房产测量中的若干问题研究

房产测量中的假设干问题研究摘要：住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速开展,及房屋价格的迅速攀升。“寸土寸金”已经不再是神话。在此背景下房屋测量再度成为广阔买房人和卖房人关注的焦点。在房地产测绘中容易出现问题或争议的有许多方面。文章主要讨论、分析了对共有部位及如何分摊的认定等方面,提出了减少问题或争议出现的相应措施。另外还讨论了阳台面积计算，楼梯面积计算、入户花园是否计入建筑面积或使用面积等相关问题。关键词：房产测量；共有面积分摊；阳台面积计算；楼梯面积计算；入户花园1绪论随着我国城市居民住房分配制度改革的市场化转变和住房需求的进一步提高，商品房已经成为当前住房的主要选择方式，商品房面积问题也随之成为一个社会热点问题。商品房的购置价格通常与单价和销售面积直接相关，在购房时，单价通常是明确的，但销售面积的计算却存在一定出入。消费者的实际使用面积与购置面积存在较大的差异，变相提高了单位面积的售价，对消费者而言是一笔隐晦投资。因此，面积问题也就成为商品房销售中的关键指标，时下住房面积纠纷，已成为各类投诉中增长最快的热点。由于房地产开发和房地产交易以及房地产管理各个环节的诸多问题都通过房屋面积纠纷的形式表现，所以房地产测量工作备受关注。房屋面积量算的准确与否涉及到千家万户切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结。这些年,我国的房地产业开展迅速,已经成为国民经济支柱性产业之一。随着房地产业的不断开展,房地产测绘的作用和地位越来越显得突出和重要,逐渐以一个独立的行业出现。房屋面积测绘是房地产测绘的一个主要内容,也是房屋业主最为关心的问题。业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多,诉讼法律的情况也屡见不鲜。为维护售房人与购房人双方的合法权益,国家近十年间出台了一系列文件。房地产测绘单位依法对房屋面积进行测绘工作的结果,是具有法律效力的,除了为房屋交易提供正确数据外,有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定。房地产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。本文就房地产测绘中存在的问题及解决问题的措施进行了探讨。2房产测量2.1房产测量概述房产，是指依附于土地上的各种建筑物和构筑物，与地产一同构成不动产的主要局部，具有不动产的一切特征。它不仅是人类最重要的物质财富之一，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象之一。房产测量是测绘工作的重要组成局部，是地籍测量与房产测量的总称。它的根本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。它在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等。房产测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房产测量不但具有根底测绘工作所特有的技术性，而且具有很强的法律性，其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。2.2房产测量的任务和目的任务房产测量是房地产管理工作的重要根底。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。房产测量的任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段，获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料，为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。目的房产测量的目的是测定、调查房屋的权属、位置、数量、用途以及利用状况，为房产管理部门提供所需要的房产分丘平面图、房产分层分户平面图，以及相关的图、表、册和房屋面积数据等。2.3房产测量的意义房产测绘作为我国的法定测绘之一，其测绘成果经房地产行政主管部门审核后，用于房屋的产权登记，从而具有法律效力。房产测绘成果的准确性，不仅关系到房屋产权登记的准确性，也关系到广阔人民群众的切身利益。