沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿

沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿2024/3/24沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿本体。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目区位位于城市成熟核心区，紧邻两大城市主干道项目位置：项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻城市主干道——新华道与建设路。建设路：唐山市的迎宾景观大道，全长10.38公里，是唐山市首条实行“绿波”管理的道路。新华道：1985年完成建设，路面宽50米，全长9.55公里，也被称为“唐山的长安街”。抗震纪念碑：位于建设路与新华道交汇处，建成于1986年唐山抗震10周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山人文化娱乐活动的重要场所。新华道建设路抗震纪念碑沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目交通多条城市干道及公交线路，便捷连接城市内各个区域项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅500米，交通快速便利；项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7路、28路等多路公交均可到达；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污染。城市主干道其他道路建设路西山道国防道文化路增盛路新华道铁路铁路沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿商业：主要沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业街等医疗：妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医院等教育：西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等绿化：大钊公园、凤凰山公园等政府：市委、市政府、市人大市政协等资源配套步行尺度内，各种配套设施完善，以西侧及北侧为主北新华道新华道南新华道建设路凤凰山公园冀东烈士陵园大钊公园纪念碑广场尚座商业街市委市政府市人大市政协三利购物中心百货大楼广场河北理工大学新街小吃城妇幼医院同济医院工人医院中医医院西山路小学新天地国美店开滦一中市八中老年病医院255医院警察学校沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目四至道路状况较佳，周边商业氛围成熟，西侧景观资源良好区域四至：东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道项目地块抗震纪念碑广场新华电影院新文化广场交通事故处理中心华盛超市唐山科技馆国防道文化路增盛路新华道新华大酒店沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿地块现状地块内部拆迁接近尾声，前期准备情况平稳进行地块内部的原生树地块东部未拆迁商铺地块南部的锅炉建筑西侧文化路南侧拆迁楼南侧国防道及铁路东侧增盛路内部：主要部分基本拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少量商铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木；周边：南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化度较高，北侧与其他三侧形成鲜明对比；未来回迁的长青小学北侧新华道及百货大楼广场沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿经济指标大规模商业开发模式·部分回迁住宅、教育及商业配套经济技术指标：可建设占地面积：21.27万平方米总建设面积：104.6万平米（地上88.6万，地下16万）容积率：4.17商品住宅建筑面积：41万平米（地上33万，含3万底商，地下8万）商业综合体指标：21万写字楼：14万酒店：5万回迁区：23.6万（不含回迁书店）回迁住宅回迁商铺商品住宅及回迁商铺商品住宅及商铺五星级酒店回迁小学及幼儿园回迁商业及写字楼商业广场沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿本体总结城市核心区，高度认知的成熟区域；居住氛围相对一般；道路系统完善，公交系统成熟；基础建设跟进不足，周边配套完善；项目紧邻景观资源，环境相对优越；南侧及东侧部分建筑较破旧；区域层面区域认知度高产品层面居住氛围一般交通/配套完善相对集中的高层规划排布；具备一定面积的中心景观资源；万达的成熟商业模式引进，五星级酒店及写字楼；大规模项目；配套的小学、幼儿园及部分商铺；产品形式多样大规模自身配套完善城市核心/一线品牌实力打造/大规模城市综合体城市新地标沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿开发商对本报告的成果需求：1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）2.商铺的产品设计要点；3.公建部分的产品定位方向选择。第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。1.对唐山的经济发展如何认识——为了寻找唐山的真实消费力所在2.对唐山的城市发展如何认识——为了判断本区域地段的价值变化第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设计建议。ⅠⅡ沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿唐山。认识唐山的经济发展认识唐山的城市规划发展沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿GDP表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，但07年整体GDP增速有所回升情况。唐山市07年GDP总值2779.14亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市看指标GDP总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市数据来源：唐山市统计年鉴【07年全国各城市GDP总额统计排名】GDP总额增长率省内排名沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿GDP表现唐山市人均GDP增幅自02年-05年有较大提升，06年增幅开始下降趋势，07年GDP总额的增速有所回升，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。