明亮博远铜陵翠湖号项目前期策划方案

铜陵翠湖1号项目前期策划方案31铜陵市场调研3233项目自身研判

商业组团定位及发展

34商业组团规划设计建议

35商业物业销售及自持建议36本案项目部骨干成员简介、服务取费37明亮博远服务优势及相关案例剖析铜陵印象一铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省会合肥168公里，距上游安庆101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。总面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。城市特性与地理位置

自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。城市背景与行政区划

1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人43.43

万人城市交通状况城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。城市发展定位铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市城市发展优势

与皖江其他几个兄弟市（县）相比铜陵有三个独特的产业承接优势。

一是不可复制的区域优势。铜陵含湖临江通海，处在国家沪榕和京台交通大动脉的“十”字交汇点。随着宁安城际、京福高铁的建设，加上现有的铜九铁路、沪铜铁路，使铜陵市在华东铁路网中的枢纽地位日益凸显。铜陵港作为顺江而下第一个可停靠万吨轮的港口和国家一类开放口岸，已开通对台海上直航，加之已开通运行的京台高速以及即将开工建设的铜宣高速和九华山机场，铜陵将实现与长三角无缝对接，大大缩小与珠三角、环渤海、海峡西岸等经济区的距离。

二是基础雄厚的产业优势。目前已形成以铜加工、化工、电子、建材、纺织和装备制造为主的多元产业发展格局，拥有一批包括铜陵有色等6家上市公司在内的优势骨干企业和一批技术含量高、成长性好的“专、精、特、新”中小企业，具有形成产业集聚发展的较好基础。目前正在着力打造“千亿铜产业和企业”的铜陵不仅是中国最大的电解铜生产基地，还是国家重要的硫磷化工基地和国家“火炬”计划电子材料产业基地。

三是独特的人文优势。铜陵是一个移民城市，移民文化所特有的包容性和开放性让这座千年古都，散发着独特魅力。据统计，目前铜陵已与120个国家和地区建立了经贸关系,与国内外23个城市结成友好城市。全市已批准建立外商投资企业270家，有27个国家和地区在铜陵投资兴业。铜陵经济外向度已经高达70%以上。城市未来发展目标

———打造“千亿铜陵”。到2015年，地区生产总值达到1000亿元，财政收入达到200亿元，对全省经济发展的贡献率显著提高。

———构筑“世界铜都”。到2015年，基本形成以铜冶炼、加工、贸易、研发为一体的铜产业组团；化工、电子、装备制造和纺织服装等产业实现规模化、集群化、高端化发展，现代产业体系基本确立，成为世界知名铜产业基地、全国重要的先进制造业基地。

———建设“幸福铜陵”。到2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到32000元和13000元，率先实现教育和卫生服务基本现代化，初步建成资源节约型、环境友好型社会。

再经过五年左右的努力，到2020年，铜陵整体经济实力大幅提升，成为世界知名铜产业中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生态环境优美、社会文明和谐，在全省率先基本实现现代化。城市经济GDP增长

截至2009年铜陵市人均GDP已经达到6800美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。城市规划

新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（2010年）为60万，远期（2020年）为80万人。城市规划-续

城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。围绕拉开城市框架、拓展建设空间，规划采取"北扩、东进、南整、西跨"的空间发展策略，城市建设用地主要向北、东、南三个方向发展，适时向西跨江发展，空间布局形成"一城三区、一主两副"的组团式形态。主城区以现有老城为中心，以开发区和西湖新区为增长极，集中向北扩展；东部城区以顺安、钟鸣镇区为基础，以沿江快速通道为发展轴，构建以工业为主的综合性新城区；南部城区以古镇大通和横港地区为基础，以物流园等建设为动力，形成多功能的综合性新城区。主城区东扩南拓铜陵市棚户改造规划

2010年是铜陵市实施棚户区改造的关键一年，棚户区改造项目投资将完成3.6亿元。被铜陵市列为今年一号民生工程的该市棚户区改造项目，3月初正式启动。按照三年内完成主城区棚户区改造目标，铜陵市确定今年棚户区改造、廉租住房等保障性住房建设施工面积120万平方米以上，新开工70万平方米，竣工50万平方米。从图中看到改造房的建设已经得到很好的实施。铜陵是一个典型的资源型城市，棚户区分布广、数量大、条件差。根据入户调查统计：铜陵市城市和国有工矿澎湖区共56出，总户数39191户，总建筑面积187.49万平方米。其中城市棚户区28处，15679户，78.24万平方米；国有工矿棚户区28处，23512户，109.25万平方米。近年来，铜陵市已经先后启动16个棚户区改造项目，完成拆迁5709户，棚户区改造工程已竣工25万平方米，回迁居民1000余户、目前在建项目面积49.5万平方米，年内可再竣工17万平方米，回迁居民1500户左右。铜陵市棚户改造规划-续

铜陵市棚户区住房多建于上世纪六、七十年代，大多年久失修、卫生环境较差，并且由于地势低洼，长期遭受水患。针对铜陵市棚户区改造的特点，市委、市政府出台了《关于加快推进棚户区改造工作的若干意见》，就各单位职责分工、提高审批效率、资金筹措、各项政策落实和进一步强化考核奖惩等进行了明确。铜陵市棚户区的改造将按照政府主导、辖区负责、各方配合、市场化运作；规划先行、成片配置、统筹兼顾、分布实施的改造原则，分别采取土地公开招牌挂、政府定价回购安置。整体搬迁、建设安置房，支持困难企业集资建房，或在其他棚户区改造项目进行就地安置等多种方式实施改造。最终实现总体目标：2010年全面启动全市城市和国有工矿棚区改造工作，3年内基本改造完毕，其中：2010年计划改造（含续建项目）18269户，84.57万平方米；2011年计划改造13974户、68.47万平方米；

相关支持政策：廉租住房国债项目和资金优先在棚户区及危旧房改造中安排改造项目行政事业性收费、政府性基金全免，经营服务性收费比照适用住房政策执行；项目地块建设所需配套的水、电、气、道路由各主管单位负责建设到位；项目建设用地土地出让金实行市场运作，收益金额用于棚户区改造；棚户区的居民很快将通过摇号拿到新房钥匙，只要3万多元就能购买到一套65平方米的新房。棚户区改造工程让很多困难的居民也能买起新房，铜陵市的棚户区民生改造工程为普通居民解决了住房困难，也让城乡结合部的棚户区脏、乱、差的情况从根本上得到改善，有利于铜陵建造成一个更加和谐美丽的城市。铜陵市2010年上半年土地市场分析二