房产测绘是房产管理工作的重要根底，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供根底数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成局部,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的根底资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,局部开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。3共有面积分摊3.1共有面积共有建筑面积是指各产权人共同占有或使用的建筑面积,分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积两局部。本文中的共有建筑面积是指应分摊的共有建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等,还包括为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积,套与公共面积之间的分隔墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。3.2计算方式建筑物的共有建筑面积等于该建筑物的建筑面积减去各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库以及为多幢效劳用房的建筑面积及人防工程等建筑面积。这些附建于商品房楼内供本幢或多幢楼使用,及单独建造与商品房主楼分开这些配套用房对共有建筑面积分摊系数影响较大,要求各单位在测算商品房房价时应统一将这些配套用房建造本钱列入商品房销售价格组成中的“公建配套”费用内,其建筑面积(包括因底层设架空车库而增加的底层过道楼梯面积)不再列入分摊共有建筑面积。3.3共有建筑面积的分摊原那么1〕以幢为单位2〕不是本幢的共有建筑面积不会分摊到本幢楼,本幢楼的共有建筑面积也不会分摊到其它的幢。3〕谁使用谁分摊为原那么(只限多功能房屋)，产权各方有合法权属分割文件或协议,按文件或协议规定执行;无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。3.4共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼具有商业、办公、住宅等多种使用功能，共有建筑面积一次分摊往往达不到目的，一般要进行二级或三级，甚至更多级的由上而下的分摊模式。在分摊过程中,采取由上而下的分摊模式,即首先分摊整幢的共有共用建筑面积,把它分摊至各功能区;功能区再把分到的分摊面积和功能区内原来自身的共有共用建筑面积加在一起,再分摊至功能区内各个层;然后再把功能区分到的面积和层原来自身的共有共用建筑面积加在一起,分摊至各套。套内建筑面积加上分摊的共有共用建筑面积,就是各套的产权面积。一般多功能综合楼共有建筑面积可以分为四类：1〕全幢共有建筑面积：此类由全幢分摊；2〕功能区共有建筑面积：此类由某一功能区分摊或某几个功能区分摊；3〕层共有建筑面积：此类由所在层分摊；4〕其它共有建筑面积：此类共有建筑面积的分摊需根据实际情况来定。一般多功能综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊、交叉式分摊两种。前者多用于功能区间没有交叉使用的共有面积，后者用于两功能区间有交叉使用的共有面积的分摊，见图1。是全幢共有建筑面积；是商业区套内建筑面积；是办公区套内建筑面积；是住宅区套内建筑面积；是商业区和办公区共有的建筑面积；是住宅区和办公区共有的建筑面积。全幢共有建筑面积分摊系数：=/(++++)；把分摊到、两个功能区的分摊系数：=(+×)/(+)；把分摊到、两个功能区的分摊系数：=(+×)/(+)；那么各功能区分摊系数：功能区：=(×+×)/=+；功能区：=(×+×+×)/=++；功能区：=(×+×)/=+；图1交叉共有分摊模型示意图以南通市某小区O号楼A座为例，该幢楼分层图如下：图2一层分户图图3二层分户图图4三层分户图图5四至十四层分户图层图6十五层分户图图7十六层分户图该幢楼共用面积分摊如下表：表1O号楼A座共有面积分摊说明共用区划分共用区名称共用区面积部位共用区面积(㎡)整幢共用井、梯01、梯0273.85办公共有半外墙、电梯、机房、前室01、前室02、梯01、梯02936.143层共有过道、前室01、前室02、强弱电间、水表间119.