知名房企成本对标分析与建议

对标中海助力西安公司深耕成本对标分析与建议融创西安公司成本管理部2020年11月25日目录contents一、对标说明二、项目层面对标分析三、对标总结A-项目对标A-优化建议目录A-项目简介B-对标说明

2A-对标说明融创云潮府VS中海云锦东方

对标前要说明对标说明：

选取项目位置、定位、售价、配套均相近的项目。项目说明：本次对标重点关注产品配置与经济指标。取数说明：融创项目采用启动会版数据；中海项目采用启动会版数据；对标项目目标成本科目与我司存在差异，为保证一致性，已将对标项目数据统一至我司目标成本套表。对标目的：

对标单位为一线房企，同为典型房企，通过对标提炼影响成本关键指标观注点，在项目前端对影响成本的重要点进行排查，优化我司成本结构，提升成本核心竞争力，为后续成本管理工作开拓思路。项目开盘时间进度融创半坡湖项目2020-12规证办理中海云锦东方2021-3规证办理5序号对标项目定位产品类型容积率交楼标准区位1融创半坡湖改善高层/小高2.5精装浐河西路与韩森东路交汇西北角中海云锦东方改善小高2.5精装纺西街与韩森东路交汇西南角1.1-项目概况对比融创半坡湖中海云锦东方VS61.2-建造成本指标对比剔除户内精装差异后，融创云潮府高于中海824元/㎡，差异主要在基础192、总包121、甲分包366市政配套159等，详细指标分析见后；

成本科目计算基础融创云潮府中海云锦东方标准成本B档单方差异

(融创-中海)单方差异

(标准-中海)建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）建造成本建筑面积7134.026214.235654.71919.79-559.51前期费用建筑面积272.44257.27244.6215.17-12.65建安工程费（毛坯）建筑面积4383.553622.903354.61760.65-268.29户内精装建筑面积1478.351392.621406.5985.7313.97市政基础设施费建筑面积580.99423.02582.02157.97159.00公用配套设施费建筑面积368.68518.4126.87-149.73-491.54公共维修基金建筑面积0.000.000.000.000.00不可预见费建筑面积50.000.0040.0050.0040.007重点差异数据分析总结：（1）三通一平：融创高于中海7.43元/㎡，主要为临电差异；（2）临时设施：融创低于中海13.57元/㎡；差异在围挡；（3）勘察测量费与设计费：中海不在建造口径中管理，研发单独负责管控，此项拉通考虑；（4）行政及经营性收费：中海不在建造口径中管理，前期单独负责管控，此项拉通考虑（劳保统筹除外）；1.3-分析1：前期工程费科目名称计算基础融创云潮府中海云锦东方单方差异

(融创-中海)建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）前期工程费建筑面积三通一平建筑面积18.9211.497.43临时设施建筑面积10.4724.04-13.57勘察测量费建筑面积11.7811.780.00设计费建筑面积114.29114.290.00行政及经营性收费建筑面积116.9895.6821.31合计建筑面积272.44257.2715.1781.4-分析1：建安工程费建安费用主要差异分析：1、地基与基础192.5元：（1）土方工程:外运单价均为115元/m³，差异主要在土方和基础处理，中海由于开发节奏调整，原全外运转为内倒，减少土方开挖外运量（2）桩基工程：配置价格基本一致，CFG复合地基+素土挤密桩。优化建议：提前制定土方方案并结合建筑方案，减少开挖量。2、总包工程费差异121.35元：①、主要差价在粗装及二次结构，融创高于中海146.76元；3、工程相关费：中海无物业前介及交付后服务费用等，造价及监理咨询费中海纳入管理费范畴控制。4、甲分包（毛坯）：高于中海366元/㎡，主要差异在外立面，详细后序分析。统一装配式20%要求：科目名称计算基础融创云潮府中海云锦东方标准成本B档单方差异