回望2010年上半年的铜陵土地市场，新政俨然已成土市走向的“分水岭”。今年前一个季度，也就是楼市新政执行前，铜陵的土地市场发展势头迅猛，土地供应积极、成交量大，开发商竞争激烈，多块土地高价成交，多场土地拍卖会吸引了众多本地或是外地的投资者，土地市场一派繁荣景象。而第二季度的时候形势发生了逆转，土地市场开始走下坡路，开发商拿地谨慎、土地拍卖会变的冷清。从1月份开始到6月份结束铜陵共有28块国有土地公开拍卖使用权，其中成功拍出的土地有25块，共2694.57亩，共拍得土地价款57.958亿元。

铜陵市2010年上半年土地市场分析2010年1--6月份铜陵土地供应量情况：

1到6月份铜陵每个月都有土地拍卖会，其中1月份共出让土地164.93亩，2月份为25亩，3月份1022.89亩，4月份81.85亩，5月份838.76亩，6月份561.14亩。

2010年1--6月份土地出让价款情况

1月份土地拍卖总价为1.148亿元，二月份为0.05亿元，3月份为40.52亿元，4月份为3.73亿元，5月份为6.438亿元、6月份6.07亿元。铜陵市2010年上半年土地市场分析-续

2010年1--6月份每月平均每亩地价一月份拍卖土地每亩平均地价为69.60万元，2月份为20万元/亩，3月份为396.15万元/亩，4月份为455.9万元/亩，5月份为76.76万元/亩、6月份为108.17万元/亩。由上图可以看出，4月份是平均每亩地价最高的一个月，达455.9万元，4月份只有一块地拍卖，土地出让总面积和总价款环比并不高。土地拍卖收入最高的一个月是3月份，平均每亩地价在300--600万元之间，最高为636.31万元/亩。新政导致新房成交量的萎缩，进而影响到了土地市场的行情，在5月份的一场地拍卖会上，集中拍卖多块国有土地使用权，到场开发商跟看客不在少数，但慷慨出手、激烈角逐的场面没有显现。与前几次你争我夺、竞相加价的场面形成强烈对比，新房的滞销导致土地市场的萎靡。作为一级市场的土地市场又反过来作用于二级土地市场（即新房市场），这两者息息相关，唇亡齿寒。目前这两个市场都不景气，主要是新房市场的萎靡行情拖了土地市场的后腿，房子不好卖，自然没有多少开发商再敢大胆拿地。铜陵市2010年上半年土地市场分析-续

2009年铜陵土地市场行情并不乐观，全年成功拍卖土地28块，共2357.09亩，总价款20.114亿元。其中上半年拍地14块，共1070.17亩，总价款仅为3.34亿元。下半年成功拍卖土地14块，共1286.92亩，总价款16.774亿。从全年行情来看拍出的土地多为纯商业用地，办公、金融、学校、公共用地也占了一定比重，商住用地比重并不是很大。由于2008年全国土地市场低迷，受其影响，09年上半年铜陵土地市场相当不景气。后来随着经济危机的慢慢解除，房地产市场在下半年的时候迎来发展的高峰期，这一时期土地市场也迅速发展，09年下半年的土地供应量和出让总价款均比上半年高出许多，其中出让总价款是上半年的5倍。在10月份的一次土地拍卖会出现了高价地王，安徽高速地产集团以8.1亿元的高价取得铜都大道以东、学士路以南一520亩地块。成为当年乃至今日的地王。铜陵市2010年上半年土地市场分析-续

新政导致新房成交量的萎缩，进而影响到了土地市场的行情，在5月份的一场地拍卖会上，集中拍卖多块国有土地使用权，到场开发商跟看客不在少数，但慷慨出手、激烈角逐的场面没有显现。与前几次你争我夺、竞相加价的场面形成强烈对比，新房的滞销导致土地市场的萎靡。作为一级市场的土地市场又反过来作用于二级土地市场（即新房市场），这两者息息相关，唇亡齿寒。目前这两个市场都不景气，主要是新房市场的萎靡行情拖了土地市场的后腿，房子不好卖，自然没有多少开发商再敢大胆拿地。针对新政出台后土地成本持续下跌的现象，出现这种情况是必然的，一波又一波的楼市调控虽然致使铜陵楼市商品房成交量出现大幅下跌，但房价却少有松动，而地价一直以来作为影响房价的一个重要因素，新政下购房者对于楼市降价的预期很高，政府主动弱化价格实际上是在迎合购房者心里诉求，并不能说明地价在这个时期有实质性的下跌。

4月份继新政过后，开发商拿地热情退减，由此或可推出，今年下半年铜陵的土地交易收入可能不如上半年。

2010年上半年土地市场总体比2009年发展迅速，仅上半年土地拍卖收入已达57.958亿元，是09年的两倍多。10年的土地市场上半年总体来说比较火爆，而09年上半年可以说是冰冻期，无论是面积还是成交总价都不能与10年比拟。当然两者也有共同之处那就是都有不景气的时候，09年的时候上半年土地市场冷清，而下半年开始回暖。10年的土地市场是上半年火爆，而下半年由于受政策影响可能要走下坡路。铜陵市2010年上半年土地市场分析-续铜陵市房地产市场分析三需求分析

根据铜陵房管局的数据显示，除了06年的销售量猛增外（主要是矿产效益的增加，以及房产大形势的良好），其他年份去化相对平稳，均保持在40万方/年的去化量；09年达到一个峰值，由于刚性需求强烈拉动，市场销售情况可谓火爆，各家楼盘库存房源得到了快速去化；去化量突破70万方。2009年铜陵市房地产市场运行情况

据铜陵市房管局备案数据显示，2009年1——12月份铜陵市商品房销售备案总套数7740套。其中，8月份全市商品房销售总套数831套，位居全年销售排行榜之首；6月、5月份分别以销售总套数774套、741套位居排行榜第二、第三名。（注：文中数据均不包含铜陵县）其中，2009年12月份铜陵市商品房销售备案709套，住宅类商品房销售均价4104.45元/㎡，较11月份上涨91.22元/㎡左右；商业类商品房12月份成交均价9980.13元/㎡，较上月上涨4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有可售商品房6341套，其中住宅类商品房4407套；商业类商品房619套；办公类商品房47套，工业类商品房42套；其他类商品房1226套。2009年铜陵市房地产市场运行情况-续

随着中央积极的财政政策和适度宽松的货币政策效应逐步显现，2009年，我市房地产市场呈现量价齐升的良好态势。房地产开发投资高速增长，开发结构进一步优化，施工规模不断扩大，商品房销售持续升温。一、2009年全市房地产市场运行基本态势（一）住宅投资占主导地位并拉动开发投资高速增长