564-14层共有过道、前室01、前室02、强弱电间、水表间1315.1715层共有过道、前室01、前室02、强弱电间、水表间119.5616层共有过道、前室01、前室02、强弱电间、水表间119.56商业共有半外墙、强弱电间、水表间73.301层过道过道33.81分摊系数K系数所属功能区K系数值K系数公式说明K1(1)办公共有、商业共有0.005114整幢共用/(办公共有+3层共有+3层+4-14层共有+4-14层+15层共有+15层+16层共有+16层+商业共有+商铺+公建+1层过道+分摊过道)K2(1)3层、4-14层、15层、16层共有0.092511(办公共有+办公共有*K1(1))/(3层共有+3层+4-14层共有+4-14层+15层共有+15层+16层共有+16层)K2(2)商铺、公建、1层过道0.022596(商业共有+商业共有*K1(1))/(商铺+公建+1层过道+分摊过道)K3(1)3层0.221522(3层共有+3层共有*K1(1)+3层共有*K2(1))/(3层)K3(2)4-14层0.214701(4-14层共有+4-14层共有*K1(1)+4-14层共有*K2(1))/(4-14层)K3(3)15层0.222220(15层共有+15层共有*K1(1)+15层共有*K2(1))/(15层)K3(4)16层0.222220(16层共有+16层共有*K1(1)+16层共有*K2(1))/(16层)K3(5)分摊过道0.061813(1层过道+1层过道*K1(1)+1层过道*K2(2))/(分摊过道)住宅楼共有建筑面积的分摊住宅楼一幢为单元，按幢分摊，一幢房屋计算一个分摊系数，然后根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得。计算依据国家《房产测量标准》〔GB/T17986.1-2000)确定分摊系数计算方法：分摊系数〔K〕=〔总建筑面积-套内建筑面积总和〕÷套内建筑面积总和 图8中、、、是各套房屋套内建筑面积；、是楼梯面积；为其他共有部位的面积。整幢楼共有建筑面积分摊系数：=(++)/(+++)；各套分摊面积：=×；=×；=×；=×。图8住宅楼分摊示意图以南通市某小区为例，该小区四号楼地下室分户图如下：图9地下室分户图图10二至四层住宅分户图该小区的功用面积划分如下表：表24号楼共有面积分摊说明共用区划分共用区名称共用区面积部位共用区面积(㎡)住宅分摊梯01、梯02、梯03、外墙325.16车库分摊梯01、梯02、梯03、外墙71.05分摊系数K系数所属功能区K系数值K系数计算公式K系数公式说明K1(1)住宅0.128631325.163/(2527.872)住宅分摊/(住宅)K1(2)车库0.16758171.053/(423.990)车库分摊/(车库)注：2527.872为住宅功能区总面积；423.990为车库总面积。商住楼共有建筑面积分摊商住楼具有商业和住宅两种使用功能，只进行一次分摊往往达不到目的，通常要进行二次分摊。具体分摊步骤：1〕准确划分使用功能区；2〕根据共用建筑部位效劳功能，确认属于全幢共有的建筑面积，商业区、住宅区独立使用的共有建筑面积；3〕根据商业区、住宅区各自的建筑面积把全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两局部，即商业区分摊所得和住宅区分摊所得；4〕将商业区分摊所得的共有面积，加上商业区本身的共有建筑面积，再按商业区各套建筑面积进行第二次分摊；把住宅区分摊所得的共有面积，加上住宅区本身的共建筑面积按住宅各套内建筑面积进行第二次分摊。图11中是全幢共有建筑面积；、是商业区套内建筑面积、本身独立的共有建筑面积；、住宅区套内建筑面积、本身独立的共有建筑面积。整幢分摊系数：=/(+)+(+)；商业区在全幢分摊所得的共有建筑面积：Δ=Kq×(+)；住宅区在全幢分摊所得的共有建筑面积：Δ=Kq×(+)；商业区的分摊系数：K1=(Δ+)/；住宅区的分摊系数：K2=(Δ+)/；商业区各套分摊面积：Δ=×；住宅区各套分摊面积：Δ=×。