世联2014年长沙蓝山郡三期营销报告

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蓝山郡2014年

三期营销报告2本报告整体思路3业绩1星沙2013年1-11月项目销售排行序号项目名称【已售住宅面积】【已售住宅套数】【已售住宅总金额】1华润凤凰城148320.112757864040182蓝山郡82354.359564837351343中国铁建国际城86857.498284043982904恒广国际景园69759.947824014583125恒大翡翠华庭71389.476904421088736湖湾世景59387.857193447868267海德公园63663.576493261410338恒基凯旋门64779.156363157709529方略城市广场51832.6460127712673310深业睿城61767.9592306959284——数据来源长沙县房地局网截止至12月30日13年项目销售约4.8亿，971套；蓝山郡蝉联星沙套数、金额销售亚军，蓝山郡也成为了乐万邦地产生根长沙的里程碑2013年销售情况时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月汇总认购套数1411291191088175403859735950971认购金额592665135104714670634834499650935473637336608946185989432031500030356263310609253418064327180643483951322认购面积13453.7312204.8811283.1810023.858002.446852.23253.672940.24598.366407.995578.9532189920.44业绩2营销费用时间方式类型力度费用（万）常规活动暖场活动25场4渠道行销每天16人45短信重大节点10-20万/周5户外2块13展点8月-10月1.6三期新增车身4条线路8台10楼体

星沙大道3汇总81.6项目13年销售4.8亿，全年营销费用约81.6万，超低成本营销，钱用在刀刃上！5热销回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间141129119108817540385973594销量市场情况市场回暖刚需放量竞争供应情况华润恒大湖湾世景方略睿城中铁海伦丰源保利金科碧桂园星湖湾凯旋门家和院光明城、汇一城、橄榄城、水岸世景柏林晶城佳美置业放缓刚需观望金九银十成交较为平缓把握供应时机：一季度刚需集中放量，项目把握市场供应空档，竞争项目少！项目通过85-99㎡段快速出货，以好卖的先卖为原则！抢先占据市场份额！项目供应二期货源充足85-99平2+1热销产品仅剩公寓少量2房三期开盘三期刚需产品全年15万方供应全年15万方供应全年8万方供应全年8万方供应全年15万方供应新增加4万方4月新增10万方尾货持续消化新增3万二期产品5月首次开售10月首次开售11月首次开售11月首次开售10月首开市场空缺新盘新品集中推售6热销回顾

借势华润：找准核心竞争对手紧跟华润营销动作，采取田径赛马策略，成功借势，针对出招！2A2B2C蓝山郡华润凤凰城推售加推2A栋85㎡2+1房

31套价格：5250

加推2C栋117㎡3+1房

31套价格：5130

加推2A栋85㎡2+1房

62套价格：5300

平均2周加推一次推售加推25#97㎡2+1房产品

62套

价格：5200

加推24#116㎡3+1房产品

62套价格：5100

加推26#97㎡2+1房产品

120套

价格5300

平均3周加推一次活动节点制造暖场活动、针对华润活动给予额外优惠活动周周暖场、大型节点大活动渠道行销截流渠道户外、网络、短信、行销全线铺开销售政策低首付销售政策大型节点销售调点奖励全民联动华润业主带客奖励2000元

介绍客户成交奖励2000元全民联动短期内全民联动奖励2000元/套7热销回顾

拓客为王：精攻仅有渠道（行销）渠道效益发挥至最大销售代表销售代表兼职兼职兼职策划兼职监管机制直接负责制监管形成由销售代表直接管理兼职的机制，每人负责两名，随时随地进行项目情况灌输；策划统筹销代对兼职的安排，进行适当指导；所有信息反馈到策划，由策划统一调整并跟踪效果。8热销回顾

强大的销售力：给力销售政策+详细点对点培训+每月销售团队刺激的奖金，产生强大的销售力项目针对核心竞争对手降低置业门槛，采取低首付形式吸引客户成交，吸引了很大一部分星沙刚需客户群体垫首付针对市场现有刚需客户群体，采取垫首付的政策，降低置业门槛，增加销售门槛全民联动转介，利用此销售政策线下集合各种资源团队激励，团队每月都将制定任务给予奖金激励92013年蓝山郡存在的问题是那些呢？项目问题10问题11月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间141129119108817540385973594销量上半年华润恒大湖湾世景方略睿城中铁海伦丰源保利金科碧桂园星湖湾凯旋门家和院光明城、汇一城、橄榄城、水岸世景柏林晶城佳美上半年竞争压力小，下半年供应剧增，各大品牌开发商、新中小型新盘低价入市，拉低星沙整体楼市价位，本案竞争对手加剧严重从5个加至17个三期刚需产品全年15万方供应全年15万方供应全年8万方供应全年8万方供应全年15万方供应新增加4万方4月新增10万方尾货持续消化新增3万二期产品5月首次开售10月首次开售11月首次开售11月首次开售10月首开下半年5个竞争对手17个竞争对手星沙价格走势图111月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间141129119108817540385973594销量中心板块华润恒大湖湾世景方略睿城中铁海伦丰源保利金科碧桂园星湖湾凯旋门家和院水岸世景柏林晶城佳美上半年去化速度快，与其他板块差额较小，目前三期隔空面市，价格水平已经高出市场水平500元/平，去化速度缓慢，项目条件支持不起目前价位水平价格情况85-99㎡2+1价格5100-5300元45-80㎡价格5200-5400元三期5500-5600刚需2+1整体均价5300-5350元/平开元路板块泉塘板块万佳丽北板块刚需2房、2+1房整体均价：5000-5100元/平刚需2房、2+1房整体均价：4900-5100元/平断货——刚需2房、2+1房整体均价：5100-5200元/平刚需2房、2+1房整体均价：5000-5100元/平刚需2房、2+1房整体均价：4900元/平刚需2房、2+1房整体均价：5200-5300元/平刚需2房、2+1房整体均价：5100-5200元/平整体差价100元/平整体差价150元/平整体差价500元/平问题212问题3随着华润凤凰城消化殆尽，项目已经“伴不到大款”如仍然按照以往的低成本营销动作运用，项目上门量无法得到保障！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间141129119108817540385973594销量482532532643743532470432532512412212上门量（批）上门量图示渠道分析以线下动作行销拓客为主华润凤凰城货量81-116㎡刚需产品近约980套推广大活动、大推广推广力度平平13问题4蓝山郡渠道力度时间方式类型力度费用（万）常规活动暖场活动25场4渠道行销每天16人45短信重大节点10-20万/周5户外2块13展点8月-10月1.6三期新增车身4条线路8台10楼体