(融创-中海)单方差异

(标准-中海)建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）建安工程费地基与基础工程建筑面积604.97412.47298.55192.50-113.92总承包工程建筑面积2062.751941.402056.95121.35115.56甲分包工程（毛坯）建筑面积1566.871200.75884.31366.12-316.44户内精装建筑面积1478.351392.621406.5985.7313.97营销设施建造建筑面积76.0167.7845.188.23-22.61工程相关费建筑面积72.950.0069.6372.9569.63合计建筑面积5861.905015.024761.20846.89-253.8291.5-分析：建安工程费-总承包工程含量对比序号指标单位对标融创云潮府中海云锦东方基本信息高层地上层数地上：32地上：18标准层层高(m)3.053/3.15地下室层高（m）3.63.6机械车位无无1钢筋高层kg/m25243非人防车库kg/m29579塔楼地下室kg/m21971822砼高层m3/m20.420.38非人防车库m3/m20.90.92塔楼地下室m3/m21.881.83模板高层地上㎡/㎡3.933.82总承包工程：1、中海结构限额低于融创。2、由于计量原则差异，融创含量高于中海，中海砌体、模板单价高于融创。（实际中海结算变动率＜1%，融创基本在10%）101.6-分析1：建安工程费-甲分包对比1-外立面序号配置名称对标一融创半坡湖中海纺四路分级分档B档一

主要规划设计指标

1窗地比0.300.192毛坯/精装精装精装3层高3.053.15二主要产品配置标准1外檐部分2.1保温体系保温按照：A级岩棉，100厚，容重140kg/m3115厚A级防火岩棉板+T-EPS线条2.2外檐装饰工程门头石材+铝板，大面仿石涂料门头石材，大面仿石涂料2.3外檐门窗型材：65系列铝合金，局部75系列玻璃：三玻两腔LOW-E，中空充氩气、双银双暖边型材：60系列铝合金玻璃：双玻，LOW-E暖边（无推拉门）2公共部分2.1单元门不锈钢+紫铜薄板地弹门，6850元/樘钢骨架外包铝板电动门，30000元/樘2.2入户门铸铝门、电子锁铸铝门8000/㎡、电子锁科目名称计算基础单位融创半坡湖中海纺四路差异（A）（B）（A-B）外立面门窗建筑面积元/m2284176109单元门建筑面积元/m21467入户门建筑面积元/m21145856防火门建筑面积元/m215150栏杆百叶工程建筑面积元/m2663036外墙涂料工程建筑面积元/m275139-65保温工程建筑面积元/m2116178-62外幕墙工程建筑面积元/m246046屋面工程建筑面积元/m21500含量：1、我司高层业态窗地高于中海，我司0.32，中海0.19；2、融创整体外立面650元/㎡，中海530元/㎡配置：1、融创：门头石材+铝板，1~3楼部分铝板，外立面大面真石漆+T-EPS线条+金属漆，平屋面铝单板挑檐；中海门头石材，基座层水包水真石漆，标准层真石漆+EPS线条，屋面普通地砖；2、我司为三玻，中海双玻；无景观阳台，无推拉门，有大横窗6000mm*2000mm111.6-分析1：建安工程费-甲分包对比2-公区及室内公区精装：中海石材用量较少，我司大堂地面墙面均为石材；中海地下大堂50㎡，融创90㎡；标准层面积中海15㎡，融创25㎡；序号配置名称对标二融创半坡湖中海纺四路2.4地上大堂精装修地面：石材；墙面：石材+不锈钢；顶面：石膏板吊顶白色乳胶漆3800硬装+300软装2.5地下大堂精装修地面：石材；墙面：石材+不锈钢；顶面：石膏板吊顶白色乳胶漆3800硬装+300软装2.6电梯厅精装修墙地面：瓷砖；顶面：石膏板吊顶白色乳胶漆1800（墙地瓷砖）2.7走道精装修墙地面：瓷砖；顶面：石膏板吊顶白色乳胶漆1800（墙地瓷砖）2.8电梯工程通力小机房电梯N-mini系列三菱，有机房2.9电梯轿厢装修2.5万/个不考虑2.1智能化工程110元/m2150元/m23室内部分3.1阳台栏杆不锈钢（粉末）+玻璃栏板(并且封阳台)（防火栏板）-包含于外立面成本中铁艺栏杆3.3楼梯栏杆不锈钢扶手（标准化样式）铁艺栏杆3.4采暖系统地暖敷设到位地暖敷设到位3.5新风系统霍尼韦尔新风系统百朗新风系统+加湿功能3.6空调系统日立空调东芝空调科目名称计算基础单位融创半坡湖中海纺四路差异（A）（B）（A-B）公共区域精装修工程建筑面积元/m2246128117导向标识工程建筑面积元/m2817消防工程建筑面积元/m2572234泛光照明工程建筑面积元/m21419-5新风系统建筑面积元/m24150-9直梯工程建筑面积元/m215110150智能化系统工程建筑面积元/m224516085户内精装工程建筑面积元/m21479139286空调工程建筑面积元/m2245250-5121.7-分析1：市政基础设施费景观工程：大区景观工程单方对比：融创650元/㎡中海600元/㎡科目名称计算基础融创云潮府中海云锦东方单方差异

