中央城营销方案(定稿)

1收件单位:江西凯诚实业有限公司发件单位:GOSUN高信机构发件时间:2015年1月9日关键词：1、2月营销工作[嘉凯·中央城]2015年1-2月营销方案营销活动推售房源月成交量住宅商铺2014.1新春钜惠2万元首付5万住三房3#楼41套02014.2/02014.31#楼景观楼王加推；三八礼献魅力女人，来访有礼02014.4买房送20000元装修基金/02014.5商业VIP认筹&五一团购会；商业楼包装/802014.6端午老业主回馈；7#楼清盘，三房3888元/㎡起/902014.71#、2#商业34间32014.820-200㎡旺铺加推，存1万日进2000元/2022014.9景观楼王首付6万起，再送10㎡/602014.10你买房我送车;3#楼商铺开盘3#商业15间92014.11首付5.6万起，最高送7万元装修现金/12014.12/0合计月份月来人量月来电量成交套数住宅商铺住宅商铺住宅商铺35.729027.22408660324090803.30954.38099733.790434.1368262.22065602973.596201620115.20合计20048293>1、2月春节节点明显是来人量的高峰期，5、10月小长假期间，来访量也高于普通户型与面积二房2+1房三房三房合计84.57-86.3794.2-98.32127.11132.7142.36成交套数133成交总价31万-35万37.5万-40.5万55.1万50万-54万57万-58万/成交均价38574119433439674051/>三房、四房销售相比活动前还是有所提升，但单价虽然是降低，可面积大，总价依月份来访成交途径展板、彩虹门朋友介绍老带新外拓+海报车体条幅条幅55440114154110合计9698121百分比26%25.7%23%2.9%5.7%2.9%原因价格高地段楼栋/楼层户型观望帮亲朋看在外地领礼品等过年等2#B户型4人数1586472百分比22.5%0.63%3.1%11.9%23.1%3.8%2.5%21.9%4.4%合计原因价格高地段楼栋/楼层户型观望帮亲朋看在外地领礼品等过年等2#B户型人数0302702591百分比34%0%6.8%0%4.5%15.9%0%4.5%11.4%20%2.8%合计44人满意，20.4%的客户是在了解观望，24.5%的客户人在外地或者等过年购买，2.8%的客户在等2#楼B户型出价，还有11.4%的客户纯粹是为了领礼品，可见元旦期间，三、九江县市场动态分析项目名称备案套数备案面积(万㎡)均价(元/㎡)销售率凯旋城三期50(抵押)0.71380647.79%九颂山河.博园450.52326346.88%水金欧洲小镇二期290.37307280%瑞景新城260.314083（含多层洋房）86.14%金澜湾240.386274（含别墅）40.06%嘉凯.中央城200.18422483.83%九江碧桂园0.286439（含别墅）14.69%5柴玺欣园0.12331370.91%水金欧洲小镇一期0.13343056.12%新悦豪庭90.11332012.06%>12月21日，九颂山河·博园，以3188元/㎡的均价低价入市，开盘当天去化达到>金澜湾、碧桂园因为有别墅项目，成交均价达到了6000元/㎡以上，瑞景新城现在2、竞品项目营销动态（2014.12-2015.1）项目名称营销动态备注凯旋城三期改名江州华府，1月1日，精装样板房开放，均价3400元/㎡与本案处于同一地段，位置相邻缘壹·四季春晖1月1日售楼部开放，2#楼均价3388元/㎡嘉凯.中央城实景现房，两年0月供（C户型成交均价4300元/㎡，其他户型成交均价3960元/㎡）悠然家园5万抵10万，特价房3280元起时代广场首付2万得4房丽都·中央公馆春节百套特惠房，一口价2888元/㎡领秀柴桑告别毛坯房，首付5万入住精装房九颂山河.博园12月21日开盘，均价3188元/㎡；元月加推3#楼，均价3288元/㎡>九颂山河·博园以低价3188元/㎡的均价入市后，丽都·中央公馆随九颂后打出一>元旦，缘壹·四季春晖新售楼部开放，由于之前内部认购销量非常不好，此次调整>凯旋城三期更名江州华府，元旦精装样板房开放，对外销售均价3400元/平米，加>周边竞品项目纷纷以低价来抢占市场份额，同一地理位置的竞品项目，均价远低于6项目名称嘉凯·中央城凯旋城三期（江州华府）四季春晖占地面积2.5万平米5万平米2.5万平米建筑面积8万平米10万平米容积率2.52.993.78地理位置中华贤母园正对门中华贤母园斜对面悠然园对面，县政府旁规划户数468991600绿化率30%30%38%车位比1:0.7（地下双层停车场）