2009年，全市完成房地产开发投资46.5亿元，同比增长44.1%，其中，住宅投资33.6亿元，同比增长53.4%，占全市房地产投资的72.3%。从工程用途看，2009年，90平方米及以下住宅投资12.8亿元，同比增长42.2%；140平方米以上住宅投资3.0亿元，同比增长172.7%；经济适用房投资2.9亿元，同比增长141.7%；办公楼投资0.5亿元，同比增长5.25倍；商业营业用房投资5.1亿元，同比增长70%；其它投资7.3亿元，同比增长1.4%。从开发项目投资完成情况看，2009年，完成投资超过5000万元以上的项目36个，共完成投资37.0亿元，同比增长45.7%，占全市房地产开发投资的79.6%；完成投资超过1.0亿元以上的项目14个，共完成投资21.9亿元，同比增长19.7%，占全市房地产开发投资的47.1%。（二）住宅施工构成房屋施工的主体

2009年，全市房屋施工面积347.4万平方米，同比增长24.8%，其中住宅施工面积280.5万平方米，增长27.5%，占全市房屋施工面积的80.7%。本年新开工房屋面积165.3万平方米，增长36.8%，其中住宅新开工面积134.8万平方米，增长30.0%，占全市新开工房屋面积的81.5%。本年竣工房屋面积115.5万平方米，同比增长98.2%，其中住宅竣工面积103.6万平方米，增长145.3%，占全市房屋竣工面积的89.7%。2009年铜陵市房地产市场运行情况-续（三）商品房销售持续火爆商品房销售面积和销售额均高速增长。2009年，商品房销售面积73.8万平方米，同比增长91.5%，商品房销售额27.5亿元，同比增长116.5%；其中，住宅销售面积68.4万平方米，增长101.1%，占全市商品房销售面积的92.7%，实现销售额24.9亿元，增长132.7%。2009年全市房屋销售均价创历史新高，全市房屋销售均价3725元/平方米，同比增长12.9%；其中，住宅销售均价3645元/平方米,增长15.4%。

（四）房屋空置面积大幅减少

2009年，全市房屋空置面积3.2万平方米，同比下降57.9%，其中，住宅空置面积1.2万平方米，下降77.3%。（五）企业资金到位情况较好，资金压力得到了缓解（见下表）

2009年全市房地产开发企业到位资金48.6亿元，同比增长33.5%。从资金来源渠道看，其他资金增长最快，所占比重最大。其他资金25.8亿元，增长111.5%，占到位资金53.1%。受适度宽松的货币政策以及个人住房贷款等一系列优惠政策的影响，其他资金中的个人按揭贷款8.1亿元，同比增长224.0%。2009年铜陵市房地产市场运行情况-续（六）全市房地产投资增幅明显高于全省平均水平

2009年，全省房地产开发投资1669.8亿元，同比增长22.5%，我市增幅比全省高21.6个百分点；在17个市中，我市房地产开发投资总量列全省第11位，增幅居全省第4位。二、当前我市房地产市场运行存在的主要问题（一）土地购置面积和待开发面积下降2009年，全市房地产企业土地购置面积为85.5万平方米，同比下降33.3%；土地购置费9.8亿元，下降20.3%；待开发土地面积52.2万平方米，下降40.5%。（二）房地产企业自筹资金不足

从全市房地产企业本年资金来源看，存在企业自筹资金不足、依靠银行贷款，房地产市场很大一部分风险系在金融机构身上。2009年，全市房地产开发企业本年资金来源48.6亿元，同比增长33.5%。其中，企业自筹资金13.7亿元，同比下降11.6%，占全市房地产开发企业本年资金来源的28.2%；企业银行贷款及个人按揭贷款17.2亿元，同比增长53.6%，占全市房地产开发企业本年资金来源的35.4%，同比上升了4.6个百分点。（三）房价持续上涨去年3月以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，2009年全市房屋销售均价创历史新高。全市房屋销售均价3725元/平方米，同比增长12.9%；其中，住宅销售均价3645元/平方米,增长15.4%。2009年铜陵市房地产市场运行情况-续三、对当前我市房地产市场运行的几点建议（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供给

1、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取措施促开工、促上市，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

2、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。要根据我市房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。（二）合理引导住房消费，抑制商品房投资投机性需求

1、加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格控制二套住房购房贷款的发放，合理引导住房消费，抑制商品房投资投机性需求。

2、实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。（三）加快推进保障性安居工程建设要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。四2010年上半年铜陵市房地产市场情况分析销售量分析

据安房网统计数据显示：2010年前6月铜陵商品房销售备案总套数3146套，较2009年下半年商品房销售备案总套数下跌20.92%左右，较2009年上半年同期下跌9.13%。6月铜陵市住宅类商品房均价4936元/㎡左右，较5月下跌3.52%左右，但仍居于近8月来的第二高价，并未出现预期的较大幅度的下跌迹象，铜陵房价仍在较高位运行。销售量分析-续

从上图我们可以看到自2010年4月份开始，铜陵市商品房销售备案套数均出现下跌趋势，其中4月环比下跌约9.35%，5月环比下跌约25.37%，6月环比下跌约63.16%。与此同时，2010年6月铜陵市商品房销售套数也是2009年以来近18个月来的最低水平，2009年1月销售套数249位居近18个月来的倒数第二位。可以看出国家抑制房价过快上涨的新政对铜陵楼市产生了非常大的影响，对销售量的打击巨大。市场上，购房者的观望情绪非常浓厚，买卖双方的博弈已经展开。新政后，从铜陵加推新房源的几个楼盘来看，多数需求者已经退入观望状态，像5月份加推的锦绣花园、万泰水晶城、春江花月以及6月份加推的托莱多欧陆花园等楼盘开盘当天的销售率均没能突破30%。销售量分析-续

从上图可以看出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，铜陵楼市商品房销售套数同期发生了非常巨大的变化，可谓“冰火两重天”。特别是4月份以后，2009年的走势图是一条平稳上扬的曲线，而2010年的走势图则形成了反差巨大的下行曲线，5、6月份的销售量均出现了同比暴跌的态势，其中5月同比暴跌38.46%，6月同比暴跌78.29%。注释：红线为2009年走势图；紫线为2010年走势图

价格分析

从2010年4月开始执行的楼市调控政策，重在打击投资型住房、调控过快上涨的房价，但是我们在09年11月至10年6月住宅均价走势图中可以看出，新政出台后铜陵住宅类商品房的均价并未出现预期的大幅下跌的趋势。2010年4、5、6月份铜陵新房价格仍然在高位运行，且5、6月份的均价分别居于近8月来的第一、第二位，铜陵房价没有松动的迹象。总结

