启动会设计部分

规划方案3规划输入条件项目全地块指标规划方案比选全区总图项目分期规划及本期地块指标规划定位单体意向示范区策划停车策略7221规划输入条件3鱼嘴公园基地位置鱼嘴地区核心区位于河西南部最西端，是整个鱼嘴地区空间集约化程度最高的部分。其南起秦淮新河防洪堤，北至长江防洪大堤，东至红河路两侧用地，并延伸至天保街以西头关河两侧的公共用地。本项目是河西新城南部鱼嘴CBD核心区的重要组成部分，是河西新城轴线南端个性鲜明的城市标志区。31规划输入条件3项目用地包括鱼嘴CBD最核心的4块商办地块及其东侧的一块商住混合用地和3块居住用地，以及一块政府待建道路用地。总建设量：商办：63.13万平方米（占73.3%）居住：22.99万平方米（占26.7%）总计：约86.12万平方米41规划输入条件3基地位于河西新城南部鱼嘴CBD核心区，宗地四至:东至天保街，南至高庙街，西至头关街，北至规划支路和庐山路。51规划输入条件3高度控制A地块内须建设一栋高度为500米-550米的标志性塔楼；B地块主塔楼高度为200米-300米；C地块主塔楼高度为300米-350米。D地块主塔楼高度应为120米-180米F地块塔楼高度应为80米-150；G地块塔楼高度应为60米—100米；H、I地块塔楼高度应为60米—80米。61规划输入条件3交通组织1、充分利用地块周边地铁、有轨电车、公交等公共交通，按照《河西南部鱼嘴地区城市设计》及其图则的要求组织完善地块的机动车、自行车及不行系统，有机串联城市公共交通和主要活动场所。71规划输入条件3交通组织地下车行环道地下车道出口坡道地下车道入口坡道地铁站点2、地下城市环路：E地块中的地下车行环路是鱼嘴核心区地下车行系统的重要组成部分，其深化设计应基于整个鱼嘴区域的地下车行环路系统进行研究，确保鱼嘴区域地下环路的公共性与畅通性，并充分研究项目内地下路与鱼嘴区域地下环路的整体衔接以及与项目建筑布局的协调。单行逆时双环（主副线）81规划输入条件3地下车行环道出入口坡道地下停车单元（公）地下停车单元（私）次要连接地下车库连接口建议地面机动车出入口数地铁站点地下车行道与保双街以西的核心区和鱼嘴公园的地下停车库直接相联系。其中位于鱼嘴公园地下以公共地下车库为主。

在核心区地下，相邻车库单元跨地块整合，并根据停车的规模，分别与地下车行道路设2至3个连接口，各地块于地块内设置辅助地面车行出入口1至2个。非联合开发地块的地下车库设2至3个地面车行出入口。交通组织91规划输入条件33、A、C地块西侧设有地铁九号线两处站点，建筑方案应按照地铁相关要求与地铁出入口及相关配套设施进行整体规划，并着重研究本项目与地铁四小件及地铁服务设施的一体化设计与建设。4、地下公共步道：A、C地块应在靠近地铁站点一侧预留纵向连通南北两地铁站点的连续地下公共步道，并预留与西侧鱼嘴公园地下公共空间无缝衔接的可能，通过跨地块的地下空间整合设计连接B、D地块。B地块东北侧有一现状地下过街通道并连接至有轨电车，，该地块地下一层空间可考虑与之衔接个可能性。交通组织主要人行公共通道人行公共通道地下人行通道地下公共活动区通往地面层的垂直交通体公共活力点地铁站站厅101规划输入条件35、空中公共步道：应设置空中公共步道，主要用于实现地块之间与有轨电车站点、与南侧规划城市广场的便捷联系。在C地块与其南侧地块之间，预留建设连续空中公共步道的可能性。交通组织主要空中步行连廊次要空中步行连廊连接江堤的人行天桥公共广场建议公共性较强的二层室内空间通往地面的垂直交通体111规划输入条件3其他要求121规划输入条件3ABCD地块内可布置商业计容面积3.8-4万平米；地下未有限制。考虑商业自持，A地块价值最大，因此考虑将商业面积尽可能地布置在A地块，在满足A地块容积率和限高的前提下，A地块能承载的最大商业面积约为2.5-3万平米，余下1万左右的面积按照价值排序尽可能放在C地块（0.8万㎡），B地块如有商业考虑未办公配套功能（0.2万㎡）。商业布局3万㎡0.8万㎡0-0.2万㎡地面商业布置地下B1商业满铺意向131规划输入条件3地下开发地下一层可结合方案和定位考虑商业和地下停车。机械停车层高高，停车多，成本高平层+机械最大化全平层最大化70%机械层高矮，经济，便捷地下车库面积最大地下车库面积最小平层停车141规划输入条件3地下开发地块名称商业面积（㎡）办公面积（㎡）住宅面积（㎡）需配建机动车位（辆）需配建非机动车位（辆）地下可建范围面积（㎡）全平层停车层数70%机械停车层数A30000284553220280142121553.5B20001290459173286127103.22.4C100001335421005363993324.83.6D7227459244528174291242.61.9E11387E24230合计4200060638446521668157998地块名称商业面积（㎡）办公面积（㎡）住宅面积（㎡）需配建机动车位（辆）需配建非机动车位（辆）地下可建范围面积（㎡）全平层停车层数70%机械停车层数A3000028455322028014212154.23.1B2000129045917328612710C10000133542100536399332D7227459244528174291242.61.9E11387E24230合计4200060638446521668157998方案一各地块不平衡方案二ABC平衡15四至条件：东侧为规划道路，城市支路（16米宽）南侧为高庙路，城市干道（35米宽）西侧为规划道路，城市支路（28米宽）北侧为庐山路，城市干道（45米宽）规划输入条件：1、容积率：D地块：

