房地产基本制度与政策物业管理制度与政策辅导样本

第九章物业管理制度与政策【本章历年考试状况】

■分值较大，考了综合分析题，分值低，但有也许再出综合分析题年份单选多选判断综合分析共计1题0.5分－1题0.5分－2题1分2题1分－2题1分2题4分6题6分【本章重要内容】

第一节物业管理概述

第二节物业管理实行与运作要点

第三节物业服务收费

第一节物业管理概述

1.基本概念▲

■物业

是指各类房屋及其附属设备、设施和有关场地

■物业管理

是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内环境卫生和秩序活动

■物业管理内涵

物业管理是由业主通过选聘物业服务公司方式来实现

根据是物业服务合同

内容是对物业进维修养护、管理，对有关区域内环境卫生和秩序进行维护

■两个主体

物业服务公司－指依法设立，具备独立法人资格，从事物业管理服务活动公司

业主－即物业产权人，指房屋所有权人

■物业管理重要目

保证和发挥物业使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒服生活和工作环境与秩序

■作用

有助于提高人民群众居住质量

有助于增长就业，扩大居民消费

有助于维护社区稳定，推动精神文明建设

有助于增进财富增值，哺育民主意识

2.物业管理基本特性▲

■社会化

■专业化

■市场化

3.物业管理服务基本内容▲（八项内容）

■物业共用部位维护与管理－共用部位

■物业共用设备设施运营、维护和管理－共用设施

■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化

■机动车和非机动车停放管理－车辆管理

■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务－公共秩序

■物业装饰装修管理服务－装饰装修

■物业档案资料管理－档案资料

■通过物业服务合同商定其他事项－其他

4.物业管理重要环节▲（四阶段）

■物业管理策划阶段

初期介入

制定物业管理方案

制定暂时管理规约及关于制度

选聘物业服务公司

■物业管理前期阶段

物业服务公司内部机构设立与人员编制拟定

物业管理人员选聘和培训

物业管理规章制度制定

■物业管理启动阶段

物业接管验收

顾客入住

档案资料建立

初次业主大会召开和业主委员会成立

■物业管理寻常运作阶段

寻常综合服务与管理

系统协调

5.物业管理条例确立基本制度（七项）◆

■业主大会制度

■管理规约制度

■物业服务招投标制度

■物业承办验收制度

■物业服务公司资质管理制度

■物业管理专业人员职业资格制度

■住宅专项维修资金制度

第二节物业管理实行与运作要点

1.物业服务公司▲

1.1物业服务公司性质

■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏具备独立公司法人地位经济组织

1.2物业服务公司设立

■向工商行政部门注册登记领取营业执照

■向房地产行政主管部门申报资质证书

种类

△一级

△二级

△三级

资质管理－分级审批制度

△国务院建设行政部门负责一级资质颁发与管理

△省级负责二级

△市级（还涉及直辖市）负责三级

1.3物业服务公司权利、义务

■六项权利

制定物业管理制度

收取物业管理服务费

制止、纠正违背物业管理制度行为

规定委托人协助管理

选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

其他

■五项义务

提供物业管理服务

接受业主大会、业主委员会和业主及使用人监督

定期发布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计

接受行政部门监督管理

其他

2.业主、业主大会及业主委员会◆

2.1业主与物业使用人（都是物业管理服务对象）

■业主

指物业产权人（所有权人），是物业服务对象

业主对建筑物专用某些享有所有权，对共有某些享有共有和共同管理权利

业主转让其专有某些，对共有某些共有和共同管理权利一并转让

规划汽车车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式商定

占用业主共有道路或者其她场地用于停放汽车车位，属于业主共有

■物业使用人

不拥有物业所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业人，是物业管理服务对象

其与业主权利上最大区别是没有对物业最后处置权

【真题】

◆建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库，其产权（）。

A.属于房地产开发公司

B.属于业主共有

C.属于物业服务公司

D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式商定

提示：参见教材P222[答疑编号]

『对的答案』D

『答案解析』取决于商定。【真题】

◆房屋承租人与业主同样，也是物业管理服务对象，物业服务公司应按合同商定为其提供服务。（）

提示：参见教材P222[答疑编号]

『对的答案』对

『答案解析』房屋承租人属于使用人，使用人与业主同样属于物业服务对象。2.2业主大会－决策机构，相称于股东大会

■内含

构成－由物业管理区域内全体业主构成

地位－代表和维护全体业主权益

数量－一种物业管理区域只能成立一种业主大会

■必要由业主大会决定事项

制定和修改业主大会议事规则

制定和修改建筑物及其附属设施管理规约

选举或更换业主委员会成员

选聘和辞退物业服务公司或管理人

筹集和使用维修资金

改建、重建建筑物及其附属设施

关于共有和共同管理其她重大事项

■规定（两个原则必要同步满足：面积+人数）

第五项和第六项，经专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主批准

其他事项，经面积过半且人数过半业主批准

【真题】

◆业主选聘和辞退物业服务公司，需要经（）批准。

A.业主委员会

B.专有某些占建筑物总面积过半数业主

C.占总人数过半数业主

D.专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主

提示：参见教材P223[答疑编号]

