商铺营销专项方案

商铺营销方案区域商业环境分析良好地段位置，提供了理想经商环境本项目所处常山路是正定县城内最繁荣一条商业街和交通主干线之一，也是县政府所在地，是正定县行政中心。自西至东前后贯穿成德南街、恒州南街、府西街、燕赵南大街、镇州南街。交通便利，是东到县城商业中心瑞天大厦必经之路，也是大家到县政府所经之路，向西直通107国道和正定长途汽车站。地段含金量较高。增加消费需求，发明了有一定潜力市场多年来正定县消费需求正在不停增加，城镇居民收入逐年增加，“十五”末农民人均收入4325元，城镇居民可支配收入7505元，分别比“九五”末增加了20%和22.4%，城镇居民储蓄存款达成63.56亿元，增加46.3%。伴随消费者收入水平提升，消费者正从消费数量需求逐步转向到消费质量需求。这一切全部表明，正定存在着一定潜力消费品零售市场。众多商业空白，提供了更多营销空间⑴中高级商品及旅游服务项目严重缺乏；⑵传统特色商品和寥寥无几；⑶剧场及其娱乐设施十分稀少；⑷数码产品销售远未形成规模。这些经营空白为新商业经营留下了巨大营销空间。市场方面困难就现在而言，项目所在周围地域，关键还处于城中村改造起步阶段。一期工程即使早已完工，但还未形成一个规模合适商业区，客流量不大，这会影响投资商投资热情。同时，近期内零售网点发展速度过快，使零售业竞争在近期内比较猛烈，这也在一定程度会增加经营者营销难度，影响经营者投资信心。总体环境方面困难正定县经济规模总量不高。对商业物业需求有限。商业经营门槛较低，经营利润额较少，投资者财富积累较慢。所以，商业物业销售是有困难。项目概况1.地理位置：南临常山西路，北临计划路，东邻府西街，西临文昌街。2.项目规模：临常山西路拟建一栋高层，其中底商部分，地上二层，地下一层，底商建筑面积3400余平方米。临街商铺分为文昌商业和燕南商业，文昌商业建筑面积1273平方米，燕南商业建筑面积1254平方米。3.交通情况：内部交通，商业街内部没相关键场所，内部交通压力小；外部交通比较方便。4.建筑结构：临街商铺为低层砖混结构，坡层顶。高层底商为框架结构。临街商铺销售方案整体商业定位鉴于项目标本身情况和正定县城发展现实状况，我们提议将临街商业定位为中等商业物业。因为当地人群购置和消费水平尚不成熟，商业项目缺乏有力购置力支撑。假如定位为高级商业风险较大。所以，我们认为定位为中等商业物业比较轻易实现，有利于项目整体计划实施，加紧资金回笼。同时这也是适合本区域实际情况。针对现在市场竞争猛烈现实状况，以近似于中等产品价格入市，不过在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高级形象入市，突出特色，目标是提升产品综合性价比，给用户以物有所值之感。同时，项目采取大众化经营定位。一个市场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。应视商铺所处经营环境来定。采取大众化经营定位，往往能够取得较为稳定收益，经营风险相对小很多。文昌商业和燕南商业应打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功效步行街。以此来满足周围居民购物和休闲需求。2.销售方法此次本项目商铺销售关键目标是为立即回笼资金,回笼资金越多越好。销售方法关键采取以租代售和直接销售两种方法。

⑴以租代售（关键是针对经营户销售方法，降低其经营门槛）

以租代售，就是用户一开始先付10000元作为购房定金，并和开发商签署十二个月租赁协议，一次性付清十二个月租金；租赁协议期满后用户如有意购置此商铺，则可交纳剩下房款（总房款减去定金和已交租金），并和开发商签署正式购房协议；若用户无意购置，则向用户返还开始交纳购房定金。

以租代售这种方法降低了置业者门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺销售。依据我们对现在周围市场实地调查发觉，相同商铺月租金为15—25元/㎡不等。