就铜陵目前在售房源和新加推房源楼盘来说，只有托莱多欧陆花园在6月15日开盘时公开宣布房价较之前有下降，并给出了开盘当日9.5折的最高优惠幅度。而目前，铜陵楼市多数楼盘均无降价举动，像5月开盘的春江花月房源单价较上次开盘上扬了800元/㎡左右，其中砖混结构的多层开盘均价达到5000元/㎡，框架结构的多层开盘均价达到5500元/㎡左右。除了新加推的房源，之前一直在售的楼盘新政后也有调价的举动，售楼部位于北京西路上的阿奎利亚，目前多层房源单价已达7500元/㎡左右，高层也达到6500元/㎡左右，均价上调幅度达到1000元/㎡左右，逆市上扬的态势让众多购房者“望而却步”。从铜陵楼市的总体情况来看，房价下跌局势未成。在当前一、二线城市房价下跌幅度较大的情况下，像铜陵这样的三、四线城市，开发商逆市提价虽然表现出了魄力，却不是明智之举。而在大家都沉溺于楼市反弹的梦想中时，主动对房源价格进行适当调整，让利于购房者，更有利于在博弈僵局中抓住一部分刚性需求者，在下半年较为激烈的竞争中取胜。市场板块分析铜陵07年以来商品住宅分面积段供需分析开发区板块石城大道板块城西板块市中心板块城南板块

按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为五大板块：开发区板块、石城大道板块、市中心板块、城西板块、城南板块本案板块特征及分析开发区板块和城南板块属于铜陵市较为偏远的区域，远离市中心，其房地产产品主要以产品和价格作为核心卖点，部分楼盘运用独特的主题形象，将项目打造成高端产品，然后以中低端价格入市，且取得较好的销售业绩。市中心板块和石城大道板块

市中心板块项目较少，且体量较小，由于其地理位置因素，价格较高。石城大道板块为铜陵近期发展起来的楼盘较为集中的待成熟板块，板块房地产都以高品质和高形象亮相市场，一直属于铜陵市除市中心板块以外的高价区域。城西板块

由于受区域环境和地势的影响，在建楼盘目较少。整体区域不被铜陵人认可，区域相对于购房者来说具有一定的抗性。

全市房地产销售价格区间共分为五区：开发区4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市区5500元/㎡-6200元/㎡

。主要住宅项目调研五万泰水晶城项目位置衡山大道与翠湖二路交口主要技术经济指标占地面积：150亩总建筑面积：16万目前销售信息在售180套小高层容积率：1.37绿化率：40%最近一次开盘时间2010-05-08最近一次开盘所推售体量180套内部配套运动场、菜场、会所周边配套学校、银行、电信建筑风格现代景观与智能化可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%目前销售均价（元/㎡）4200-4600(高层)目前销售率（％）70%购房优惠政策无目前客户群体投资者、婚房、改善性住房者项目卖点环境项目定位广告语艺术芯非凡品售楼部电话

、2882000开发商安徽万泰置业有限公司景观设计单位浙江耀江建筑设计院万泰水晶城——位置图万泰水晶城——鸟瞰图万泰水晶城——效果图万泰水晶城——售楼处二室二厅一卫、面积94.82平米三室二厅一卫、面积112.63平米万泰水晶城——主力户型西湖春晓项目位置铜陵市西湖大道与翠湖四路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：16万平米目前销售信息一期经适房，二期未开盘容积率：1.367绿化率：40%内部配套地下车库、会所周边配套学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区建筑风格现代景观与智能化IC卡门禁、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330目前销售均价（元/㎡）未定目前销售率（％）未定购房优惠政策无目前客户群体周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等项目卖点学区、环境、价格项目定位广告语公园之畔学府中心售楼部电话

开发商铜陵市众城永道房地产开发有限公司景观设计单位铜陵市规划设计院西湖春晓——位置图西湖春晓——售楼处西湖春晓——户外广告中房·东郡项目位置铜井路与天山大道交汇处主要技术经济指标占地面积：5万总建筑面积：9万平米目前销售信息一期售完，二期小高层、高层未开盘容积率：1.7绿化率：45%最近一次开盘时间2009-10-12最近一次开盘所推售体量100套内部配套车库、幼儿园、菜场、会所、运动场周边配套学校、银行、医院建筑风格现代景观与智能化中央水景、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%目前销售均价（元/㎡）4000（一期）目前销售率（％）一期100%购房优惠政策目前客户群体市区居民、改善型住房项目卖点环境、价格、配套项目定位广告语一座建筑，乐活一座城售楼部电话

，2689668

开发商铜陵中房地产有限公司景观设计单位上海巴邑设计机构中房·东郡——鸟瞰图中房·东郡——位置图中房·东郡——工程进度中房·东郡——户外广告三室二厅一卫、面积112.97平米三室二厅一卫、面积93.07平米中房·东郡——主力户型豪邦.康城项目位置豪邦.康城主要技术经济指标总建筑面积：8万方目前销售信息一期二期已售完，三期未开盘容积率：1.45绿化率：35%最近一次开盘时间09.9最近一次开盘所推售体量4栋多层内部配套会所，车库周边配套农贸，学校，幼儿园建筑风格现代景观与智能化智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%目前销售均价（元/㎡）一二期已售完；三期未开盘（目前二手房价格5000-5500左右）目前销售率（％）一二期已售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工项目卖点位置、周边配套项目定位广告语12万平方米醉美生活城售楼部电话2688899开发商豪邦置业豪邦.康城——项目沙盘豪邦.康城——位置图豪邦.康城——售楼处豪邦.康城——项目实景图豪邦.康城——主力户型国际华城项目位置铜陵市石城大道东侧

主要技术经济指标占地面积：165亩总建筑面积：18万方目前销售信息三期花园洋房在售88-130平米房源容积率：1.47绿化率：38%最近一次开盘时间2010.1.1最近一次开盘所推售体量8栋多层（160多套）内部配套泳池、会所、花园广场、幼儿园、商场周边配套医院、学校、银行建筑风格法式景观与智能化可是对讲，智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅9020%三室二厅120-13080%目前销售均价（元/㎡）6200(花园洋房)目前销售率（％）80%购房优惠政策全款97折，按揭99折目前客户群体公务员，生意人等项目卖点品质、配套、环境项目定位广告语18万平米法国风情生活区售楼部电话2811888、2850888开发商华晟地产景观设计单位香港阿特贝尔景观设计公司国际华城——位置图国际华城——鸟瞰图国际华城——效果图国际华城——售楼处国际华城——户外广告国际华城——工程进度国际华城——主力户型峰南苑项目位置石城大道主要技术经济指标总建筑面积：18万目前销售信息目前只剩一套带阁楼的小高层，8月底左右推出106--126㎡小高层房源，主力户型二室二厅、三室二厅容积率：1.4绿化率：33%最近一次开盘时间2009年最近一次开盘所推售体量500套内部配套停车位周边配套学校、超市、公园建筑风格现代景观与智能化对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%目前销售均价（元/㎡）4700元/㎡目前销售率（％）100%(一期)购房优惠政策一次性付款可优惠三个点目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点价格、户型、学区房项目定位广告语人文大家生态社区售楼部电话