图11商住楼分摊模型示意图以南通市某小区1号商住楼为例，该小区分层图如下：图12地下室图13一层分户图1号商住楼共有面积分摊如下表：表31号商住楼共有面积分摊说明共用区划分共用区名称共用区面积部位共用区面积(㎡)地下层共用强弱电水井、梯01、梯02、外墙46.35整幢共用配电间23.53商铺共用外墙54.73住宅共用电梯、机房、前室、强弱电水井、梯01、梯02、外墙1773.03商住共用强弱电水井、梯01、梯0260.69分摊系数K系数所属功能区K系数值K系数计算公式K系数公式说明K1(1)地下层共用、商住共用0.00214423.532/(46.345+433.537+60.686+54.729+1933.593+1773.029+6671.760)整幢共用/(地下层共用+地下室+商住共用+商铺共用+商铺+住宅共用+住宅)K2(1)地下室0.107130(46.345+46.345*0.002144)/(433.537)(地下层共用+地下层共用*K1(1))/(地下室)K2(2)商铺共用、住宅共用0.005829(60.686+60.686*0.002144)/(54.729+1933.593+1773.029+6671.760)(商住共用+商住共用*K1(1))/(商铺共用+商铺+住宅共用+住宅)K3(1)商铺0.028530(54.729+54.729*0.002144+54.729*0.005829)/(1933.593)(商铺共用+商铺共用*K1(1)+商铺共用*K2(2))/(商铺)K3(2)住宅0.267870(1773.029+1773.029*0.002144+1773.029*0.005829)/(6671.760)(住宅共用+住宅共用*K1(1)+住宅共用*K2(2))/(住宅)4阳台面积计算4.1阳台面积概述《房产测量标准》中规定:面积测算是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖、结构牢固、层高在2.20m没以上(含2.20房地产市场蓬勃开展,房价连续攀高,老百姓维权意识逐渐提高，阳台面积所涉及的经济利益不可小觑，因此如何更加准确测算阳台的面积受到越来越多的关注。作为房地测量人员在面积测算过程中要求更加认真、更加谨慎,确保测量面积的准确,维护房屋权利人的切身利益,商品房阳台面积如计算在此同样重要。4.2阳台面积测算中存在的问题我国幅员辽阔,由于地理位置不同,南、北方房屋建筑结构差异很大。受寒冷气候特点的影响,北方地区商品房建筑阳台实际上均为封闭式阳台。同时随着设计样式的不断更新,新式阳台造型层出不穷,现有的标准无法对阳台面积的测算作完整全面地解释。只有客观公正合理地测算出阳台的面积,才能兼顾房产开发者和购房者的利益。由于政策的变化及标准中的不明确,对房产测量中关于阳台面积的计算带来了一些的矛盾。国家标准《房产测量标准》的公布使得有关房产测量标准的矛盾得以圆满解决。但是随着《房产测量标准》的实施,新旧标准接轨过程中,由于阳台面积计算规那么的不同造成了诸多新的矛盾涉及到房地产开发、交易、房改等部门;并涉及到开发商与购房者、二手房买卖双方的直接经济利益涉及到房屋产权证、土地证的颁发。这些矛盾都是需要及时妥善解决。4.3区分有柱走廊与有柱阳台《房产测量标准》上规定:有柱走廊按柱外围的水平投影面积计算;而阳台是按是否封闭来确定建筑面积,这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊,哪种情况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一、有柱走廊一般是位入主入户门口,是各户从室外进入户内的必经通道,有的属共有部位,而阳台是处于入户门内的套内建筑面积,属户内专用部位。例如,在某幢别墅中,先经过入户门进入户内,户内还有通往私家花园有柱有半围护部位,往往较长,有的跨越好几个房间,看起来与柱廊没什么区别,但其性质属室内专用部位,作为阳台使用,应该按不封闭阳台按其外围的水平投影面积一半计算;第二、假设有柱廊设计为某个户室专用的,并且是入户内的必经之地,此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积,而不能按阳台计算一半面积;第三、从柱廊的概念上理解,柱廊不仅要有柱,而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护;假设与地面或架空处在同一平面上,既无高差又无围护,应视同骑楼或架空部位,不计算建筑面积。4.4封闭阳台和半封闭阳台全封闭阳台按其外围水平投影面积计算,未封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。这里封闭阳台的外围、未封闭阳台的围护结构外围究竟位置如何确定,即阳台的计算尺寸应从哪边开始计算,我认为封闭阳台的外围尺寸应从封闭物的主体外围处开始计算尺寸。如图14所示:该阳台为玻璃铝合金作为外围的落地封闭阳台,主体外围尺寸因从铝合金处计算,即为图示A尺寸,而不能以根底的外围处计算(C尺寸),更不能从护窗栏杆处计算(B尺寸)。该类型的封闭阳台计算面积时,应以主体围护(玻璃铝合金处)的外围水平投影积计算。