『对的答案』D【真题】

◆业主大会议事规则由（）制定并修改。

A.业主大会

B.业主委员会

C.政府物业管理部门

D.业主和物业管理公司若同

提示：参见教材P222[答疑编号]

『对的答案』A2.3业主委员会－业主大会执行机构

■性质

是业主大会执行机构

■产生

业主委员会由业主大会选举产生，只有一种，人数为5－11人单数

■备案

业主委员会成立之日起30日内，将状况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案

【真题】

◆业主委员会职责涉及选聘、辞退物业管理公司。（）

提示：参见教材P222[答疑编号]

『对的答案』错

『答案解析』选聘、辞退物业服务公司是业主大会权利2.4管理规约

■性质

由全体业主承诺共同订立，规定业主在物业管理区域内关于物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项，对全体业主具备普遍约束力自律性规范

调节业主之间权利与义务文献（注意不是调节业主与物业公司关系）

此前叫业主公约

■程序（两步）

建设单位制定暂时管理规约，在销售时向买受人明示

业主筹办成立业主大会，由筹办组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效

【真题】

◆业主公约是业主自我管理一种重要形式和手段，因而建设单位不得制定业主公约或者业主暂时公约。（）

提示：参见教材P223[答疑编号]

『对的答案』错

『答案解析』在房屋销售之前，由建设单位制定暂时管理规约。3.物业管理委托和物业服务合同◆

3.1物业管理委托方－业主，详细分三类主体

■房地产开发公司

销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发公司，由开发商初次选聘物业服务公司

自持或出租型房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理

■公房出售单位

■业主大会

业主入住达到一定期间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会

业主大会成立后由其选聘物业公司，由业主委员会与物业服务公司订立合同

3.2物业管理业务获得－招投标

■内涵

实质是一种市场双向选取行为，国家也倡导通过招投标选聘物业服务公司

■方式

公开招标－合用于规模较大物业，特别是收益性物业

邀请招标

合同方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可合同

3.3物业服务合同

■性质

属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务公司，受托人以委托人名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬

■类型

前期物业服务合同－开发公司或公房出售单位与物业服务公司订立

物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务公司订立，该合同一经订立，前期物业服务合同失效

■内容

对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方权利义务、专项维修资金管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行商定

【真题】

◆业主委员会应当与业主大会选聘物业服务公司订立书面（）合同。

A.物业托管

B.物业服务

C.物业管理

D.物业委托

提示：参见教材P225[答疑编号]

『对的答案』B

『答案解析』D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。4.物业承办验收▲

■验收时间

物业服务公司承办物业时，物业公司与业主委员会办理验收

■承办验收内容

物业共用部位、共用设施设备进行查验

■建设单位向物业移送资料

图纸及竣工验收资料

设施设备技术资料

物业质量保修文献和物业使用阐明文献

其他第三节物业服务收费

【本节重要内容】

1.物业服务收费原则▲

2.物业服务收费价格管理方式▲

3.物业服务收费计费方式▲

4.物业服务收费费用构成与测算办法◆

5.物业管理服务级别原则▲

6.住宅专项维修资金◆

1.物业服务收费原则▲

■合理、公开原则

■费用与服务水平相适应原则（注意不是费用与经济水平相适应）

■长远应由物业委托者和物业服务公司协商，按质论价、质价相符

2.物业服务收费价格管理方式▲

■管理方式

区别不同物业性质和特点分别实行政府指引价和市场调节价

■政府指引价

由价格主管部门会同关于部门制定基准价及其浮动幅度，定期发布

■市场调节价

在合同中商定

3.物业服务收费计费方式▲

■包干制

是指由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或承担物业服务计费方式

■酬金制

指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或局限性均由业主享有或者承担物业服务计费方式

4.物业服务收费费用构成与测算办法◆

4.1物业服务收费费用构成

■物业服务费构成（3+2）

包干制（三项）

△物业服务成本

△法定税费

△物业服务公司利润

酬金制（两项）

△物业服务支出

△物业服务公司酬金

■物业服务成本或支出

构成（九项）

△管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费

△共用部位、共用设施设备寻常运营、维护费用

△清洁卫生费用

△绿化养护费用

△秩序维护费用

△办公费用

△物业服务公司固定资产折旧

△物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

△经业主批准其他费用

重要规定

△物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中

△如电梯寻常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯费用要从专项维修资金中支出

■物业服务费信息公开

酬金制

△物业服务费属代管性质，归业主所有

△物业公司应向业主大会发布物业服务资金年度预决算

△每年不少于一次发布物业服务资金收支状况

△业主大会提出质询时，物业服务公司应当及时答复

包干制

△普通业主不需要理解资金状况，因物业公司盈亏自担

【真题】

◆实行包干制物业服务费，其构成不涉及（）。

A.物业服务成本B.法定税费

C.物业服务公司酬金D.物业服务公司利润

提示：参见教材P228[答疑编号]

