经济适用房政策实施过程中的问题研究

经济适用房政策实施过程中的问题PAGEIII 目录 TOC\o"1-3"\h\u7566第一章经济适用房政策的发展历史 II297281.1经济适用房政策的产生（1991—1997） II136791.2经济适用房政策的发展阶段（1998—2002） II102731.3经济适用房政策的补充与调整（2003—至今） III23324第二章经济适用房政策实施过程中存在的问题 III215382.1房价偏高 III229402.2销售对象确定困难，资格审查存在漏洞 III174692.3地理位置偏僻，物业水平低 IV279362.4户型面积偏大 V272172.5地方政府对经济适用房的推行缺乏积极性 V13468第三章解决当前经济适用房问题的建议 VI214593.1严格规范价格构成，建立“经济”的房价 VI288863.2建立合理的补贴机制 VI28253.3加强销售对象的资格审查 VII13223.4扩大供应渠道，增加房源 VII10054参考文献 VIII 经济适用房政策实施过程中存在的问题 经济适用房政策实施过程中存在的问题摘要经济适用房作为我国保障性住房的重要组成部分，是住房体制改革的产物是国家为了实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会目标而推行的一项重要的社会保障制度。从创建至今，经济适用房在改善城镇中低收入家庭住房环境、抑制房价过快上涨、完善住房供应结构、促进经济发展等方面发挥了积极作用。但随着经济的发展，经济适用房政策在实施过程中与预期目标产生了一定的偏差，出现了一些问题，使得经济适用房的保障性的作用并没有充分发挥。本文回顾了经济适用房政策的发展过程，分析了经济适用房政策实施过程中出现的相关问题，进而总结出了相关的解决措施，以使经济适用房政策能够更好地发挥作用。关键字：保障性住房经济适用房政策中低收入家庭第一章经济适用房政策的发展历史1.1经济适用房政策的产生（1991—1997）经济适用房这个概念是随着我国社会主义市场经济制度的发展而出现的，旨在改善城镇中低收入家庭的住房条件，是城镇住房制度改革的产物。最早在1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次提出了经济适用房。1994年国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，文件中提出“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”，这一决定正式确立了经济适用房政策，并将其作为保障性住房体系的重要组成部分。1.2经济适用房政策的发展阶段（1998—2002）1998年，受当时我国经济环境的影响，朱镕基提出“要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点”，经济适用房建设进入一个快速发展阶段。七月份，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部共同提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》。同年八月，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这些文件对经济适用房的改革内容、发展方 经济适用房实施过程中存在的问题向作出了明确规定。通知中指出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，这就意味着经济适用房已经成为我国保障性住房的重要组成部分，并进入快速发展阶段。标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务”。据一份调查资料显示业主对高档商品房小区物业评价总体较好比例达到68%，对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。经济适用房虽然是面向城市中低收入者的，但并不能因为这样就降低物业的服务水平，降低居民对良好的居住环境的追求，没有完整、详细的物业服务企业的选择体系，容易造成物业服务企业选择不合理，使得物业服务管理落后，会给居民生活带来不便，同时也容易造成大家对经济适用房小区产生“穷人区”的认同。2.4户型面积偏大经济适用房讲求经济适用，国务院出台的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》指出“户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求，合理布局，科学利用空间，有效满足各项基本居住功能”。为了与中低收入家庭购买能力相适应，文件还指出“规范建设经济适用房，建筑面积控制在60平方米以内”，以限制面积达到降低房价的目的。然而，我国经济适用房面积有逐年增大的趋势。天津的“梅江”经济适用房居住区内，竟然出现了四层半连体花园洋房，连体别墅，一般户型为170多平方米，最高每套面积高达269平方米。吕梁市的滨河小区，公告牌显示小区属于经济适用房建设项目，最大面积达174平方米，最小的也有89平方米，某些购房者在拿到房号就转手了，因为户型太大，房价太高，中低收入家庭难以承受，造成这种现象的主要原因是，国家出台的《经济适用房管理办法》规定“房地产开发企业实施经济适用房住房项目利润按不高于3%核定”，这样的利润率，多数开发商是不愿开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模、扩大户型面积来吸引高收入者买房，从而达到提高利润率的目的。2.5地方政府对经济适用房的推行缺乏积极性地方政府对经济适用房的推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要原因，究其根本原因主要是“财政压力”，《经济适用房管理办法》规定“经济适用房建设用地以划拨方式供应，并纳入当地年度供应计划，确保优先供应”，“经济适用房建设项目免受城市基础设施配套费等各种行政事业性基金，经济适用房项目外基础设施建设费用由政府承担”。