星沙大道3汇总81.6三期新品面市，项目仍未加大广力度，依然按照常规线下拓客为主，市场发声极少，三期影响力不够，单一靠行销拓客既保证不了上门，项目也失去以往热度14问题5业主闹事，退契税、电梯、物业、老带新购物卡问题频频，导致业主对项目认可度较低，项目口碑不理想1513年总结业绩总结：2013年销售971套，金额约4.8亿，星沙销量排行第二超低成本运用，主要靠借势华润动作执行到位!市场回暖，抓住市场供应空档，制定合理价格，快速去化！销售培训+给力销售政策产生强大的销售力蓝山郡三期出现问题：下半年供应加大，竞争项目升至17个，新项目拉低星沙整体楼市价三期隔空入市价格高出市场水平500元/平，项目失去性价比优势三期新品面市，推广力度严重不足！项目不能一直按照以往营销策略（靠借势华润，主要以线下动作为主，缺失线上发声与市场影响力）业主频繁闹事，业主口碑问题星沙最中心地段，最后稀缺大盘星沙中心商圈蓝山郡核心价值173期价值点分析特立路星沙大道三期一二期东一路三期北面为茶叶市场、南面电力局、东面为蓝色海岸新楼盘项目18中心商圈一二期三期松雅湖特立路星沙大道东一路3期价值点分析三期位于特立路与东一路较汇处，位置相对靠里，三期步行至中心商圈距离将更长，但三期有较好的湖景资源193期价值点分析一期（5栋）二期（4栋）三期（7栋）三期楼间距、建筑密度、舒适度要低于一期、二期，建筑品质建筑面积：14万㎡楼间距：48-63米户数：1197建筑面积：13万㎡楼间距：42-53米户数：1197建筑面积：18万㎡楼间距：17-39米户数：1311203期货量盘点楼栋套数面积段458089859399116128-147A124\\\\\\124\B372\\\186\15531\C116\\58\58\\\E120\\\60\3030\F99\\\\\\\99G324108108\\\2781\面积（㎡）110175486086405162209105394209883085613365比例9%9%5%21%5%18%23%9%汇总11551081085824658212266993+12+12+12+12+13+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+13+13+12222113+13+122大4房3A3B3C3D3E3F3G主要以项目热销80-99平2、2+1房；116平3+1房热销产品占77%大4房21项目本体价值城市中心最后品质大盘2014年3期除3D栋外将所有楼栋售罄销量目标1014（套）约6亿（相对13年增加1.2亿，增幅25%)价格目标：根据市场价做调整（预计整体实收达到5500元/平）销售目标目标14年销售目标目标分解：月消化量：90套/月共计需要：5500批上门，每月458批上门，每周必须保证115批上门才能达到硬件指标23目标下的问题：问题1：5500批上门如何实现，项目如何完成90套/月的任务？带着问题，我们先看看……市场，有什么威胁启示？客户，是什么样的特征？问题2：项目如何实现5500元/平的整体价格呢？

A市场宏观环境&区域市场&各产品竞品25供过于求：近四年供销比为1.8-2，居高不下，远高于长沙市区供销比1.05-1.3星沙市场供销关系情况25自2010年至今，星沙市场的供销比居高不下，片区供应量每年呈递增趋势，供销比基本保持在1.8-2，且居高不下。竞争激烈。【数据来源：房产研究中心】近2年星沙整体成交价格较为平稳无明显起伏变化星沙市场住宅销售均价情况【数据来源：市房产研究中心】长沙县成交价格分析:长沙县近一年整体均价走势相对比较平稳，维持在4800左右；区域内12年至13年价格增长率几乎为零。延续2012年去化趋势，刚需仍是主力，70-110平2房、2+1房任然为去化主力星沙市场住宅销售产品情况2013年1-11月星沙市场销售量前十名去化产品产品一房70-9090-110110-130130-150150以上恒广国际景园\46%32%17%5%\蓝山郡14.0%21.4%43.1%14.8%5.7%1.0%华润凤凰城三期3.40%16.70%33.54%22.00%20%4.20%湖湾世景45.4%41.1%\10.2%2.4%0.8%恒基凯旋门12%20%\45.2%12%11%方略城市广场13%47%22%18%\\恒大翡翠华庭\16.4%37.1%21.9%18.7%5.9%深业睿城9.80%41.30%30.20%8.60%7.30%2.80%中国铁建国际城7.9%68.1%11.6%10.4%0.7%1.4%海德公园0.8%35.0%39.3%19.6%5.3%\价格战、促销无底线：品牌开发商率先降价，让星沙陷入价格激战，促销手段无底线星沙市场价格竞争激烈28星沙地区热点项目2013年重要营销动作盘点营销动作执行项目效果分析电商中国铁建国际城：新浪电商4000享93折效果比较一般，对成交没有特别强的促进作用恒大翡翠华庭：策房网4000抵10000效果比较一般，对成交没有特别强的促进作用深业睿城：网易5000享93折效果比较一般，对成交没有特别强的促进作用低首付蓝山郡：首付1.5成效果比较理想，一定程度上削弱了中心区的相对高价抗性海伦春天：首付3万效果比较一般，对地段的抗性并未起到根本的削弱作用恒大翡翠华庭：首付6万效果比较理想，对于精装修产品，低首付降低了置业者门槛低起价恒大翡翠华庭：6000元/平，直降300元/平效果比较理想，成交量大幅增加，从45套/月增加到100套/月家和院：4800-5099元/平成交量从5-7套/周上升为14套/周深业睿城:4666元/平起效果比较理想，成交量有所提升，平均每周增加7套左右海伦春天：3999元/平起，直降200-500元/平效果非常理想，从周成交量10套左右上升到22-33套左右/周70-110平刚需产品仍是市场销售主力军；高层产品同质化严重且竞争异常激烈；连续四年供过于求，远超长沙供销比；连续三年陷入价格激战，以恒大等品牌大盘领头！29星沙市场总体特征供过于求；成交价格走势平稳；产品以70-110平刚需为主；价格激战；2013年成交均价走势平稳；80-90㎡2房-小3房同质化激烈，2014年供应量预计约190万方