唐山市07年人均GDP38351元，稳坐河北省的头把交椅，但由于人口较多，在全国各城市排名中位列第39，仍领先于武汉、乌鲁木齐、太原、长沙等二线城市看指标人口数量较大，导致人均GDP增速减缓，但仍超越一些省会城市1996-2007年唐山市人均GDP年增长变化趋势数据来源：唐山市统计年鉴人均GDP人口省内排名【07年全国各城市人均GDP统计排名】沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿07年唐山市人均GDP为38351元（约合5612美元）唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型看指标根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段数据来源：唐山市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP与房地产发展模式沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿看指标唐山市人均可支配收入不断提高，位列全国50强；但整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构人均可支配收入表现唐山市06年人均可支配收入为12376为，全国排名第46位2007年，唐山人均可支配收入14235元，较上年增长15%，04年以来，人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。目前已经超过武汉，位列全国50强。数据来源：唐山市统计年鉴【06年全国各城市人均可支配收入排名】沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿看结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差第一产业增加值增长率第二产业增加值增长率第三产业增加值增长率2005年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%第二产业占据绝对主导05-07年，三大产业比重分配无明显变化，二次产业始终占经济总量将近60%的比重，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；第三产业比例不断提高05年以来，农业产值比重不断下降，在保证第二产业良性发展的基础上，第三产业比例不断上升，三大产业结构逐步优化，满足城市化要求。数据来源：唐山市统计年鉴沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿矿主，能源业主钢材业主私企业主，国企高层公务员、教师、大型钢企中高层普通工人等支付力高低“沙漏型”结构由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的沙漏型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。看结构整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构；顶级财富人群受经济危机影响严重，社会投资需求被严重打压三大产业结构变化第二产业发展速度最快；第三产业呈现良好的发展势头，发展速度与第二产业相当，但经济总量远低于第二产业；第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿看人口地震之后首个人口增长高峰支撑当前大量刚性首置需求；二套房贷政策推进刚性首改需求的实现人口自然增长率70年代末至80年代初，唐山出现地震之后人口增长的高峰，到1981年出生率达到20.3%，自然增长率达到14.4%，而76年以来城市平均自然增长率仅为6.1%；此年龄段人口至2009年正值婚龄，婚房需求（刚性首置）成为主力购房需求之一。6.1“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》22.4407年唐山人均居住面积为22.44平米低于平均居住面积比例达到55%以上沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿95年至07年12年间，唐山市户籍人口变化极小，增长率低于10%；城市人口05年出现明显增长，但从05年至07年城市人口几乎无变化，增长速度较小，说明城市流动人口数量较少；看人口05年开始唐山城市化进程开始加快，但近几年增长速度缓慢，且人口流动数量较少，以本市人口为主沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿唐山。认识唐山的经济发展：1.看指标：GDP高企，三线城市领跑；2.看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱，社会财富在少数人手中富集；3.看人口：城市内刚性改善及刚性首置需求旺盛认识唐山的城市规划发展沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿十年重建唐山的震后重建规划应用“有机分散”的思想，使得城市基本生活配套资源分配相对均衡两大片区三足鼎立唐山震后城市总体规划应用了“有机分散”的思想，主城区适当扩展，北部建设了新区，保留东矿区并适当发展，从而形成了南、北、东三足鼎立的格局，使唐山形成了典型的组团式布局结构。三个组团中间，是环保绿地(陡河水库风景区)。唐山震后规划也考虑了唐山与北京、天津、燕山山脉的空间关系，将恢复建设新唐山的规划同整个冀东地区的经济发展结合起来，具有了成熟的区域规划视角。1994年的规划沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿城市格局由新华道和建设路两条城市主干道划分城市区域；城市尺度小，唐百区域为目前城市唯一核心区，但属于城南区域，客户存在一定程度的购买抗性新华道建设路市政府唐百三利凤凰新城规划的未来商务金融中心目前以中高档住宅项目为主城东工业区污染较为严重，居住环境较差城南塌陷区以低端居住为主城市核心唐山的商业、商务、政务三重中心城市主干道交汇远洋城唐山人的看法：“城南那边地质条件不好，是地震时候损毁最严重的…”“南湖公园就是因为地震形成的湿地公园…”“知道政府要迁过去，可是城南是塌陷区，盖房子恐怕有问题吧…”“广场（抗震纪念碑）那绝对是城市核心，但毕竟是路南，感觉盖不了高楼…”沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿未来发展南北两个新城的规划将分流城市核心的商务和政务中心功能，但建设时间的不确定，使得原核心的地位在短期内不会动摇。凤凰新城规划——以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。1.商务中心。着眼于大总部、大商业。大力发展高档商业区，全力打造唐山的中央商务区。已确定项目：德龙凤凰假日五星级酒店、香港嘉里集团五星级酒店等项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。启动时间不确定。2.金融中心。吸引各大金融机构入驻，打造唐山的金融一条街。3.总部基地。面向京津唐区域，统筹打造总部基地。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仁大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万平方米。4.高科技产业基地。结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。南湖生态城规划——91平方公里，将成为唐山新的政务中心。未来的南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机，着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园牞推动景观地产开发，更新城市结构。

