深圳天利中央商务广场销售思路报告

深圳天利中央商务广场销售思路报告2024/3/23深圳天利中央商务广场销售思路报告报告思路目标面临问题市场与竞争分析价值分析实现目标客户分析目标面临问题商业策略及思考项目定位写字楼销售策略解决问题深圳天利中央商务广场销售思路报告目标及问题快销售（写字楼、商业面积开盘1个月内销售率达40％）高利润（写字楼销售均价10000元/平方米，商业销售均价28000元/平方米）Q2如何实现商业的最大价值？Q3如何最大限度的回笼资金？Q1非商务热点区域如何吸引客户的关注？深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析价值分解项目定位价值分析客户分析市场与竞争分析写字楼销售策略深圳天利中央商务广场销售思路报告各项目入市轴线图2005年2006年2007年3季度4季度2季度1季度2季度3季度4季度2季度1季度2季度3季度4季度2季度1季度3季度4季度2季度1季度华融大厦大中华交易广场金润大厦凤凰置业中国经贸大厦辽宁大厦金谷二号万轩项目明年广场捷美中心海岸商务中心本项目中心西区仍会持续写字楼市场的集中供应，本区域海岸商务中心成为本项目的直接对手120001400010000100008000950013000110001200012000深圳天利中央商务广场销售思路报告竞争对手锁定海岸国际商务广场中心西区写字楼二级竞争一级竞争市场竞争＝+项目占地（万m2）总建面（万m2）容积率写字楼（万m2）商业（万m2）使用年限建筑高度（米）海岸1.685.92≤3.53.62.3250年≤100本项目2.267.973.45.12.850127.1深圳天利中央商务广场销售思路报告小结城市规划中南山商业文化中心区办公面积约44万平米，南山CBD雏形已初见端倪写字楼市场热点战场集中在中心区及中心西区，本片区比邻项目（海岸国际商务广场）是最近距离的直面竞争深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析商业策略及思考项目定位价值分析客户分析价值分析写字楼销售策略深圳天利中央商务广场销售思路报告价值分析机会价值项目价值项目价值深圳天利中央商务广场销售思路报告项目经济指标占地面积：22550.3平米总建筑面积：104713.72平米办公面积：51000平米商业面积：28727平米（地上24000平米，地下4727平米）其他面积：24986.72平米楼层：地上33层地下3层建筑高度：127.1米车位：473（地上：22，地下：451）容积率：3.3，调整后：3.4深圳天利中央商务广场销售思路报告项目位置海岸商业广场希尔顿酒店海岸商务广场5.92万保利展馆5.2万日航超高层写字楼17万项目2期文娱用地2.4万深圳天利中央商务广场销售思路报告产品分析之写字楼甲级写字楼，5A智能化商务功能双核心筒设计，大开间，无柱办公区，便于化零为整层高：3.7米标准层面积：约1743平米单体面积：75～84平米，可任意组合150～330平米面积不等的单位百分百单位自然采光通风，符合健康办公的需求写字楼大堂面积：410平米大堂高度：10.05米约870平米约870平米约226平米约226平米约327平米约327平米8080808084848484757575757575深圳天利中央商务广场销售思路报告撤关西部通道24小时通关地铁2号线滨海CBD价值分析机会价值项目价值机会价值深圳天利中央商务广场销售思路报告宝安新中心区深圳中心区南山商务组团整体城市三大中心区规划支撑西部商务发展；CEPA下的深港融合，南山商业文化中心区成为深圳涉外经济前沿阵地；项目地处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大。机会价值1.深圳天利中央商务广场销售思路报告机会价值2.前海商贸中心+商业文化中心区=“双子城”南山深圳2#地铁最新规划，设“南山商业中心站”项目邻近地铁2号线的优势地铁加强南山中心区与科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机前海商贸中心商业文化中心深圳天利中央商务广场销售思路报告机会价值3.西部通道2005年底建成通车未来15年内可为内地带来630亿美元左右的出口创汇和旅游创汇并将刺激南山商业、旅游业的进一步发展深圳天利中央商务广场销售思路报告机会价值4.海岸商业广场希尔顿酒店海岸写字楼5.92万保利展馆5.2万日航超高层写字楼17万文娱用地2.4万资源周边20万居住人群/希尔顿酒店五星级酒店/南山规划44万平米写字楼面积/35万平米商业面积项目1期深圳天利中央商务广场销售思路报告SWOT分析空间无柱、方正便于划分组合户户自然采光通风5A甲级写字楼，体量及建筑高度优于海岸商务广场，利于形象提升比邻希尔顿酒店，带来高端客户纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道，项目昭示性弱商业体量较大，地下及3、4层不利于销售片区规划发展利好地处涉外经济前沿南山写字楼市场投放量少周边20万居住人群与海岸国际商务广场同质竞争中心西区项目分流客户优势（S）机会（O）劣势（W）威胁（T）中心西区对客户的严重分流产品灵活组合，建筑高形象游离在传统商圈之外，难以实现商业价值新规划发展的利好深圳天利中央商务广场销售思路报告项目卖点整合客户感知的价值