(融创-中海)建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）市政基础设施费供电建筑面积167.62140.7526.87供水建筑面积21.9021.130.77燃气建筑面积10.4113.24-2.83市政排水工程建筑面积39.0614.0625.00供热系统工程建筑面积124.8590.6934.16中水系统工程建筑面积10.410.0010.41配套监理费建筑面积0.000.000.00通讯工程建筑面积5.003.511.49电视建筑面积4.844.570.27景观工程建筑面积196.91133.8763.04区内市政配套设施费建筑面积0.001.20-1.20合计建筑面积580.99423.02157.97131.8-分析1：公用配套设施费、公区维修基金、不可预见费公用配套设施费：中海配套比例大于融创；不可预见费：融创项目虑施工周期变长所引起的主材涨幅等预留不可预见费40元/㎡，中海无。科目名称计算基础融创云潮府中海云锦东方单方差异

(融创-中海)建面单方（元/m2）建面单方（元/m2）公用配套设施费建筑面积368.68518.41-149.73区内配套公建及设施建筑面积323.70518.41-194.71其他公用配套费建筑面积44.980.0044.98公共维修基金建筑面积0.000.000.00公共设施维修基金建筑面积0.000.000.00不可预见费建筑面积40.000.0040.002C-对标说明2.1配置对比2.2总包专项分析