开发商铜陵新业房屋开发有限公司峰南苑——位置图峰南苑——工程进度峰南苑——售楼处峰南苑——主力户型五环国际项目位置石城大道与翠湖二路交汇处主要技术经济指标占地面积：180亩总建筑面积：18万㎡目前销售信息暂时没有房源，预计小高层96、125㎡房源年底推出，户型为两房两厅和三房两厅容积率：1.42绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.14最近一次开盘所推售体量144套内部配套会所、中央景观、羽毛球馆等周边配套银行、学校、酒店、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60目前销售均价（元/㎡）4200（多层）5月份价格目前销售率（％）前期已经售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工等项目卖点内部配套、开发商、价格项目定位广告语居住梦想与世界同步售楼部电话

开发商铜陵华源房地产开发有限责任公司

景观设计单位中国联合设计

五环国际——位置图五环国际——效果图五环国际——沙盘模型五环国际——项目实景图柏庄·春暖花开项目位置石城大道2388号主要技术经济指标占地面积：207亩总建筑面积：30万㎡目前销售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期户型面积100--190㎡左右房源，三期预计十月左右开盘。容积率：1.98绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.9最近一次开盘所推售体量900套内部配套小学、幼儿园、人工湖周边配套酒店、医院、超市、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、人工湖、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）一室一厅（二厅）一卫45-76㎡15%二室二厅一卫（二卫）80-107㎡30%三室二厅二卫（一卫）113-137㎡50%四室二厅二卫（复式）215㎡5%目前销售均价（元/㎡）4900-5000(高层)目前销售率（％）40%购房优惠政策————目前客户群体县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等项目卖点规模、景观、开发商项目定位广告语湖岸组团、奢华府邸售楼部电话

开发商铜陵柏庄置业有限公司景观设计单位上海北半球景观设计有限公司柏庄·春暖花开——位置图柏庄·春暖花开——鸟瞰图柏庄·春暖花开——售楼处柏庄·春暖花开——项目实景图柏庄·春暖花开——户外广告柏庄·春暖花开——主力户型柏庄·春暖花开——主力户型万泰翡翠城项目位置石城路与翠湖路交叉口西北侧主要技术经济指标总建筑面积：30万目前销售信息四期所开楼号分别为2号楼、6号楼、8号楼，户型主推户型有A6、A10，面积79-121平米

容积率：1.67绿化率：35.5%最近一次开盘时间2010年7月最近一次开盘所推售体量2号楼、6号楼、8号楼，内部配套停车位周边配套学校、银行、医院建筑风格欧式景观与智能化40亩翡翠主题公园套型面积段（㎡）二室二厅79㎡三室二厅121㎡左右目前销售均价（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前销售率（％）1-3期售罄，现在售4期购房优惠政策无目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点规模、户型项目定位广告语享受宁静生活售楼部电发商安徽万泰置业有限公司万泰翡翠城——位置图万泰翡翠城——项目模型万泰翡翠城——实景图万泰翡翠城——售楼处万泰翡翠城——户型图楼盘名称柏庄·春暖花开万泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388号石城路与翠湖路交叉口西北侧石城大道中段111号项目体量30万方308容积率1.891.671.45建筑风格现代欧式欧式主力户型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米项目主力卖点品牌、规模、内部景观规模、户型价格、建筑目标客户群县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等周边生活人群、工薪阶层周边生活人群、工薪阶层广告诉求水景、环境居住环境多层销售价格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多层销售价格约4500元/平方米销售状况40%1-3期售罄，现在售4期1-2期销售完成，3期年底开盘项目区域住宅竞争项目分析楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率销售均价(元/㎡)万泰水晶城16万多层、小高层、高层1.374200-4600(高层)西湖春晓16万多层、小高层1.367未开盘中房·东郡9万多层、高层1.74000（一期）豪邦.康城8万多层、小高层、高层

1.455000国际华城18万花园洋房、高层1.476200(花园洋房)峰南苑1.8万多层1.44700元/㎡锦绣花园2万高层2.085400（高层）托莱多欧陆花园15万花园洋房、别墅0.645500-5700(花园洋房)五环国际18万多层、高层1.424200（多层）5月份价格主要住宅项目要素对比

住宅类销售均价在4200-5000元/㎡不等；花园洋房类均价在5500－6200元/㎡不等；建筑体量都中等；15万到18方之间的项目占多数；其中柏庄春暖花开总建面最大，达30万方；物业类型主要以多层、小高层为主;高层为辅。主要住宅项目价格上的备案销售率分析

通过对主要住宅项目的备案销售率指标的调查，了解到通过09年刚性需求强烈拉动，市场销售情况可谓火爆，各家楼盘库存房源得到了快速去化。主要住宅项目核心客户群体分析楼盘名称核心客户群体项目卖点万泰水晶城投资者、婚房、改善性住房者环境、开发商、景观西湖春晓周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等教育、环境、价格、政府发展区域中房·东郡市区居民、改善型住房环境、价格、配套豪邦.康城投资客、个体户、周边企业员工位置、周边配套国际华城公务员，生意人等品质、配套、环境峰南苑工薪阶层、周边居民价格、户型、学区房锦绣花园周边居民、个体户户型、配套、学区房托莱多欧陆花园私营主，公务员等环境、配套、低容积率五环国际个体户、周边企业员工等内部配套、开发商、价格富景园县城居民、工薪阶层的企业员工等价格

通过上表的对比，可以分析出其核心客户群体是：周边原住居民、周边企事业单位员工(工薪阶层)、私营主、公务员、教师、铜陵有色职工等群体；其中铜陵县客户群体也占一定比例。主要住宅项目配套分析楼盘名称内部配套周边配套万泰水晶城运动场、菜场、会所学校、银行、电信西湖春晓地下车库、会所、学校学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区中房·东郡车库、幼儿园、菜场、会所、运动场学校、银行、医院豪邦.康城会所，车库农贸市场，学校，幼儿园国际华城泳池、会所、花园广场、幼儿园医院、学校、银行峰南苑停车位学校、超市、公园锦绣花园中央景观、儿童娱乐区医院、超市、菜场、银行托莱多欧陆花园超市、会所、运动场、幼儿园医院、学校、银行、公园五环国际会所、中央景观、羽毛球馆等银行、学校、酒店、公园富景园沿街商业医院、学校、酒店、区政府项目在内部配套上突出的主要包括会所、幼儿园、车库、商业街、广场、体育设施等；周边配套主要以学校、超市、银行、医院、公园为主．主要住宅项目卖点及定位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语万泰水晶城环境、开发商、景观艺术芯非凡品西湖春晓教育、环境、价格、政府发展区域公园之畔学府中心中房·东郡环境、价格、配套一座建筑，乐活一座城豪邦.康城位置、周边配套12万平方米醉美生活城国际华城品质、配套、环境18万平米法国风情生活区峰南苑价格、户型、学区房人文大家生态社区锦绣花园户型、配套、学区房都市新贵生活蓝本托莱多欧陆花园环境、配套、低容积率天井湖畔西班牙水韵城邦五环国际内部配套、开发商、价格居住梦想与世界同步

