第五章 长期非货币资产

第五章长期非货币性资产中级财务会计

3/25/20241浙江万里学院资产负债表资产类项目：(一)货币资金

(二)交易性金融资产

(三)应收及预付款项

(四)存货(五)持有至到期投资(六)可供出售金融资产

(七)长期股权投资

(八)投资性房地产(九)固定资产(十)无形资产

(十一)商誉(十二)递延所得税资产

负债类项目：

(一)短期借款

(二)应付及预收款项

(三)应交税费

(四)应付职工薪酬

(五)预计负债

(六)长期借款

(七)长期应付款

(八)应付债券

(九)递延所得税负债所有者权益类项目：

(一)实收资本(或股本)

(二)资本公积

(三)盈余公积

(四)未分配利润中级财务会计

3/25/20242浙江万里学院本章学习目标通过本章学习，你应能够：1.掌握固定资产的概念及分类；2.掌握固定资产取得、计价及累计折旧的计算方法；3.掌握无形资产的确认与计量，理解无形资产研发费用的处理；4.掌握无形资产的摊销方法及后续计量和处置；5.理解投资性房地产特征、范围和计量属性；6.掌握投资性房地产后续计量以及转换和处置。中级财务会计

3/25/20243浙江万里学院3/25/2024浙江万里学院4格兰仕——固定资产虚拟扩张元引例中级财务会计

3/25/20244浙江万里学院中级财务会计

第一节固定资产

第二节无形资产

第三节投资性房地产

第四节长期待摊费用3/25/20245浙江万里学院一、固定资产概述(一)固定资产的特征

固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有；使用寿命超过一个会计年度。

1.使用期超过一年或超过一年的一个经营周期；(固定)2.使用寿命是有限的；(需折旧)3.是用于生产经营活动而不是为了出售。(持有目的)（二）固定资产的确认

1．与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

2．该固定资产的成本能够可靠地计量。中级财务会计

3/25/20246浙江万里学院（三）固定资产的分类1、按经济用途分类（1）生产经营用固定资产（2）非生产经营用固定资产3、按所有权分类（1）自有固定资产（2）租入固定资产3、按使用情况分类（1）使用中固定资产①季节性、大修理停用②经营性出租③内部替换使用（2）未使用固定资产①新增尚未交付使用②改建、扩建暂停使用（3）不需用固定资产中级财务会计

3/25/20247浙江万里学院（四）固定资产的计价标准为了正确反映固定资产价值的增减变动，应按一定的标准对固定资产进行计价。固定资产的计价标准一般有以下三种：

1.原始价值

2.重置价值

3.折余价值中级财务会计

3/25/20248浙江万里学院（一）原始价值

原始价值也称为原价或原值，是指购建的固定资产在达到使用状态之前所发生的全部耗费的货币表现。企业采用不同方式购建的固定资产，其原值的构成有所不同。（二）重置价值

重置价值也称为重置完全价值，是指企业在当前的条件下，重新购置同样的固定资产所需的全部耗费的货币表现。重置价值的构成内容与原值的构成内容相同。（三）折余价值

折余价值也称为净值，是指固定资产原值减去已提折旧后的余额。中级财务会计

3/25/20249浙江万里学院二、固定资产的取得（一）外购的固定资产其成本包括实际支付的买价、进口关税和其他税费，以及使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的费用，如场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

中级财务会计

3/25/202410浙江万里学院（一）外购的固定资产1.不需要安装的固定资产借：固定资产贷：银行存款2.购入需要安装的固定资产（1）发生的支出借：在建工程贷：银行存款（2）安装完毕交付使用借：固定资产贷：在建工程中级财务会计

3/25/202411浙江万里学院（二）自行建造的固定资产自行建造的固定资产是指企业利用自己的力量自营建造以及出包给他人建造的固定资产。1.采用自营方式建造固定资产2.采用出包方式建造固定资产中级财务会计

3/25/202412浙江万里学院1.自营工程自行建造的固定资产入账价值的确定（1）工程达到预计可使用状态前，因进行试运转所发生的净支出，计入工程成本；（2）在建工程发生单项或工程报废或损失，减去残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，报经批准后计入继续施工的工程成本；（3）所建造的固定资产达到预定可使用状态时，应按估计的价值转入固定资产并且计提折旧，待办理竣工结算手续后再对固定资产原价及折旧作调整。中级财务会计