1:0.9（地上+地下一层）物业开物物业，1.3元/㎡/二次供水）交房时间2015年6月2016年6月年年底交房工程进度准现房期房期房现销售房源1#、2#、3#、5#楼1#、5#楼主推2#，加推5#主力户型84-88㎡两房，31-37万；130-132㎡三房，50-55万；140-142㎡四房，54-61万；95㎡三房，32-33万；98㎡三房，总价33万左右；119㎡三房，总价40万左右；销售价格11-12月成交35套清盘房源，两房成交均价3882元/㎡，2+1房4119元/㎡，三房、四房4010元/㎡均价3400元/㎡均价3388元/㎡（3）本案地下双层立体停车场，较与相邻两个项目地（1）本案主力户型94-98㎡，单价高，清盘成交单价在41197万/套，相邻两个竞品项目115-119㎡三房，总价在40-42万/套，总价相隔高达10-15>小结：本案与凯旋城三期、四季春晖相比，地理位置优势并不显著，本案容积率、绿化率、地下双层停车场、交房时间优于这两个竞品项目，但此优势并不足以支撑推售情况未推售楼栋号135672（一单元）2（二单元）产品超高层高层高层小高层小高层超高层超高层套数40419262剩余套数490062销售率39.3%92.5%73.2%14.2%0%剩余房源62合计224套高层剩余房源一览表㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡8>项目住宅整体销售达到52%，6#、7#楼91、市场层面：楼市价格下滑，客户信心不足，但年前推售项目已全部亮相亮价：河·博园，以3188元/㎡的均价低价入市，丽都·中央公馆随即推出2888元/㎡一口价房源，面对如此激烈的环境，春节前夕应着手准项目的成交均价，建议本案在执行清盘策略的同时，另3、根据市场情况，对不同的户型分别重新调整价格体系，确保达到周周有成交；春节期间推出大面积B\D户型，配合营销活动：赠送与客户购房位置负一层负二层合计数量354>本项目住户一共468户，地下立体双层停车场，负一购买意向较好等出价格再考虑与家人商量明确不买未接电话人数27合计244人项目名称瑞景新城江南熙园柴玺欣园公园一号车位类型地下车位地下车位地上车库+地下车位地上+地下车位车位数量地上车库约400个；地下约3000平米500车位价格6-7万/个；出租80元/月5-7万/个车库10-15万/个；车位尚未出售未售销售形式销售/出租5-7万/个销售/出租目前免费使用销售情况//根据对本案客户的摸底，有购买意向的客户不多，为了更好的挤压客户购买，建议集中开卖，车位实地编好号后，邀约客户提前到售建议开发公司与银行签订协议，促使本项目的车位可按揭购买，这样可以降低车位的购（3）为了能较快的回笼资金，建议以低价入市：负一层车位折后成交均价6万元/个；需求类型已推售商铺2号楼3号楼铺源6成交均价（元/㎡）1113698078324剩余商铺一层商铺342二层商铺002一、二层联动331合计已售铺源面积单价总价未售铺源面积单价总价34.0714904.4650779553.8215413.2082953935.4414555.67515853214.589219.221978259128.599185.66118118476.1713542.06103149952.8714207.75751164287.678198.992358602201.5810238.952063967220.949639.27212970181.9915854.29129989347.7514616.886979568199.8161536157.3414381.782464644.6514488.6464691844.6513941.9962251044.655252.8623454044.655252.8623454047.755151.83246000成交均价/10583/均价/10018/2-422.4112057.862569442-137.8412486.734724982-622.8611916.622724142-2125.937645.489627952-742.2415551.166568812-342.0315071.106334382-842.8515270.926543592-5131.967493.459888352-922.5913083.442955552-1154.4414961.478145022-10117.348140.869552492-1295.5613894.6213277702-13294.398393.812471054成交均价/11437/均价/9807/原因价格高资金地段户型观望帮亲朋看