项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括品质、景观、地段、规模、物业类型、生活方式等。主要住宅项目户型配比分析楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）富景园二室二厅一卫73㎡40三室二厅一卫105㎡60五环国际二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60锦绣花园二室二厅70㎡1%三室二厅90㎡70%四室二厅127㎡29%峰南苑二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%主要住宅项目户型配比分析－续

可以看出，项目在主力套型的特征表现为：套型以二室二厅、三室二厅为主，二室户面积段主要在75—100㎡之间，三室户面积段主要在105—130㎡之间。楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）国际华城二室二厅9020%三室二厅120-13080%豪邦.康城二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%中房·东郡二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%西湖春晓二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330万泰水晶城二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%主要住宅项目总结分析

区域现状：项目区域主要住宅项目包括：万泰翡翠城、栢庄·春暖花开、豪邦·康城等，虽偏离市区，但区域交通状况良好，基本生活配套完善。

项目描述：除豪邦·康城外，其余项目规模均较大，对于区域房产的发展起到了一定的联动效果，建筑上基本以现代、欧式建筑风格为主，随着市场的发展，后期物业形态上将以小高层、高层建筑为主。各项目均较为注重小区内部景观等基础配套的规划，户型以80多两房及120平方米左右的三房为主力产品。

销售状况：经过09年及10年上半年，各项目销售状况良好，销售价格呈逐步上升趋势，下阶段有望全线突破5000元/平方米的单价大关。主要商业项目调研六铜陵商业市场调研分析一、城市商业中心布局规划城市商业中心结构为：“1-5-16”金字塔形结构,即1个市级商业中心,5个区级商业中心,16个社区(居住区)级商业中心。

(一）市级商业中心：布局在主城区中心区，为长江中路、义安大道、淮河大道和长江二路围合的区域和四条路向外延伸的较大区域，用地面积约2万平方米。主要业态为购物中心、大型超市、百货店等。(二）区级商业中心：布局在城市副中心和各分区中心，用地面积0.1平方公里左右。主要业态为百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮店、文化娱乐网点。1、东部城区商业中心：结合顺安东正街和火车站，沿铜芜路和临津路两侧布局。2、南部城区商业中心：布局在南部城区东南部，结合南部城区副中心设置。3、环湖地区商业中心：布局在主城区中北部，由观湖大道、南湖路、建设西路围合而成。4、西湖新区商业中心：布局在西湖新区中西部新城大道西侧。5、车站新区商业中心：布局在车站新区中心区，以景观大道为轴线呈带状分布。(三）社区（居住区）级商业中心：结合城市居住区中心规划布置16个社区（居住区）级商业中心。社区商业中心主要业态为超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点。二、商业中商业街布局规划

根据城市商业网点总体布局结构和各级商业中心的布局，规划改造、提升老城区现状商业街，新建区级商业中心的核心商业街，以加快各级商业中心的形成和城市新区的建设。通过对现有商业街整合、改造和商业街的新建，到2020年铜陵市拥有12条商业街，分别是长江中路综合商业街、义安大道综合商业街、步行商业街、铜商品商业街、新井湖风情休闲街、滨江南湖美食街、长江二路风味小吃街、车站新区综合商业街、西湖新区综合商业街、大通老街、顺安东正商业街、车站广场综合商业街。铜陵商业市场调研分析中心区板块

现状描述：目前为全市生活便利度最高的区域，生活配套休闲购物一应俱全。这里是城市商务集中区，商业重心所在，富裕人群最想占有的地方，该区域的不动产估值最高。老城形象在长江路上体现明显，新城形象则在淮河路上更具代表。铜陵所以大型垂直商业都在该区，唯一不够便捷的就是道路。

特征描述：这是一座老城，这里有永不落幕的繁华，铜陵未来很长一段时间将不可能有别的副中心对长江路形成威胁，这里是城市过去、现在的中心和重心所在。长江中路是该板块的“脊梁”。铜陵商业市场调研分析——片区分析淮河路宽阔路面长江路繁华街面淮河路铜冠商场长江路大型休闲餐厅长江路电器卖场长江路广告牌林立铜陵商业市场调研分析——片区分析城南板块

现状描述：目前为全市生活便利度最低的区域；为老工厂聚集区；城市配套都围绕厂区服务；商业氛围冷淡，显示近郊的特征；环境污染严重，不太宜居；但淮河大道南段沿线相对繁华。

特征描述：从铁路走向看，这里是铜陵早期工业基地，具有明显工矿区域特征；政府不愿投入该区，从未来看，这里是一个限制发展的区域；从区域档次上看，低端是最明显的特征；从城市发展前景上来看，背离城市主方向；从居住角度上看，淮河大道南段是人口比较集中的地方、基础设施、商业都在稳步改善中，也由此成为该区域的“脊梁”所在。铜陵商业市场调研分析——片区分析隆门路与铜官大道交口金山路与淮河路交口嘉禾广场淮河路南段金御华府淮河路南段成规模商业金山中路成熟社区淮河大道南段沿街商业铜陵商业市场调研分析——片区分析东郊板块

现状描述：为多山区域，丘陵地貌特征显著；住宅分布以临山为主，人口密度相对较低；大多聚集城市中低收入阶层；受自然条件影响深,未来发展前景不大；生活便利度较城南区域高，拥有铜陵最好的医院配套（市人民医院），但商业呈现低端繁荣；这里是矿产挖空区，人们对该区有心理障碍，且不合适建高层。

特征描述：西湖新区是东部发展的潜质所在；部分扎堆居住，住区成组团式，没有连成片；区域公共资源较少；居住区呈现“头梳型”组团分布，各组团呈现低端繁华特征；由于这里具有未来物流发展的潜质（高铁、城市外高速路），流动客流在此形成中转，从这个意义看，沿新公路将可能成为串成整个区域的“脊梁”。铜陵商业市场调研分析——片区分析铜陵东站长江路上阳光山水北京东路上物化臻邸铜都大道上绿源农产品大市场狮子山经济开发区西湖新区正在建设的路网铜陵商业市场调研分析——片区分析新城区板块

