2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理考试题库

2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理考

试题库

单选题（共50题）

1、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会

增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】D

2、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和

面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》

【答案】A

3、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮

助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】D

4、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。

A.蒙特卡洛模拟法

B.调查和专家打分法

C.解析方法

D.故障树分析法

【答案】D

5、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资

者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引

力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。

A.投资周期

B.自然寿命

C.自然周期

D.经济寿命

【答案】D

6、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

【答案】B

7、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准

确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去

收集更切题和准确的（）资料。

A.一手

B.二手

C.原始

D.基础

【答案】A

8、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会

增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】D

9、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。

A.总投资估算表

B.经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表

D.销售收入与经营税金及附加估算表

【答案】C

10、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.30%~40%

B.40%~50%

C.50%~60%

D.60%—70%

【答案】C

n、如国家债券的收益率为9%,经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的

风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益

率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】B

12、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押

贷款的贷款价值比，原因主要是（）。

A.商用房地产风险更高

B.商用房地产的收益更高

C.商用房地产的价值更高

D.商用房地产的增值潜力更大

【答案】A

13、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工

作。

A.投资机会选择与决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.建设阶段

D.租售阶段

【答案】B

14、房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量

【答案】B

15、若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素El、E2、E3分别上

升10%,财务净现值分别变化一12.遥、12.6%和一11.8%,则财务净现值对这三

个不确定因素的敏感度从高到低的顺序为（）。

A.El、E2、E3

B.E3、E2、E1

C.E2、El、E3

D.El、E3、E2

【答案】C

16、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期

借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。

A.借：银行存款50000元

B.贷：供应期借款50000元

C.借：应付账款50000元

D.借：短期借款50000元

【答案】D

17、对于开发一持有出租一出售模式和购买一持有出租一出售模式来说，两者

的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】A

18、在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状

况的是（）。

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.房价租金比

【答案】B

19、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地

产项目达到（）的极限值。

A.利润为零

B.最高运营费用比率

C.最大费用

D.允许的最低经济效益指标

【答案】D

20、在经历了2009〜2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整

压力日增的情况下，调查有意向在20n年购买商品住宅的家庭数量，该项调查

属于（）。

A.科学性调查

B.描述性调查

C.试探性调查

D.因果性调查

【答案】C

21、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租

户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180

万元时，其应缴纳的租金为（）万元。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】B

22、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是

集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。

A.目标确定

B.调查

C.分析

D.归纳总结

【答案】B

23、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。

A.资产

B.负债

C.所有者权益

D.收入

【答案】C

24、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是

（）0

A.土地不会毁损

B.地上建筑物有耐久性

C.变现性差

D.土地使用权年限较长

【答案】C

25、市场定位通常要遵循的步骤是（）。

A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略

B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位

C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略

D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位

【答案】A

26、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例

的是（）。

A.空置量

B,空置率

C.空置水平

D.空置面积

【答案】B

27、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市

场领导者的定价低，则其采用的是（）。

A.随行就市定价法

B.价值定价法

C.应战定价法

D.挑战定价法

【答案】D

28、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将

会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】D

29、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。

A.购买价格

B.空置率

C.运营费用

D.资本化率

【答案】D

30、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为

112万元，年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的净资产收益率是

（）O

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】C

31、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款

以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从

大到小排列顺序正确的是（）。

A.甲〉乙〉丙

B.丙〉乙〉甲

C,乙＞甲＞丙

D.乙＞丙＞甲

【答案】B

32、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。

A.年度运营预算

B.资本支出预算

C.长期预算

D.短期预算

【答案】A

33、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、

（）等。

A.规划设计方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益

【答案】C

34、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中

的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可

用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】C

35、已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为（）。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