『对的答案』C

『答案解析』包干制不涉及酬金。【真题】－综合分析题

◆如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出构成不涉及。（）

A.物业公司人员工资、社会保险

B.物业公司管理人员奖金

C.物业服务区域清洁卫生费用

D.物业共用部位、共用设施维修和更新改造费用

提示：参见教材P228[答疑编号]

『对的答案』D

『答案解析』D属于专项住宅专项维修资金。4.2物业服务收费测算办法

■物业服务成本或支出测算办法

各项目分别计算，然后汇总求和

■法定税费

营业税及附加

■利润

按政府部门拟定比率

■酬金

可按某个固定原则或按一定比例从物业服务资金中提取

4.3漏交率问题

■漏交率

物业管理收缴很难达到100%，收不到物业服务费占总服务费比例是漏交率

■解决途径

一方面物业服务公司必要提供质价相符物业管理服务

另一方面业重要增强物业管理消费观念，准时缴费

第三在进行物业管理经费财务预算时要留有一定余地

5.物业管理服务级别原则▲

■合用范畴－普通住宅社区，高档商品房实行市场调节价，不合用于此规定

普通商品住房

经济合用住房

房改房

集资建房

廉租住房

■服务级别

一级、二级、三级三个服务级别

■服务级别评估六大内容

基本规定

房屋管理

共用设施设备维修养护

协助维护公共秩序

保洁服务

绿化养护管理

■选取服务级别考虑因素

住宅社区建设原则

配套设施设备

服务功能

业主居住消费能力

6.住宅专项维修资金◆

6.1住宅专项维修资金概念、性质和用途

■用途

专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造资金

■性质

由业主交存，属业主所有

从公有住房售房款中提取属公有住房售房单位所有

【真题】

◆业主交存住宅专项维修资金属于业主所有。（）

提示：参见教材P231[答疑编号]

『对的答案』√6.2住宅专项维修资金交存

■交存范畴（三大类）

住宅（一种业主所有且不具备共用部位共用设施设备除外）

住宅社区内非住宅或者住宅社区外与单幢住宅构造相连非住宅

出售公有住房

■交存原则

商品住宅、非住宅按建筑面积交存

初次交存原则为本地住宅建安工程造价5%~8%

出售公有住房交存原则为本地房改成本价2%，按多层住宅不低于售房款20%，高层住宅不低于售房款30%，从售房款中一次性提取

■应转入资金中滚存使用项目

专项维修资金存储利息

运用资金购买国债增值收益

住宅共用设施设备报废后回收残值

运用住宅共用部位共用设施设备进行经营所得收益

【真题】

◆商品住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本地住宅建筑安装工程每平方米造价5%至8%。（）

提示：参见教材P232[答疑编号]

『对的答案』对6.3住宅专项维修资金管理

■业主大会成立前－由物业所在地建设（房地产）主管部门代管

■业主大会成立后－将账面余额划转至业主大会开立帐户，将账目移送业主委员会，管理单位由业主大会决定

■在商业银行开户，以物业管理区域或以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账

■业主分户帐面余额局限性首期交存额30%，应续交

■续交方案拟定

成立业主大会，续交方案由业主大会决定

未成立业主大会，续交方案由政府房地产管理部门会同财政部门制定

【真题】－综合分析题

◆下列关于住宅专项维修资金表述中，对的为（）。

A.业主交存住宅专项维修资金属业主所有

B.业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管

C.程某房屋墙面渗水、管道堵塞维修可以申请使用住宅专项维修资金

D.业主分户账面住宅专项维修资金余额局限性首期交存额30%，应及时续缴

提示：参见教材P232-233[答疑编号]

『对的答案』AD

『答案解析』B业主大会成立前，资金由政府部门代管；C属于寻常维修护理，而专项基金用于大修与设备更新。6.4住宅专项维修资金使用

■列支规定

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间，按建筑面积分摊

售后公有住房之间，按各业主与单位所交存专项资金比例分摊，业主某些再按建筑面积分摊

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间，先按建筑面积分摊，再按业主与单位交存比例分摊

尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，开发建设单位或公有住房单位按尚未售出商品住宅或公有住房面积分摊