从调查情况看，考虑到每个物业本身存在缺点、租期长短、业主和用户关系等外部原因，本项目标商铺属于新建市场，配套设施完善，故可定为月租金20—25元/㎡均价。

针对这个租金定价，本项目可完全应用以租代售这种销售方法操作。

⑵直接销售（关键是针对投资户销售方法，打消其投资回报顾虑）

我们这里所说直接销售包含三种具体形式：①一次性付款(采取此种方法购房能够给一定优惠)；②分期付款(签署协议时先付总房款40%,交房时最终付60%);③按揭(首付为总房款50%,剩下房款用户向银行贷款付清)。

这一方法能最大程度回笼资金，加紧其总体项目工程进度；但提升了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。

所以，结合现在商铺销售上存在实际情况，提议采取这两种销售方法相结合销售方案。

3.销售价格基于前期对正定县城相关楼盘市场调研，充足考虑本项目商铺为小区服务配套性功效，实现销售价格和销售速度平衡，确保顺利实现销售回款，提议商铺销售均价为4000元/平方米。商铺价格制订应考虑朝向、日照、可达性、便利程度、业态适应度等原因。4.目标商户及用户设定和选择

当地个体私营业主有投资意向当地人、目标商户确定标准购置优先，如不愿购置则可考虑商铺租赁；先大户、后小户；先品牌商户、后通常商户标准

5.销售周期及进度确定在项目资金和施工进度正常进行情况下销售周期估计为：5个月销售进度表销售时间销售目标第30天20%第二个月25%第三个月25%第四个月15%第五个月15%底商招商方案商业功效定位和业态布局项目标商业功效定位首先要从本区域消费市场特征及其发展趋势出发，强调特色又不失和周围环境友好。其经营业态须依据现代生活需求，结合小区特点。定位标准应是小区居民大宗常常某大类或某个方面商品和服务。一层铺面是商场关键部分，它是消费者进入后对整个商场进行总体评价第一步，是用户决定是否进入商场或继续浏览商场关键依据。方案一，提议在一层铺面开设超市，主营食品、日用百货、烟酒糖茶等。方案二，开设食品城，“民以食为天”，食品是小区居民日常大宗需求，开设食品城能方便周围小区居民。二层铺面：方案一，运动城，经销多种运动休闲类商品、用具、服装、器械、保健品及多种服务项目，还能够设置娱乐、健身、健美活动中心。方案二，书城，图书已成为现代居民必不可少精神食粮，而且普及面广，生活类、科技类、知识类、教育类、旅游类等，能适应不一样层次用户，同时还可开设电子图书、音像制品等。地下一层铺面：方案一，电脑城，现在电脑逐步普及家庭，通常来说，青少年全部离不开电脑，所以在小区型商场中开设电脑城相当有必需，经销多种品牌电脑、电脑元件、软件和通讯、信息类商品和附件、耗材，还能够设置大型网吧。方案二，家居城，适合居民家庭安居、家庭装潢、家庭摆设多种家庭生活用具和装饰材料。以上布局中限定招商范围投资规模全部比较大，经营面积要求也比较高。这么便于提升项目标地位和形象，避免因经营户较多而出现无序和混乱。因为楼盘地理位置很优越，采取这种着力招进主力店做法轻易实现招商速度快目标。

2.租赁价格定位综合考虑项目所处市场情况及项目本身情况，定价关键采取市场比较法。

关键考虑原因应为：

区域原因：关键有：区位级差、交通通达度、繁荣程度、区域配套等

部分原因：：内部配套、市场接收能力等

价格整体策略：招商前分别制订不一样楼层、不一样位置商铺租赁价格。在大约三个月招商期内，租赁价格不作调整。正定县城商铺出租价格调查表位置名称面积㎡租金元/月·㎡镇州南街教育局宿舍6519常山东路县旅游局10025燕赵南大街沿街商铺30130府西街、梅山路商住楼50050常山西路金星小区8021华安西路种子企业6027华安西路医药企业6027恒州北街正华花园1709.8恒州北街植保站1709.8恒州北街临街商铺17010.8恒州北街晨光花园14022.5恒州西街临街底商907.8综合以上正定县城关键商业地域商铺租金价位，取算术平均值：即去掉一个最高点130元和最低点7.8元，其它10家综合算术平均值为22.19元/月/平方米。考虑到多种风险原因，和整体出租、大面积出租和分割出租差价，为确保本项目标经济利益，我们给出本案底商出租价格在25—30元/月/平方米。3.招商方法提议对各楼层分别确定其用途，按拟订用途招商实施分割式招商，也就是在商铺招商前对商铺进行有针对性合理、有效分割，对分割后单元进行招商。（具体分割方法另行拟订）