图14封闭阳台示意图老式封闭阳台如图15所示,下面为砖砌栏板,中间混泥土压顶,上面为玻璃铝合金封闭阳台,砖砌栏板为该阳台的主体围护,即图示A尺寸。该类封闭阳台应以砖砌栏板处的外围水平投影面积计算。同样不封闭阳台的围护结构外围,也要从其主要围护算起。如老式未封闭阳台,以砖砌栏板作为围护,混泥土压顶的未封闭阳台,就应以砖砌栏板的外围水平投影面积的一半计算,不能从它的水泥飞檐处计算面积;同样以铁艺栏杆作为阳台围护结构时,围护结构的外围水平投影面积就是指铁艺栏杆的外围水平投影面积,而不能以其根底或梁的外围水平投影处计算面积。图15老式封闭阳台现局部多高层房屋考虑立面效果,阳台的外挑尺寸不一致。如下所示,该幢房屋一层阳台外挑尺寸明显伸出于二层阳台,图示二层阳台很明显以A尺寸计算,但一层阳台尺寸如何计算就是个难题,以B尺寸计算不正确,B尺寸大于C尺寸,所以B尺寸上方存在局部无顶盖。那么到底按A尺寸还是C尺寸计算呢?笔者认为应按A尺寸计算,因为C尺寸包含了飞檐尺寸,非完全意义的顶盖,A尺寸代表的二层主要围护尺寸即为一层顶盖尺寸。图16外挑阳台半封闭阳台.1有顶盖的不封闭阳台阳台的顶盖形式多种多样,当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时,例如:隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖等。有顶盖的不封闭阳台计算一半面积;没有顶盖的阳台不算面积;有顶盖且其投影面积大于阳台底板的不封闭阳台,按底板投影面积的一半计算;顶盖投影面积小于底板投影面积阳台,面积如何计算各个地方差异较大。有顶盖的阳台计算面积，这里的顶盖必须为结构牢固的永久性建筑,而以彩钢瓦为顶盖,以葡萄架为支撑结构、上面玻璃顶的各种简易顶盖阳台,均不能计算建筑面积。有顶盖、有围护与室内不直接相通,需通过露台或过道(不具备计算面积要求的)进室内的。虽然在功能和作用上类似于阳台,但它不能直接与室内相通,性质上更多地接近于露台,同样不具备计算面积的要求。综合考虑,阳台的定义应是有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋室内相通、层高在2.2m以上可作为人们生产或生活的空间。在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致等问题，下面介绍如何在这些特殊情况下准确计算阳台建筑面积。1)部份覆盖的顶盖〔见图17〕a没有完全覆盖的那局部算为没有顶盖,不算面积;b投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准;c投影下来的面积大于围护结构的1/2,那么计算面积;不大于1/2的不算面积。图17阳台顶盖与围护结构不完全覆盖情况的面积计算2)隔层的顶盖隔层顶盖的阳台视为无顶盖,不计算面积,理由有两个:a.隔一层情况下,顶盖的作用不明显,起不到保护的作用。b.如果隔一层算有顶盖而计算面积,那么隔2、3、4、5层计算不计算?标准难掌握,因此就统一为隔层不认为是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。3)多高层房屋阳台多高层房屋阳台,错开一层以向上二层的阳台底板作为其阳台顶盖的不封闭阳台不计算面积。这种向上二层阳台的底板应理解为隶属于二层阳台,而不属于该层阳台的上盖,所以这种阳台没有上盖,且这种阳台失去防雨防晒等应有功能,按标准不计算建筑面积。.2无顶盖的不封闭阳台无顶盖的不封闭阳台没有顶盖的阳台不计算面积。5楼梯面积计算5.1楼梯面积定义与存在问题《房产测量标准》规定：属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于无顶盖的室外楼梯现在存在有二种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算；另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖，仅最顶上一层无盖按一半计算面积，其余各层按投影面积计算。当前房地产市场中对楼梯面积计算问题主要集中于室外楼梯面积的计算，其中包括住纯宅楼室外楼梯面积计算和商住楼室外楼梯面积计算。《房产测量标准》中规定：楼梯间按房屋自然层计算面积。