■不得从住宅专项维修资金中列支项目

应由建设单位或施工单位承担费用

应由有关单位承担费用（重要是市政设施）

人为损坏共用部门修复费用

应从物业服务费用中支出共用某些维修养护费用（寻常维护费用）

■资金使用

可用于购买国债

■购买国债批准

应经业主大会批准

未成立业主大会，应当经专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主批准

公有住房中提取维修基金购买国债，需经同级财政部门批准第九章物业管理制度与政策一、单项选取题1.下列关于物业含义，说法错误是（）。

A.从物业管理角度来说，物业是指各类房屋及其附属设备、设施和有关场地

B.物业也是单元房地产称谓

C.同一宗物业，只能分属一种产权所有者

D.同一宗物业，往往分属一种或各种产权所有者

2.（）是物业管理社会化必要前提。

A.物业所有权、使用权与物业经营管理权相分离

B.物业所有权、使用权与物业经营管理权相一致

C.物业所有权、使用权与物业经营管理权相融合

D.当代化大生产社会专业分工

3.（）是物业管理最重要特点。

A.社会化

B.专业化

C.市场化

D.综合化

4.下列不属于物业管理服务基本内容是（）。

A.物业共用设备设施运营、维护和管理

B.环境卫生、绿化管理服务

C.业主自用部位维护与管理

D.物业档案资料管理

5.（）是房地产开发延续和完善，是一种复杂、完整系统工程。

A.物业管理

B.中介服务管理

C.交易管理

D.维护与维修管理

6.在物业管理策划阶段中，建设单位应与选聘物业服务公司订立（）。

A.《物业服务合同》

B.《物业管理合同》

C.《前期物业服务合同》

D.《后期物业服务合同》

7.建设单位通过招标方式选聘物业服务公司，新建现售商品房项目应当在现售前（）日完毕。

A.30

B.45

C.60

D.90

8.预售商品房项目应当在（）之前完毕选聘物业服务公司。

A.获得《土地使用证》

B.获得《施工允许证》

C.获得《商品房预售允许证》

D.获得《房屋所有权证》

9.档案资料不涉及（）。

A.业主资料

B.物业资料

C.房地产公司资料

D.租住户资料

10.物业管理寻常综合服务与管理是指（）并订立《物业服务合同》后，物业服务公司在实行物业管理中所做各项工作。

A.政府职能管理部门与选聘新物业服务公司

B.房地产开发商与选聘新物业服务公司

C.业主大会选聘新物业服务公司

D.业主委员会选聘新物业服务公司

11.物业管理寻常运作是物业管理最重要工作内容，涉及（）。

A.寻常综合服务与管理、系统协调两个基本环节

B.寻常清洁打扫与租赁

C.房屋拍卖

D.地皮招标

12.下列不属于《物业管理条例》确立基本制度是（）。

A.业主大会制度

B.物业管理议标制度

C.物业承办验收制度

D.住宅专项维修资金制度

13.（）特殊性、经营管理专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。

A.物业服务招投标

B.物业承办验收

C.物业服务公司资质管理

D.物业服务活动

14.物业管理实行原则是（）。

A.业主公约自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合

B.业主大会自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合

C.业主委员会自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合

D.业主自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合

15.物业服务公司应当是具备独立（）。

A.机关法人地位经济组织

B.事业法人地位经济组织

C.公司法人地位经济组织

D.非公司法人地位经济组织

16.新设立物业服务公司，其资质级别按照最低级别核定，并设（）年暂定期。

A.半

B.一

C.二

D.三

17.物业服务公司资质管理实行（）。

A.一级审批制度

B.逐级审批制度

C.分级审批制度

D.分别审批制度

18.《物业服务公司资质管理办法》规定，（）负责一级物业服务公司资质证书颁发和管理。

A.国务院

B.国务院建设主管部门

C.直辖市人民政府房地产主管部门

D.省、自治区人民政府建设主管部门

19.《物业服务公司资质管理办法》规定，设区市人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务公司资质证书颁发和管理。

A.暂定级

B.一

C.二

D.三

20.业主是指（）。

A.所拥有物业管理人

B.所拥有物业使用人

C.所拥有物业产权人

D.所拥有物业租赁人

21.下列关于物业使用人，表述错误是（）。

A.物业使用人拥有物业所有权

B.物业使用人是实际使用物业人

C.物业使用人基本权利、义务受到租赁合同一定限制

D.物业使用人没有对物业最后处置权

22.物业使用人和业主在权利上最大区别是（）。

A.物业使用人有对物业最后处置权

B.物业使用人没有对物业最后处置权

C.业主没有对物业最后处置权

D.以上三项均不对

23.业主选聘和辞退物业服务公司，需要经（）批准。（试题）

A.业主委员会

B.专有某些占建筑物总面积过半数业主

C.占总人数过半数业主

D.专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主

24.业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经（）业主批准。

A.专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数

B.专有某些占建筑物总面积三分之一以上业主且占总人数三分之一

C.专有某些占建筑物总面积四分之一以上业主且占总人数四分之一

D.专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二

25.业主大会会议决定制定和修改业主大会议事规则，需要经（）批准。

A.业主委员会

B.专有某些占建筑物总面积过半数业主

C.占总人数过半数业主

D.专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主

26.下列关于管理规约，表述不对的是（）。

A.管理规约是一种公共契约，属于合同、合约性质

B.管理规约作为业主自我管理一种重要形式和手段，规定全体业主共同遵守

C.建设单位应当在销售物业之后，制定暂时管理规约，对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违背规约应当承担责任等事项依法作出商定