西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十一五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿唐山。认识唐山的城市规划发展：1.从住宅居住属性角度，城市核心的地段优势不突出2.城市核心的功能属性在短期内不会动摇，长期或被城市新区分流部分实际功能3.路南的地质条件会带来一定的市场抗性认识唐山的经济发展：1.看指标：GDP高企，三线城市领跑；2.看结构：第二产业绝对主导，风险防空能力弱，社会财富在少数人手中富集；3.看人口：城市内刚性改善及刚性首置需求旺盛沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿开发商对本报告的成果需求：1.住宅的产品定位及设计要点建议；（主要成果）2.商铺的产品设计要点；3.公建部分的产品定位方向选择。第一步：在正式进入市场层面研究之前，先要认识唐山这个城市。1.对唐山的经济发展如何认识——为了寻找唐山的真实消费力所在2.对唐山的城市发展如何认识——为了判断本区域地段的价值变化第二步：分产品类型的市场、客户研究，以确定产品发展方向和设计建议。ⅠⅡ沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿住宅。唐山宏观市场容量及未来趋势研究沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场趋势从反应时间上看：由南向北递进式发展

从影响程度上看：由上往下波及式传导从反应时间上看——由南向北递进式发展从影响程度上看——由上往下波及式传导珠三角长三角环渤海全国主要二、三线城市商品房成交面积走势单位：万平米天津沈阳重庆长沙西安东莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.10一线城市三四线城市二线城市﹥﹥北京上海深圳西安成都沈阳长沙天津南京长春太原郑州贵阳环渤海珠三角长三角一线城市中深圳和上海从2007年6月开始进入深度调整期，北京市场的反应慢于深圳、上海，从2007年底进入深度调整期，主要表现在成交量的明显下滑；二、三线城市的反应慢于一线城市，从2008年3-4月开始进入调整期，且受影响程度明显小于一线城市。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿趋势研究至09年初，紧随一、二线城市，典型三线城市进入房地产市场调整的第一阶段“暗降保量”案例：市场表现：

“业内人士称，春节前楼市低迷，一些大开发商明着不降价，却都在暗中降价。而中小开发商则抓紧时机明降，每平方米较去年底下降200元至1000元不等，一些二环内的期房楼盘甚至开出每平方米2000元左右的价格。同时，延续“购房即赠精装修”、“特价房”等促销模式，楼市低靡背景下，大小开发商均在采取自己的方式降价突围。”——搜房北京天津杭州深圳广州东莞惠州西安武汉佛山上海石家庄石家庄：三线城市房地产市场：08年下半年开始出现房地产市场转淡的迹象，成交量有所下降，至09年初，石家庄市场进入“暗降保量”的阶段沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿趋势判断此次经济危机中，作为唐山支柱产业的煤炭、钢铁行业遭受重创，导致财富人群支付力下降，购房信心受挫唐山实体经济遭受重创，支柱产业进入快速下滑期，导致钢材、煤炭行业支付力下滑案例：梧桐大道——城市高端项目销售情况：08年上半年实现项目一期（6万平米左右）全部售罄，下半年转入淡市以后，尤其10月煤炭、钢铁行业开始下滑以后，项目二期转签出现严重问题，且出现10%的退房，目前转签不足50%。“11月7日，国家能源局召集相关部门、行业协会和公司座谈，与会人士普遍认为，煤炭相关产业链受整体经济影响明显。”“中国钢铁工业协会表示，10月份，钢铁行业已进入全行业亏损，减产幅度明显，预计全年粗钢产量为5亿吨，与去年基本持平，甚至有减少的可能；全年煤炭消耗亦与去年持平，或将有所减少。”“在河北，现在钢铁限产幅度已达30%-40%，直接减少了对焦炭的需求”“中国重化工业已进入快速下滑期，明年钢产量恐有深幅回落，造成煤炭、电力需求急剧萎缩，预计明年煤炭产量将减少3亿至5亿吨。”“煤炭价格已经跌破国家限价水平，港口现货销售价格则已经全线跌破国家限价水平。”——（山西）公路煤炭物流信息网，08年11月作为唐山主力购房人群，高端财富人群购买信心严重受挫、购房热情明显下降沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿取决于对经济前景预期是否加大力度取决于经济恢复的难度预期恢复取决于实体经济的真实支撑与信心基本支撑面我们当前对未来楼市的观点：未来影响楼市的关键面将是实体经济面，经济复苏才能推动楼市彻底解冻。趋势判断唐山房地产市场转暖需等待实体经济复苏，淡市将持续沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿供销统计据不完全统计，08年唐山市区总体消化72万㎡，消化率超过60%；中高端项目支撑市场，消化量占总体消化47.2%景泰翰林宏扬香木林瑞景国际公馆梧桐大道鹭港凤凰世嘉供应12万，消化9万供应18万，消化16万供应4万，消化2.7万供应3.1万，消化3万供应28万，消化10万供应10万，消化5万高端消化率72%供应12万，消化8万尚品名都供应0.5万，全部消化金洋旺座中高端供应43万消化34万消化率80%中端供应62万消化29万消化率47%从消化率上看，在售中高端以上项目整体消化率较高，平均达到77%，中端项目消化率较低，仅为47%；从供应量上看，中端项目供应量最大，达到62万平米，而高端项目供应量较少，仅为13万在售项目整体供应量约118万㎡，消化72万，整体消化率超过60%东方银座供应4.2万，全部消化德誉馨苑供应13.4万，消化8万紫御山庄供应4.7万，消化2.2万盛泰庄园供应7.2万，消化3.5万供应1万，消化3300天元国际公寓沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场指标04年至08年，唐山市商品房销售面积走势平稳，始终维持在200万平米以下水平。08年以来，金融风暴使楼市疲软，逐渐开始下行，9-10月为各项目主要集中开盘期，6500-7500为主力价格区间。2004年以前，唐山市商品房消化面积逐年保持上升趋势，至04年已经上升为224万平米；至07年，唐山市商品房销售面积有所下降至167万平米；08年前三季度，唐山商品房销售面积为１２７万平方米，同比增长27.7％；完成销售额38.48亿元，同比增长１９．６％。实现销售均价3030元/平米，与上年同期相比，平均销售价格每平方米下降１０８元。数据来源：唐山城乡规划局网800070006000500007年6月07年12月08年6月08年12月鹭港大户型鹭港精装小户型梧桐大道一期梧桐大道二期宏扬香木林一期瑞景国际公馆景泰翰林凤凰世嘉尚品名都沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场指标2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为主要用地供应及住宅建设面积的供应区域，其中普通商品房为用地供应及建设面积的主要用途。2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域，占总体用地供应的49%；2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房建设面积主要供应区域，占总体住房建设面积的51%；数据来源：唐山城乡规划局网沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场指标2008-2012年的土地放量主要集中在08及09年，且用地的容积率呈现增长趋势未来五年的普通商品房建筑面积在逐年减小，意味着容积率提高、高层产品比例增大数据来源：唐山城乡规划局网站未来五年的普通商品房用地放量，主要集中在08年与09年沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场盘点后续供应量主要集中在路北区，凤凰新城板块内，以商品房为主；路南区域以平改项目为主要供应。260万150万410万已知项目后续供应主要集中在路北区，路南区以整改项目为主力供应，平均容积率在2.0-2.5；路北区后续供应做主要集中在凤凰新城板块，约114.8万平米沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿政府力推三年大变样工程，以拆迁项目为主，拆迁安置为还迁房方式；以推动政绩为主，住房土地属于无序释放。