152.1-配置对比项目融创云潮府配置标准中海云锦东方配置业态高层小高层层高3.05m3/3.15（大户型）T2地上层数21F/29F/32F15-18架空层/车库平层地库层高36003800人防地库层高38003800外檐成本限额650/门头材料石材+铝板石材基座材料石材/铝板/仿石涂料/普通平涂/金属漆（门头石材+铝板）水包水真石漆标准层材料仿石涂料/普通平涂/质感涂料/金属漆/铝板（转角阳台窗下收口）真石漆装饰EPS线条+局部铝合金/石材线条T-EPS线条外窗窗地比0.30.19型材断桥铝合金型材65系列，局部因节能及绿建二星需求为75系列（内外粉末）60系列系统窗否否窗纱否单配纱窗玻璃LOW-E（三玻两腔中空充氩气、双银双暖边）双玻60系列双银LOW-E暖边（无推拉门）五金品牌坚朗坚朗屋面平屋面铝单板挑檐常规地砖项目融创云潮府配置标准中海云锦东方配置业态高层小高层层高3.05m3/3.15（大户型）T2地上层数21F/29F/32F15-18架空层/车库平层地库层高3600mm3800人防地库层高38003800建筑部品单元门材质不锈钢+玻璃+铝板+闭门器/地弹门，需结合后期幕墙深化确定不锈钢+电动门。30000/樘五金品牌多玛、盖泽/入户门材质铸铝门铸铝门，8000/㎡门洞尺寸1100mmx2300mm1100mmx2300mm锁具品牌电子锁（VOC）电子锁/1000防火门、管井门材质不锈钢、钢板+粉末喷涂/木纹转印不锈钢、钢板+木纹转印五金品牌坚朗/安恒）/栏杆百叶楼梯间不锈钢扶手（标准化样式）不锈钢连廊//阳台不锈钢（粉末）+玻璃栏板(并且封阳台)（防火栏板）-包含于外立面成本中无推拉门，大横窗，6000*2000空调百叶铝合金（粉末）铝合金屋面栏杆防护栏杆为镀锌钢管（立面不可见位置）镀锌钢管电梯梯速2.0m/s2.0m/s载重1000KG1000KG配重≤350kG≤350kG有无机房通力小机房电梯N-mini系列三菱，有机房地下工程地面橘皮环氧自流平/彩固石+固化剂地坪漆162.1-配置对比17总包合同清单综合单价对标情况融创与中海地下室清单价格对标（土建单方对比表）序号业态面积(m2)A总价（元）建面单方造价（元/m2）单方差值F=D-E单方差比率原因分析（详见综合单价分析）中海近期定标价B融创战略价套算C中海近期定标价D=B/A融创战略价E=C/A1地下车库及地下室46,226.0195,171,258.63100,588,483.092,058.832,176.02-117.19-5.69%1.1混凝土工程小计46,226.0137,385,918.5340,009,341.59808.76865.52-56.75-2.76%砼材料费及施工费较中海高1.2模板工程小计46,226.0112,467,033.8511,332,681.27269.70245.1624.541.19%1.3钢筋工程小计46,226.0127,478,773.1428,516,341.42594.44616.89-22.45-1.09%钢筋材料费及施工费较中海高1.4砌体工程小计46,226.013,331,323.962,415,176.7072.0752.2519.820.96%1.5饰面工程小计46,226.014,544,266.056,352,482.9298.31137.42-39.12-1.90%抹灰单价较中海高1.6建筑杂项小计46,226.015,338,721.217,090,595.55115.49153.39-37.90-1.84%主要问题为车库顶板做法不一致，另外细石砼面层价格较中海高1.7油漆工程小计46,226.012,372,593.563,051,320.4651.3366.01-14.68-0.71%1.8保温工程小计46,226.01257,278.01397,246.865.578.59-3.03-0.15%1.9防水工程小计46,226.011,995,350.321,423,296.3143.1730.7912.380.60%地下室清单对标结论：工程含量相同的情况下，中海近期定标地下室单方较我司低117.19元/㎡，主要原因为钢筋、砼、抹灰及建筑杂项价格低于我司，如下表所示。18融创与中海小高层清单对标（土建单方对比表）序号业态面积(m2)A总价（元）建面单方造价（元/m2）单方差值F=D-E单方差比率原因分析（详见综合单价分析）中海近期定标价B融创战略价套算C中海近期定标价D=B/A融创战略价套算E=C/A2小高层115,852.00128,445,263.54123,282,977.621,108.701,064.1444.564.02%2.1混凝土工程小计115,852.0035,569,646.0338,424,455.47307.03331.67-24.64-2.22%砼材料费及施工费较中海高2.2模板工程小计115,852.0040,350,042.3033,910,925.62348.29292.7155.585.01%2.3钢筋工程小计115,852.0026,793,169.2027,603,687.58231.27238.27-7.00-0.63%钢筋材料费及施工费较中海高2.4砌体工程小计115,852.008,794,452.847,023,830.0275.9160.6315.281.38%2.5饰面工程小计115,852.009,935,239.3010,710,200.5985.7692.45-6.69-0.60%抹灰单价较中海高2.6建筑杂项小计115,852.002,879,835.422,895,439.6624.8624.99-0.13-0.01%2.7油漆工程小计115,852.00516,322.59664,026.784.465.73-1.27-0.11%2.8保温工程小计115,852.003,348,780.871,917,549.9328.9116.5512.351.11%2.9防水工程小计115,852.00257,774.99132,861.972.231.151.080.10%小高层清单对标结论：工程含量相同的情况下，中海近期定标的小高层单方较我司战略价高44元/㎡，高的主要原因为我司小高层模板价格及砌体价格远低于中海，但我司钢筋砼抹灰价格仍然高于中海，如下表所示。