【答案】C

36、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个

（）O

A.负协方差

B.正协方差

C.正敏感度

D.负敏感度

【答案】A

37、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值

后将其以更高价格卖出的行为。

A.投资

B.投机

C.信托

D.储蓄

【答案】A

38、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.全部现金流入抵偿全部投资

【答案】B

39、如国家债券的收益率为9圾经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的

风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益

率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】B

40、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格

【答案】C

41、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大

力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定

价方法是（）。

A.目标定价法

B.领导定价法

C.随行就市定价法

D.认知价值定价法

【答案】D

42、目前我国采用的复式记账法是（）。

A.收付记账法

B.借贷记账法

C.支出记账法

D.收入记账法

【答案】B

43、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8圾通货膨胀

率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A.9.26%

B.10%

C.11.320%

D.12%

【答案】C

44、存量在数值上的表达式是（）。

A.报告期存量=上期存量一报告期竣工量一报告期灭失量

B.报告期存量=上期存量+报告期竣工量一报告期灭失量

C.报告期存量=上期存量+报告期竣工量+报告期灭失量

D.报告期存量=上期存量+报告期竣工量

【答案】B

45、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单

位是（）。

A.开发商

B.设计单位

C.承包商

D.监理单位

【答案】A

46、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项

目，这种业务模式下的现金流入是（）。

A.销售收入

B.出租收入

C,利息收入

D.转售收入

【答案】A

47、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A.发行公司债券

B.权益型房地产投资信托基金

C.发行股票

D.商业银行贷款

【答案】A

48、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万

元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。

A.试探性调查

B.推测性调查

C.因果性调查

D.描述性调查

【答案】D

49、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金

和（）构成。

A.基础设施建设费

B.城市建设配套费

C.公共配套设施建设费

D.不可预见费

【答案】B

50、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.投资回报率

C.成本利润率

D.资本金净利润率

【答案】C

多选题（共20题）

1、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有〃A〃注册商标专用权，但未在中

国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用“A〃商标，并享有中国注册

商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板

计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，（）商标权。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司与乙公司均未侵犯

【答案】A

2、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】CD

3、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，

包括（）。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】B

4、房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】BC

5、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】AB

6、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风

险，正确的有（）。

A.标准差系数越大，风险越小

B.累积概率值越大，风险越小

C.标准差越小，风险越小

D.标准差越大，风险越小

E.标准差系数越小，风险越小

【答案】B

7、以下属于会计计量属性的是（）。

A.历史成本

B.重置成本

C.可变现净值

D.终值

E.公允价值

【答案】ABC

8、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有

（）O

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】AC

9、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】AC

10、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】C

11、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是（）。

A.买地——建房——卖房

B.买房一一经营

C.买房一一出租一一转售

D.买房一一出租E买地一一开发一一转让

【答案】BCD

12、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有

（）O

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率

D.空置率

E.运营费用占毛收入比率

【答案】CD

13、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】BD

14、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型

【答案】AC

15、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A.年度运营预算

B.资本流预算

C.资本支出预算

D.长期预算

E.资本收入预算

【答案】ACD

16、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益

性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金

流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.开发费用

E.购买税费

【答案】ABCD

17、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

【答案】CD

18、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低

B.反馈快

C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

【答案】AB

19、房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】BC

20、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权

【答案】ABC

大题（共10题）

一、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明

（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方

XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。

二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：

XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。三、估价对象

XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公

司所有。XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务

楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月

31H）,土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑

面积为66nm2,总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全

部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开

市场价值标准。

【答案】

二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力

是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产

转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越

差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能

力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场

部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是

指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地

产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公

楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转

让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地

产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型

商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工

程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙

楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能

力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地

产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比

小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例

如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的

商业用房变现能力弱。

【答案】

三、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活

跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可

证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估

价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该

商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估

价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）

三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状

况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆

迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象

于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、

估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋

拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构

封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确

定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵

押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）,主要的估价方法有市场

法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工

程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以

采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以

采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法

三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开

发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出

及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，

所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价

对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换

为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本

造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价

值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将

重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分

估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建

工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本

法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资

料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因

素。

【答案】

五、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2,

建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40

年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如

下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地

等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价

格为：1200X2310X60%=1663200（元）^166.3（万元）。（2）建筑物

价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为

2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息

率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175X0.5X5.85%Q63.6（元

/m2）o开发商利润为：2175X20%=435（元/m2）。钢筋混凝土框架

结构使用年限为60年，残值率为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其

成新率为：[1-（1-2%）X5/60]X100%=92%o建筑物现值为：（2175+

63.6+435）X92%X2310=5681934.72（元）弋568.2（万元）。（3）估

价结果确定166.3+568.2=734.5（万元）

【答案】

六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力

是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产

转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越

差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能

力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场

部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是

指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地

产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公

楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转

让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地

产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型

商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工

程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙

楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能

力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地

产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比

小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例

如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的

商业用房变现能力弱。

【答案】

七、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明

（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方

XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。

二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代表：XXX,住所：

XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X级。三、估价对象

XX商贸楼位于XX市XX路X义号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公

司所有。XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务

楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月

31H）,土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑

面积为66nm2,总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全

部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开

市场价值标准。

【答案】

八、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来

5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；

（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入

的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为

1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时

首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情

况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,按

月计息）

【答案】已知：i=3%/12=0.25%,n=5错误12=60,s=0.5%,Al=12000错误

50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000

错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i-s）

{1-[（1+s）/（1+i）]n}（1+i）n=6000/（0.25%-0.5%）错误{1一

[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；

（3）F3=A2[（1+i）]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/（1+i）n]（1+i）

n=1000错误[（1+0.25%）60-1]/0.25%=64646.71（元）；（4）

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可

购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价

为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）Pl=50万

元；

九、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来

5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；

（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入

的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租