确定房地产估价基本事项-房地产估价原则（房地产估价课件）

房地产估价原则房地产估价原则在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准独立客观公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则谨慎原则一致性原则一贯性原则对等原则房地产估价原则概述房地产估价原则在房地产估价的实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准独立客观公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则谨慎原则一致性原则一贯性原则对等原则独立客观公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则房地产估价原则概述不是所有的估价目的都应遵循上述所有的估价原则不同估价目的，评估的价值类型不同，遵循的估价原则有所不同。独立客观公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则市场价值评估其他价值、价格评估其他原则抵押价值、抵押净值评估遵循谨慎原则投资价值评估独立客观公正原则房地产估价原则概述评判评估价值是否正确（有无误差），可以检查是否遵循了应遵循的估价原则。使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则的作用估价原则可以帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。房地产置换估价，民事活动基本原则平等原则、公平原则《房地产投资信托基金物业评估指引》2015年9月10日起实施《房地产抵押估价指导意见》2006年3月1日起实施《房地产估价规范》2015年12月1日起实施房地产估价原则谨慎原则一致性原则一贯性原则对等原则独立、客观、公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则独立、客观、公正原则房地产估价师应站在中立的立场上独立不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。独立、客观、公正原则市场价值评估等鉴证性估价的最高行为准则评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价厉害关系人中某一方的利益，也有损与估价师、估价机构乃至整个估价行业的公信力和社会声誉。独立、客观、公正原则房地产抵押贷款估价评估出的抵押价值或抵押净值＞合理的价值，则借款人受益，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。房地产征收补偿评估评估出的被征收房地产价值＜合理的价值，则被征收人受损，甚至影响社会稳定评估出的被征收房地产价值＞合理的价值，则被征收人得利，公共利益受损独立、客观、公正原则房地产税收估价估价结果导致纳税人少交税，则造成税款流失；无论估价结果导致纳税人是多交还是少交税，都会造成税负不公平。房地产司法拍卖估价评估出的拍卖房地产价值＜合理的价值，可能导致被执行人的房地产被低价拍卖，使被执行人的合法利益受损；评估出的拍卖房地产价值＞合理的价值，可能导致流拍，使申请执行人的债权不能实现，合法权益得不到保障。独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求（2）估价机构和估价师应当与委托人及估价利害人之间没有利害关系，与估价对象没有利益关系。（3）任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。（1）估价机构不依附于他人、不受他人束缚、具有独立法人地位。独立、客观、公正原则在估价操作层面（1）要“设身处地”“换位思考”“感同身受”，把自己分别当成各方估价利害关系人，并假设各方估价利害关系人均是利己且理性的。卖方不肯少得一分钱出售估价对象买房不肯枉花一分钱购买估价对象独立、客观、公正原则（2）要分别以各方估价利害关系人的心态来思考评估价值，即各方估价利害关系人是如何考虑估价对象的价值或价格的。卖方的心态是其要价＞类似房地产的正常成交价格或他开发建设估价对象已花费的代价买方的心态是其出价＜类似房地产的正常成交价格或未来利用估价对象所能带来的收益或他预计重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润（3）要跳出各方估价利害关系人的角色，以无利害关系的独立第三方的专家身份来权衡评估价值，即评估价值的高低将会对各方估价利害关系人有何有利和不利的影响。假如是卖方会怎样，是买方又会怎样在此基础上得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值合法原则的含义要求房地产估价结果是在依法判定估价对象权益状况下的价值或价格。“法”是广义概念宪法和相关法律、行政法规估价对象所在地的地方性法规缔结或者参加的相关国际条约国务院及其各部门颁发的相关决定、命令、部门规章和政策及技术规范最高人民法院和最高人民检察院颁布的相关司法解释估价对象所在地的地方政府规章和政策以及估价对象的土地使用权出让合同、房屋租赁合同合法原则的含义遵循理由：房地产价值实质上是房地产权益的价值理论上，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。遵守合法原则的要求（1）依法判定的权利类型及归属，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋权属证书：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种。土地权属证书有：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》四种。县级以上房产管理和土地管理共同工作可能颁发统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。（2）依法判定的使用权利，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容积率等，对该宗土地进行估价应当以其使用符合这些规定为前提。城市规划规定为居住用途，虽从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合作为商业用途，应当以居住用途为前提来估价。或申请变更为商业用途或容积率等并且获得批准后才能按照批准后的条件估价遵守合法原则的要求（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。法律、法规、规章和政策等规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。评估政府定价或政府指导价的房地产，应当遵守政府定价或政府指导价。新建的经济适用住房的价格——符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定农地征收——符合国家有关农地征收补偿的法律、法规和政策城市房屋征收拆迁估价——符合国家有关城市房屋征收拆迁补偿的法律、法规和政策房改售房的价格——符合政府有关该价格测算的要求价值时点原则的含义要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。确立价值时点原则的意义价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值。在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据价值时点来确定。运用比较法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与价值时点不同,就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格。确立价值时点原则的意义确定价值时点在前，得出评估价值在后一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成实地查勘日）确定为价值时点。价值时点究竟是过去或者未来，由估价目的决定估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系价值时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（复核）过去现在过去（灾害赔偿）现在现在（在建工程）未来