星沙未来市场竞争情况1.同质化激烈：以（小）高层产品供应为主，主要集中于70-110平米二房，2+1房，三房，3+1房刚需产品，占比62.3%；2.未来供货量激增：2014年华润五彩城、华润置地广场、中贸城、金科时代中心均强势入驻星沙，高层供应量激增，高层预计新增供应51759套，约190万方。近三年相比星沙市场同期竞争对手成倍增加，14年大品牌开发新盘集中式推售，推广活动将铺天盖地，竞争将空前激烈31星沙市场分析星沙市场格局分析星沙各大板块品牌开发商大规模造势将星沙客户群体分流，星沙各大板块之间已经成平衡之势，目前仅中心板块处于低迷状态2012-2013年中旬前，中心板块货量发声充足，一直保持者板块间销量的领跑者13年华润刚需断货后，项目断货，中心缺失发声，其他板块各路新货新盘搅热所在区域

未来市场竞争愈加激烈！2014年星沙市场预判【长沙县（星沙）市场预判】对比长沙市场情况，星沙未来市场持续放量，供货激增，金科等一线品牌开发商入驻星沙“瓜分蛋糕”，竞争愈加激烈，同时对比去化速度，片区内住宅存量累积过多，14年市场竞争情况会比13年更为激烈土地：1-10月长沙县土地供应量大于12年全年总量；住宅供应：星沙区域内已累积住宅存量过多，且新增住宅量远大于区域内去化速度；住宅成交：12年成交情况以及13年成交情况来看，区域内年成交总量一直比较平稳，稳中略有增长；缓慢的增长的去化速度难以消化区域内现有存量以及未来新增存量，因此整个14年星沙市场上的竞争会更为激烈板块之间：星沙5个板块之间客户量相对较平均，中心板块目前较为低迷，板块之前出现五板争雄的局面未来竞争对手分类目标客户类似同竞争区域内销售期重合产品组合类似锁定竞争竞争对手锁定矩阵：核心竞争对手分流竞争对手未来竞争对手：6个在售竞争对手：26个竞争分析本项目的竞争对手可分为两类：核心竞争类和分流客户类35分流客户类竞争对手是由于产品相同，价格差异少量分流蓝山郡客户的项目，他们分别是：湖湾世景家和院水岸世景保利香槟国际金科时代城深业睿城客户重叠类竞争对手是指客户对比最多、地段、规模、产品相近跟蓝山郡基本一样的核心竞争对手，也就是：恒大翡翠华庭、蓝色海岸、华润五彩城竞争分类项目位于

长沙市长沙县星沙东四路与特立路交汇处项目总体规划

203.3亩，总建筑面积约47.5万平方米，住宅总建筑面积约43万平方米，共31栋，其中首期住宅建筑面积约9万平方米，共6栋绿化面积：47000平精装标准：1600元/平物业服务：恒大金碧物业核心竞争对手大品牌+大展示+高性价比，赠送1600元/平精装，13年销售690套，星沙销量第五，项目上半年动作平平，主要发力在于下半年促销清货三期目前货源已经消化殆尽仅剩余100套产品未推出【恒大翡翠华庭】

37松雅湖一期二期三期核心竞争恒大翡翠华庭一期二期已经售罄，三期新货将至2014年4月推15#，20#20#15#恒大三期新品78-130平占85%，4月首推15#20#产品集中在78-100㎡左右刚需产品为主恒大三期首批货源入市时间：4月核心竞争户型套数(套)单套建筑面积(㎡)总建筑面积(㎡)套数面积百分比百分比二房8278.949314.920.14020.10689687.6816308.480.2210.1868小计178

25623.421.10%29.36%三房43100.282908.123.44%3.33%43101.032929.873.44%3.36%196110.9320632.980.2210.2364123119.2914076.220.14020.1612142109.812956.40.14020.1484小计547

53503.5964.01%61.30%四房62139.474044.637.44%4.63%62141.84112.28.44%4.71%小计124

8156.8315.89%9.35%合计849

87283.82100.00%100.00%118平3房户型7大缺点118平户型恒大销售员介绍户型：1、装修品牌介绍（户型设计介绍较少）2、户型周正3、空间非常感强户型劣势：1、118平非南北通透2、户型赠送率底，附加值不高3、厨房小，无采光4、入户花园实用率不高，无实际用5、厨房靠近楼道核心筒必定存在影响6、2梯六户等待电梯不方便7、阳台与客厅直间柱子为承重墙，无法改造，不能有效利用7大缺点核心竞争78平二房8大缺点恒大销售元介绍户型：1、装修风格介绍（品牌）2、销售员对此户型都缺乏信心户型劣势：1、户型不周正2、客厅朝向以东南方，日照时间存在问题3、餐厅太过狭小4、厨房不周正、无采光5、卫生间无采光6、户型赠送率底，附加值不高7、2梯6户，等电梯不方便8、阳台与客厅直间柱子为承重墙，无法改造，不能有效利用8大缺点平78户型核心竞争109平3房5大缺点恒大销售员介绍户型：1、装修风格介绍（品牌）2、此户型设计周正3、看中心园林，内湖景观、松雅湖户型劣势：1、客厅阳台朝北，无阳光照射，冬日必定阴冷2、109平非南北通透3、餐厅太过狭小4、户型赠送率底，附加值不高5、与客厅直间柱子为承重墙，无法改造，不能有效利用5大缺点109平户型核心竞争100平3房4大缺点恒大销售员介绍户型：1、装修风格介绍（品牌）2、此户型设计周正3、客厅，2个卧室朝南户型劣势：1、100平非南北通透2、客厅与餐厅距离过近显得拥挤2、电视机背景墙过小设计尴尬4、户型赠送率底，附加值不高4大缺点100平户型核心竞争

