全国城市系列报告之华北区域（一）：济南：区块产品分化明显政策频出助力复苏

目录城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极 3房地产市场：量缩价升底部企稳，政策频出难掩疲态 5市场特点：房产开发投资规模收缩，库存出清周期合理波动 5楼市政策：优化“四限”，认房不认贷，全面取消楼市限购限售政策 7新房市场：区域分化明显，改善需求旺盛 8二手房市场：二手住宅量价齐跌，挂牌交易量有所提高 11土地市场：市场低位运行，房企拿地热度低 13土拍政策：降低限制门槛，多方位缓解拿地资金压力 13土地成交：供地震荡下行，集中供地“托市”效应初现成效 14投资建议 16风险提示 17插图目录 18表格目录 18城市宏观：环渤海南翼中心、北方新动能增长极1210个市辖区、210244.45（2021—2035括方岛都市圈高水平协作联动发展。2012-2014CBD2017济图1：济南市域城镇空间示意图 图2：济南市主城区空间示意图 资料来源：济南网， 资料来源：中指数据，20236.1GDP20GDP2020年，济南地区生产总值首次突破万亿大关。2021年突破1.1万亿元、2022年达1.2万亿，虽然增速有所下滑，但映射出济南发展的强大韧性。2022年一般公共预算收入完成1001.1亿元，形成了GDP增量、财政收入“双千亿”结构。图3：济南市GDP走势 图4：济南第三产业贡献不断提高 600020000

2011201220132014201520162017201820192020202120222023

12%10%8%6%4%2%0%

100%

2011201220132014201520162017201820192020202120222023济南市GDP（亿元,左轴） GDP同比全国 GDP同比济南市

第一产业 第二产业 第三产业资料来源：iFind，济南市统计局，国家统计局， 资料来源：iFind，济南市统计局，图5：济南产业布局体系 图6：济南各区域重点产业全景资料来源：济南市国土空间总体规划（2021—2035年）， 资料来源：中商产业研究院，2022941.5699.8（常住人口城镇化率）为74.30.1819.950.432.6万人，净流入15.8万人。2023517576.0%，62506收入255877.3%2.440.05，城乡差距正在逐渐缩小。城市规划与基建持续增速提质。自2020年济南获批建设国家物流枢纽以来，济南一直重视城市道路、轨道交通的铺设完善。截至2023年末，米字型高铁网、“二环一联十六射”高速公路网加快成型。2023年济南重要道路及轨道交通取得阶段性重大突破，教育医疗资源、公共设施等配套设施都得到有效改善。态波动2023图7：2010年以来济南房地产市场量价情况 180016001400120010008004002002010201120122013201420152016201720182019202020102011201220132014201520162017201820192020202120222023

180001600014000120001000080006000400020000销售面积（万平） 销售价格（元/平）(右轴)资料来源：济南统计局，中指数据，济南市房地产市场规模收缩，房地产开发投资占比明显下滑。2022年济南市房地产投资规模由增转降。2023年整体市场行情冷寂，房企投资意愿普遍不强，房地产投资规模延续下滑趋势。2014-2022年济南市房地产开发投资占比固定投资额维持在30%左右，而2023年该比率降为21.2%。图8：济南市房地产开发明显下滑 0

35%30%25%20%15%10%5%20002001200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023房地产投资额（亿元） 房地产投资占固定资产资占比`资料来源：济南统计局，中指数据，济南房地产市场库存出清周期保持在合理区间波动。从出清周期变动来看，2022-2023上半年呈逐渐降低趋势，2023下半年出清周期呈上升趋势。整体来1520231231存量约667万平方米，去化周期12个月，供求合理，楼市基本面整体健康。图9：济南市房地产市场出清周期走势 30 25 140020 15 100010 5 400200月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月6月8月月月注：受疫情影响，2020年1-3月数据缺失