D.建设单位制定暂时管理规约，不得侵害物业买受人合法权益

27.业主委员会是业主大会（）。

A.决策机构

B.执行机构

C.监督机构

D.联合机构

28.物业管理招标方式普通采用（）。（试题）

A.公开招标、委托招标

B.公开招标、邀请招标

C.邀请招标、合同招标

D.委托招标、合同招标

29.物业服务合同属于国内合同分类中（）。

A.单务合同

B.委托合同

C.免费合同

D.非典型合同

30.普通来说，房地产开发公司或公房出售单位与物业服务公司订立是（）。

A.物业服务合同

B.前期物业服务合同

C.后期物业服务合同

D.物业管理合同

31.下列关于物业管理招标方式，表述错误是（）。

A.物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式

B.公开招标长处是招标方有较大选取范畴

C.公开招标普通合用于规模较大物业，特别是收益性物业

D.公开招标普通合用于规模较小物业

32.业主委员会应当与业主大会选聘物业服务公司订立书面（）合同。（试题）

A.物业托管

B.物业服务

C.物业管理

D.物业委托

33.下列关于物业承办验收，表述错误是（）。

A.业主大会选聘物业服务公司后，物业服务公司承办物业时，应当与业主委员会办理物业验罢手续

B.物业服务公司承办物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C.物业服务合同终结时，物业服务公司可不将关于资料交还给业主委员会

D.业主委员会应当向物业服务公司移送关于资料

34.物业服务收费实行政府指引价，有定价权限人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门依照物业管理服务级别原则等因素，制定（）。