现状描述：该区域为新建区域，目前生活便利度较差。由于政府的大力投入，生活便利度会随着入住人群的增加而逐渐改善，但中长期内仍无法与中心区域相比。井字型路网已基本建好，未来市政府将有可能迁至天山大道一侧。就目前来看，新城区地块应该分为两块：一块是石城大道以西较成熟，以厂矿为住，中间分布一些住宅用地；另一块是石城大道以东，属于政务、文化、居住、教育为一体的人文住区（相对于合肥的政务文化新区），但现在还只是一个雏形。

特征描述：这里是城市主导发展方向，未来铜陵居住用地主要集中地。新区未来会成为楼市的恒温板块（政府会持续供地、投入公建、成片开发），从未来看这里将会是一个复合、多元的城市新价值高地。目前该区域以石城大道北段为“脊梁”。铜陵商业市场调研分析——片区分析铜冠黄铜棒材有限公司铜陵精达集团凤凰城铜陵学院翠湖三路上的西湖春晓翠湖公园2期绿化工程铜陵商业市场调研分析——片区分析天井湖板块

现状描述：该区域为铜陵县城关镇所在地，生活便利度较高。在铜陵县，城市面貌可以说是一种泾渭分明。在环天井湖一带，都市景致非常突出，进入此地会感觉这里还是铜陵市的一部分，一点不像一个县城；而往观湖大道向北走则呈现典型的县城面貌。

特征描述：天井湖板块因天井湖而得名，可以说天井湖是这片区或者铜陵县的价值高地所在。围绕天井湖的商业（酒店、饭店、休闲会所等）可以说是铜陵县乃至铜陵市都是最高档的。江南文化园和景湖湾社区商业就是代表。应该说环天井湖的“建设东路”和“井湖路”是这一板块“脊梁”。铜陵商业市场调研分析——片区分析江南文化园广场市府广场春江花月莱凯斯汀花园酒店湖东路天井湖公园铜陵商业市场调研分析——片区分析在这里，我们选取铜陵市最具特点和代表性的12条街来看看铜陵商业分布的大致格：板块街区编号街区范围街区属性中心区板块⑴长江中路（义安路~淮河路之间段）选购型商业集中区⑵义安大道北段（石城路~长江路之间段）大型垂直商业集中区⑶淮河大道北段商务、休闲、酒店商业⑷义安大道北段（石城路~铜官大道之间段）五金类商品集中区⑸淮河大道中段大型餐饮类商业集中⑹铜都大道中段（长江路~北京路之间段）足浴商业集中⑺北京西路建材批发市场商贸特征⑻金山东路小餐饮较为集中城南板块⑼铜都大道中段（隆门路~宝山路之间段）汽车工贸集中东郊板块⑽铜都大道北段（天山大道~铜井路之间段）物流、农产、建材等大市场集中区天井湖板块⑾建设东路和井湖路一段高端休闲、娱乐、酒店商业集中区⑿井湖路和长江西路一段景观路段铜陵商业市场调研分析——商业街区探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿铜陵商业市场调研分析——商业街区探查一、长江路商圈1、长江中路电信大楼、五星电器周边商铺，其中一间经营服装鞋帽的商铺220平米左右，租金为70万/年。2、长江中路与淮河路交叉口铜陵商城底层商业，2、3楼售罄，1层外街480元/㎡·月，内街330元/㎡·月，是本市行人量最大的一片街区。长江路一带是本市商业最为繁华的商业圈，幅射面积较广，其中以长江中路、义安大道、淮河大道三条市区主干道围合而成，主要的商业形态以商场和个体店面为主，现阶段并无对外出售现象。经营范围由服装、食品零售、餐饮酒店、宾馆、百货而组成。这类商铺月租金偏高，针对这一商圈有针对性的调查了几个较典型的商铺：铜陵商业市场调研分析——商业街区探查3、财富广场是本市近年来最大的一次老城区改造工作，占据义安大道与长江中路繁华地段。除三栋高层住宅外，沿义安大道北段将建设5万平米左右的商业群楼，其中一二层为商铺，上面10层左右为写字楼，该项目商铺不出售，对外招商，价格还没确定。4、长江东路与铜都大道交叉口（锦绣家园高层住宅下商铺），该商业分为一、二两层，其中一间商铺租金：1F（药房），440平米，50万/年；2F（网吧），400平米，20~25元/平米/月。2008年对外出售的价格为：1F，15800元~17800元/平米；2F，4580元/平米。地段项目名称开发商期房/现房租/售售价/租价业态及经营范围义安路财富广场安徽置地期房招商未定零售、餐饮、休闲娱乐长江路天瑞·泓景苑期房售未定零售、餐饮、休闲娱乐铜陵商业市场调研分析——商业街区探查二、铜都大道商业圈铜都大道、天山大道旁以装饰建材为主的铜陵大市场和中南大市场：1、铜陵大市场于四月开盘销售4期，面积从120-300㎡，售价为6500-7000元/平米。限制经营的业种为门业。前期在营的商铺大部分为2层联体，内街租金价格25-60元/㎡·月,外街55-70元/㎡·月。2、中南建材城商铺规划为60-200㎡，内街租金价格20-45元/㎡·月，外街租金价格40-70元/㎡·月铜都大道商业以装修装饰建材为主营项目，兼有药房、酒店、百货零售，商业的密集度相对较为零散。针对其中一些商铺做了如下分析：铜陵商业市场调研分析——商业街区探查三、淮河大道商业圈1、淮河大道南段，金御华府小区商铺是一楼二楼联卖，商铺售价1F，2.2万元/平米；2F，6800元/平米。但由于本身定位偏高，因此销售情况不是很理想。2、淮河大道南段铜陵汽贸城5月公开发售，3层联卖，算一层面积，均价17800元/㎡,面积为45平左右。3、淮河大道中段铜冠花园底商2层联卖，所推商铺已基本售罄，面积160-300㎡，价格14000-16000元/㎡。淮河大道也是铜陵市另一条主干道，商业类型种类较多，也是以商业零售，酒店宾馆，铜陵市目前三个大型超市都分布在淮河大道上（苏果超市、世纪联华和家得利超市）。但租金方面没有长江中路那么高，因为它形成的时间相较于长江中路较短。现由南至北，分析如下：铜陵商业市场调研分析——商业街区探查地段项目名称开发商期房/现房租/售租价/售价业态及经营范围淮河大道金御华府城乡置业期房售一楼2.2万/㎡；二楼6800元/㎡商家未入驻金色兰庭中房置业售售罄商家未入驻双星国际中房置业现房招商整体招商商业综合体，包括银行、酒店、超市、娱乐等众多金融、餐饮、购物中心等，楼上作写字楼铜陵汽贸城浩润置业现房售1.7万元/㎡机动车配件、维修铜陵商业市场调研分析——商业街区探查四、石城大道北段商业圈1.石城大道北段，区域商业主要为沿街铺面，经营项目大致是便利商店、诊所、银行网点以及茶楼。2.国际华城沿街多层的底层商铺目前未对外销售，整体建筑面积约为1083㎡，价格预计为20000-30000元/㎡，将来经营业态限制不能做餐饮3.万泰翡翠城底层商铺有单层也有双层，有些单层商铺附带负一层，整体面积约为9422㎡，于2008年开始销售，目前价格一楼15000元/㎡，2楼7000元/㎡，2层联卖。现在还剩2套在卖，一层66平，二层200平，经营业态主要是小型餐馆、茶楼、超市、诊所等。4、豪邦·康城底商3层，1层都是100平左右的沿街铺面，2、3层预计为大型超市，预计9月份开盘销售铜陵商业市场调研分析——商业街区探查地段项目名称开发商期房/现房租/售租价/售价业态及经营范围石城大道北段国际华城华晟房产期房售20000-30000元/㎡超市，诊所，银行网点，茶楼豪邦康城豪邦置业期房售预计20000-30000元/㎡超市，诊所，银行网点，茶楼万泰翡翠城万泰置业现房售（已基本售完）一楼1万/㎡左右；二楼4500/㎡超市，诊所，银行网点，茶楼柏桩·春暖花开柏桩置业现房租售售价：20000元/㎡左右租金：50-80元/㎡·月超市，诊所，银行网点，茶楼铜陵商业市场调研分析——商业街区探查楼盘名称区位产品类型价格供应量M2双星国际