产品本身特性竞争下的优势深圳西部商业、金融、文化中心的地段潜力空间无柱，便于灵活划分各单位自然通风采光二层商业大板贯穿东西甲级写字楼标准，5A智能商务功能featuresadvantagesbenefit深圳天利中央商务广场销售思路报告价值总结突出灵活组合分割的产品树立建筑高端形象的优势弱化商业氛围不浓的劣势抓住片区前景发展的机会规避同质产品客户分流的威胁深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析商业策略及思考写字楼销售策略项目定位价值分析客户分析客户分析深圳天利中央商务广场销售思路报告南山写字楼企业扫描写字楼售价（元/㎡）租金（元/月.㎡）企业类型保利大厦8800-1200060实业/贸易/科技/地产/装饰新保辉4500-850060实业/装饰/科技/网络/公证处/律师/电视台海王大厦7000-800055-110实业/网络/通讯/律师/装饰/医药南油大厦—80-120南油集团/服装公司深意工业大厦—21驻深办事处/银行/电子\通讯商服大厦—25石化公司/电子工程/物业管理西海明珠830045-60电子/实业/科技/物流/装饰南油科技园蛇口工业区南油实业公司/电子/科技/贸易/装饰科技园IT/通讯/网络蛇口工业区物流/高科技/贸易区域办公租用客户群体分布差异深圳天利中央商务广场销售思路报告南山写字楼客户白描访谈客户1.谢生，年龄：36，居住在天骄华庭160平米的单位，目前在海王大厦租约200平米开一间中等规模的贸易公司，公司人员约20多人，近年公司发展较快，随着办公人员的增加，平均两三年公司就会扩大办公面积，考虑到居住位置近办公位置仍首选本区域，同时对西部通道的开通及本区域今后的发展前景很看好。谢生有个人投资实力，只是很担心后续相关程序麻烦，关键是有人帮忙打理，以免后顾之忧。深圳天利中央商务广场销售思路报告南山写字楼客户白描访谈客户2.邓生，某香港品牌公司驻深圳代表处管理人员公司员工50人左右，现有办公面积不能满足需求，随着公司财富积累及公司规模人员扩张迅速准备考虑购买自有物业，需办公面积800～1000m2可以接受价格10000～12000元/m2。购买写字楼比较关注物业的环境、品质、交通及升值潜力，希望在本区域置业便于与香港的业务往来。深圳天利中央商务广场销售思路报告南山写字楼客户特征中等规模发展型企业地缘习惯成自然看好未来价值深圳天利中央商务广场销售思路报告目标下的写字楼客户定位——合理价格高销售率——迅速回笼资金偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群福田/罗湖客户蛇口物流类客户租赁南油厂房/旧办公楼实业公司南油/科技园电子/科技/网络公司投资客大公司办事处/接待处区域周边其他租赁客户深圳天利中央商务广场销售思路报告蒋先生年龄：41学历：硕士需求面积：1500m2左右购买关注因素：投资前景/单位划分/地铁。某药业公司，实力较强，原办公地址为科技园北区，因原办公面积不能满足发展需重新购买；暂时支付不起中心区写字楼的高价位，注重高性价比及投资回报率。投资兼自用，关注地段潜力和升值空间。客户描述1.深圳天利中央商务广场销售思路报告林女士年龄：37学历:大专购买用途：投资需求面积:500～800m2购买因素:位置/单位划分/投资前景有经济实力,购买力强，善于投资,对市场信息敏感，懂得风险控制(在不同楼盘及不同楼层购买)。客户认准片区升值潜力，重视地段和区位，要求购买物业形象高，以得到高的投资回报率。客户描述2.深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析商业策略及思考写字楼销售策略项目定位价值分析客户分析项目定位深圳天利中央商务广场销售思路报告项目定位滨海CBD首席商务平台深圳天利中央商务广场销售思路报告写字楼价值预估核心均价的确定项目名称区域月租金状况海王大厦南油50-55新保辉大厦南油55-60金辉大厦南油40-45新能源大厦南油30-35保利城大厦南山文化中心区55-60海岸国际商务广场南山文化中心区预计售9500滨海之窗南山文化中心区售价9000海景广场蛇口40海洋石油大厦蛇口50-55区域周边写字楼租赁状况项目参照系价格预估———月租金55-60，投资回报9%；—收益还原均价7300-8000。深圳天利中央商务广场销售思路报告写字楼核心均价确定溢价因素1.较竞争对手产品形象高端溢价因素2.片区市场关注度提升考虑到快速销售的目标建议项目写字楼均价：9500～10000元参照项目售价元/平米折算率调整均价元/平米权重（％）折算价元/平米海岸国际商务广场95001.019595302878滨海之窗写字楼90001.029180302754保利城大厦80001.048320201664辽宁大厦100000.97970010970捷美中心130000.9211960101196市场比准均价:9462元/平米深圳天利中央商务广场销售思路报告写字楼价格预估销售面积5.1万平米预计均价：9500～10000元/平米总销售金额约：4.85～5.1亿元深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析商业策略及思考写字楼销售策略项目定位价值分析客户分析写字楼销售策略深圳天利中央商务广场销售思路报告快销售（写字楼1个月内销售率40％，）高利润（写字楼均价10000元/平方米）形象高调，展示到位增加附加价值提升高品质借势截留，充分积客提前全城预销售区域全渗透策略低开高走的价格策略深圳天利中央商务广场销售思路报告销售攻略市场攻略客户攻略推广攻略回避市场集中投放时段，利用对手预热片区高打形象、区域渗透及低成本渠道结合推广借势截留与世联资源客户并用深圳天利中央商务广场销售思路报告2005年2006年2007年10月12月9月-12月5月6月7月8月11月9月1月2月3月4月7月8月5月6月1月-4月5月6月7月8月营销安排工程节点销售节点写字楼销售率商业节奏持续销售期开盘热销期尾盘销售期储客期商业包装4.18认筹8.18解筹1.1进场积客2.18认筹7.16封顶8.18解筹40%60%70%80%90%入伙出地面封顶脱外墙入户大堂关键条件：工程进度要保证项目形象要高位外部导示要具备现场展示要到位1.2.3.1.滨海CBD财富论坛2.封顶大典3.开盘仪式4.入伙典礼4.深圳天利中央商务广场销售思路报告市场攻略1.回避市场集中投放时段，在中心西区集中写字楼项目相继进入中后的销售节点切入市场。2.借周边项目海岸国际商务广场的前期推广预热片区的势头入市，尽可能的节约前期的推广成本。深圳天利中央商务广场销售思路报告客户攻略世联二二级联动、二三级联动