A.相应市场价及其浮动幅度，并定期发布

B.相应基准价及其浮动幅度，并定期发布

C.相应成本价及其浮动幅度，并定期发布

D.相应标定价及其浮动幅度，并定期发布

35.物业服务收费计费方式中，包干制是指（）。

A.由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担物业服务计费方式

B.由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担物业服务计费方式

C.在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由物业服务公司享有或者承担物业服务计费方式

D.在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担物业服务计费方式

36.物业服务收费计费方式中，酬金制是指（）。

A.由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担物业服务计费方式

B.由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担物业服务计费方式

C.在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由物业服务公司享有或者承担物业服务计费方式

D.在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担物业服务计费方式

37.业主交存住宅专项维修资金属于（）所有。

A.房地产开发单位

B.公有住房售房单位

C.业主

D.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门

38.商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本地住宅建筑安装工程每平方米造价（）。

A.2％至3％

B.2％至5％

C.5％至8％

D.5％至10％

39.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存住宅专项维修资金，由（）代管。

A.房地产开发单位

B.业主大会

C.业主委员会

D.物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门

40.住宅专项维修资金划转后账目管理单位，由（）决定。

A.房地产开发单位

B.业主大会

C.业主委员会

D.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门

二、多项选取题1.下列关于物业管理含义，表述对的是（）。

A.物业管理是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内环

境卫生和秩序活动

B.物业管理是由业主通过选聘物业服务公司方式来实现

C.物业管理活动根据是商品房买卖合同

D.物业管理活动根据是物业服务合同

E.物业管理内容是对物业进行维修养护、管理，对有关区域内环境卫生和秩序进行维护

2.（）是物业管理三个基本特性。

A.社会化

B.专业化

C.市场化

D.私有化

E.民主化

3.物业管理社会化有两个基本含义，即（）。

A.房地产施工公司要到社会上去选聘物业服务公司

B.物业服务公司要到社会上去寻找房地产施工公司

C.物业服务公司要到社会上去寻找可以代管物业

D.物业所有权人要到社会上去选聘物业服务公司

E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务公司

4.物业管理策划阶段工作涉及（）等基本环节。

A.物业管理初期介入

B.制定物业管理方案

C.制定暂时管理规约及关于制度

D.物业管理人员选聘与培训

E.选聘物业服务公司

5.下列关于物业管理寻常运作阶段特点，说法错误是（）。

A.物业管理寻常运作是物业管理最重要工作内容

B.物业管理寻常运作涉及寻常综合服务与管理，系统协调两个基本环节

C.物业管理寻常运作涉及寻常综合服务与管理，顾客入住，系统协调三个基本环节

D.系统外部环境条件重要是物业服务公司与业主、业主大会、业主委员会互有关系协调

E.系统内部环境条件就是与有关部门及单位互有关系协调

6.《物业管理条例》确立基本制度，涉及（）。

A.业主大会制度

B.管理规约制度

C.物业服务公司资质管理制度

D.住宅社区综合验收制度

E.住宅专项维修资金制度

7.物业管理市场供需主体是（）。

A.政府职能部门

B.物业服务公司

C.业主及使用人

D.房地产开发公司

E.业主公约

8.《物业服务公司资质管理办法》规定，负责二级物业服务公司资质证书颁发和管理部门为（）。

A.国务院建设主管部门

B.省人民政府建设主管部门

C.自治区人民政府建设主管部门

D.直辖市人民政府房地产主管部门

E.设区市人民政府房地产主管部门

9.下列（）事项决定，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。

A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员

B.选聘和辞退物业服务公司或者其她管理人

C.制定和修改建筑物及其附属设施管理规约

D.监督业主公约实行

E.筹集和使用建筑物及其附属设施维修资金

10.按物业产权归属，当前在国内，物业管理委托方有（）主体。

A.房地产开发公司

B.政府物业管理职能部门

C.公房出售单位

D.业主大会

E.业主委员会

11.下列关于物业服务合同，说法不对的是（）。

A.业主委托物业服务公司对物业实行物业管理，物业服务公司接受委托从事物业管理服务，双方应当订立物业服务合同

B.物业服务合同属于国内合同分类中委托合同

C.物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间

D.《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会

E.《前期物业服务合同》合同乙方是房地产开发公司或公房出售单位

12.物业服务收费计费方式重要涉及（）。

A.服务制

B.酬金制

C.包干制

D.管理制

E.服务和管理制

13.实行物业服务收费包干制，物业服务费用构成涉及（）。

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务公司利润

D.物业服务支出

E.物业服务支出

14.实行物业服务收费酬金制，预收物业服务资金涉及（）。

A.物业服务成本

B.法定税费

C.物业服务公司利润

D.物业服务公司酬金

E.物业服务支出

15.下列关于住宅专项维修资金，表述对的是（）。

A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前维修和更新、改造资金

B.业主交存住宅专项维修资金属于业主所有

C.从公有住房售房款中提取住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

D.1998年国务院《关于进一步深化城乡住房制度改革加快住房建设告知》明确提出建立住房维修基金制度

E.住宅专项维修资金存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用

16.（），除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。

A.住宅专项维修资金存储利息

B.运用住宅专项维修资金购买国债增值收益

C.住宅共用设施设备报废后回收残值

D.物业服务公司支出节余

E.运用住宅共用部位共用设施设备进行经营，业主所得收益

17.下列（）费用不得从住宅专项维修资金中列支。

A.依法应当由建设单位或者施工单位承担住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用

B.依法应当由有关单位承担供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用

C.应当由当事人承担因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需修复费用

D.依照物业服务合同商定，应当由物业服务公司承担住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用

E.住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用

三、判断题1.物业管理重要目是为了保证和发挥物业使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒服生活和工作环境。（）

2.业主，即物业产权人，指房屋所有权人和使用人。（）

3.物业管理专业化是指由物业服务公司通过合同订立，按照产权人和使用人规定去实行专业化管理。（）

4.房地产开发项目拟定后，开发公司就应尽早制定物业管理方案，但不可聘请物业服务公司代为制定。（）

5.物业接管验收涉及新建物业接管验收和原有物业接管验收。（）

6.对物业服务公司而言，物业接管验收是对涉及物业共用部位、共用设施设备在内接管验收。（）

7.寻常综合服务与管理是指业主大会选聘新物业服务公司并订立《物业服务合同》前，物业服务公司在实行物业管理中所做各项工作。（）

8.管理规约是各种业主之间形成共批准志，是业主共同订立并遵守行为准则。（）

9.社会化、专业化、市场化物业管理体制其核心是专业化。（）

10.物业管理实行原则是业主自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合。这种结合重要是通过物业管理指令筹划来实现。（）

11.物业服务公司设立分工商注册登记和资质审批两步。（）

12.物业服务公司资质级别分为甲级、乙级、丙级和丁级。（）

13.新设立物业服务公司，其资质级别按照最低级别核定，并设两年暂定期。（）

14.建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库应当一方面满足业主需要。（）

15.业主大会由物业管理区域内全体业主构成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。（）

16.一种物业管理区域可以成立两个业主大会。（）

17.业主对建筑物专有某些以外共有某些，享有权利，承担义务；可以放弃权利不履行义务。（）

18.业主共同决定选聘和辞退物业服务公司，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。（）

19.物业社区内，业主共同决定重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。（）

20.在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发公司同样，负责初次选聘物业服务公司。（）

21.物业服务合同属于国内合同分类中单务合同。（）

22.《物业服务合同》订立后，其原房地产开发公司或公房出售单位与物业服务公司所订立《前期物业服务合同》继续有效。（）

23.物业服务公司承办物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（）

24.物业服务收费应当区别不同物业性质和特点分别实行政府指引价和市场调节价。（）

25.物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，可以计入物业服务支出或者物业服务成本。（）

26.实行物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主所有，物业服务公司不得将其用于物业服务合同商定以外支出。（）

27.物业服务收费采用酬金制方式，物业服务公司或者业主大会可以按照物业服务合同商定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支状况进行审计。（）

28.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前维修和更新、改造资金。（）

29.从公有住房售房款中提取住宅专项维修资金属于业主所有。（）

30.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（）

31.业主大会开立住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门监督。（）

32.业主分户账面住宅专项维修资金余额局限性首期交存额50％，应当及时续交。（）

33.容许运用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买国债用于质押、抵押等担保行为。（）

答案某些一、单项选取题1.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P212，同一宗物业，往往分属一种或各种产权所有者。因此C选项不对的。【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】【答疑编号10063963】

2.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P213，物业所有权、使用权与物业经营管理权相分离是物业管理社会化必要前提。【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】【答疑编号10063964】

3.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P213，市场化是物业管理最重要特性。【该题针对“物业管理基本特性”知识点进行考核】【答疑编号10063965】

4.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P213，物业管理服务基本内容重要有：物业共用部位维护与管理；物业共用设备设施运营、维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；机动车和非机动车停放管理；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料管理。【该题针对“物业管理服务基本内容”知识点进行考核】【答疑编号10063966】

5.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P214，物业管理是房地产开发延续和完善，是一种复杂、完整系统工程。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063967】

6.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P215，建设单位应与选聘物业服务公司订立《前期物业服务合同》。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063968】