Far≤6.5

F地块：

1.0＜Far≤4.22、绿地率：D地块：≧15%

F地块：≧30%3、建筑密度：D地块：

≤55%

F地块：≤30%4、建筑高度：

D地块：120

≤H≤180（主）80

≤H≤150(辅)F地块：80≤H≤150

5、商业占比：D地块的商业办公的比例应为地上总建筑面积的82％以上；F地块的商业办公的比例应为地上总建筑面积的15％—20％6、绿建标准：D地块应达到国家三星级绿色建筑标准并申报运行评价标识。

F地块应达到国家二星级及以上绿色建筑标准，公共建筑应申报运行评价标识。7、机动车出入口位置：根据图则要求，D地块除东侧外，

F地块除西侧外，均可开设机动车出入口。1规划输入条件地上多层建筑退让线地下建筑退让线DF地上高层建筑退让线3D、F地块规划条件161规划输入条件8、停车位配建：充电桩和车位比例10％住宅的停车设施配建应符合《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》的要求；9、地上，地下建筑退让红线距离：

D地块：地上多层/高层：东、西、北侧10米，南侧8米；

地下：每侧5米。F地块：地上多层：东侧5米、南侧10米、西侧6米、北侧5米；地上高层：东侧10米、南侧10米、西侧15米、北侧10米地下：每侧5米。3172项目全地块指标土地净用地面积：141109.64㎡综合容积率：6.29计容面积：88.7521万平米建筑面积：约114.7万㎡3地块A、B、C地块规划指标可整体平衡；G、H、I地块规划指标可整体平衡；地块D的底商住宅建筑面积应不大于地上总建筑面积的18%；地块F商业办公的比例应为地上总建筑面积的15%-20%。地块E的地面未规划道路，出让范围为除地下（车行）环路之外的地下空间。1833规划方案比选输入条件分析D地块容积率为6.5，其中18%为住宅。F地块容积率为4.2，15%为住宅，其余商办D、F地块住宅高度80-150m营销输入条件：