将世联的全体销售人员变为本项目的销售人员

借势截留竞争对手的客户

海岸国际商务广场内部认筹期即刻本项目即进场进行诚意客户登记提前行进写字楼全城预销售

在正式认筹前可利用世联10间豪宅地铺分行提前认购VIP卡，锁定目标客户启动世联1+1+1销售全程服务

销售服务+按揭服务+租赁服务世联资源客户网

低成本的将其他项目的上门、成交客户成为本项目的客户本区域客户一网打尽

外部导示+直邮+楼体条幅等深圳天利中央商务广场销售思路报告客户攻略之世联资源网客户总计约8万名成交客户信息总计约70万名上门客户信息平均以每周3500条有效客户信息递增平均以每年10万以上条有效客户信息递增平均每天携手100户业主完成置业理想我们用数字说话深圳天利中央商务广场销售思路报告客户攻略之世联资源客户10地铺各豪宅区的三级地铺---世联行(豪宅专家！)＋中心区代理写字楼客户国际商会大厦一、二期、国际商会中心等中心西区写字楼客户财富广场、银座国际、金谷1号等＋中心区、华侨城、红树湾、香蜜湖片区的客户资源＋深圳天利中央商务广场销售思路报告1998年宝安广场1998年国际文化大厦1998年创展中心1999年现代之窗2000年南山西海岸大厦2001年国际商会大厦A座2002年财富广场2002年银座国际2003年英龙大厦2003年城市大厦2004年金谷一号2004年诺德中心2003年国际商会中心2005年金润大厦2005年辽宁大厦……世联写字楼项目一览深圳天利中央商务广场销售思路报告客户攻略之世联销售全程服务模式租赁服务销售服务按揭服务深圳天利中央商务广场销售思路报告推广攻略预热期：借对手之势的同时，以高调形象入市，占据主流媒体。地盘包装+滨海CBD财富高峰论坛+特报（商报）销售期：强化项目的楼体昭示性，低成本的渠道式营销推广模式楼体灯光字+楼体条幅+世联客户渠道+DM+短信尾盘期：重点老客户营销+定向推广深圳天利中央商务广场销售思路报告滨海CBD财富高峰论坛形象推广地盘包装重要项目预热期深圳天利中央商务广场销售思路报告现场展示渠道营销楼体条幅灯光工程DM直邮重要深圳天利中央商务广场销售思路报告商铺投资讲解分析VIP卡销售选房客户营销活动营销重要深圳天利中央商务广场销售思路报告案例：国际商会A座建筑面积：10万平米项目背景：CBD规划初成，未来价值还未显现项目定位：与中心区同步成长的新一代智能化写字楼主打广告：中国商人做世界生意推广手段：高调形象推广销售关键：