7.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P215，建设单位通过招标方式选聘物业服务公司，新建现售商品房项目应当在现售前30日完毕。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063969】

8.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P215，预售商品房项目应当在获得《商品房预售允许证》之前完毕选聘物业服务公司。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063970】

9.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P216，档案资料涉及业主或租住户资料和物业资料。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063971】

10.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P217，寻常综合服务与管理是指业主大会选聘新物业服务公司并订立《物业服务合同》后，物业服务公司在实行物业管理中所做各项工作。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063972】

11.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P217，物业管理寻常运作是物业管理最重要工作内容，涉及寻常综合服务与管理、系统协调两个基本环节。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10063973】

12.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P217～219，物业服务基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承办验收制度、物业服务公司资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。【该题针对“物业管理条例确立物业服务基本制度”知识点进行考核】【答疑编号10063974】

13.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P218，物业服务活动特殊性、经营管理专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业服务专业人员实行职业资格制度。【该题针对“物业管理条例确立物业服务基本制度”知识点进行考核】【答疑编号10063975】

14.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P220，物业管理实行原则是业主自我约束、自我管理与物业服务公司专业化管理相结合。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063976】

15.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P220，物业服务公司是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏具备独立公司法人地位经济组织。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063977】

16.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P221，新设立物业服务公司，其资质级别按照最低级别核定，并设一年暂定期。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063978】

17.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P221，物业服务公司资质管理实行分级审批制度。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063979】

18.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P221，国务院建设主管部门负责一级物业服务公司资质证书颁发和管理。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063980】

19.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P221，设区市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务公司资质证书颁发和管理。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10063981】

20.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P221，业主指所拥有物业产权人。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063982】

21.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P222，物业使用人是指不拥有物业所有权，但通过某种形式而获得物业使用权，并实际使用物业人。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063983】

22.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P222，物业使用人和业主在权利上最大区别是物业使用人没有对物业最后处置权。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063984】

23.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P222～223，业主共同决定选聘和辞退物业服务公司或者其她管理人，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063985】

24.【对的答案】：A

【答案解析】：参见教材P222～223，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063986】

25.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P222～223，业主大会会议决定制定和修改业主大会议事规则，需要经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063987】

26.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P223，建设单位应当在销售物业之前，制定暂时管理规约，对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违背规约应当承担责任等事项依法作出商定。因此C选项不对的。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063988】

27.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P223，业主委员会是业主大会执行机构。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10063990】

28.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P225，物业管理招标有公开招标、邀请招标两种方式。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10063993】

29.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P225，物业服务合同属于国内合同分类中委托合同。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10063994】

30.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P225，房地产开发公司或公房出售单位与物业服务公司订立《前期物业服务合同》。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10063995】

31.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P225，公开招标普通合用于规模较大物业，特别是收益性物业。因此D选项不对的。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10063996】

32.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P226，依照业主大会授权，业主委员会应当与业主大会选聘物业服务公司订立书面物业服务合同。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10063997】

33.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P226，物业服务合同终结时，物业服务公司应当将关于资料交还给业主委员会。因此C选项不对的。【该题针对“物业承办验收”知识点进行考核】【答疑编号10063998】

34.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P227，物业服务收费实行政府指引价，有定价权限人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门依照物业管理服务级别原则等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期发布。【该题针对“物业服务收费价格管理方式”知识点进行考核】【答疑编号10063999】

35.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P227，包干制是指由业主向物业服务公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务公司享有或者承担物业服务计费方式。【该题针对“物业服务收费计费方式”知识点进行考核】【答疑编号10064000】

36.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P227，酬金制是指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担物业服务计费方式。【该题针对“物业服务收费计费方式”知识点进行考核】【答疑编号10064001】

37.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P231，业主交存住宅专项维修资金属于业主所有。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064002】

38.【对的答案】：C

【答案解析】：参见教材P232，商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为本地住宅建筑安装工程每平方米造价5％至8％。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064003】

39.【对的答案】：D

【答案解析】：参见教材P232，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064004】

40.【对的答案】：B

【答案解析】：参见教材P233，住宅专项维修资金划转后账目管理单位，由业主大会决定。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064005】

二、多项选取题1.【对的答案】：ABDE

【答案解析】：参见教材P212，物业管理活动根据是物业服务合同。因此C选项不对的。【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】【答疑编号10064006】

2.【对的答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P213，社会化、专业化、市场化是物业管理三个基本特性。【该题针对“物业管理基本特性”知识点进行考核】【答疑编号10064007】

3.【对的答案】：CD

【答案解析】：参见教材P213，物业管理社会化有两层基本含义，一是物业所有权人要到社会上去选聘物业服务公司；二是物业服务公司要到社会上去寻找可以代管物业。【该题针对“物业管理基本特性”知识点进行考核】【答疑编号10064008】

4.【对的答案】：ABCE

【答案解析】：参见教材P214～215，物业管理策划阶段工作涉及物业管理初期介入、制定物业管理方案、制定暂时管理规约及关于制度、选聘物业服务公司四个基本环节。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064009】