5栋住宅2栋商业组成，由于工程问题项目4月首推2、3#栋约250套，项目为佐佑代理，未来营销路线必定低价快销为主核心竞争项目印山蓝色海岸开发商长沙经济开发区东一线与望仙路交汇处西南角建筑面积12万项目位置湖南焕然印山置业容积率3.55绿化率35%主要产品46-95㎡N+1户型总户数1100预计2014年4月首推本案【蓝色海岸】蓝色海岸：纯刚需为主，46-95㎡，设计科学，面积控制合理，附加值高VS蓝色海岸：户型设计朝向，赠送率76平2+194平2+1项目户型梯户比户型面积赠送方式赠送率主卧开间客厅开间布局设计本项目2+12T485空中花园+阳台6-9%(约4.5-7.2平)3.33.8布局紧凑，不浪费3+12T497空中花园+阳台7-8.2%（6－8平）3.24.2南北通透蓝色海岸2+12T476阳台+空中花园3.5%（约2.7平）3.33.5户外朝北2+12T495阳台+空中花园7%（7.2平）3.34南北通透核心竞争项目为商业综合体，3栋住宅+1栋公寓其他为商业，五彩城未来动作推广将以商业为重心，预计五彩城住宅将树立星沙价格标杆45核心竞争对手华润五彩城开发商华润置地(湖南)有限公司地理位置星沙大道与棠坡路交汇处项目指标体量11万方，容积率4.0，绿化率35%，开发周期2年物业组成住宅+公寓+商铺园林精致园林配套商业、百货等产品70-120平米住宅（价格7000左右），40平米左右精装公寓（8000左右），商铺面积和价格待定，商铺预计待购物中心完善后推出当前展示暂无，施工阶段销售情况预计14年5-7月上市产品类型

户型

户型面积

大致比例

商铺——约45-300平米

80%住宅两室一厅三室一厅70-120平米15%：三栋公寓一室一厅约40平米5%：一栋核心竞争小结未来核心竞争对手排序：恒大翡翠华庭＞印山蓝色海岸＞华润五彩城【恒大翡翠华庭】客户群体重叠度较高，翡翠华庭核心优势：大品牌、大促销、超低置业门槛【蓝色海岸】项目距离一路之隔，客群完全重叠，产品面积段同质化竞争严重且面积段小，未来总价优势明显，项目为佐佑代理必定超低价入市【华润五彩城】项目主要以商业为主，住宅产品必定树标杆价格，客群不一定完全匹配本案，但同区域，本项目未来将继续借势华润，所以五彩城属于核心竞争供应：三大核心竞争对手未来1-4月将出现市场供应空缺档，将集中于4-5月同时首推，产品供应面积段集中为70-110㎡刚需产品为主启示：本案必定恨抓市场供应空缺机会，快速出货抢占市场，后续依靠五彩城逐步议价销售优势：城市综合体+地铁口物业+高附加值

项目13年4月开始面市今年销售601套47方略城市广场开发商长沙方略投资发展有限公司（本土开发商，品牌价值一般）地理位置经济开发区东四路与开元路交汇处项目指标占地8.5万平，总建面47万平，容积率4.5，绿化率35%物业组成17万方的商业+9栋32、33高层建筑围合而成园林组团式园林景观配套写字楼、写字楼、公寓、住宅、大型集中商业产品45-122平米的N+1户型：45平米一室一厅；73平米两房；87平米2+1房；106平米3+1房；120平米3+1房当前展示售楼部、样板房、入户大堂销售情况2013年1-11月总计销售601套，远低于本案；2014年二期所有产品均会推出，具体户型待定，约956套。14年主销售区域VS方略城市广场：本案价值在于中心地段、品质大盘以及周边配套！优势：城市综合体+地铁口物业+高附加值劣势：规模小+品牌+园林48方略城市广场73平2房87平2+1房106平3+1房120平3+1房优势：布局合理，干湿分离空间使用合理劣势：厨房、卫生间过于狭小且无采光优势：布局合理，干湿分离空间使用合理劣势：厨房不方便使用卫生间过于狭小优势：赠送面积大南北通透劣势：厨房、卫生间过于狭小且无采光优势：赠送面积大南北通透劣势：厨房、卫生间过于狭小且无采光VS方略城市广场：优势在于本案户型采光较好，厨房和卫生间布局合理；劣势在于方略多阳台飘窗，赠送率达10%以上，产品附加值更高！优势：高附加值+相对低价；劣势：地段硬伤+配套滞后，13年销售421套去化速度较慢49家和院开发商湖南世锦置业有限公司（本土开发商，品牌价值一般）地理位置星沙凉塘路与东四线交汇处项目指标占地20万平，总建面36万平，容积率3.28，绿化率51.23%物业组成总共13栋，一期1-7#3，二期8-13#；均为30-32层高层组成园林展示较差配套周边和自身配套都比较滞后产品79-122平米的N+1户型：79平米2+1房；101平米3+1房；112平米3+1房；122平米3+1房当前展示售楼部、样板房销售情况2013年1-11月总计销售305套，远低于本案；2014年将推出一期6#和二期所有产品，总共约3089套14年主销售区域VS家和院：本案价值仍在于中心地段、品质大盘以及周边配套！优势：79-122㎡纯刚需N+1户型+高附加值+相对低价；劣势：地段硬伤+配套滞后50家和院79平2+1房101平3+1房112平3+1房122平3+1房优势：近四米开间赠送面积9.87平劣势：户型采光较差，不够周正优势：户型周正赠送面积11.57平劣势：户型整体采光较差优势：4米双阳台，超大入户花园赠送面积15.44平劣势：户型整体采光较差优势：4.2米阳台，超大入户花园赠送面积16.47平劣势：过道浪费面积过多VS家和院：优势在于本案户型选择余地大，整体采光较好，户型非常周正；劣势在于家和院赠送面积较大，纯N+1产品，产品附加值较高，价格相对低！品牌价值+一站式世界级城市共同体生活模式

首推400套，价格预计：4700-5000元/平51金科时代中心开发商长沙金科房地产开发有限公司地理位置星沙CBD明城国际大酒店旁项目指标占地10万方，总建面42万平，容积率4.6，绿化率30%物业组成6.8万方甲级写字楼、6.2万方Loft公寓、14.4万方高层住宅、1.8万方soho公寓、6万方商业、6.2万方住宅公寓园林暂无配套自带幼儿园产品72-107平米住宅当前展示售楼部销售情况预计2013年12月开盘，推出产品：5#SOHO公寓16#、17#、10#高层住宅；现VIP全城招募中高层6000抵2万