按照“拆、规、建”并举的原则，统筹安排拆违拆迁、规划设计及城市建设改造。2008年10月底前完成拆违拆迁；2009年6月底前完成相关规划设计，2009年下半年建设改造全部展开；2010年底前建设改造基本完成，城乡面貌三年大变样的目标基本实现。——唐山市政府网《唐山力争三年实现城镇面貌大变样》拆违拆迁进展顺利：今年全市拆违拆迁已完成481万平方米，其中10月份拆违拆迁完成136平方米。加上去年拆违拆迁294万平方米，我市已累计完成拆违拆迁775万平方米，占任务总量1000万平方米的77.5%住房保障稳步推进：已开工安置住房231万平方米，占任务总数的57%，年底前竣工57万平方米。08年安排经济适用住房项目24项，年底前竣工经济适用住房31.8万平方米。——摘自《唐山市三年大变样工作汇报》供应井喷政府出于自身政绩要求，大幅批出土地和项目，造成市场的供应井喷政府需求唐山的拆迁安置方式为低价出售的原址配建回迁房，因此拆迁不会增加新的市场需求；近年，唐山并未发生大规模的外来人口迁入及人口结构变化，刚性需求基本稳定沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿2005200620072008200920102011……消化面积（万平米）300.00350.00总结200.00当前市场消化能力：≤200万平米/年09年-12年市场的放量：≈300万平米/年12年以后，随城市发展，市场的放量有可能超过300万平米/年以当前市场消化能力来看，09年以后必然面临严峻的市场竞争局面，且有竞争进一步加剧的风险沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿住宅。唐山宏观市场容量及未来趋势研究1.08年以来，全国房地产市场受到危机影响走软，唐山在风暴冲击下，支付力下滑，市场回暖需要经济复苏支持2.近5年，市场容量基本稳定在200万平米/年以内3.未来5年，市场年放量将远超目前的消化能力，市场风险加剧竞争区域细分市场研究保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿凤凰新城城东工业区城南塌陷区城市核心凤凰新城：拥有较好的地质景观资源条件，及城市规划利好，是城市未来发展的第二核心区域；目前市场上中高端项目主要集中在该区域，是本项目主要竞争区域。重工业区：城市污染最为严重的区域，在售项目较少，且均为低端项目。核心区：项目所在区域为城市最为核心地段，具有较高的认知度，区域发展成熟，拥有城市最高端配套，本项目必然定位于高端，打造城市标杆项目。塌陷区：地质条件较差，是地震时受影响最严重区域，区域认知度较低，目前几无在售项目。非竞争区域非竞争区域凤凰新城为本项目主要竞争区域，该区域在售产品特征对本项目未来发展和规划具有指导和借鉴意义区域竞争凤凰新城作为唐山城市的未来发展方向对传统城区形成巨大挑战沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统区项目老旧，关注度逐渐走低。timecognitive城市新区传统城区区域引爆的关键性事件快速崛起：政府规划利好引导，市场放量集中，成为置业关注焦点；区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入新活力；初期实现：先期项目客户入住，整体基础配套尚不完善，现实与想象的差距带来区域整体的信任度滑坡，区域价值下跌；新城稳定：随着基础配套逐步落实，与人口进驻，新城规划实现，进入成熟阶段，区域价值重获认可并稳步提升。没落阶段重新建设及提升阶段快速崛起新区发展阶段趋于稳定世联模型城市化过程中，城市新区与传统核心的区域发展曲线唐百区域作为城市核心，随着凤凰新城（城市新区）建设逐渐失去市场关注，但是，一旦出现区域引爆的关键性事件，如万达广场的进驻，将会带来内城的更新，即一次传统城区的复兴；财富阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财富阶层消费习惯，全面升级城市配套，城市核心被加强，区域进入新的发展阶段。传统城区复苏之初，对应新区蓬勃发展的激烈竞争，安排安全性产品，满足刚性客户为主；后期随区域价值拉升，实现项目产品面积及品质升级，安排奢侈户型，满足高端客户需求沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿宏扬·香木林7500元/平米6900元/平米起鹭港天元国际公寓12800元/平米梧桐大道8000元/平米起凤凰世嘉6000元/平米瑞景国际公馆6500元/平米凤凰新城新华道建设路尚品名都5600元/平米景泰·翰林6700元/平米翡翠城7500元/平米景泰·怡景文园荷花上院盛泰庄园5400元/平米嘉元·六合5800元/平米龙湖豪庭香槟蓝湾宏达·高第花园6000元/平米起龙王庙平改军创·凯旋城6800元/平米紫御山庄4800元/平米君瑞花园金洋华城富丁堡市区内的项目供应绝大多数位于路北区，其中又以凤凰新城的项目为主，并在价格上占据最高水平，聚集市场主要中高端项目本项目周边项目较少，且价格相对较低即将入市项目在售项目重工业区路南塌陷区市场扫描凤凰新城作为发展热点，同时成为市场供应热点沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场在售典型住宅项目扫描项目产品类型开盘时间实际成交均价（元/平米）供应量消化量主力户型（平米)天元帝景高层、酒店式公寓2008.01住宅8000，部分稀缺户型二手房10000，酒店式公寓12800一期1082套，二期600余套。目前在售酒店式公寓高层售罄，酒店式公寓售出1/3产品面积区间在50平米-200平米不等，主力产品为150平米，100平米以下占到1/4，200平米占到10%。酒店式公寓30-80平米梧桐大道高层、小高层、洋房一期2008-4-26；二期2008-10高层8000；多层11000总户数2800，一期340套。一期售罄；二期换签不足50%165-170宏扬香木林高层、小高层2008年3月6700-7200共3000户，一期16栋共1700余户剩余为一二层及顶层产品高层以60、70平米产品为主，小高层以135、158平米大户型为主金洋旺座高层06年中7000—7600326套售罄70-100鹭港高层、小高层二期08年5月10日6900（毛坯）；7500（精装）二期200套大户型消化50%；小户型剩余60~70%117-143；49-92瑞景国际公馆别墅、高层08年1月16日开盘高层别墅11000，公寓6500别墅54套；高层286套高层产品仅剩3套，别墅剩余50%83一居、102、117两居及106三居景泰翰林高层、小高层08年9月27日5600-60001400余售出1/380-120凤凰世嘉7层、9层及16层2008年9月一次性57007层洋房6660一期1000-1200户售出50%70-100两居，90-134三居单价：元/平米80007000高端中高端中端高端项目中高端项目中端项目沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿高端公寓市场市场变化前，热销产品为165-170平米三居及200以上大户型产品，89平米两居滞销；目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售放缓。梧桐大道产品概况：主力产品165-170平米三居，占80%以上；定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，及200平米以上洋房产品；89平两居销售较差。主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主;约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人;自住为主；丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客户.