5.【对的答案】：CDE

【答案解析】：参见教材P217，物业管理寻常运作涉及寻常综合服务与管理，系统协调两个基本环节。系统外部环境条件就是与有关部门及单位互有关系协调。系统内部环境条件重要是物业服务公司与业主、业主大会、业主委员会互有关系以及业主之间互有关系协调。因此CDE选项不对的。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064010】

6.【对的答案】：ABCE

【答案解析】：参见教材P217～219，物业服务基本制度：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承办验收制度、物业服务公司资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。【该题针对“物业管理条例确立物业服务基本制度”知识点进行考核】【答疑编号10064011】

7.【对的答案】：BC

【答案解析】：参见教材P219—220，物业管理市场供需主体是物业服务公司和业主及使用人。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10064012】

8.【对的答案】：BCD

【答案解析】：参见教材P221，省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务公司资质证书颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务公司资质证书颁发和管理，并接受国务院建设主管部门指引和监督。【该题针对“物业服务公司”知识点进行考核】【答疑编号10064013】

9.【对的答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P222～223，制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和辞退物业服务公司或者其她管理人；关于共有和共同管理权力其她重大事项，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。【该题针对“业主、业主大会及业主委员会”知识点进行考核】【答疑编号10064014】

10.【对的答案】：ACD

【答案解析】：参见教材P224，按物业产权归属，当前在国内，物业管理委托方有房地产开发公司、公房出售单位和业主大会三类主体。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10064015】

11.【对的答案】：DE

【答案解析】：参见教材P225，《前期物业服务合同》合同甲方是房地产开发公司或公房出售单位；《前期物业服务合同》合同乙方是甲方选聘物业服务公司。因此DE选项不对的。【该题针对“物业管理委托和物业服务合同”知识点进行考核】【答疑编号10064016】

12.【对的答案】：BC

【答案解析】：参见教材P227，物业服务收费计费方式重要涉及包干制和酬金制两种方式。【该题针对“物业服务收费计费方式”知识点进行考核】【答疑编号10064017】

13.【对的答案】：ABC

【答案解析】：参见教材P227，实行物业服务收费包干制，物业服务费用构成涉及物业服务成本、法定税费和物业服务公司利润。【该题针对“物业服务收费费用构成与测算办法”知识点进行考核】【答疑编号10064018】

14.【对的答案】：DE

【答案解析】：参见教材P227—228，实行物业服务收费酬金制，预收物业服务资金涉及物业服务支出和物业服务公司酬金。【该题针对“物业服务收费费用构成与测算办法”知识点进行考核】【答疑编号10064019】

15.【对的答案】：BCDE

【答案解析】：参见教材P231，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造资金。因此A选项不对的。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064020】

16.【对的答案】：ABCE

【答案解析】：参见教材P232，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金存储利息；运用住宅专项维修资金购买国债增值收益；住宅共用设施设备报废后回收残值；运用住宅共用部位共用设施设备进行经营，业主所得收益，除业主大会另有决定外。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064021】

17.【对的答案】：ABCD

【答案解析】：参见教材P233，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由有关单位承担供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护费用；应当由当事人承担因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需修复费用；依照物业服务合同商定，应当由物业服务公司承担住宅共用部位、共用设施设备维修和养护费用。【该题针对“住房专项维修资金”知识点进行考核】【答疑编号10064022】

三、判断题1.【对的答案】：对

【答案解析】：参见教材P212，物业管理重要目是保证和发挥物业使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒服生活和工作环境与秩序。【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】【答疑编号10064023】

2.【对的答案】：错

【答案解析】：参见教材P212，业主，即物业产权人，指房屋所有权人。【该题针对“物业与物业管理基本概念”知识点进行考核】【答疑编号10064024】

3.【对的答案】：对

【答案解析】：参见教材P213，物业管理专业化是指由物业服务公司通过合同订立，按照产权人和使用人规定去实行专业化管理。【该题针对“物业管理基本特性”知识点进行考核】【答疑编号10064025】

4.【对的答案】：错

【答案解析】：参见教材P214，房地产开发项目拟定后，开发公司就应尽早制定物业管理方案，也可聘请物业服务公司代为制定。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064026】

5.【对的答案】：对

【答案解析】：参见教材P215，物业接管验收涉及新建物业接管验收和原有物业接管验收。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064027】

6.【对的答案】：对

【答案解析】：参见教材P216，对物业服务公司而言，物业接管验收是对涉及物业共用部位、共用设施设备在内接管验收。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064028】

7.【对的答案】：错

【答案解析】：参见教材P217，寻常综合服务与管理是指业主大会选聘新物业服务公司并订立《物业服务合同》后，物业服务公司在实行物业管理中所做各项工作。【该题针对“物业管理重要环节”知识点进行考核】【答疑编号10064029】

8.【对的答案】：对

【答案解析】：参见教材P218，管理规约是各种业主之间形成共批准志，是业主共同订立并遵守行为准则。【该题针对“物业管理条例确立物业服务基本制度”知识点进行考核】【答疑编号10064030】

9.【对的答案】：错

【答案解析】：参见教材P219，社会化、专业化、市场化物业管理体制其核心是市场化。【该题