库存面积（万平） 出清周期（月,左轴）资料来源：济南市统计局，中指数据，2023产总值增长5.52023济南调控政策相对温和2016242020620225222315市中区区域实施限购；11月12日，调整住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额355070808172023年针对限贷、限购、限售问题，济南进一步提出优化政策。1月11日，相关三孩家庭首套房最高可贷额度提高至10019911同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。表1：2023年济南房地产调控政策全面放松 济南市市房产调政策 首套:4.0%(LPR-20BP)商贷利率首套:4.0%(LPR-20BP)商贷利率(2023二套:4.4%(LPR+20BP)年9月起)(五年期LPR2023年6月20日起为4.2%)限售 商品住取得不动权证》即可上交易；限购 限购区城全市消限购首付比例:商贷首套20%，二套30%户籍要求:本市与非本市户籍统一。住房套数认定:限贷 ①首套:无贷记或所房贷录结清有1笔房未结，房济南无；有2笔以上贷未结清，房济南房②二套:有1笔房贷未结清，房查济南有房限贷:有2笔及以上房贷未结清，房查济南有房利率：利率：首套3.1%，二套3.575%首付比例：首套30%，二套40%首付提取:本人及配偶可申请提取住房公积金支付购房首付款贷款额度:①无孩或一孩家庭:首套一人缴存家庭50万，两人及以上缴存家庭80万;二套一人缴存家庭30万，两人及以上缴存家庭60万②二孩及以上家庭:一人缴存家庭60万，二孩家庭两人及以上缴存家庭90万，三孩家庭两人及以上缴存可贷100万贷款年限:最长为30年，不超过主借款人法定退休年龄延长5年住房套数认定:①首套:本市户籍家庭在本市无住房的②二套:缴存职工家庭在本市已拥有一套住房的，再贷款为二套公积金资料来源：济南市政府、，数据截至2023年12月31日；济南市房地产业协会数据显示，2023年济南市新建商品房网签18.98万套，面积1465.32万平方米。其中，住宅销售6.63万套，面积888.25万平方米，均价为15094.46元/平方米，金额1339.74亿元。20232-32022年同期上涨21%。图10：济南市房地产市场供销量价走势 180 18000160 16000140 14000120 12000100 1000080 800060 600040 400020 2000月月月3月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5月6月7月8月9月月月月成交面积（万平） 供应面积（万平） 成交价格(元/平,右轴)资料来源：中指数据，从济南新建商品住宅的供应量和成交量的月度走势来看，房地产供应市场和成交市场均有所减少44.25万平方米，同比下降4.86%，月均成交面积为56.25万平方米，同比下降4.39%。整体而言，2023年上半年市场供应下降，成交上涨，2-3月楼市活跃度较高，4月份开始趋于平稳，下半年供应量与成交量持续走低，楼市表现低迷。图11：2022-2023年济南市房地产市场可售套数 20000150001000050000历下区市中区槐荫区天桥区历城区长清区高新区平阴县济阳区商河县章丘区莱芜区2022可售套数（套） 2023可售套数（套）资料来源：中指数据，12长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长。图12：2022-2023年济南各区商品住宅成交均价及成交面积 250 25,000200 20,000150 15,000100 10,00050 5,0000 0历下区 市中区 槐荫区 天桥区 历城区 长清区 高新区 平阴县 济阳区 商河县 章丘区 莱芜区2023年成交面积（万平） 2022年成交面积（万平）2023年成交均价（元/平,右轴） 2022年成交均价（元/平,右轴）资料来源：中指数据，成交面积段1202023年刚需及首改群体仍占据市场的主导地位140-220力地位，总价在220万元以上的改善产品近年来增长态势稳定。图13：2020-2023年济南市商品住宅分面积段占比

图14：2020-2023年济南市商品住宅总价段占比（按成交套数） 80%60%40%20%

3.38% 3.80%3.38%3.80%38.15%7.57%35.75%2.28%3.27%2.99%2.58%41.05%35.75%2.28%3.27%2.99%2.58%41.05%7.94%

35%30%25%20%15%10%5%0%90㎡以下 90(含)-120㎡ 120(含)-144㎡ 144(含)-180㎡ 180(含)㎡以上

2020 2021 2022 2023资料来源：中指数据， 资料来源：中指数据，处于低位运行1）济南房地产市场整体保持温和形势，无论是政策还是发展上都没有出现过暴涨暴跌，房地产市场泡沫不多，市场保持良性发展。2）市场需求较稳定，受经济形势冲击不大。2023年以来，济南政府各类稳楼市政策频出，局部展现出一定的回暖势头，2-323年上半年整体成交量较2022年同期上涨21%；供92023年来济南市新房市场上半年阳春市场供求两旺，下半年转而下行，市场仍在筑底阶段。2.420212023济南市房地产业协会数据显示，2023年全市二手房网签9.30万套，网签面积721.17万平方米，其中二手住宅交易6.04万套，成交面积627.79万平方米。2023702.92023交易量大大提高。图15：济南市2020年至今二手房月度成交情况 2020.102020.1