住宅：两个地块住宅均考虑140和160户型。

办公：D地块写字楼标准层1800-2000平方米；办公住宅尽量分区，分别设独立出入口；住宅和地库尽量不混用，设独立车库入口。

F地块商办方案一在西侧人流量大处做商业，地块东侧也做部分商业，中间形成商业街，做出开放式街区布局。户型设计逻辑：充分利用面宽资源，满足功能，合理利用避难层空间。结论：地块整体考虑，货值最大化。193规划方案比选3PCPA方案总体规划理念：两条城市景观轴线贯串整个地块，通过开放空间的收放形成节奏感，并使得建筑族群的相互避让以及对话关系，四个地块之间形成有机的内向的开放空间203规划方案比选3KPF方案总体规划理念：南京独特城墙的文化符号；山水石自然意向的集合；所有体块形成有机的整体；打造目的地型商业和社区空间213规划方案比选3AS+GG方案总体规划理念：集中式商业（大雨棚概念）横跨AC地块串联起四个地块的开放空间，成为地块之间的纽带和形成整个区域吸引力。自然流线贯串整个规划，超高层以统一的群组形成鲜明的城市标识形象。223规划方案比选3Foster方案总体规划理念：超高层景观最大化以及错位布局的原则决定了塔楼群体的相互位置和朝向；裙房提取城市街道肌理进行对位、穿透组合，形成清晰的城市街道边界和院落空间。233规划方案比选3D地块规划建筑布局和位置与整体规划密切相关FKAP规划布局地块入口地库入口F/K住宅南办公北，错位布置分别独立出入口共用A住宅北办公南，错位布置共用共用P住宅南办公北，对位布置共用暂无考虑评估：FK可行性较高，后续可根据国际竞赛成果优化；A方案住宅景观面较好，但需考虑两种不同业态的独立性；F方案可行性较低，住宅有对视问题且场地交通和设施混用，住宅品质感不高。243规划方案比选3D地块规划2建筑空间形态和城市天际线以及建筑群体组合关系相关FKP除了PCPA的住宅的可行性较低。其他规划方案都结合了超高层组群的城市设计要求和方案的天际线的设计，住宅作为辅楼在立面和形体上都和办公楼有一定呼应。A住宅办公标准层高度标准层高度F4341302000134K----1675165A--921740178P1260602158-224717525备注D地块方案一住宅：43F,高度134.5m;面积占比

18%住宅位于地块东北角，结合南向地块的开放空间和自然景观，将住宅价值最大化；通过高差、视觉分隔、绿化层次等设计手法在方案阶段弱化办公区对住宅的影响。办公楼通过三层连廊和组群连同，形成整体。注：本次启动会重点考虑D地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。办公：33F，高度154m；面积占比82%3规划方案比选43F33F办公326备注D地块方案二住宅：43F,高度134.5m;面积占比

18%住宅位于地块西南角，弱化办公楼对住宅的视线影响；结合南向地块西侧高层退让线，优化住宅南向视野。注：本次启动会重点考虑D地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。办公：33F，高度154m；面积占比82%3规划方案比选43F33F办公327备注F地块方案一开放式街区住宅：2+45F高度：150m面积：占比85%西侧沿街面做具有餐饮条件的商铺，上部做长租公寓，与东侧商业形成开放式街区。住宅下部价值较低处使用商办指标。底商：2F高度：9.6m面积：占比10.5%办公：2F高度：8.4m面积：占比4.5%F地块方案二商业仅沿西侧道路住宅：45F高度：140.7m面积：占比85%住宅与商办相对独立布置。住宅主体高度满足140m可不做超限审查。底商：1F高度：4.8m面积：占比1.8%办公：1+18F高度：81.3m面积：占比13.2%F地块方案三沿街均为商业住宅：1+45F高度：145.2m面积：占比85%

底商沿地块周边一圈布置，最大化商业面积，减小办公楼销售压力。底商：1F高度：4.8m面积：占比7.8%办公：1+9F高度：43.5面积：占比7.2%33规划方案比选1+45F1+45F1+45F1+45F1F1+9F1F1F45F45F45F45F1F1+18F2+45F2+45F4F2F2F2+45F2+45F43F33F2+45FDFABCGHI2+45F2+2F2F2F2834全区总图D、F地块指标地块用地面积计容面积容积率D11115.8872253.26.5F14919.3362661.14.243F14016033F办公35本期地块指标29D地块方案总建筑面积:98487.6m2；地上建筑面积:72300.0m2容积率:6.5；住宅总户数:86户；机动车停车数：532个。名称数量单位备注用地面积11115.88