由于对于楼梯间无明确的解释，因此，楼梯栏杆间形成的中空部位是否计算面积，在实际工作中不好把握。例如在商场一至二层的楼梯，它们并没有梯间，只是一个单纯的楼梯，并且由于周围的环境楼梯栏杆间形成一个很大的中空面积。对此如何计算面积在《房产测量标准》中不能找到一个相应的条款。《房产测量标准》中的“楼梯间是否要形成像房间一样的空间才能按照其执行”等此类问题，急需明确，以为房产管理提供可靠的数据保证。5.2室外楼梯面积的计算《房产测量标准》中规定的属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；中规定无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于标准中这两条规定如果从字面意义上进行理解，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按照楼梯每层水平投影面积计算；无上盖的室外楼梯按每一层楼梯水平投影面积的一半计算。在对室外楼梯进行测算之前，我们必须首先明白什么是室外楼梯，室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。这条规定中对“各层”含义的理解值得探讨。室外楼梯的层次和室内楼梯一样,是以建筑物的层次来计算的,即如果建筑物的层次是七层,那么室外楼梯的层次也为七层。这时计算有顶盖的室外楼梯的面积,“各层”即是七个层面；无顶盖的室外楼梯,由于最上面一层无顶,按《房产测量标准》规定,不能计算建筑面积,这时的“各层”为六个层面。作为房屋附属设施的室外楼梯其水平投影面积应该按照楼梯的水平投影面积进行，以大厂区一栋五层高住宅楼为例，该楼室外楼梯的水平投影面积应该为四层，即n-1层，当该室外楼梯属永久性结构有上盖的室外楼梯时其面积为(n-1)s,其中n为楼房层数，s为一层室外楼梯面积；当该室外楼梯为无上盖的室外楼梯时，个人认为其面积为(n-2)s+s/2，其中n为楼房层数，s为一层室外楼梯面积。如果仅仅根据标准字面意义上的理解，对于室外楼梯有无上盖在面积测算时相差一半，差异太大，只有从现实出发，根据室外楼梯的定义，有无上盖的差异表达在顶层，既表达了标准的严肃性，又灵活运用标准，让交易双方满意。可见两条规那么中的“各层”的含义是不同的,《房产测量标准》应予以区分。综上所述，室外楼梯不管是有顶盖还是无顶盖,都以一半计算建筑面积,即只区别在计算的层面上。5.3商住楼室外楼梯面积的计算在一些综合楼中，经常会出现下面几层〔一般为非住宅〕通往上部功能区连续空走的情况，即下面几层的楼梯不开门直接通往楼上。通往住宅房屋要走室外楼梯。从使用功能看，空走楼梯只为上部功能区使用。而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅局部便于管理的需要而设计的。但该局部阳台面积如何计算、分摊比拟合理呢?《房产面积测算》中认为,对于多功能综合楼公有建筑面积分摊,应按各自的功能和效劳对象分别进行分摊,对于整幢楼共同享用的不可缺少的设施,将其作为整体进行全楼分摊。所以,笔者认为在考虑这个问题时,首先要改变“谁使用;谁分摊”的思维方式,要从整体加以考虑。由于是商住楼,必然分为商业和住宅两个功能区,室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带,是整幢楼不可缺少的局部。一般情况下,是由住宅局部使用,但它也是整幢楼的消防通道,对整幢楼的管理、维修等都起着重要作用。因此,商住楼的室外楼梯应作为整幢楼的共有面积,由商业和住宅两个功能区共同分摊。6层高问题6．1房屋层高的概况房产测量的面积测算中，由于房屋层高测量而引发的矛盾和纠纷时有发生.根据各地反映的意见，针对其中几个关键性的主要问题，即房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误差与限差、测算中应注意的问题进行了比拟详细的论证与分析，并针对这些问题，提出了一些解决方法与应对措施的意见和建议。6.2房屋层高2.20m规定的由来房屋层高2.20m的要求和规定，不是国家标准《房产测量标准》首先提出来的，而是引用的一个老规定，今天仍然有效，仍然有它的现实和普遍的需求，因而继续被引用。国家标准《房产测量标准》层高不低于2.20m的标准有以下几条：〔1〕层高=净高＋楼板厚度〔在此楼板厚度取0.15m〕〔2〕层高=2.05＋0.15=2.20m；〔3〕净高=层高－楼板厚度；〔4〕净高=2.20－0.15=2.05m。