商业5万抵10万，同行转介奖励：高层3000/套，商业5000/套5#16#17#10#推出产品：5#SOHO公寓16#、17#、10#高层住宅VS金科时代中心：中心地段、成熟大盘及完善配套是本案核心价值点！品牌影响力+纯刚需产品+高产品附加值

预计7月推售，置地广场推售势必带动开元路沿线项目

52潜在竞争对手华润置地广场开发商华润置地地理位置开元路与东六线交汇处项目指标占地30万方，总建面51万方，容积率3.5，绿化率40%，开发周期5-6年物业组成15万方的商业+35万方的住宅园林精致园林配套商务写字楼、商业、百货等产品80-110㎡的N+1产品当前展示暂无销售情况预计14年7-10月上市产品类型户型户型面积大致比例高层产品

小两房约75㎡

10%小三房约85—90㎡

80%舒适三房约110㎡10%小计

100%VS置地广场：本案中心区板块热度可能会被其削弱，故需借华润先推五彩城之势！53竞争分析

恒大翡翠华庭蓝色海岸家和院方略城市广场华润置地广场本案开发品牌★★★★★★★★★★★★★★★★规模规划47万方11万20万方42万方，容积率4.5，绿化率35%51万方，容积率3.5，绿化率40%50万方大盘，5.0容积率；最宽70米楼间距区位地段长沙市长沙县星沙东四路与特立路交汇处望仙路与东1线交汇开元路以南、金华路以东、凉塘路以北、东四线以西长沙经济开发区开元路与东四线交汇处东北角开元路与东六线交汇处星沙大道与望仙路交汇处，10条公交线路园林绿化展示非常到位占时无展示展示效果差无园林展示暂无展示一期实景已经绽放，园林展示好产品设计中规中矩纯刚需产品79平米两房；101,112,122三房都是N+1，高赠送73-120平N+1产品，主力户型73平2房、87平2+1房产品，赠送面积大，使用率高75-110㎡纯刚需产品通透性好，N+1社区成熟度2014年4月交房2015年底交房入住率较低，1-5号栋除3#3单元未推出，其余剩余现房，6号栋未推出，7#2015年交房2014-12-31

交房待开发，预计2014年7月上市一期已经入伙，二期基本售罄，生活氛围浓生活配套自身配套较全，周边配套较差配套较差周边配套较差周边配套较差未来：商务写字楼、商业、百货生活配套完善，自带幼儿园、生活配套非常全学校教育自带幼儿园不带教育自带幼儿园自身不带幼儿园自身不带幼儿园自带幼儿园，社区金色梯田幼儿园竞争价值：中心地段+高品质+社区成熟度+规划规模是本项目的核心竞争价值√√√√14年大品牌开发商纷纷进驻，竞争压力空前增长14年区域刚需70-90平米产品同质化竞争极其激烈，星沙供应量猛增市场格局已经呈现“五板争雄”的局面，目前仅中心板块较为低迷未来核心竞争对手一季度属于空档期，因此项目需要把握机会，加大营销推广力度快速出货！市场总结

B客户一二期成交客户、置业原因、三期抗性主力客户是年龄在25—30岁之间、刚需首次置业为主、以自住为目的、经济实力一般56一二期客户分析主力客户的职业为：工业园区员工、私营业主57一、二期客户分析主力客户的日常活动范围在星沙：星沙工业园、星沙老6区、交通较便利商业区58一、二期客户分析59项目客户主要认可点：地段＞户型＞生活配套80-99平米2+1房、3房产品为主要需求产品一、二期客户分析客户语录：“我买在蓝山郡最大一个原因就是因为靠近易初莲花这个超市，这边也比较繁华，干什么都还方便”！客户语录：“我就觉得这里属于中心区，位置比较好，我们这种年轻人有喜欢买东西，肯定是越繁华的地方我们越喜欢咯”客户需求从2房逐渐转变至2+1房，今年市场需求小3房客户已经成为主流一、二期客户分析61三期客户分析客户语录：“你们价格太高了，恒大精装才5700元/平，照样可以垫首付，你就位置也就只好点点，同样的价格我肯定买恒大精装房啦！”客户语录：你们蓝山郡好还是好，就是交房时间太晚了，我住房比较急”三期客户最大抗性：价格、交房时间主力竞争对手为恒大翡翠华庭项目目前价格已经已经超出星沙客户接受能力，价格成为客户主要的抗性由于项目今年才开始动工，交房时间太晚，周边项目均为13年交房对比客户重叠最主要的为恒大翡翠华庭62核心客户偶得客户重要客户企业白领公务员、事业单位——经开区众多政府机构，事业单位员工，及教师医生。新近拆迁户——榔梨、黄花、浏阳等地拆迁户，购买力足，但看重价格。本地居民——星沙本地及周边榔梨、黄花、浏阳等，他们大多经营小生意，有一定的资金，有以前的不带电梯的旧房子，买一套高层改善居住环境外省客——年轻，在一线城市打拼，但无力在当地置业，通常集中在假期返乡置业。企业员工——周边众多企业工厂员工，20-35岁间，资金实力有限，需要一套房子作为组建一个家庭的基础。私营业主本地居民地级市价格挤压++星沙本地工业员工星沙事业单位职工周边乡镇地级市客湘籍外省私营业主——受价格挤压，加之大其上班地点方便。+换房需求地级市——岳阳\邵阳\娄底\益阳为主，在星沙上班。外省客+通过一期二期成交客户分析，得出本项目客户定位客户定位工业员工63精神属性剖析客户定位他们是这样一群人…在路上的成功者，社会财富的推动者，年轻、知识是他们的标签，他们低调、对时尚并不太敏感；事业刚刚起步，财富积累不多，他们对地段特别有要求，喜欢享受繁华商圈生活，为十分注重生活便利性需要一套不大住房，满足组建家庭的基础64本报告整体思路65项目三期核心卖点结合前文的三方面分析：自身价值属性、市场竞争分析、一期二期客户分析66综合前文分析得出：稀缺地段+成熟大盘+建筑品质是本案三期形象需要表述的核心价值核心价值客户：他们买什么？项目：我们卖什么？地段成熟品质F（Features）A（Advantages）B（Benefit）星沙最大游泳池50万㎡大体量楼盘一期成熟生活范本星沙第一东南亚风情园林N+1产品设计中心商圈完善的生活配套……中心地段成熟大盘星沙首席园林建立关系我们强调星沙中心唯一地段（核心优势）高品质住区及成熟大盘生活（品质住区及成熟大盘形象提升）核心价值三期形象定位要点：强化核心优势，把握客户需求，调动购买欲望价值点①：无可竞争的地段优势价值点②：稀缺价值，成熟大盘形象价值点③：乐万邦巨资打造园林、建筑品质68形象定位城中心●最后成熟品质大盘卖地段：星沙不可复制的独有优势卖稀缺：星沙中心唯一也是最后一块地卖规模：中心区唯一在售大盘卖品质：乐万邦地产对建筑品质要求卖成熟：蓝山郡一期全面入伙，二期同事即将交房69问题回顾：竞争压力空前加大、大品牌开发商低价新品拉低市场价格、中心板块目前较为低迷、出现五板争雄局面、项目已经无大款可以傍，项目上门量持续走低目标在审营销核心问题：1、在无势可借的情况下并且竞争加剧的市场，如何突破当下局面快速销售？2、三期如何实现整体5500元/平均价，靠什么来支持？70我们把目光投向市场，借鉴一些成功的营销案例，以此来指导本项目2014年的销售策略：华润凤凰城恒基凯旋门一期二期三期华润五彩城项目产品特色体量容积率园林建筑风格规划华润凤凰城120万㎡3.0绿化面积：10万

