局部沧州房地产市场现状分析沧州市场在售楼盘分析〔一〕、住宅工程分析1、阿尔卡迪亚开元大道黄河大街交口总占地600亩，总建69万平方米。三期占地170亩共11栋高层：五栋30层，2栋21层、4栋16层，户型配比90-170m^2.没有定价，现在市场预热中，三期还没有开盘销售荣盛房地产开发大型住宅社区，二期已售完，均价6020元/m^2，销售状况非常好。2、天成首府迎宾大道与御河路交口总建12万平方米2栋32层，现剩户型104m^2，均价6100元m^2,天成房地产开发公司工程整体共600-700户。

此次调查的西南地区是沧州市场的开展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。在建筑形态方面，该板块的楼盘均已小高层和高层为主，个别楼盘突破三十层，这使得多层退居二线，小高层，高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀升，这让开发本钱近一步提高。总的来说，该板块是沧州市“开展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来开展前景广阔。

二、沧州市房地产市场总结分析1、楼市开展剑指西南，沧州地产前景广阔沧州市西南方向是房地产的开展方向，该区域楼盘开展水平较高，工程无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上，都高于其他版块楼盘，且工程分布呈现“大楼盘，小聚集”的偏位开展状态，中高档楼盘大多集中在该区域，使得该版块成为沧州市的方向，未来前景广阔。2、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流近年来，由于沧州房地产市场开展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开