所以，为了保证人民生活对根本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性，提出层高不低于2.20m的标准是适宜的，这已达成共识。6.3层高的定义及其测量参照面房屋的最低层高定为2.20m的标准已经解决，但在实施中，在一些地方又出现了问题，其关键点在于层高的定义。在测量房屋层高时，应量至何处，测量的参照面定在哪里，现将几种情况分述如下。1)楼面层高。楼面层高系指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。2)结构层高。在有些学术著作和文件中，也有提出使用结构层高的问题。结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。3)中线层高。中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。中线层高的根据尚不清楚，是否是因为《房产测量标准》中计算房屋建筑面积采用中线尺寸而仿效，不得而知。根据上述层高的定义，有些建筑物就无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为了保证人民最根本的活动空间，建筑物空间的高度应使用净高这一标准取代层高标准，这已达成共识，净高标准的要求在全国也应该统一。6.4房屋层高测量房屋的层高已定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。房产测量的参照面对测量的实施至关重要，直接影响房产测量的成果和房产测量结果的公正性。作为房产测量的参照面应具备以下几个最根本的条件：这个面应该是永久性的、稳定不变的，是可以用数学模型描述的，测量的结果是可以恢复的。6.5房屋层高测量需要补充限差标准房屋层高测量存在测量误差。房屋层高测量和房屋边长、房屋面积测量一样存在测量误差，尤其是不同的时间，不同的测量人员，测量不同的部位都会出现不同的层高结果，就是同一个人，在不同的时间，即使是采用同一仪器，测量同一部位也会有不同的层高测量结果。这些不同的层高测量结果一般不会引起人们的重视；但是这些不同的层高测量结果如果出现在2.20m数值的上下，那么容易出现麻烦，甚至会由此产生重大的经济纠纷，这在现实实践中已经出现过，不得不引起我们的重视。为了解决或防止这类矛盾和纠纷的重演，除了吸取教训，精心操作，提高测量技术水平以外，在标准管理方面还应设置一个“房屋层高的限差”，使房屋层高测量结果，在合理的误差范围内得到成认，使合理的层高测量结果受到公正的保护，否那么将会使这一矛盾和纠纷更加复杂化。房屋层高测量的误差及其累积。通常情况下，房屋层高由下式求得=+(1)其中为房屋的层高；为房屋的净高；为房屋楼层楼板的厚度。房屋净高与房屋楼层楼板的厚度均为独立观测量，有=+(2)房屋净高的测量误差1〕观测误差。一般以手持测量仪测量，以手持测量仪测量房屋净高的观测误差取±5mm，假设使用其他测量工具，例如以卷尺测量房屋净高的测量误差将超过±5mm。2〕测量参照面不平整误差，即测量面的不平度误差。房屋净高的测量参照面是上下两个楼面，楼面的不平整误差取±5mm。测量两个楼面的误差累积为=±7mm。应该指出的是某些未整修的毛楼面的误差不在此误差范围之内。3〕测量参照面不平行度误差。由于上下两楼面不平行，因而测量不同的部位会有不同的结果，测量参照面不平行度误差取±10mm。净高测量误差主要由以上3项组成，3项误差都是随机误差且相对独立，故其累积误差=±=±13mm=±0.013m。有些楼面和屋顶面本身就构成坡度，本身就不平行，均不适用上述分析。房屋楼层楼板厚度的测量误差房屋楼层楼板厚度如果以卷尺进行测量，并采用与商品房面积相对应的二级或一级测量精度进行测量，与商品房面积测量二级精度对应的边长测量精度为0.014＋0.0007D，其中D为所测量楼板的厚度，取D=0.15m=150mm。1〕观测误差。以卷尺测量，其测量误差为0.014＋0.0007×0.15≈0.014m。2〕测量参照面不平整误差对楼层楼板厚度的影响。楼板厚度涉及到楼板上下两个面不平整误差的影响，故为=±7mm。3〕房屋楼层楼板厚度不均匀误差的影响，即楼板的厚度不均匀，不同的测量参照点测出的楼板厚度不相同，楼板厚度不均匀误差取±10mm。上述3项误差是房屋楼层楼板测量的主要误差来源，均为随机误差，且相互独立，故其累积误差为==±18.6mm≈0.019m。房屋层高测量的误差及其限差=+===±23mm取2倍的中误差作为限差，因此房屋层高测量的限差为±0.05m。房屋净高测量的限差为±0.03m。