市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，导致财富人群观望情绪浓厚，目前项目出现订房后转签难现象；曾经热销的以165-170平米为主的大户型产品目前成为难销产品，客户主要考虑其总价高，购买风险大；小户型产品量较少，也存在一定的滞销现象价格：100平米户型销售价格为8300元/平米；160-170平米三居价格在8000元/平米；170、180和200平米四居为9500元/平米；7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在11000元/平米；高层的顶层为楼王产品，为600平米左右的跃层，均价15000元/平米。销售情况：项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订金，集体转签，100%销售；二期10月开盘，受金融危机影响，集体转签难，有10%的退房率，目前转签不到50%；沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析165平米三室两厅两卫，细节体现价值的舒适型三居产品第二入口设计，与厨房联通，充分考虑业主的功能使用，减少买菜归来的入户动线，避免影响屋内整洁主卧明卫设计步入式衣帽间，体现尊贵感主卧观景飘窗设计，增加附加值南向客厅连接阳台，保证景观与采光南向次卧连接阳台，做到景观入户沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿高端公寓市场天元帝景项目销售时处于市场变化前，以150平米产品为主力户型；200平米复式及180-190平米平层四居由于配比小、需求大而形成热销。产品概况：主力产品150平米三居，占一半左右；100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；项目地块原先为桃园，风水及地势受到认可，景观设计公司与北京的珠江帝景为同一家，园林景观体现大气与尊崇。主力客群：高端支付力强客户，一次性付款为主；客户以本区域内企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近的买卖人以及南新华道附近的企业主，多为父母为子女购买；市场影响变化：项目热销时以200平米的大户型产品为主，由于是高端标杆项目，客户购买时主要考虑舒适型的豪宅豪宅产品，而150平米的主力户型反而销售一般；目前产品的标杆形象仍在，导致部分比较稀缺的200平米左右产品的二手房价格在10000元/平米左右。价格：05年推出时成为区域标杆，当时售价4000元/平米；目前均价在8000元以上/平米；部分稀缺户型的二手房价格在10000元/平米；社区底商为单层，售价14900元/平米，目前以5万/年租赁。销售情况：项目一期与二期开盘间隔8个月，之前均有一段蓄客期，至开盘前，认购量达到一半；开盘后立即成为区域标杆，产品热销，包括样板间也以980万的价格被抢购；200平米四居销售情况最佳，并且跃层产品较受欢迎，150平米的主力产品反而销售较一般。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析134平米三室两厅两卫，多附加值与高舒适性，通透性有待改善明厨设计，保证采光与及时通风主卧通过推拉门连接大面积阳台，保证起居生活的舒适性，同时与空调机位的连接方便装卸次卧飘窗设计，增加面积附加值厨房与餐厅通过推拉门连接，减少空间浪费拐角阳台，增加采光面与观景面，双层阳台的人性设计，起到多层隔离作用卧室飘窗设计，保证采光，增加附加值明卫设计，保证采光与通风沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析525平米顶层复式产品，挑空成为尊贵体验的符号，典型的豪宅户型打造方案旋转楼梯，增加采光的同时提升生活情趣转角飘窗设计，增加采光，实现90°观景客厅上部挑空，体现尊贵感双明卫设计，保证透气性与采光独立衣帽间及客厅式空间设计，体现绝对的尊贵感贴心工人房设计，方便佣人起居超大露台及阳台，体现舒适与尊贵沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中高端公寓市场宏扬香木林市场变化前，热销产品为60-90平米及135平米的三居产品，一二层及顶层产品滞销；目前，金融危机对于本项目的刚性需求影响较小。产品概况：项目分两期共3000余户，产品面积在60-230平米，目前在售为一期的1800户；高层以60、70平米产品为主，小高层的主力产品为135和158平米的大户型，顶层为230平米的复式产品；定位高端项目。主力客群：高端支付力较强客户，一次性付款占到60%左右；主力客户为周边区县钢厂、电厂中高层，另有市政部门的团购90平米产品；投资客比例占到20%，主要购买100平米左右的产品；客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，本项目有部分刚性需求客户购买60-90平米产品，相对于大户型的销售风险较小；开盘后以135平米的实用型三居为主的产品较为热销，目前滞销为一二层及顶层产品，受金融危机影响相对较小；价格：6910元/平米起，均价为7500元/平米；楼层间的差价在40元/平米左右；户型不同朝向的差价最多可以到200元/平米。销售情况：项目一期08年3月开盘均价7500元/平米，目前一期已销售90%左右；以135平米的三居产品销售最好，其中又以中间层销售较好，目前剩余产品均为一二层及顶层；沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析135平米三室两厅两卫，多附加值与舒适性的标准三居厨房连接生活阳台，增加采光及实用性入户门方向对客厅自然形成对私密空间的分隔，易于形成独立玄关通过起居阳台连接客厅与主卧，增加生活便利性明卫设计，保证采光主卧明卫设计，保证透气性次卧设计大面积飘窗，增加附加值沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中高端公寓市场鹭港精装小户型产品相对热销，主要因为教育配套，父母为子女投资购买；目前，金融危机影响市场变化明显，大户型销售缓慢。产品概况：项目共三期，一期已于07年5月交房，目前在建为二期，产品区间为49-193平米的高层，另外规划有幼儿园及6000平米会所，预计中间为低密社区，三期位于北侧，并规划有大型医院；二期在售大户型产品区间为117-143平米，主力产品为133平米，双卫设计，一梯两户；二期精装小户型面积区间为49-92平米，最高26层；预计明年5、6月份推出两栋高层，面积区间117-153平米。主力客群：中高端支付力较强客户，一次性付款与按揭贷款比例各占一半；中小户型以结婚用房较多，客户年龄层在20-30岁，为公务员或在私企工作；精装小户型多为父母为子女投资，供子女上学，三年后出租；大户型客户多为政府领导及私企老板，以改善型为主。市场影响变化：金融危机影响本地钢铁及煤炭业，导致财富人群观望情绪浓厚，目前大户型产品消化较慢；小户型精装产品目前销售较快，因为项目对面即新唐山一中，多为父母为子女投资购买，同时小户型面对当前市场风险也较小价格：08年5月开盘大户型，毛坯6900元/平米；08年9月推出精装小户型。7500元/平米，层间差价在10-50元/平米不等。销售情况：项目08年5月开盘大户型，售出50%左右，目前走量较慢；08年9月开盘精装小户型，销售较快，整体剩余60%-70%，12月售出30套左右，但是西北向产品销售中受到一定阻滞；沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析134平米三室两厅两卫，通透性欠佳，但满足基本需求次卧飘窗设计，增加附加值独立洗衣房，与厨房干湿分离主卧飘窗设计，增加附加值客厅连接步入式阳台，可观景厨房增设功能阳台，实现居室功能的细分使用沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析79平米两室两厅一卫，东南朝向精装产品，各空间俱全客厅连接阳台，保证景观与采光明厨设计，增加采光及透气性主卧凸窗设计，形成90°观景面暗卫设计，干湿透气性较差同时精装产品提供包括断桥铝合金外窗、实木复合门、多乐士涂料、品牌橱柜、灶具、洁具等、吊顶材料、品牌热水器及空调等，整体提升生活品质沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中端公寓市场凤凰世嘉项目位于城市主干道，区域发展成熟，整体认知度高；产品面积区间在60-134平米，小户型及实用型三居受金融危机影响较小。