人数9334753百分比26.4%8.8%8.8%11.8%20.6%14.7%8.8%合计>9-10月一共未成交客户51组，其中26.4%的客户是认为价格高，20.6%的客户在观望，8.8%的客户资金有问题，20.6%的客户是对地段、户型不满意，还有14.5㎡馆>由于大市场环境走势看跌，丽都中央公馆、时代广场、德恒金澜湾的商业均没有对市场环境低迷的影响，未成交客户中，大部分客户认为价格高或者性价比低，持观望态人流量少，在单独销售中建议该8间商铺价格低于带产权的商铺价格，略高于住宅成交>1#/2#楼剩余18间商铺，一部分面积大，总价高，一部分单价高，铺面位置一般或铺号面积单价总价优惠开盘最终成交单价开盘最终成交总价商铺促销VIP优惠按揭优惠折扣单价总价53.8217400.00936468900000.9815413.208295390.913872746585214.589826.792108632900000.989219.2219782590.98297178043376.1715000.001142550900000.9813542.0610314990.912188928349287.678679.172496737900000.988198.9923586020.973792122742220.9410243.342263164900000.989639.2721297010.98675191673147.7516800.00802200900000.9814616.886979560.9131556281602-1单37.8415120.00572141900000.9812486.734724980.9112384252482-2双125.938516.191072444900000.987645.489627950.968818665162-3单42.0317520.00736366900000.9815071.106334380.9135645700942-5双131.968328.401099016900000.987493.459888350.967448899522-11单54.4416920.00921125900000.9814961.478145020.9134657330522-12单95.5615120.001444867900000.9813894.6213277700.91250511949932-13双294.398870.832611484900000.988393.8124710540.975542223949992016696449892815026804[附：各房型价格调整对比表]（2）针对C1(2房)、C户型（2+1）房型，每周推出7套特价房（暗推）：在上述调整后的价格体系基础上，每周推出7套房源，房源由案场根据客户需要进行推售，自行调节，但不低于调整后的销售底价。（3）针对B户型、D户型（大面积三房、四房），继续执行送7万装修政策，以保证前后政策一贯性，但付款折后执行95折，配合调整后的价格体系。项目名称优惠政策凯旋城老带新老业主获2000元现金时代广场全民营销，朋友介绍获3000元现金丽都中央公馆老带新老业主获2000元现金，新业主优惠2800元江南熙园老带新老业主获3000元现金，新业主优惠3000元九颂山河·博园全民营销，朋友介绍获3000元现金嘉凯·中央城老带新老业主获5000元现金，新业主无优惠；全民营销，朋友介绍获1000元现金，新业主无优惠>竞品项目均在做老带新或者全民营销的活动，>各项目全民营销奖励，均是现金奖励，通过一线工作人员的反馈，现金奖励比较直交房地点：中央城物业中心（临时交房点7-1商铺）交付房源：5#、6#、7#号楼宣传执行：不宣传推广，只针对部分急需交房客户，电话通知交房执行：物业公司1、入住办理资料准备：>交房通知书>入伙确认书>消防安全责任书>业主临时公约>住户登记表>交验房情况登记表>房屋交接书>首期业主资料>确定分批入伙业主名单>房屋装饰装修管理服务协议>前期物业管理服务协议2、各部门职责分工由于本案目前尚未达到交房标准，针对部分需要提前交房装修的客户，我司承诺于2015年农历新年前交钥匙，业主需签署提前交房协议书，承诺不得以任何形式更改房屋公共部位和设施致使业主所购买房屋面积增大，导致其产权证不能办理，影响出卖人办理不了产权证所造成人身或财产等经济损失，由买受人承担全部责任。部门工作安排拿到预测面积未拿到预测面积物业中心原定物业中心位于5#楼架空层，但场地尚未弄好，建议先拿出7#楼7-1商铺，作为临时交房地点，进行简单装修（刮白、办公用品、导视展架等）；2、将业主资料整理存档；收取物管费、垃圾转运服务费