A.展示区域未来、展示街区B.划分小单位，分区销控C.国际贸易促进会的定向推广销售均价：9600元/平米销售周期：10个月销售率：100％深圳天利中央商务广场销售思路报告目标面临问题市场与竞争分析商业策略及思考写字楼销售策略项目定位价值分析客户分析商业策略及思考深圳天利中央商务广场销售思路报告关键的核心解决2.8万平米商业快速及持续销售的问题实现商业当前销售利润最大化运营模式分析核心售卖模式价格策略商业定位商业产品分析商业产品分析深圳天利中央商务广场销售思路报告产品分析之商业分析1层（商业）平面图办公大堂7000平米水景广场绿地大板步行街主入口中庭玻璃采光面积≈7000平米商业的四面临街，街铺最大化的同时具有很好的昭示性大板步行街设计便于形成人流聚集区北面的水景及西面的绿化的设计使人们将购物与休闲有机的结合在一起功能：商场层高：6米深圳天利中央商务广场销售思路报告产品分析之商业分析2层（商业）平面图二楼大板步行街贯穿东西与二期的连廊设计有效利用商业人流功能：商场层高4.5米二楼南面商业街铺化，提升价值面积≈5500平米深圳天利中央商务广场销售思路报告三层功能：商场层高：4.5米面积≈5750平米3层（商业）平面图4层（商业）平面图四层功能：餐厅层高：4.5米面积≈5750平米厨房地下1层（商业）平面图地下1层功能：商场+车库+设备间商场面积：4727平米深圳天利中央商务广场销售思路报告小结商业面积体量较大约占总建面的27.5％商业分布跨度大，自地下1层到地上4层，共有5层的商业空间1、2层商业大板步行街的设计使街铺最大化，有效地提升了1、2层的商业价值商业规律——商业价值递减规律客户信心递减规律三层死亡层线3、4层及负1层商业的价值贬损是本项目销售的最大障碍深圳天利中央商务广场销售思路报告运营模式分析核心售卖模式价格策略商业定位商业产品分析商业定位深圳天利中央商务广场销售思路报告南山商圈分布南头商圈南油商圈蛇口商圈四大商圈各自为政，商业环境较为零碎，未能形成成熟的大商圈本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。南山文化中心区深圳天利中央商务广场销售思路报告片区商业市场分析名称商业形态售价租金主要业态档次后苑居街铺21000～2800080～100家具装饰中低西海湾花园2层群楼40000160～200地产中介、服饰店、美容美发中档保利城花园街铺3500080～100小百货、餐饮冲印店中档蓝山美墅2层群楼26000橱柜中档滨海之窗街铺不售百货等－华彩天城3层群楼不售100-330餐饮、银行、服装、美容中高档云海天城2层群楼9500-12000100-120地产、布艺灯饰、美容美发中低佳嘉豪苑街铺－200社区百货、药店中档观海台花园街铺31000120-150药店、地产地铺、美容美发海雅百货7层单体百货中档友谊城2层群楼服装中高档顺电2层群楼家电中高档周边以百货零售为主，中低档社区商业服务类型居多深圳天利中央商务广场销售思路报告结论商业市场百货超市居多，饮食休闲不足整体市场缺乏核心业态和整体聚合力海岸商务广场2.32万平米的商业面积对本项目销售冲击深圳天利中央商务广场销售思路报告商业定位模式成行成市模式需求持续增加，高经营水平；借势，吸引客户、共享客户、争夺客户；在成熟商圈周边延展较易实现。补缺者：理想模式，市场确实存在空白，有一定的风险性。