绿化率：43％

东南亚风情ARTDECO分四期开发华润凤凰城星沙销量第一大盘，当之无愧的区域冠军！价格与速度一直属于星沙区域第一水平——品牌、品质大盘的形象72华润凤凰城项目2008年入市，在房地产不景气市场情况，9月20日首开逆市狂销202套！跻身星沙销量冠军，09年随后顺势狂销，一跃长沙销量前三甲！10年成为华润之最，全年销售2143套，绝对的长沙销售冠军，大品牌、销冠形象、品质大盘映入人心！至今华润凤凰城一二三期已经销售9861套，仅剩余百套余货，这样的销售神话项目是怎么做到的！73华润凤凰城3月2008凤飞中国年启动仪式1月记者招待会咨询处开放6月1日鲁豫与华润有约8月1日9月20日华润首开盘大推广+大品牌+大起势活动，通过大事件的营销将星沙人民目光迅速聚焦节点时间渠道电视台、报纸、电台、户外、网络、短信等全覆盖74高频率、快节奏走货，快销产品先走，利用刚需热销产品打开市场达到迅速走量目的，从而滚动业主雪球推售周期：1~3周推一次推量：除首开外，每次推量基本在2~4条腿间原则：热销产品能走先走，以热销产品带动项目走量，从而滚动业主雪球4月5月9月10月3月11月2月4#开盘05、06号房加推3#01号房加推5#07、08开盘小步快跑加推，以东西单元较大的价差推出，待西单元去化完毕，东边单元降价销售，均价约5100至9月份，所推楼栋位置居中心，价格略微提升，至5300元/平米，国庆期间促销走量，均价5100华润凤凰城高频率、高节奏及时补充热销货源（好卖先走）对于星沙区域内项目而言，本项目是品质高、价格高、赠送率高；对于市场内项目而言可能品质略高、价格低；产品定义阶段的价值塑造——性价比定价3800-4000市内竞争区域住宅项目2700星沙普通住宅项目<300元/平方米>500-800元/平方米嵌缝价格策略嵌缝价格策略示意图（2008年）操作关键点：竞品选择锁定与实时价格监控华润凤凰城灵活式嵌缝价格策略，塑造项目高性价比优势制定板块与区域间不同价格差，及时根据市场做调整76样板间展示支撑：打造精装样板间，根据户型大小匹配合适的装修风格，提升现场打动力华润凤凰城精工展示，细节见证品质，功法样板间、材料展示区、开房通道等细节处理完美华润凤凰城从花院115到花院+结构板108华润凤凰城产品不断升级优化，增加竞争优势，在项目议价同时严格控制面积段，注重人群购买力问题一期园林成本：400元/平二期升级至600元/平华润凤凰城园林升级，价值兑现，一期与二期逐步议价，项目全方位兑现价值升级产品支撑性价比价值兑现，引进知名商业凸显都市会商圈生活感80活动维系：主打儿童互动类活动，邀业主参加，营造热闹的卖场氛围，起到良好的业主维系及口碑传播老带新+朋友介绍成交比例超过60%通过良好的维系活动，形成口碑传播，带动了区域外客户的关注儿童类活动业主登山赛吃喝玩乐华润凤凰城81重大噱头不断：抓住窗口期，敢于用大促销噱头造声势，持续吸引集中关注4月5月9月10月3月