商铺分割标准

（1）专题标准

商铺分割，必需遵照专题标准。即结合商铺推广专题功效来进行分割。不一样性质商业种类，对分割有不一样要求，这是前提。所以商业项目标商业专题定位是必需考虑内容。（2）人性化标准

商铺分割，必需遵照人性化标准。也就是说，分割出商铺，要符合业主经营、使用要求。分割出道路，要符合消费者购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，全部些人性化所要求人流通路设计必需要有；第二，全部不符合人性化所要求人流通路设计必需去除。这两点对于商铺招商有很关键意义。

商业场所内部步行系统设计是用以调整和分配人流量关键和有效手段。假如按人性化所要求客流通路没有，肯定会影响部分商铺客流量，给招商和经营带来困难。而假如不符合人性化所要求客流通路存在，又会造成面积上极大浪费，因为通路唯一作用就是用来走路，不会产生经济上效益。

（3）科学利用标准

商铺分割，必需遵照科学利用标准。即在满足消防要求前提下，尽可能充足利用有效空间面积，全部可有可无空余面积全部应该利用起来作为商铺，尽可能降低和压缩辅助功效区面积。这是提升使用率，降低公摊百分比唯一有效路径。4.商铺营运方法⑴项目商业营运计划标准应符合整个商业功效定位标准，集购物、娱乐、休闲功效于一体，商品布局必需从满足以上功效需求角度出发；

⑵适应不一样商品经营业态格局标准，超市、电器等适合单层、分区经营，可计划于中间商铺，形成上下分层、同层分区经营形态；

⑶尊重市场需求和选择标准，经营布局计划必需为招商服务，最终格局取决于招商结果；

⑷合理有效使用空间标准，首先做到合理空间分割；

⑸经济效益标准，应充足考虑商户经营利益，达成商户和市场经营者双赢局面；

(6)关联性标准，不一样商品适合不一样经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，衣饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功效区经营；

⑺大用户和著名品牌优先标准，大用户和著名品牌对提升市场品牌，带动中小商户进驻，和带动消费起着至关关键作用，对这类用户要优先考虑；

⑻充足考虑经营户愿望和要求标准，考虑了经营户愿望和要求，才能充足吸引经营户进驻，并提升经营户经营激情，从而促进市场快速形成；

⑼方便用户消费标准，商品布局及业态分布方面，表现了生活和休闲标准，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合大家消费习惯；

⑽视觉形象标准，整个经营布局应充足考虑商品陈列视觉冲击力和形象同意。

5.项目商业营运计划

⑴统一招商

——为统一形象，立即繁荣市场，对商铺采取统一招商标准；

——市场招商应采取具牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采取以上多个方法展开。⑵整和市场

——整和市场功效，集购物、娱乐、休闲功效于一体；

——整和市场空间，进行合理商品布局；——整和推广，避免单兵作战，整个市场要有经营方进行统一广告、招商推广。

⑶合理回报

——确保市场和经营户合理收益，实现双赢；

——完善商业物业管理和服务功效，提升市场软环境竞争力；

——经过市场整体机能完善，带动该片区土地及租赁价格提升，使市场经营者和物业全部者均能取得良好回报；

——经过市场经营业绩提升，促进招商。6.招商实施方案项目招商目标

⑴第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商主体，该目标商户招商和经营成功是否，将从根本上决定招商和经营成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；

⑵第二目标主力店

第二目标主力店是提升人气，完善商品结构，促进商场由单一仅以日用消费和休闲为主体物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体商业物业过渡，使之成为正定县新兴商圈中主导。

第二目标主力店以经营化装饰品、影楼、医药、文化办公用具、五金日杂和家电、音像制品等为主。

⑶第三目标主力店

第三目标主力店作为底商商业结构和服务机能完善服务。同时也是商场公共服务机构。第三目标主力店关键包含金融机构、电信、邮政、移动通讯等用户。

7.招商和销售步骤

⑴目标商户群确实定；