M2

总建筑面积

98487.6

M2

地上建筑面积

72300M2

其中，140户型6020M2套数比62.5%160户型6880M2套数比37.5%办公面积59400公建面积占比82%物业用房394

总建筑面积4‰地下建筑面积

26187.6M2

其中，机动车库22339.8M2包括设备用房按照单车位42反推非机动车库3847.8M2

地下室人防面积

2295.4M2住宅部分每人1.8平方米，办公部分基础埋深超3m按基底面积建筑占地面积

2100M2

建筑密度18.9%≤55容积率6.5

≤6.5绿地率18%≥15住宅总户数

86户

机动车停车数

532辆

公建出入口

住宅出入口注：本次启动会重点考虑D地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。办公33F

公建出入口

住宅出入口

方案一

方案二36规划定位3030户型配比方案户型户数户数比面积比1404350.0%46.7%1604350.0%53.3%合计86100%100%140㎡160㎡D地块方案-住宅产品分布注：本次启动会重点考虑D地块住宅单体，总图布局需结合国际竞赛的成果，后续进行优化调整。产品分布原则：1、住宅位于商务区中心，需要有别于一般住宅模式，尤其在立面上强调统一，平面上也可考虑适当创新；2、住宅南侧视野开阔，和F地块的绿地形成连续景观面，提升住宅价值；3、需注意办公对住宅的采光遮挡。产品分布原则：1、住宅位于西南侧，独立从从西侧或者南侧入口，和商务区的分区相对合理，一定程度上避免办公的干扰；2、住宅西侧开放空间提供较大景观面，考虑较大价值的端户。35本期地块指标31F地块方案一总建筑面积:86104.6m2；地上建筑面积:62697.8m2容积率:4.2；住宅总户数:360户；机动车停车数：569个。名称数量单位备注用地面积14919.33

M2

总建筑面积

86104.6M2

地上建筑面积

62697.8M2

其中，140户型31500M2套数比62.5%160户型21793M2套数比37.5%商业9405M2公建面积比15%物业用房344.4M2

总建筑面积4‰地下建筑面积

23406.8M2

其中，机动车库21615.9M2包括设备用房按照单车位38反推非机动车库1790.9M2

地下室人防面积

5475.5M2住宅部分每人1.8平方米，办公部分基础埋深超3m按基底面积建筑占地面积

3401.9M2

建筑密度22.8%≤30容积率4.2

≤4.2绿地率35%≥30住宅总户数

360户

机动车停车数

569辆

2+45F2+45F2+45F2+45F2+2F

住宅出入口2F商业街出入口2F

住宅出入口商业街出入口36规划定位-地块价值分析32居住价值分析商业价值分析西侧道路有有轨电车、公交车站台，商业价值较高。东侧用地为变电站、绿地用地，商业价值最低。北侧住宅南向景观较好，价值较高。东北角为变电站用地，北侧住宅东端头价值较低。一类价值区三类价值区二类价值区一类价值区二类价值区二类价值区二类价值区36规划定位3333户型配比方案户型户数户数比面积比14022562.5%59.3%16013537.5%40.7%合计360100%100%140㎡160㎡F地块方案一-产品分布产品分布原则：1、由于地块南北向长度，住宅靠地块南北两边线布置2、由于东北侧变电站用地影响，160户型布置在北侧居中及西边户位置3、沿西侧靠近有轨电车、公交站台处布置商业和办公楼。2+45F2+45F2+45F2+45F2+2F2F2F