华润凤凰城重点营销动作盘点3月淘房节：青年置业计划，300套房源优惠1000万4月万人大团购:联合搜狐焦点网，推出万人大团购，最低91折5月9月联合华润橡树湾举办华润“房交惠”，国庆大放“价”，500套房源，6000万巨惠10月11月冲刺13亿特惠，送5年物管费37988+5500-5866-1630-1760抓住全年最旺的节点，大营销噱头不断11月华润凤凰城821、行销扫荡：30人左右的行销团队，覆盖整个开元路沿线竞品；2、活动：每周末“老友记系列活动”以维系老业主，青年购房节配以“老狼同桌的你”演唱会，4、5月与搜狐焦点合作万人大团购；现场暖场活动不断；3、网络覆盖：业主论坛，竞争项目业主论坛，其它热销项目论坛；4、微博营销：微博上不断更新项目销售信息，活动信息，热销信息等；5、全员营销：任何人介绍成交，奖励2000元/套。30人行销队伍海量派单渠道分析：线上线下多渠道结合统一发声，重大节点集中爆破重要节点，推广渠道集中爆破华润凤凰城热销解密83华润凤凰城——案例借鉴营销法则：起势：大推广+活动高调起势，制造区域影响力推广：抓住重大节点，敢于促销、线上下线组合拳统一发声推售：多频率少批量推售，及时补充热销货源，“好卖的先卖”原则价格：嵌缝价格策略，灵活针对板块区域制定适合的价格差，凸显性价比展示：细节见证品质，精工样板品质、维系：注重业主\客户维系，各类现场活动，业主活动不断，提高业主认可度，带来大量老带新，友介成交星沙豪宅地标，高品质宜居大盘经济指标一览开发商恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司项目位置开元路与东四线交汇处西北角容积率1.4绿化率绿化率：46.50建筑面积184651平方米总户数总户数3570户物业服务广东恒宝物业管理有限公司84恒基凯旋门大品牌、超大楼间距，舒适度，房屋品质、物业服务成为凯旋门的核心优势85恒基凯旋门86恒基凯旋门项目连续4年一直树立星沙住宅标杆价格形象根据市场合理调价格后，成交量10倍以上的速度增长，项目高出市场水平太多，项目失去性价比优势87恒基凯旋门1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月时间1189121321211029162522112销量推广树立豪宅形象销量消化一期尾货二期开盘及后续强销主打刚需形象均价6200元/平5300元/平开元路均价5000-5100元/平5100元/平高出市场1000元/平高出市场100-200元/平88恒基凯旋门——案例借鉴借鉴意义：1、精工细节支撑项目品质价值2、合理制定区域之间的价格差，增强项目性价比，合理价格才能保证项目整体消化速度89通过成功案例分析，得出以下结论案例分析总结案例借鉴：1、高调气势引起全城聚焦2、价格的灵活性，合理制定区域内价格差，凸显项目性价比优势，合理制定价格保证项目消化速度3、关键节点线上线下组合拳出击，将声势做大4、精细化展示，支持价格主要因素5、前期业主、客户的不断挖掘维系，形成口碑传播我们将以此为依据，制定本项目三期的营销突破思路90整体营销策略2014年整体营销策略——三大阶段阶段一：高调起势造势，通过大活动、大事件将星沙人民眼球迅速聚焦，制造区域的营销力阶段二：顺势借势的阶段，通过五彩城新品面市，项目顺势借势逐步议价，通过线下渠道借势五彩城客源阶段三：提升优化、维系的阶段提升物业服务，维系老业主，积累业主雪球，形成无形的竞争力91项目营销思路蓝色风暴蓝色风暴（1-4月）高调起势，全城爆破重新起势，高调亮相各大星沙商圈，项目促销走量，爆破市场热销风暴（5-8月）顺势热销小步快跑，节点集中爆破逐步益价，高频少量加推，重大节点，配合线上线下动作集中爆破终极风暴（9-12月)深挖业主，保量提价临近年末，深度维系前期业主及客户，促进老带新，朋友介绍成交蓝山突围！三大风暴来袭！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月热销风暴终极风暴蓝山突围战9293攻略关键词：“拆分产品线”“拆分单元”“产品好坏搭配”“做适当的价格差挤压”以小步快跑的形式去化满足以上条件，最终分成批次分别推售，期间根据当时剩余房源具体情况来进行调整；分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进行策略及价格调整，将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注，减少客户流失分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化将产品线拆分，并进行合理搭配；拆分单元，细分为以腿为单位；根据项目质素排序细分好中差单位；分批推售/小量加推3A\3B\3C\3D\3E\3F\3G分批次推出，每次推售1~3条腿推售策略3A3B3C3D3E3F3G3B栋景观：中心景观轴视野：北门无遮挡，西南面有遮挡噪声：临特力路，噪音影响3F栋：景观：非主景观园林视野：前后楼间距大，视野开阔噪声：小区中心，噪音小3C栋：景观：全线湖景视野：前后楼间距大，背面无遮挡噪声：临特立路，车流少，噪音影响3A栋：景观：非主景观园林视野：前后楼间距大，采光好噪声：无直接临特立路，影响较小3E栋：景观：非主景观园林视野：东南向视野好噪声：临东一线，车流少3G栋：景观：无园林可看视野：无遮挡视野噪声：小区内，噪音小推售原则价值排序：3F栋>3C栋>3E栋>3A栋>3G栋＞3B栋>3D栋3D栋景观：中心景观轴视野：楼间距小，视野面较窄噪声：处在小区中心，噪音小95货量分类3+12+12+12+12+13+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+13+13+12222113+13+122大4房大4房93-130㎡3+1房136-147㎡3房3+1房80

-85㎡45㎡1房明星产品：3F、3G栋1房产品，产品面积段较大，总价高，提升形象

现金流产品：3B、3G、3E栋、3C栋、2房，所有2+1房，回现主力

婴儿产品：3A栋、3E栋、3G栋大3+1房，总价价高，产品质数好瘦狗产品：3D栋，面积段大，楼间距窄，产品质数较差市场供应明星STA+BR现金牛CA+BSHCOW婴儿QUESTION瘦狗DOG市场需求波士顿矩阵96货量组成总面积：13万销售均价：5508元/平总金额：7.4亿三期整体整体货值：总货值约7,4亿，面积约13万方，三期整体价格目标：5508元/平97蓝色风暴高调起势，全城爆破（2-4月）销售冲刺目标：320套按照20%成单率算我们需要1600左右批上门客户2月份为过春节，几乎无销售，折算下时间仅3个月销售时间中心区域一直处于低迷状态，项目需要高调起势，制造区域热度98推售策略【蓝色风暴】1月-4月蓝色风暴：快速出货阶段，主要以现金流产品为主加少量明星产品；将3B栋01至09号房85、99㎡产品（价格5300）共计248套与3C栋88㎡（价格5200）明星产品92㎡（价格5600）共计90套,4月加推3G栋01、03号房80㎡与116㎡（价格5400）共计394套婴儿现金流﹢58套301套＝394套抓住竞争空缺时机，合理价格嵌缝策略中心板块5300-5300元，以现金流+婴儿快速出货搭配明星产品，实现整体均价开元路板块5100-5200元泉塘板块5000-5100元万家丽北板块4800-5000元西南板块4800-5000元＜100＜150＞300＞3005300-5350明星35套3+12+12+1大3+1大3+13+13+1222抓住核心竞争供应空缺段