(期房)未来（预测性估价）未来

(市场预测)未来价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的五种组合替代原则的内涵房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，都是要以最小的代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）。任何精明、谨慎的买者在购买商品时，都会“货比三家”，从中选择效用最大而价格最低的。如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择效用最大的。替代原则的运用（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的评估价值应有一个合理的“价差”，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。最高最佳利用原则的确定如何确定最高最佳利用？[例]某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。最高最佳利用原则的确定技术路线——估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择(1)保持现状前提(2)装饰装修改造前提(3)改变用途前提(4)重新开发前提(5)上述情形的某种组合最高最佳利用原则的确定

(1)维持现状前提认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：现有房地产价值>(新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用)以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:现有房地产价值>(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)

最高最佳利用原则的确定(2)更新改造前提经分析、判断，以及更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。更新改造的前提条件是：更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润>现状房地产价值装饰装修改造的条件是：装饰装修后的房地产价值－装饰装修所必要的费用>现状装饰装修的房地产价值最高最佳利用原则的确定

(3)改变用途前提认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润

>现有房地产价值最高最佳利用原则的确定(4)重新开发前提认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用>现有房地产价值以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：(新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用)>现有房地产价值最高最佳利用原则的确定(5)其他情况采用上述前提的组合或其他特殊利用前提进行估价。如改变用途与更新改造的组合。收益递增递减原理均衡原理适合原理收益递增递减原理确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。均衡原理以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。确定估价对象的最佳集约度和最佳规模适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用确定估价对象的最佳用途。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递增递减原理揭示两种投入产出关系;其一：收益递减规律(也称为边际收益递减原理)其二：规模收益(也称为规模报酬规律)所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。揭示：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则产出量的变化有以下3种可能产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。建筑物与土地的组合规模过大或过小、档次过高或过低，建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。建筑物的设计、施工和设施设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。［例］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）［例］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。［解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用最高最佳利用是指：法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证，估价对象的价值达到最大化最高最佳利用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化定义：要求估价结果是在对象最高最佳利用下的价格最高最佳利用具体包括：最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模、最佳集约度、最佳档次法律上的许可性对于每一种潜在的使用方式是否为法律所允许。

递进技术上的可能性对于法律所允许的每一种使用方式，在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。经济上的可行性对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性。价值是否达到最大化在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。谨慎原则的含义是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎：充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制充分估计未来可能发生的风险和损失不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款遵循谨慎原则的理由需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，市场的不确定性，届时抵押物的价值有可能下跌。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。注意：抵押价值未考虑短期处分的影响理解谨慎原则的关键“在存在不确定因素的情况下”确定因素，不存在谨慎问题，依据确定因素进行估价乐观→偏高保守→偏低折中→居中不确定因素抵押价值评估市场价值评估投资价值评估采用收益法评估收益性房地产未来的收益可能会高也可能会低评估假定未设立法定优先受偿权下的价值评估一般的房地产市场价值《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求（1）比较法不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例对可比实例进行必要的实地查勘（2）成本法不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润不应低估折旧《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原