19000185001800017500170001650016000155002023.11150002023.112020.32020.52020.72020.92020.112021.12021.32021.52022.92022.112023.12023.32023.52023.72023.9成交套数(套) 成交均价(元/平,右轴)2020.32020.52020.72020.92020.112021.12021.32021.52022.92022.112023.12023.32023.52023.72023.9注：受疫情影响，2021年6月-2022年7月数据缺失资料来源：中指数据，(说明：济南市2020年至今二手房月度成交套数、成交均价数据自中指济南二手房市场监测报告)土地市场：市场低位运行，房企拿地热度低2021抽审第三质和建设进度”的出让方式；此外，保证金比例较二轮有明显下调。2022130%降到20%3亿元下调至1亿32023年8月28日，济南市挂牌主要位于科技城片区、南北康片区、唐冶片区、王舍人片区以及长岭山片区的6宗土地，土拍规则由之前达到最高限价之后的“竞品质、拼手速”正式调整为“限地价、竞品质、现场摇号”。2023年10月9日,针对济自然规划告字[2023]9-1号、济自然规划告字[2023]10-1取消竞品质和摇号规则。有效降低流拍率。项目 内容表2：济南市2023年土拍规则项目 内容地价上限

地块溢价率不超过15%限地价，竞建筑品质和建设进度在2022年三批次土地集中出让中实施在2022年三批次土地集中出让中实施“预公告”方式，申请人须提交竞买申请交纳竞买﹔竞拍规则资格要求

同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗商品住宅用地的竞买竞买保证金必须为自有账户缴纳并要说明购地资金来源。提供相应证明并做出承诺保证金 不低于20%出让金小于1亿：30天缴清土地款缴纳时间

大于1亿：30天缴纳50%，余款半年内缴清资料来源：济南市公共资源交易中心、成效20232023159423.67万平方米；成交住宅土地198258.69万平方米，232.8316.364186/18.40202334121亩，可售建面不到1639宗地，总面积2239.8亩，规划地上总建筑面积298.3万平方米。图16：2018-2023年济南市涉宅用地供销量价 图17：2023年济南各区占比（按宗数测算）10000

2018 2019 2020 2021 2022 供应建面（万平） 成交建面（万平成交楼面均价（元/平）

6000400020000

1.85%1.85%0.93%2.78%3.70%4.63%6.48%7.41%22.22%

24.07%24.07%

历城区历下区济阳区天桥区槐荫区商河县平阴县章丘区市中区钢城区莱芜区资料来源：中指数据， 资料来源：中指数据，24.0720%6.25%，为全市最高。高新区土地成交溢价率5.16%，为全市最高，土地面积22.20万平方米。历城区、历下区、平阴县也有不同程度的小幅溢价。图18：济南土地“两集中”各批次流拍率、溢价率 47%35%47%35%12.00%4%00.23%1%2.60%00040%30%20%10%0%21年第一批21年第二批21年第三批22年第一批22年第二批22年第三批22年第四批23年第一批23年第二批溢价率 流拍率资料来源：中指数据，2120221663.2229.6%。20233宗，提前终止4宗，对于济南主城区市场而言供应略显不足。从土地供应看未来的商品房供应，2023从拿地企业来看，房企投资意愿普遍不高，依靠国企及政府平台拖底。2023695174%。图19：济南土地“两集中“各批次成交建面及出让金 4093704093701988 11585134651499645 494619101121224003002001000成交建面（万平） 出让金（亿元）资料来源：中指数据，13096848394202159%，土地市场遇冷；202312116202220232023投资建议建议关注深耕济南，在近期拿地意愿较高的优质国央企中国海外发展、华润置地。代码简称代码简称股价 EPS（元） PE（倍）（元） 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E1109.HK 华润置地1109.HK 华润置地0688.HK 中国海外发展21.6510.55