淮河大道与长江路交汇20~150㎡户型商铺待定48857雨润国际广场

义安大道东侧长江路北侧商办综合楼100㎡/间待定50000置地·财富广场义安路西侧商住综合社区20~120㎡/间待定30000商会大厦义安路皖江游园对面

4层商业裙楼预计：1F：70000元/㎡2F:20000-30000元/㎡4F：15000元/㎡30000汇丰大厦

长江中路邮电局对面

商业综合体100㎡/间起价6800元/平米均价7180元/平米9204铜陵商业市场调研分析——主要商业项目调研【双星国际】项目位置：淮河大道与长江路交汇处开发商：铜陵联发置业有限公司占地面积：4485.6㎡总建筑面积：25704项目简介：两幢20层的双L型高层。裙楼1~3层为商铺，商铺面积20~150㎡，上盖物业为写字楼，首创庭院式办公、LOFT居家办公等新型空间概念。商业业态分布：一层是由众多中小商铺隔成的十字形商业内街，二至三层设置有8个大开间商业主题商场（也可合并为多家次主力店）。双星国际1—3层为品味星坊街，计划引进大中型主力品牌，化妆品、精品服饰、运动休闲系列、美食广场、酒吧、健身娱乐中心等。双星国际的四层为围合式庭院办公，五至二十层均为SOHO公寓，宜居宜办。销售信息：北楼小公寓已售罄，南楼预计年底上市。重点商业个案调研【雨润国际广场】项目位置：长江东路和义安大道的交汇处开发商：江苏地华房地产发展有限公司占地面积：13900平方米总建筑面积：145117平方米（地上建筑面积112759平方米，地下建筑面积32358平方米）项目简介：铜陵雨润国际广场主要业态由国际购物广场、精品食品超市、美食天地、国际影城、甲级写字楼及高档公寓组成。项目共45层，地上42层、地下3层，建成后将成为“皖江地区第一高楼”和铜陵市的地标建筑，裙楼商业面积5万平方米。销售情况:2009年9月30日动工，还未销售。重点商业个案调研【置地·财富广场】项目位置：铜陵市中心城区义安路西侧，西接人民一路，南临繁华的长江中路商业街开发商：安徽置地投资有限公司

占地面积：46亩总建筑面积：18万㎡项目简介：总体量为18万平米，包含约5.6万平米的纯商务写字楼，4万平米的商业，商业通过内广场及内街，构成以精品购物、娱乐、餐饮、休闲为主导的大型商业中心；纯商务写字楼总体量约5.6万平米，2座27层板楼设计。是一个集都市休闲、娱乐购物、商务办公及高档住宅于一体的大型城市综合体项目。商业招商业态：1、零售：精品超市、服装名品店、女性饰品店、化妆品店；2、餐饮：主题餐厅、特色风味餐厅、西餐、港式茶餐厅、特色饮品、水果捞店、咖啡厅、茶楼、特色小吃店；3、休闲娱乐：音乐俱乐部、ktv、酒吧、健身俱乐部、造型设计馆、美容spa馆、足疗保健馆；4、其他：书吧、数码产品体验店、创意家居用品店、宠物用品店等。销售信息：乐购超市进驻铜陵置地财富广场C、D栋负一层20~50平米商铺已售罄，起价12500，均价15000元/平米，后续会有更大体量推出。重点商业个案调研【商会大厦】项目位置：义安路皖江游园对面

开发商：安徽省宜百置业有限公司铜陵分公司占地面积：2942.49㎡

总建筑面积：12264.92㎡项目简介：项目涵盖铂金裙楼商业、商务写字楼、SOHO公寓等多种业态的复合型地标性物业，其中，1——4层为裙楼商业；5—16层规划为40——120㎡户型区间，小户型精品公寓，大户型写字楼，满足居家与办公等不同类型的需求。销售信息：预计年底开盘。重点商业个案调研【汇丰大厦】项目位置：长江中路邮电局对面

开发商：安徽井湖投资集团总建筑面积：9204.28M2商业情况：商铺面积为9000㎡，均价20000元/平米。销售信息：商用752.36㎡房源在售，5层6层价格6800元/㎡，7层价格7280元/㎡重点商业个案调研铜陵商业市场调研分析——主要商业项目调研商业项目调研总结商业去化量铜陵2010年商铺月去化量为2200平米，低于2009年平均去化量约5000平米/月。（2010年1~6月，铜陵商品房销售面积37.5万平方米。其中，住宅销售面积36.2万平方米，商业约1.3万平米。）商业销售价格铜陵1~6月的商业销售均价为7037元/平米，据铜房网统计数据显示：截止到2010年8月15日商业类成交均价为11680.75元/㎡。就现在来看，新城区板块的启动组团位于项目所在区位，其脊梁位于石城大道北段。而从2008年8月12日出台《铜陵城市商业网点规划》来看，未来“1-5-12”的商业结构中，没有“北部商业中心”的规划。这可以显见项目所在地并非城市商业次中心的理想选址，周边住宅区不是太密集、周边土地有很大一部分是工业用地对当时规划的设定有着明显的影响。但随着城市的快速发展，这里的土地价值被重新认识。我们对这块区域的认识是：这里是一个重要的城市空间转换窗口，是主城与新城的连接处。随着铜陵城市的北扩，这块地将逐渐成型，从