成行成市（同质同类）完全补缺（同系不同类）扩大主题（不同系不同类）补缺者深圳天利中央商务广场销售思路报告商业定位思路业态的补缺实现快速销售提升商业价值片区商业业态发展不均衡商业业态的选择与销售目标吻合拉升一期商业价值，为二期销售树立市场信心深圳天利中央商务广场销售思路报告低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）某类产品专卖店（苏宁电器、乐安居）休闲中心设施可突出景观资源（‽‽）零售店+娱乐设施（‽‽）常见的满足日常生活需求（海雅百货）华强北购物中心类型归纳折扣店专营类休闲类娱乐类生活类深圳天利中央商务广场销售思路报告商业定位业态类型备注契合度大型折扣店周边业态重叠，不利快速回笼资金零售百货周边业态重叠专营店定向招商，不利快速回笼资金休闲娱乐缺乏餐饮、商务配套缺乏，产品功能配合休闲娱乐型商业中心√ⅩⅩⅩ√深圳天利中央商务广场销售思路报告运营模式分析核心售卖模式价格策略商业定位商业产品分析运营模式分析深圳天利中央商务广场销售思路报告总体量284727平米均价2.8万47277000550057505750-1F4F2F3F1F√√Q1.如何快速销售1、2层商业？Q2.如何持续销售-1楼及3、4楼商业？Q3.如何提升-1楼及3、4楼商业价格？Q4.如何最大限度的回笼资金？？？？深圳天利中央商务广场销售思路报告商业项目运营模式解析运营模式操作特征收益方式主导方向优势劣势销售模式全部销售销售收益开发资金回笼快易操作如经营不善，对后期项目有较大影响经营模式全部出租经营租金收益经营资金回报长期稳定可控制项目的档次/业态和经营前景可促进项目住宅及公寓部分的销售与增值资金回流慢回报周期长开发商承担经营风险前期利润较低综合模式租售分离部分销售，部分出租经营；租金收益销售收益开发经营结合既有短期大量资金回笼，又有长期稳定回报易操作非统一经营部分的业态无法控制非统一经营部分小业主承担经营风险统一经营部分的主力商家撤离后的经营风险租售结合部分销售，部分出租经营；将出租经营部分招商后再拆分出售；租金收益销售收益资金回笼慢不符合销售目标3、4层及负1层商业的制约销售除了常规模式是否还有能实现现有商业价值，最大限度回笼资金的售卖方式？深圳天利中央商务广场销售思路报告运营模式分析核心售卖模式价格策略商业定位商业产品分析核心售卖模式深圳天利中央商务广场销售思路报告销售模式特征投资案例（以总价10万，首期5成计）定价实际收益小业主银行经营者正常模式小业主按定价交付首期业主享有经营权和收益权10万10万首期5万月供款贷款5万经营管理分散向业主支付租金返租模式租约前置开发商引进主力商家或经营管理者开发商一次性返还小业主一定年限的投资回报，在首期款中冲抵主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权以年投资回报率6％计，一次性返还3年定价12.2万10万协议年限内的租金首期实际交付5万减去3年返租月供款贷款在协议年限内经营管理统一在协议年限内向开发商支付租金（一般较低）租约后置开发商引进主力商家或经营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权10万10万首期5万月供款首期5万月供款在协议年限内经营管理统一在协议年限内按约定向小业主支付租金核心售卖模式业主以一定年限的经营权和收益权冲抵尾款10万客户首期协议年限内的租金仅支付首期款不介入在一定年限内向开发商支付租金核心销售模式深圳天利中央商务广场销售思路报告发展商主题经营商购铺投资者租铺经营商家销售关系组织经营租赁关系11以优惠租约，引进商场经营商一次性N年租金返还购铺投资者与发展商签定销售合同同时，与主题经营商家签定带N年返租的租约；租金由发展商在销售商铺时一次性返还。