住宅出入口商业街出入口

住宅出入口商业街出入口3437单体意向入口意向3537单体意向概况：1、本项目户型有140

㎡和160㎡两种户型；2、D地块住宅、F地块限高为80~150m策略：1、河西南以改善型居住为主，房型设计应以三房四房为主。140为舒适型，160为豪华型。2、140户型：三开间朝南、南北双阳台设计、步入式衣帽间、储藏空间3、160户型：四开间朝南、南北双阳台设计、步入式衣帽间、储藏空间、双厨设计3637单体意向产品定位A档销售策略：散售优先，适时调整编号管理控制项1低区标准层使用率标准层面积1800-2000㎡使用率≥75%2层高净高2.7-2.8米，层高4.2米3立面选型结合竞赛具体方案4屋面以上塔冠高度结合竞赛具体方案（总部标准：不应在屋面以上有拓展空间，塔冠高度≤3米。政府对高度另有要求的情况除外。）5结构选型结合竞赛具体方案*采用居中核心筒布置*幕墙到核心筒距离不小于10米6主要柱网尺寸结合竞赛具体方案D地块方案-写字楼产品3737单体意向142（4房2厅2卫）套型面积141.69赠送面积套内面积107.00飘窗面积4.32阳台面积5.399.71得房率75.52%全面积赠送4.32㎡半面积赠送5.39㎡功能房间超高层住宅140产品4房2厅2卫房间尺寸客厅开间4200主卧开间3600次主卧开间3300主卫开间*进深（三件套）2050*2900(净尺寸)次卫开间*进深（三件套）1600*2900(净尺寸)客户群体改善型超高层住宅单体140产品户型来源：宁波湾头3837单体意向164（3房2厅2卫）套型面积160赠送面积套内面积125飘窗面积5.70阳台面积5.1910.89得房率78.1%全面积赠送5.70㎡半面积赠送5.19㎡功能房间超高层住宅160产品3房2厅2卫房间尺寸客厅开间4600主卧开间3900次主卧开间3300主卫开间*进深（四件套）3700*2100(净尺寸)次卫开间*进深（四件套）1800*2300(净尺寸)客户群体改善型户型来源：上海橡树湾超高层住宅单体160产品注：原有户型面积为168，缩小到160后尺度会有所减小3937单体意向浅色铝板幕墙（D、F地块有公建化立面要求）玻璃栏杆基座深色铝板幕墙幕墙/铝合金门窗立面示意-南立面4037单体意向超高层住宅避难层设计策略：1、现行防火规范要求高度大于100米需设置避难层，每50米设置一层，150米住宅需设置两层避难层2、避难区的面积为：32（户）*3.2（人/户）/5.0（人/M2）=20.5

M23、避难层的利用：方案A——上跃户型方案B——上下跃户型

方案B——上下跃户型

方案A——上跃户型38示范区策划41FG变电站绿地DBCA地块现状38示范区策划421、交通便捷：要求交通便利、可达性好，便于客户到达2、昭示性强：展示区位置醒目，易吸引人群视线3、销售动线：易于到达销售样板房（实体样板房如有），且行走动线

区域安全，确保客户体验和客户安全4、展示效果：建议展示园林景观，确保客户体验5、施工组织影响：展示区布置尽量减少对项目施工组织、施工进度的影响6、使用周期：项目开发顺序、项目推盘节奏、销售去化周期；7、成本考虑：建临时/永久售楼展示区选址原则38示范区策划43拟选方案38示范区策划44绿地变电站地块面积：7000m2展示区类型：临时使用周期：同项目周期。与政府沟通，已初步达成意向，免费使用该区域；同时，结合展示区景观，代建该区域原规划绿地，待展示区使用完成后，移交给政府，作为鱼嘴区域城市展厅使用，实现展示区建筑永久保留S-优势W-劣势T-挑战交通便利、昭示性好地块面积大，且较为方正，展示效果好离住宅地块近，看楼方便；后期可与G、F地块连通，由展示区直接到达实楼样板间，客户体验好与所有地块施工不交叉，无干扰展示区使用完毕后，稍加改造即可恢复为绿地，恢复成本小可考虑与项目部共用此地块，统一规划地块位于背街位置，对昭示性、可达性有一定影响离变电站用地较近，可能对客户感受有一定影响临时展示区，后期可能需拆除，产生相应成本规划绿地租用：目前已与政府沟通，达成初步意向，同意我司申请使用该地块。方案一：F/G地块之间市政规划绿地38示范区策划45展示区影响因素方案1-规划绿地方案2-F地块底商方案3-B地块示范区品质（10分）958客户综合体验（10分）1058施工组织影响（10分）1088使用周期（10分）9108成本测算（10分）7108总得分453840推荐方案排序132鱼嘴项目为高单价、城市标杆项目，展示区品质要求极高，故拟推荐方案排序为：方案一、方案三、方案二38示范区策划46拟选方案一：场地面积约7300㎡，售楼处面积约为1200㎡（视具体设计方案而定，后续适当改造，可作为写字楼接待中心），拟建样板房2套：140㎡一套，160㎡一套。示范区建安成本预计2925万元。项目名称建筑面积场地面积景观单方