物业纠纷产生原因及解决对策

PAGE2PAGE5物业纠纷产生原因及解决对策随着我国社会主义市场经济制度的发展和城市住房改革不断推进，我国房地产业已进入市场化和商品化的阶段。物业服务作为一种现代房地产管理办法，以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。一、物业纠纷矛盾逐步凸显近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息相关。二、物业纠纷产生原因探究一是缺乏真实的宣传和有效的沟通。了解才能产生信任。业主不了解物业管理行业，物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”。前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为。任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、主动与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改进自己的工作方式来解决，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的结果是造成了一个恶性循环：物业公司和业主之间缺乏沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费→物业公司收费不足，服务质量下滑→引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大→物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费→诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费……，最终的结果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就想工作，了解案发原因，查明事实，第一时间从源头化解矛盾。针对因居民不满意物业公司服务质量等情况而引发的纠纷，及时向物业公司反馈情况，并通过司法建议督促物业公司纠正不足之处，做好调解的基础工作。对有些并非由于物业公司过错而导致的纠纷，耐心向居民解释相关法律规定，消除误解，从根本上化解矛盾。此外，还要注重积极推进物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知工作，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，以案件分流提高物业纠纷审判效率。二、加强法治宣传加大沟通力度法院加强对业主委员会成员进行物权法等相关法律法规及规章的宣传，使其不断提高自己的业务能力，依法行使职权：业委会在履行职责的过程中，对于不明确的职责内容和范围，包括业主大会和业主委员会职责分工不明确的，应当主动向房地产主管部门或街道办事处等行政主管部门予以咨询;业委会应当加强对物业服务企业的监督和管理，在签订物业服务合同时要加强保护业主的利益，细化物业服务的质量标准以及违约责任，对车辆管理、停车费使用、保安职责等目前广受争议的条款实行“特事特约”，以免日后引起不必要的纠纷。另外，还要加强与物业公司的沟通力度，做好息诉工作。在批量审理的业主欠费案件中，针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的情况，法院一方面要通过居委会等基层组织了解实情、提出整改意见，另一方面也要加强对物业公司的化解力度和释明工作，使一些物业公司能主动减免部分物业费，或者与业主达成和解后撤回起诉，有效地避免群体性矛盾的激化。法院还需加大对业主依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣传教育力度，通过立案前、审理中、宣判时、判决后的释法工作，切实提高业主的法治意识，使其进一步提升自治意识，明确物业服务企业在保养、维修、保安、清洁等方面的义务和职责，避免拒不缴费的不当抗辩行为，对物业服务企业的不当行为和其他业主的不当行为，要通过合法途径维护好自身的合法权益。三、规范经营管理，理顺市场秩序。物业服务关系百姓的日常生活，稍有异常就会引发群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同时定期主动征求小区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答复，同时反馈给物业公司。对于物业公司经营中出现的任何违规行为，政府相关部门应及时制止，责令其整改并予以处罚;对于严重缺乏诚信，造成小区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同时吊销其主要负责人的从业资格。通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，防止矛盾升级。小区的相关资料是进行物业服务