星沙只有一个中心！中心区稀缺85-116㎡N+1热销全城抢购东南亚实景园林盛大开放！中心区稀缺85-116㎡N+1热销全城抢购1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广形象99渠道选择：线上线下集中爆破起势渠道构架线上线下网络：建议短期持有户外：选择新增短期渠道活动：每周暖场活动+大型起势活动造势行销：增加至30人/天展点：短期内持有公交：长期持有短信：重大节点、活动节点发放夹报：潇湘晨报√√√√√√√√100目前户外：数量1块建议新增短期：3块户外选址建议：根据前面客户定位，除项目门口外，建议在卜蜂莲花、步步高百货、恒生购物广场各拿一块临时户外牌；投放时间：第一阶段集中爆破：1-5月，内容以树立形象为主户外：高调树立形象101目前数量：8台建议增加至：30台线路选择：星沙102、808、501、703路原因：102围绕星沙内循环、703开往南站捕捉南边客户群体公交车报站&车身：以通往市区的线路为主，抓外围客户102合作单位建议：搜房、0731、搜狐焦点任选中一家投放时间：持续释放途径：硬广：全屏\主题\通栏\画中画高频次更新软文：论坛发帖本项目论坛、其它热门论坛发帖（释放项目销售、活动等各方面信息软文炒作（针对项目最新动态，及时投放软文）网络活动：答题抢电影票等网络微博：1、持续释放项目销售、活动、热销、促销信息2、微博活动，转发送礼网络广告：活动前集中爆破，硬广大范围覆盖，抓眼球凤凰城万人大团购期间网络硬广103104夹报广告：星沙全覆盖，低成本，高效率建议投放潇湘晨报夹报：覆盖星沙投放力度：2万份/次投放频率：2周/次投放费用：3万/次释放途径：星沙各大报刊亭

发送时间：每周四、五、六；开盘前两周每天发送区域：星沙本地及周边乡镇星沙工业园职员；市区四方坪、东站周边、万家丽、高桥等近星沙区域地级市县（岳阳、浏阳）精准锁定人群：星沙各企事业单位员工星沙私营业主；竞争对手发送群体（恒大翡翠华庭）。短信投放：开盘前集中爆破挖掘定向资源：如企业员工、拆迁户、市政公务员等105第一阶段：50人以上，确保20人全职第二、三阶段：20~30人统一形象：可为行销定制统一T恤、帽子，提高吸引创新方式：租用双人自行车，统一革命服装，抓人眼球，引起轰动行销投放：全城行销集中爆破，星沙大扫荡！106自行车行销行销游行活动策略：事件营销+全城大派送+园林开放集中爆破，制造区域影响力1月2月2014年3月1074月礼盒事件营销活动园林开放活动全城可乐大派送活动108形象策略1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月活动策略时间展示策略渠道策略销售政策渠道画面、物料、画面统一出街集中轰炸全城可乐大派送，制造区域热度！区域内话题营销：寻找星沙中心！星沙只有一个中心线上线下组合拳出击，将声势造大通过热销产品进行促销高速出货，快销产品抢占市场份额109顺势借势小步快跑，节点集中爆破（5-8月）销售冲刺目标：320套按照20%成单率算我们需要1600左右批上门客户借势华润五彩城启动，拉升区域价值，带动益价空间，项目采取小步快跑，重大节点集中爆破热销风暴110推售策略【热销风暴】5月-8月热销风暴：随着五彩城开售，华润五彩城势必带动中心区域价值，项目随之议价销售；将3B栋10-12号房85、99㎡产品（价格5500）共计93套与3A栋01、03号房（价格5400）陆续加推3G栋其余45-116㎡产品（价格5500）共计421套2+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1大3+1222113+13+13+1婴儿现金流﹢112套174套＝394套顺势借势推售，五彩城新品推售，项目将逐步议价销售，以现金牛与婴儿产品的搭配为主，逐步去化开元路板块预计5200-5300元泉塘板块预计5100-5200元华润五彩城＞150＞100＞2005400-5500明星儿108套渠道选择：借势造势，线下为王渠道构架线上线下户外：户外数量保持不变活动：通过大活动借势引客行销：截流拓客为主电商：新增渠道公交：保持8-10台数量短信：大型节点发放√√√√√√从此，星沙中心再无大盘！蓝山郡即将售罄中心区最后机会！错过不再！

国宝熊猫来星沙了！

5月1-7日蓝山郡你就能与国宝熊猫零距离接触！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广形象112113活动：熊猫来蓝山郡了！

活动时间：5月1-7日活动内容:熊猫展活动形式：参观熊猫，上门客户由机会与熊猫情迷接触，还能喂竹子给大熊猫吃！114新增电商渠道：短时间内集中爆破渠道

短时间内电商配合活动，制造全城营销力，势必活动信息推广出街115产品展示提升“三重门”密集洗脑细节震撼项目导示项目围墙楼体条幅服务品质销售中心氛围营造销售物料服务品质园林看楼通道样板房服务品质氛围营造热销风暴阶段展示：支持议价关键！！116星沙大道开元路气氛营造本案制造区域热度与销售气氛，道旗首选，将星沙大道与开元路沿线包装道旗广告营造销售气氛围墙楼体服务117围墙：建议将现有围墙进行改造，在尺度上有所增加，同时增加立体感元素围墙楼体服务导示本项目现有围墙围墙示意围墙示意气氛营造118发光字示意气氛营造围墙楼体服务导示楼体字：建议增加特立路与星沙大道楼体字，主要针对碧桂园与特力路行驶来的车辆，3G栋增加楼体主要为针对竞争对手蓝色海岸119服务：营销中心主入口物业形象展示与停车服务，给到客户第一时间的社区领域感和尊贵感停车养护示意停车标准动作示意遮阳挡雨服务示意√√√车辆行人迎宾气氛营造围墙楼体服务导示120园林：一期园林不断维护、改善，及时进行园林整改，销售期间园林不要出现枯死的草皮与树木服务通道园林板房大堂枯死树木更换草皮整修细节震撼121通道：将看楼通道改造成项目情景展，形象展示与看楼通道的结合，在布展的同时进行项目价值渗透看楼通道示意图服务通道园林板房大堂细节震撼122服务通道园林板房大堂大堂：项目大堂设计装饰已经比较好，但是大堂卫生与软装并不到位，建议更换大堂所有灯光，大功率暖色灯为主细节震撼123服务通道园林板房大堂增强清水样板房间的杀伤力，建议清水样板间中灯光尽量以日光灯为主，尽量大功率的，存在采光问题的户型日光灯功率可以尽量购置大的样板间示意图细节震撼清水样板房：将清水样板间灯光功率放大，增强户型采光，清水房里尽量增加一定装饰或3D画模拟生活情境124服务：样板房入口与大堂是客户感知点最高的两个展示点，设置社区卫士与服务管家岗位