产品概况：项目分为两期，目前在售一期，东部为商品房，西部为回迁房，并配套幼儿园及小学，回迁户分配房屋及底商；一期共25栋，1000-1200户，分为7层、9层及16层，产品为60平米一居，70-103平米两居及93-134平米三居；以80、90平米产品占到30%，60、70平米产品占20%；商业部分面积在50-90平米。主力客群：客户以首次置业为主，以经商的较多，另有私企员工及政府、企事业单位人员等；以市内客户为主，另有周边丰南、丰润区的客户及周边县区（古冶）的客户，老业主购买及推荐的占到100户左右；自住为主，极少数投资，私营业主作为资产处置，周边区县客户做为改善换房，另有客户购买底商再出租；客户首先认可地段，其次是户型，并认同南北通透。市场影响变化：项目销售相对较好，08年9月开盘，月均30余套，其中以小两居及134平米大三居最为热销；金融危机影响本地市场，本项目客户以首次置业为主，刚性需求未被全面释放，所受影响较小。价格：均价6000元/平米，一次性付款5700元/平米起，按揭首付比例为50%；7层产品价格为6660元/平米，层间差价在20-30元/平米；商业部分的价格为8300元/平米；销售情况：项目一期08年9月开盘，目前售出50%左右，月均30余套；热销产品以70-90的小两居（均通透）及134平米大三居为主；纯南向户型价格市场认可度低，价格实现差。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析134平米三室两厅两卫，高通透性与舒适性的升级产品双明卫设计，保证采光及透气性转角露台设计，90°观景面，提升主卧尊贵性超长阳台连接次卧与客厅，增加生活便利性餐厅明窗设计，保证采光，增加生活情趣次卧设计大面积飘窗，增加附加值沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中端公寓市场景泰翰林项目位于市区与凤凰新城的交界，交通便利，社区配套齐全，提升产品力；项目前期依靠团购拉动销售，100平米以下产品销售较好，受金融危机影响较小。产品概况：项目分为两期，目前为一期，共1400余套，为7-24层板楼，其中以8-11层为主，产品面积区间为50-237平米；主力户型为80-120平米，24层高层产品为140平米大户型，另有30余套跃层产品，面积为170、180、190、227和267平米；一期项目底商共57套，面积在128-353平米，共两层；主力客群：客户职业以唐山国企事业单位居多，极少数私营业主购买200平米以上大户型产品；客户来源以路北区为主，地缘性客户以以改善型为主；客户关注顺序为户型、项目体量、配套及交通。市场影响变化：项目前期依靠大学城教师及其他政府企事业部门团购拉动销售；100平米以下首次置业，130平米舒适型改善置业受市场影响较小，且项目处于高认知区域，配套完善，产品力进一步得到提升。价格：08年9月27日开盘，均价6600-6700元/平米，楼层差价在20-50元/平米不等；产品价差由5448-7400元/平米，最低价格为东西向的临街户型；社区底商为两层，捆绑销售，价格为11000-13000元/平米。销售情况：开盘前积累预订客户，预定金15万。开盘不到3个月，售出1/3左右，主要为团购，客户为项目北侧大学城内的教师及三友集团、政府部门及设计院等，团购数量为400余套，团购价格在9折左右；11月成交70余套，12月销售40余套，每天客户在30余组；90-100平米两居产品销售最快，并且双卫产品卖得较好，100平米以下为首次置业，130平米以上为改善型。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿户型分析90平米两室两厅一卫，多附加值的标准首置型产品次卧飘窗设计，增加采光及透气性主卧飘窗设计，增加采光及实用性客厅设置步出式阳台，增加采光与生活便利性厨房阳台设计，增加采光及实用性，有益干湿分离暗卫设计，采光及透气性欠佳阳台步出式设计，方便户外空调机的装卸沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目名称一居50-60㎡小两居60-70㎡标准两居80-90㎡舒适型两居90-110㎡小三居110-120㎡标准三居130-140㎡舒适型三居150-170㎡大平层200㎡左右复式200㎡以上梧桐大道宏扬香木林鹭港尚品名都景泰翰林金洋旺座瑞景国际公寓凤凰世嘉市场热销产品集中在90平米左右两居和130-140平米三居旺销户型针对自主的两居、三居产品受到市场青睐，08年来持续旺销沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目名称滞销户型滞销原因梧桐大道89平米两居不符合高端客户对于居住舒适性及功能空间实现的需求宏扬香木林61平米一居，90平米纯南两居，230平米复式产品不通透，首层和顶层的抗性因素鹭港52平米北向及西北向精装一居、两梯两户133平米产品小户型西北朝向；大户型得房率较低（小户型为82%，大户型为75%左右）瑞景国际公馆80平米一居，360平米联排高层公寓产品不通透，联排产品位置不佳景泰翰林60-70平米东西向两居产品不通透及户型朝向不佳凤凰世嘉103平米两居与70-90平米通透型首置产品相比，不符合中端刚性客户的总价需求产品滞销主要原因：户型不通透、朝向不佳、得房率低、首层/顶层抗性滞销户型主要受到产品设计制约，市场缺乏对户型瑕疵的忍耐力，舒适性要求在购房决策中起重要作用沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目名称08年上半年销售情况08年下半年销售情况客户变化主力产品价格消化速度主力产品价格消化速度中高端鹭港117-143平米高层大户型6900整体消化约50%推出49-92平米精装小户型7100-8200两栋楼整体消化70%，月均30套主力产品置换带来的客户变化，自主升级客户到教育资源占有客户宏扬香木林70-90平米，100-110平米，135-158平米7500一期1700套消化90%70-90平米，100-110平米，135-158平米7500，内部折扣9折至95折一期尾盘面向刚性首置首改，客群稳定，需求坚挺高端梧桐大道165-1708000起一期340套售罄，约6万平米165-1708000起，11月及12月两次上调价格二期400套消化50%，部分表现为换签难高端客户受金融风暴影响，大户型产品仍然全面滞销天元帝景150平米现房，其他产品二手房8000，部分10000整体20多万平米，仅用2年时间消化完150平米现房，其他产品二手房10000尾盘阶段，主力150平米主力户型消化较慢受金融风暴影响，主力中大户型滞销，而部分稀缺顶级产品二手房热销市场变化中高端项目虽有客群置业目的变化，但市场支撑强劲，消化保持稳定；纯高端项目下半年受到金融危机影响，销售遭遇瓶颈需求稳定销售遇阻表现抢眼沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿市场变化高端项目上下半年表现泾渭分明；中高端项目受总体市场影响不大纵观2008年唐山市场高端及中高端项目的市场表现可以发现：高端市场上下半年分界明显，从“一夜倾城”到“消化减半”而整体中高端市场呈现较为坚挺的市场需求，上下半年差别不大，消化率始终维持在6成以上，月均消化套数是高端项目单项目消化能力的一倍梧桐大道上半年供应340套，全部消化；下半年推出二期360套，半年仅消化一半；天元帝景上半年二手房消化一度实现过10000元/㎡单价，下半年三级市场交易冷淡；宏扬香木林3月份开盘1800套，截止目前消化1600套，虽然上半年总体消化速度高于下半年，但实现业绩并无太大差别；鹭港上半年供应208套，消化100余套，月均消化30套；9月份推出新货量520套，截止年底已消化350套，月均速度近60套，下半年较上半年消化速度有明显提高；沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿住宅。