6.6建议1)房屋层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。2)房屋层高测量受诸多误差累积的影响，应该规定限差标准，以保护测量结果的合理与合法性。根据当前的建筑质量、技术条件与测量手段，房屋层高测量的限差标准取±0.05m，房屋净高测量的限差标准取±0.03m，较为现实可行。3)房屋的室内净高是指室内楼面或地面至楼板底面或屋顶底面的垂直距离。装饰的室内吊顶应计入室内净高。当房屋的层高无法测量时，可以房屋的净高替代，房屋净高的规定应与房屋层高的规定相对应，房屋净高的标准取2.05m较为适应。4)为了保证人们对活动空间的最根本的要求，各地可根据实际需求，在规定房屋层高不低于2.20m的同时，也可以再附加一个对房屋净高要求的标准。5)测量2.20m左右的房屋层高时，应特别小心谨慎地进行观测，此时的测量参照点不宜少于4对，并使得上下4对参照点构成四边形，以保证测量成果的准确可靠。6)为了防止和减少由于房屋层高引发的矛盾和纠纷，应防止设计层高等于2.20m的房屋。共同采取措施，防范和减少产生矛盾和纠纷的时机，以防止造成不必要的经济损失。上述意见和建议是研究性质的，属个人意见，谬误和缺乏之处，欢送提出补充和指正意见。目的是想为有关讨论提供一份参考资料，以促进共识，同时也为有关主管部门在制定有关规定时提供参考资料，使各地在实施国家标准《房产测量标准》时更加标准，更加统一，更加科学合理。7入户花园面积讨论7.1入户花园简介入户花园是指在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园,起到入户门与客厅的连接过渡作用。花园入户符合现代人对居住环境的需求。通过对南通市入户花园户型进行实地调查,并对调查结果进行分类,可大致将入户花园分为以下6类:(1)根本户型Ⅰ。根本呈长方形布局,2入口相对,与客厅或餐厅相对,与厨房相隔。北侧对外,由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭。各楼盘的入口朝向不同。根本户型Ⅰ为最常见的入户花园布局,面积5-13，局部楼盘分楼层面积不等,面积相差较大。(2)根本户型Ⅱ:根本呈长方形布局,2入口相邻,与客厅或餐厅相对,与厨房相隔,北侧对外,由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭,面积10以内。与根本户型Ⅰ相似,较为普遍。(3)独立花园型。矩形布局,是较为独立的入户花园户型。此布局并无连接作用,位于玄关旁边,与厨房相隔,无相对房间,类似单独庭院。此户型更类似于露台,是露台与入户花园的结合。北侧及西侧(或东侧)朝外由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭,布局独立,面积10左右。(4)狭长型。长宽比例较大,3个入口,1个主入口、2个连接入口,分别连接客厅(或餐厅)与厨房,主入口位于南侧,2个次入口均位于西侧。双流线入户方式。北侧及东侧朝外由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭,狭长式布局,面积10左右。(5)独立过道型。矩形布局,2个入口,主入口连接户外,位于西侧,次入口与主入口相对,连接入户花园与室内。整体布局没有与其他房间相隔,为独立过道式入户花园。另外相对的两侧朝外由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭,面积10以内。(6)连接型。矩形布局,3个入口,主入口连接户外,1个次入口与主入口相对连接客厅或餐厅，与厨房相隔,另1个次入口与主入口位于同一侧，连接工人房。一侧朝外由栏杆半封闭,一般由物业管理,可整体封闭。此布局与根本户型Ⅰ类似,但连接功能更强,面积较大,一般20以上。7.2入户花园开展过程入户花园的开展经历了十个过程。(1)住宅边的花园，过去许多住宅楼都是紧临公园建设,公园就是居民的花园。(2)花园式住宅小区，随着人们对居住环境要求的提升,住宅小区开始出现,在住宅小区内通过绿化点、线布局,形成小区的花园。花园式小区的绿化是零星的、分散的。(3)集中的花园式广场，住宅小区内有成块的绿化区,称为中心广场。(4)组团花园，将单体布局调整,形成一个个小组团,组团中种植绿色植物,形成组团花园。(5)架空层花园，入户花园经过4代的演化,已使花园与居者亲密接触,但是距离感依然存在。于是产生了架空层花园。将架空层做成花园让居者住在花园上。(6)平台花园，平台花园是在裙楼或楼