返租模式—租约前置深圳天利中央商务广场销售思路报告发展商主力店统一经营购铺投资者销售关系1以优惠租约，引进商场经营商协议租金购铺投资者与发展商签定销售合同同时，签定<委托经营协议书>，同意将10年经营权委托给主力商家,并确定10年返租的回报率和返租方式。1返租模式—租约后置深圳天利中央商务广场销售思路报告对返租的思考市场竞争加剧，返租条件越来越优惠，融资成本已经大于向银行贷款。返租模式投资回报系数高，目前市场上返租8年8%的回报风险极高，随时有崩盘可能。（常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、曼哈购物广场、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店等大型商场均与业主签下了6年以上的返租协议。除了天虹为6年返租期，其它商场都为10年期，返租回报率大多在10%左右，太古广场更高达12%。目前商家的生意已经十分萧条）投资客户日趋理性，防风险重回报，返租的相关手段已不能刺激他们的购买欲望。宏观调控，银根缩紧，银行对商业地产的贷款全面收缩。深圳天利中央商务广场销售思路报告销售关系确定销售价格主力店进驻/统一招商8年租金抵尾款购铺投资者与发展商签定销售合同同时，签定“委托经营协议书”，同意将8年收益权抵负尾款。并承诺期满后原价回购。1核心销售模式经营管理公司统一管理开发商购铺投资者深圳天利中央商务广场销售思路报告承诺承诺诠释首付5成银行对商业按揭关节的缩口8年租金抵尾款（1）按照首付5成方式，剩下5成尾款；（2）若按承诺返租6%计算，8年返租约达到50％；（3）实际发展商获得的收益也就是首期5成＋8年的租金收益；（4）因此我们承诺8年抵尾款（5成）与返租相比，价值约相等；8年后原价回购保证（1）大商家进入长期经营保证了周边商铺的租金增长，8年后商铺必定升值。8年后客户未必肯回购；（2）即使回购，也是根据销售原价回购，同时考虑年限折旧；实际回购成本低于原价；但商铺升值，回购还能保证收益增加；（3）提供该项保证，给予客户强烈信心。核心销售模式深圳天利中央商务广场销售思路报告销售模式销售价格面积首付月供使用年限投资回报正常销售12000106万768（8年）50年不确定返租销售15000103.9万960（3年）后7年基本持平40年8%极大风险核心销售17000108.5万042年6%安全、稳定1、和正常模式及返租模式比，没有月供，可享受物业升值的好处；

2、大商家长期经营强力支撑周边商铺的租金增长；

3、首付8.5万、8年抵尾款、8年后回购、并办理房产证。投资者角度低风险高回报投资者关注点深圳天利中央商务广场销售思路报告销售模式的选择解决Q1采取正常销售模式，以保证快速回笼资金解决Q2／Q3／Q4采取核心售卖模式，街铺最大化，突破高层商业销售瓶颈，提升单价，最大限度回笼资金Q1.如何快速销售1、2层商业？Q2.如何持续销售-1楼及3、4楼商业？Q3.如何提升-1楼及3、4楼商业价格？Q4.如何最大限度的回笼资金？47277000550057505750-1F4F2F3F1F商业具体划铺方案后续提供深圳天利中央商务广场销售思路报告运营模式分析核心售卖模式价格策略商业定位商业产品分析价格策略深圳天利中央商务广场销售思路报告商业1层核心均价的确定参照项目市场价元/平米折算率调整均价元/平米权重（％）折算价元/平米蓝山美墅3.11.013.131300.9393海岸明珠2.80.982.744100.2744西海湾花园40.993.9610