竞争区域细分市场研究1.纯高端物业在正常市场环境表现抢眼，但受淡市影响最为明显，产品全面滞销2.中高端项目由于客户收入较为稳定，受冲击小，消化能力依然坚挺3.满足刚性置业需求，具有基本舒适度的产品赢得市场广泛认可保证项目安全第一，寻找淡市中的市场保健因素目标客户置业逻辑研究紧抓支撑淡市的中高端客户和正常市场表现抢眼的高端客户唐山宏观市场容量及未来趋势研究1.08年以来，全国房地产市场受到危机影响走软，唐山在风暴冲击下，支付力下滑，市场回暖需要经济复苏支持2.近5年，市场容量基本稳定在200万平米/年以内3.未来5年，市场年放量将远超目前的消化能力，市场风险加剧沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中高端客户中高端客户需求市场表现良好，为本项目启动期主力目标客群1、中高端客户在当前市场环境下，购买需求仍然表现坚挺中高端项目在淡市下仍然保持较好的销售速度和销售价格2、中高端客户支付力水平基本保持不变中高端客户主要为拥有稳定工作的政府或企事业单位工作人员，以及从事金融、医疗、教育等第三产业行业人员，收入水平受经济危机影响程度极低，淡市前后始终保持了良好的支付能力；3、中高端客户主要为刚性改善型需求从中高端项目热销产品及中高端客户置业特点可以看出，其需求主要为刚性改善需求，是市场上主力需求，且此类需求受市场变化影响程度较小。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中高端客户刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重迁，看重产品舒适度父母上岁数，这在这附近住惯了，孩子上下学，我们两口子忙，也需要有人能帮把手，买个大一点的，住在一起，照顾父母，照顾孩子。这个地段是城市核心，如果能有就太理想了，但是恐怕价格会比较高，也不能太离谱。最好是一梯两户，得房率要高一点，现在的房子，公摊面积太多，都不知道花了多少冤枉钱。附近要是有小学就好了，解决孩子的上学问题，当然，档次要好一点。

——周边社区居民赵女士家里的房子是父母留下的，现在孩子越来越大了，老是挤在一起也不是办法，本来去年说要拆迁的，现在也没动静了。这里毕竟是市中心，虽然上班有点远，但是关键是住惯了。 ——唐山大学讲师王先生如果买的起，应该会考虑吧，毕竟家里的老房子住了那么久了，父母年纪也大了，虽然我不在身边但总是希望他们能生活的好一点。唐山这个城市虽然比较小，但还是愿意让父母生活在他们熟悉的区域，特别是亲戚朋友也都在附近。

——北京某上市公司田小姐置业逻辑主要为30—40岁客户，小太阳家庭或养老家庭，多数购买舒适型两居或三居产品；考虑熟悉的生活环境，及亲戚朋友的生活圈子，不会离开原来居住区域，在区域内选房；换房是为改善现有居住条件，选择偏大的户型；有一次性投资的能力，但关注产品实用性及得房率；沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿中高端客户看重产品的宜居性，及所在区域的整体居住感受，包括产品舒适度、宜居环境、资源配套等景泰·翰林客户描述：

90-100平米两居产品销售最快，单身的客户以选择小户型居多，并且有双卫生间的产品卖得较好；项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为户型、项目体量、配套及交通。宏扬·香木林客户描述：

客户认可该项目的区位，社区环境也较好，有高低起伏的果岭景观设计，南部绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区内街商业，生活比较方便。鹭港客户描述：精装小户型产品位于项目的东北部，对面即是唐山一中，教育资源优秀，因此多为父母为子女投资购买，供子女上学，三年后可以作为出租物业；购买客户多看中项目所处的区位，未来生活配套及交通便利，大盘项目也有较好的规划，子女上学后的产品升值预期；一期物业服务受到客户好评，包括24小时站岗及24小时物业服务等。产品舒适度产品性价比社区环境项目体量开发商品牌周边配套生活氛围沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿高端客户市场一旦转暖，高端客户购买能力迅速提升，是本项目后期实现高价值主要客群1、高端客户财富实力雄厚经济危机严重影响高端人群近期收入水平，进而影响房产投资信心和热情，但是财富积累能力极强，财富实力雄厚，有绝对的能力购买高价值物业2、市场回暖以后高端客群将迅速成为高端物业购置主力唐山高端客户主要从事钢铁、煤炭等行业，受此次经济危机影响严重，但市场回暖以后，高端客群的财富积累速度将会迅速上升，重新回归房产投资市场沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿高端客户具备一定资产实力，成熟置业经验，追求标签的高端客群纪念碑旁边的项目应该会买吧，是个好地方。全唐山最核心的地儿啦。贵的话就买个小的，不贵的话就买个低一点的。买个90左右可以租出去，买个160的就自己住了。唐山没有真正给有钱人住的房子，天元不错，可是物业根本没人管。我觉得园林比较重要，当然恒温恒湿，家居智能系统也挺好的，反正房子关键是要气派，住着舒服。

——天元业主杨女士我看好这个地段，早就知道那块地了。大小无所谓，关键是户型好，房子也不是一套两套了；园林要做好，得有高档小区的样子；还有物业，总得有一样配得上这个地段吧。精装的话，都行，有装修，租着方便一些；凤凰新城是政府新规划的城市中心，将来会很好的，毕竟有政府的支持呢，我在那边也有房子。而且，那边环境好。 ——首府项目唐山籍客户置业逻辑置业经验丰富，在城市乃至全国拥有多处房产，作为资产处置的一种方式；看重地段价值，好地段出现项目时就开始关注，以占有核心地段房产作为主要的投资方式；见多识广，对项目平牌及项目品质要一定要求；喜欢“扎堆”；购置90平米以下户型作为投资，130平米以上大户型自住，要求项目能体现身份和地位，有尊贵感沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿高端客户看重核心城市资源的占有、产品力及身份标签象征客户描述：看重凤凰新城未来的规划，总部基地、CBD未来均会在此区域规划，友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑道，客户认可项目的位置及产品而购买。——梧桐大道销售经理阳小姐客户描述：项目200平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎；客户支付力很高，有较高的财富积累，以一次性付款为主，多为父母为子女购买；项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管理存在一定意见，包括安防方面及提供的物业服务等。