土地资源是有限的，土地经营收入已成为个地方财政收入的重要来源，仅北京市去年一年的土地出让金就高达1055亿，而经济适用房的用地是由划拨方式取得用地的，不收取土地出让金，这必然会影响地方政府的经济收入，更有甚者加紧土地储备，一方面是违法批地、囤地和闲置土地，另一方面为保障性住房建设提供的多是位置偏僻产区不明确的土地。同时，文件指出的地方政府要为经济 参考文献适用房的建设和经营减免各种税费，这也会影响地方政府的经济收入。第三章解决当前经济适用房问题的建议3.1严格规范价格构成，建立“经济”的房价虽然相对于居高不下的商品房，经济适用房在几个上已经有了一定的优惠，但这仍然超出了城市低收入家庭的购买能力。2011年淄博市职工年收入20947元，而淄博市的经济适用房价格在2500元/平方米，这就意味着一个双职工家庭要不吃不喝4年才能勉强负担得起一套60平方米的经济适用房，中等收入家庭尚且如此，更别谈低收入家庭了。因此，大力推广经济适用房，要从根本上降低经济适用房的价格。第一，政府可以通过采用招投标的方式，引入竞争机制，选择竞争力较强的开发企业承担经济适用房项目的建设，通过利用中标企业的品牌效应以及较强的经济实力、社会影响力来降低成本，从而来达到降低房价的目的。第二，政府应该加强监管，严禁开发商通过划拨土地后闲置或改变土地用途，严禁开发商超标准、超规模建设，赚取非法利润。第三，开发商可以结合当地的基本情况通过控制经济适用房项目建设过程中的各项费用（包括拆迁补偿费、建安费、基础设施建设费）来达到降低经济适用房建设成本的目的。第四，政府可以通过加大对经济适用房的财政投入，对开发商的政策优惠，采取优惠条件减免部分行政事业收费等措施来达到有效降低经济适用房的费用，支持经济适用房发展到目的。3.2建立合理的补贴机制要实现“大庇天下寒士俱欢”的社会目标，就必须建立起一个合理的住房保障体系制度和完善的政策体系。我国现行的经济适用房补贴政策是通过划拨土地、减免城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金以及负担经济适用房项目外的基础设施建设费用来实现的。这种补贴方式是由政府一次性将补贴发放给开发商，再由开发商在房屋销售过程中通过降低房价的方式将补贴分配到购房者头上。这种补贴方式并不能保证国家实行的补贴措施真正实现到中低收入家庭身上，也不利于提高地方政府对大力推广经济适用房的积极性。建立合理的补贴机制，可以通过参照国外现行制度的基础上实行货币补偿方式，地方政府不需要为经济适用房项目提供划拨土地、减免各种事业性收费和政府性收费，而是在中低收入家庭购房时直接将货币发放到购房者手里，这样一方面可以增加地方政府土地出让金，提高地方政府推行经济适用房的积极性，另一方面，货币补贴可以直接发放到购房者的手上，不经过开发商这层间接关系，减少了开发商钻政策空子的机会，同时还使购房者得到了实质性的补贴。3.3加强销售对象的资格审查我国现行的《经济适用房管理办法》规定“城市低收入家庭申请购买经济适用房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口，（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准，（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准”。这就要求各地方政府建立符合实际情况的经济适用房准入制度，而不是按照相关规定实行“一刀切”的方法。可以由当地政府根据当地的实际情况拟定各项资格审查指标，包括家庭人均收入、人均住房面积、家庭总资产以及各种隐形收入等。有关部门可以通过这些审查指标对申请家庭进行资格审查，其中一项不达标者不能购买。但为了避免暗箱操作，实现公开透明的办公过程，可以由申请家庭所在街道办事处、单位以及民政局等相关部门共同参与审查过程，并将审查结果在报刊、街道办事处、单位进行公示，请各方代表进行监督，使审查结果更具透明化，确保购买到经济适用房的是城市中低收入家庭。同时，地方政府还可以建立相应的奖惩制度，对于举报提供虚假资料的参与者，如果所提供信息属实，可以由政府出资进行适当的奖励，对于弄虚作假的申请者可以采取罚款或其他法制手段进行处罚。3.4扩大供应渠道，增加房源我国的经济适用房需求量巨大，单靠政府自身的力量是远远不够的，而且与国外相比，我国城镇住房供应制度比较单一，主要是由开发商提供的商品房、经济适用房以及政府提供的廉租房。为了满足居民不断增加的住房需求，同时为了缓解政府机构建设保障性住房的压力，应当增加房源，扩大经济适用房的供应渠道，从而更好地解决我国中低收入家庭的住房问题。第一，大力发展合作建房。2007年出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定：单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关标准执行。合作建房不以盈利为目的，旨在解决中低收入家庭的住房问题，由参与者自行出资、自我管理，减少了政府的服务压力。因此，合作建房在满足居民不断增加的住房需求方面起着积极作用。政府相关部门应该拓宽合作建房的条件规范，学习国外的相关实践经验，在政策上给予大力的扶持和鼓励，在法律上给予规范，从而大力推广合作建房，已达到保障中低收入家庭住房的目标。第二，开放二手房市场，经济适用房不应仅局限于新建住房，只要能满足家庭住房条件的房子都可称之为经济适用房。因此，政府相关部门可以通过制定相关法律文件，依规定可用作经济适用房的二手房的价格、面积，选择价格便宜、面积合理的二手房作为经济适用房。同时，先关部门加强二手房市场的开放，鼓励中低收入家庭购买二手房，这样既缓解了新建经济适用房市场的压力，又大力发展了二手房市场。第三，鼓励中低收入家庭自行寻找房源，由国家进行补贴符合申请经济适用房条件的中低收入家庭可以自行从市场上寻找有意向的房源，由当地政府有关部门进行监督审查，认定该住房是否能够满足申请家庭在环境、位置、价格等方面的基本需求，但又不过于奢华，不超过中低收入家庭合理的住房标准。通过审查的房源，相关部门可以参考周边的房价、当地的房地产价格水平以及申请家庭的人均年收入，制定合理的、符合中低收入家庭的补贴额。这一做法的优势在于，既可以降低对新建经济适用房的需求压力，又可以把财政补贴一步到位的用在中低收入家庭的身上，而不用在开发商等间接部门身上浪费。同时，这一做法还具有自主性、灵活性大的特点，对城市闲置房有效利用，避免了经济适用房居民被迫居住在城市边缘，因周边基础生活设施不便而造成的生活困难等难题，更加