总包合同清单综合单价对标情况19高层清单对标结论：工程含量相同的情况下，中海近期定标的高层单方较我司战略价高65元/㎡，主要原因为我司高层模板价格及砌体价格远低于中海，但我司钢筋、砼仍然高于中海，如下表所示。融创与中海高层清单对标（土建单方对比表）序号业态面积(m2)A总价（元）单方造价（元/m2）单方差值F=D-E单方差比G=F/D*100%中海近期定标价B融创战略价套算C中海近期定标价D=B/A融创战略价套算E=C/A3高层6,150.005,617,407.045,216,561.07913.40848.2265.187.14%3.1混凝土工程小计6,150.001,702,684.321,807,965.54276.86293.98-17.12-1.87%砼材料费及施工费较中海高3.2模板工程小计6,150.001,743,651.581,342,604.84283.52218.3165.217.14%3.3钢筋工程小计6,150.001,273,037.981,290,186.30207.00209.79-2.79-0.31%钢筋材料费及施工费较中海高3.4砌体工程小计6,150.00221,749.51184,947.3336.0630.075.980.66%3.5饰面工程小计6,150.00328,329.03322,520.9653.3952.440.940.10%3.6建筑杂项小计6,150.00126,073.23118,814.6720.5019.321.180.13%3.7油漆工程小计6,150.0042,181.7753,288.546.868.66-1.81-0.20%3.8保温工程小计6,150.00160,286.9485,873.8926.0613.9612.101.32%3.9防水工程小计6,150.0019,412.6810,359.023.161.681.470.16%总包合同清单综合单价对标情况20砼综合单价分析：1、中海招标前会使用广材网中泰、中核、中建西部的平均价作为砼的指导价及后期调差幅度的基数，广材网价格变化不明显且存在偏高滞后的现象；我司信息价来源于搅拌站的询价贴合材料本身的价格。2、中海砼材料费合同价由施工单位投标自主报价；我司砼材料合同清单价是在市场价的基础上取费11%-13%取税金9%取损耗1.5%，因此我司合同材料价远高于实际的市场价。3、中海砼施工及其他费用远高于我司砼施工及其他费用。故：只有当市场上砼价格较低的情况下我司砼的综合单价与中海基本无差异，市场砼价格越高我司砼的综合单价较中海越高。临界点约为490元/m³；中海的这种价格体系承担的砼涨价的风险较小，基本不存在调差的情况。总包合同清单综合单价对标情况价格名称C302020年1月2020年5月2020年8月中海投标前砼指导单价（元/m³）583583556融创西安砼信息价（元/m³）595535495合同清单价差异分析融创西安材料费合同价（元/m³）744841669766619716融创西安砼施工及其他（元/m³）979797中海材料费定标价（元/m³）575776540741510711中海西安砼施工及其他（元/m³）201201201融创砼价格高中海（元/m³）6525521钢筋综合单价分析：1、中海招标前会使用我的钢铁网价作为指导价及后期调差幅度的基数与我司对钢筋本身本身的市场价定价一致。2、中海钢筋材料费合同价由施工单位投标自主报价；我司钢筋材料合同清单价是在市场价的基础上取费11%-13%取税金9%取损耗2%及70元/t的采保费，因此我司合同材料价远高于实际的市场价。3、中海钢筋的施工及其他费用远高于我司钢筋施工及其他费用。故：只有当市场上钢筋价格较低的情况下我司钢筋的综合单价与中海差异较小，市场钢筋价格越高我司钢筋的综合单价较中海越高；中海的这种价格体系承担的钢筋涨价的风险较小。总包合同清单综合单价对标情况按我的钢铁网价格为原材料价钢筋合同清单价差异分析2020年1月2020年5月2020年8月中海钢筋材料价格（元/t）389061003680583034305640中海钢筋安装及其他（元/t）221021502210融创钢筋材料价格（元/t）487063224611606343035755融创钢筋安装及其他（元/t）145214521452融创钢筋价格高中海（元/t）222元/t233元/t114元/t22抹灰综合单价分析：相同抹灰厚度15mm，中海定标价较我司战略价低3.34元/㎡；内墙抹灰的系数为0.99-1.1左右，仅此项单方影响3元/㎡，且目前我司新界面下内墙抹灰由精装单位施工户内及公区，精装单价41.62元/㎡，影响单方更高。融创地下室顶板与中海地下室顶板综合单价对比情况融创地下室顶板屋面图纸做法单位工程量单价合价单方价格中海地下室顶板屋面图纸做法单价合价单方价格差异排水层材料2mm厚20mm高凹凸聚乙烯排（蓄）水板，干铺聚酯无纺布