——天元帝景销售主管张小姐地段价值区域规划高端形象产品设计开发商知名度社区规模居住氛围沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重迁，看重产品舒适度客户特征置业偏好客户背景： 30——40岁之间，小太阳家庭或养老家庭收入状况： 有一定积蓄和稳定的收入来源消费状况： 有一次性投资房产的能力，谨慎持家的态度；客户地源 唐百周边区域，北新道一带置业关注点 项目位置/产品舒适度/产品经济性置业目的 养老/改善居住产品需求 三口之家：标准三居老两口：舒适型通透两居地缘升级目标客户聚焦沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿财富实力强，看重核心城市资源的占有，自住与投资兼顾，多次置业，对社区品质要求高客户特征置业偏好客户背景： 40岁左右中年人收入状况： 家资殷实，具备一定程度的财富积累消费状况： 多次置业，成熟买家，经常出入各类高端场所客户地源 唐山各处置业关注点 项目地段，项目品质，产品设计，项目增值置业目的 城市资源占有产品需求 投资型一居 舒适型通透两居（作为资产处置）平层或四居以上的大户型（自住）城市资源占有目标客户聚焦沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿目标客户聚焦对项目所在城市核心有浓厚的地缘情结兼顾投资收益安排投资型一居；看重舒适度，总价不会成为限制条件，需求大面积产品；经济型的资源占有，适中的两居产品气派，有效的物管；追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务区域因素产品需求社区品质社区平台教育配套，大型城市综合体地缘升级城市资源占有满足居住升级的舒适户型，看重具体居住功能实现，舒适型通透两居，标准三居；产品因素绝对城市核心占有，渴望获得身份标签区域认知沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿示范城市生活区域规划高端形象开发商知名度社区规模居住氛围产品舒适度产品性价比社区环境周边配套生活氛围地段价值高端客户置业关注中高端客户置业关注核心竞争力城市核心舒适户型标签生活核心竞争力：客户关注点导向下的项目核心竞争力梳理沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿住宅产品建议。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿启动建议综合考虑“市场形势+客户需求+项目成长”：客户需求：淡市环境之下，市场的支撑力量来自刚性客户置业需求，他们是持续性的市场消化力量，满足中高端客户的刚性首置和改善需求；市场形势：整体唐山楼市受到宏观经济形势影响，出现一定波动，应对淡市，项目启动首要考虑安全性。项目成长：作为大规模城市综合体项目，产品升级带来的持续价值提升，树立市场信心，有效促进项目后期的滚动开发。建议：安排较为丰富的产品线，

以主流需求，价值实现稍差产品启动沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿产品配比建议准则原则一宏观市场整体受到影响，品牌进驻的城市综合体大盘应优先考虑项目启动安全原则二寻求项目稳健，规避竞争风险，面向刚性改善需求，站位中高端物业原则三客户研究指向：舒适性＞功能性沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目住宅部分价值排序回迁住宅回迁商铺商品住宅及回迁商铺商品住宅及商铺五星级酒店回迁小学及幼儿园回迁商业及写字楼商业广场FDE地块价值排序：E＞F＞D地块D受到东侧回迁房的干扰，西接小学和幼儿园可能带来一定的噪音影响；南侧道路双向两车道，路况较差，且有一定的车辆噪音；内部还配建一定量回迁商铺；是整体商品住宅中地块资源最差的区域；地块F虽然南临回迁地块，但是北侧是高档品牌商业，且处于整个社区内部，资源位置优于地块1。地块E紧邻项目内的五星级酒店，北侧为大型品牌商业，且不会受到回迁区域的干扰和影响，是这个住宅部分资源条件最好的区域。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿关于项目推售安排的思考回迁住宅回迁商铺商品住宅及回迁商铺商品住宅及商铺五星级酒店回迁小学及幼儿园回迁商业及写字楼商业广场一期约8万㎡三期约8万㎡一期：保证项目安全，建立项目市场影响；安排临近回迁房区域，但同时可以享受北侧大型品牌商业的地块2的部分产品作为项目一期。二期约14万㎡二期：树立高端形象，实现高利润；通过一期建立的市场影响力，通过产品升级拉升项目形象，释放项目平开高走的市场讯息，建立项目的市场话语权。三期：携二期余威，高价快销；三期地块是商品住宅中价值最低的部分，如在一期推出会形成一定的市场消化压力，而作为项目尾盘，基于前期的高端形象，可在本地块缩小产品面积，在单价不变的情况下，缩减总价，满足一些追捧客户的需求。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿启动区产品配比建议衡量标准一居50-60㎡小两居60-70㎡标准两居80-90㎡舒适两居90-110㎡小三居110-120㎡标准三居130-140㎡舒适三居150-170㎡大平层200㎡左右复式200㎡以上安全性面向刚性改善总价的相对控制户型通透性保证产品与项目品质提升奢侈礼仪空间实现生活标签体现启动期户型安排成熟期户型安排调整户型安排沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿建筑设计限制下的户型选择调整由于本项目设计条件限制，高层产品设计进深大，两梯两户实现通透两居设计对得房率损失大，故加入面向刚性首置的、市场安全性较高的南向一居和小二居产品，变平面为两梯三户，作为保证更多通透两居实现的调整户型。两梯两户，满足户型面积要求，楼体通透性实现必然引起公摊比例高的问题两梯三户，扩大楼层平面，增加一居或小两居产品，解决得房率损失问题，丰富产品线，保证通透两居三居实现。①②核心筒核心筒①②③沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿启动区产品配比（面积）建议一期配比：安全第一二期配比：指向高端三期配比：高价快销户型面积面积比例套数一居60㎡左右3%40小两居80㎡左右5%50两居100——110㎡12%91三居130——140㎡50%296三居150——160㎡20%103四居180——190㎡10%43户型面积面积比例套数三居130——140㎡10%104三居150——170㎡40%350四居180——190㎡40%303复式200㎡以上10%70户型面积面积比例套数一居60㎡左右7.5%100小两居80㎡左右4%40二居100——110㎡18.5%140三居130——140㎡50%296三居150——160㎡20%103沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿产品配比（面积）建议户型面积比例一居60㎡左右1.7%小两居80㎡左右3.7%两居100——110㎡7.7%三居130——140㎡31.3%三居150——170㎡29.4%四居180——190㎡21.4%复式200㎡以上4.8%总体户型面积比例梧桐大道：165—170㎡三居占80%，89—100㎡两居不足10%，200㎡以上洋房占10%天元帝景：150㎡三居占50%以上，180—190㎡四居占10%，130—140㎡三居30%，200㎡以上复式10%鹭港：开盘部分117㎡户型占11%，124㎡占36%，134㎡占39%，143㎡占14%宏扬·香木林：该项目为90/70项目户型配比参考案例启动期客户成熟期客户主要满足中高端人群的刚性改善需求，以前面对应自住的舒适型两居和标准三居产品为主；针对前期客户的标签追求，辅以一定量的舒适型三居作为项目早期的价值标杆。随着传统城区的复兴，区域价值不断提升，整个项目成为财富圈层的代表，一部分客户为纯粹的财富客户，资产处置型购买需求，一部分为渴望财富圈层的外围人群受到辐射效应。沈阳九州福尔东陵项目中期汇报稿项目名称楼层数层高采暖方式楼高规范楼间距（楼高*1.6）实际楼间距梧桐大道≤26层3米地暖≤78米125米86-110米鹭港≤26层2.8米壁挂≤72.8米116米80米宏扬香木林≤12层2.8米壁挂≤33.6米54米52米凤凰世嘉≤24层2.9米壁挂≤69.6米111米76米景泰翰林≤24层2.8米壁挂≤67.2米108米30-50米唐山市场在售项目楼间距都未选择超越规范要求，可见市场对楼间距指标并不敏感，建议本项目遵循建筑范标准即可层高&楼间距建议楼间距符合建筑规范要求即可，前期层高2.9米即可符合市场要求，后期产品提升层高需达3米去年唐山的整体层高都在2.8米左右，今年新建项目的规划都做了一些调整，基本上都是2.9米的层高。——中钢设计院工程