滤水层120g/㎡，临主体四周上翻150mm高m259421261524147118100厚级配碎石排（蓄）水层185590739721

m2594212132509满铺400g/㎡土工布一层作为过滤层，搭接采用缝合固定，搭接宽度为150mm11930067最薄70厚C20细石混凝土保护层配φ4@100找0.5%坡（微地形或纵坡

水平距离较长时，用1:8水泥加气混凝土碎块找坡）m25167083428502370厚C20细石混凝土内配单层双向φ6@250钢筋网片，表面抹平压光，按纵横@6m设置分隔缝，缝中钢筋断开，缝宽20，缝内嵌10聚乙烯泡沫棒，并填改性石油沥青密封材料/合成高分子密封材料693540970m2m2隔离层：干铺石油沥青纸胎油毡一层m2516703173096总包合同清单综合单价对标情况融创内墙

地上砌体墙面/砌体与砼共组墙面单位单价中海内墙

地上砌体墙面/砌体与砼共组墙面单价单价差异

15mm厚水泥石灰砂浆找平层m233.6615厚预拌砂浆分两次成活，压实抹平30.323.34车库顶板建筑做法综合单价分析：两家做法存在差异，我司单方较中海成本高21元/㎡主要差异为融创采用蓄水板价格26元/㎡而中海采用级配碎石蓄水层单价18元/㎡，仅此项差8元/㎡，且使用级配碎石后找坡原来使用的水泥加气砼碎块可以取消，我司个别项目因环保问题或加气砼碎块采购问题变更做法还在继续增加成本，因此中海车库顶板的建筑做法可以借鉴。23烟道综合单价分析：我司与中海做法存在差异，我司烟道采用机制玻镁烟道（聚苯颗粒填充）且风帽（1200元/个）采用最新工艺较09J02更高级，同时我司的烟道增加了五防防火阀等。中海采用传统预制烟道，风帽也是传统产品，因此我司价格较中海价格高。鉴于此项工程的费用较高建议进行设计优化。融创地下室顶板与中海厨房卫生间烟道图纸做法综合单价对比情况融创厨房卫生间烟道图纸做法单位工程量综合单价合价单方价格中海厨房卫生间烟道图纸做法综合单价合价单方价格差异卫生间排气道留洞尺寸300*420,选用《住宅排气道（一）》16J916-1中A-W-33，风帽选用A-W-450m2780.8145元/m40393710元/㎡排气道出屋面做法2016TJ0291/14565元/m1563784元/㎡6元/㎡厨房排气道留洞尺寸为450*400选用陕2016TJ029中A4，风帽选用FM-4540屋面排气道风帽陕09J02图集33页

厨房排气道留洞尺寸为450*550选用陕2016TJ029中A7，风帽选用FM-5545排烟气道出屋面做法2016TJ029第13页1-1(排烟气道出屋面做法2016TJ029第14页1-1)(厨房排烟道：详见陕2016TJ029第7页A4（13-18层）楼层

1~17F楼板留洞450mmX400mm)总包合同清单综合单价对标情况24项目总包含量对标情况钢筋含量差异：1、设计图纸原因（本次暂不考虑）2、计算规则差异引起的含量差异，选取小高层18层，用融创央学府4#楼按两种规则计算地上钢筋含量。（地下室差异会更大）中海：所有砼墙体拉结筋要求双向、矩形布置不考虑图集及现场融创：根据图纸和现场砼墙体拉结筋有双向、矩形布置，也有梅花布置，较中海工程量计算多1.5倍。中海：不论钢筋连接方式如何均不单独计取连接方式的费用（如绑扎增加的钢筋搭接长度，套筒等），同时不单独计算搭接区箍筋加密融创：按图纸及图集计算通常会计算搭接区箍筋加密钢筋量，套筒工程量故：通过实例分析发现，因规则问题造成钢筋含量存在的差异影响单方0.8kg*6.25元/kg=5元/㎡，我司钢筋战略价格须调整。融创计算规则--地上建筑面积8713.06m2（融创中央学府4#楼地上）1、向上取整+1；2、拉结筋梅花布置；3、搭接区加密及搭接钢筋须计算级别合计单方含量681012141618202225HPB30024.2443.4kg17.9146.3180.008HRB400354.321152.49862.77844.11321.8715.24721.34211.0579.53815.878合计378.56117.914158.81662.77844.11321.8715.24721.34211.0579.53815.886中海计算规则--地上建筑面积8713.06m2（融创中央学府4#楼地上）1、四舍五入+1；2、拉结筋矩形布置；5、搭接区加密及搭接钢筋不计算级别合计单方含量681012141618202225HPB30023.38742