3/25/202413浙江万里学院2.出包工程

在出包方式下，固定资产建造工程支出由承包单位核算，出包企业只需按出包合同规定向承包单位支付工程价款，并按支付的全部工程价款作为固定资产成本入账即可。

①企业按合同规定预付承包工程款时借：在建工程－－XX工程贷：银行存款

②工程完工与承包单位办理价款结算时借：在建工程－－XX工程贷：银行存款或应付账款

③工程完工达到可使用状态时借：固定资产贷：在建工程－－XX工程中级财务会计

3/25/202414浙江万里学院（三）投资转入的固定资产

应按投资各方确认的价值，作为入账价值

借：固定资产等贷：股本（或实收资本）

资本公积（可能会存在）

（四）租入的固定资产1.经营性租入的固定资产2.融资性租入的固定资产中级财务会计

3/25/202415浙江万里学院（五）盘盈的固定资产1.盘盈的资产登记入账借：固定资产贷：待处理财产损溢—待处理固定资产损溢2.报经批准后，盘盈仪器记入“以前年度损益调整”科目。

借：待处理财产损溢—待处理固定资产损溢贷：以前年度损益调整

中级财务会计

3/25/202416浙江万里学院三、固定资产折旧（一）固定资产折旧及其性质固定资产折旧是指固定资产由于损耗而减少的价值固定资产损耗分为有形损耗和无形损耗两种。有形损耗是指固定资产在使用过程中由于使用和自然力的影响在使用价值和价值上的损耗；无形损耗是指由于技术进步而引起的固定资产价值上的损耗。固定资产与存货不同，它的价值不是一次转移计入产品成本或费用；而是在长期使用过程中，随着损耗程度，以折旧费项目分期计入产品成本或费用，并通过取得相应的收入而得到补偿。中级财务会计

3/25/202417浙江万里学院（二）影响因素：

1.固定资产的原值

2.固定资产的净残值(残值－清理费用)3.固定资产的使用年限（三）固定资产折旧范围除了下列情况外，企业应对所有的固定资产计提折旧：

1.已提足折旧仍继续使用的固定资产

2.按规定单独作价作为固定资产入账的土地中级财务会计

3/25/202418浙江万里学院1.年限平均法年折旧率=年折旧额/原始价值×100%

月折旧率=年折旧率/12（四）固定资产折旧方法

企业可以选择一般折旧法（年限平均法、工作量法）或加速折旧法（年数总和法、双倍余额递减法）等方法计提固定资产折旧。折旧方法一经确定，不得随意变更。中级财务会计

3/25/202419浙江万里学院年折旧额=某年实际完成的工作量×单位工作量折旧额单位工作量折旧额2.工作量法〓中级财务会计

3/25/202420浙江万里学院（1）双倍余额递减法固定资产年初账面净值×折旧率=年折旧额年折旧率=2预计使用年限逐年递减不变逐年递减

最后两年该如何处理呢？中级财务会计

3.加速折旧法3/25/202421浙江万里学院双倍余额递减法举例年份预计残值年初账面净值年折旧率年折旧额累计折旧1240006000002/524000024000022400036000040%14400038400032400021600040%86400470400424000129600528005232005240007680052800576000【案例】某项固定资产，原值为600000元，预计使用年限为5年，预计争值为24000元。按双倍余额递减法计算折旧。年折旧率=2/5

100%=40%中级财务会计

3/25/202422浙江万里学院（2）年数总和法尚可使用年数预计使用年限×（预计使用年限＋1）÷2=年折旧率某年折旧额=（固定资产原值－预计净残值）×该年折旧率不变逐年递减逐年递减中级财务会计

3/25/202423浙江万里学院年数总和法举例年份尚可使用年限原值－净残值年折旧率年折旧额累计折旧15570005/15190001900024570004/15152003420033570003/15114004560042570002/1576005320051570001案例】某项固定资产，原值为60000元，预计使用年限为5年，预计争值为3000元。按双倍余额递减法计算折旧。年折旧率=2/5

100%=40%中级财务会计

3/25/202424浙江万里学院符合稳健性原则和配比原则，降低固定资产使用风险固定资产使用成本（折旧+修理费用）比较均衡推迟纳税有利于固定资产更新加速折旧法的理由（优点）中级财务会计

3/25/202425浙江万里学院（四）固定资产折旧的核算实务中：1.企业各月计提折旧时，可在上月计提折旧的基础上，对上月固定资产的增减情况进行调整后计算当月应计提的折旧额。2.固定资产的折旧费用，应根据固定资产的受益对象分配计入有关的成本或费用中。中级财务会计

3/25/202426浙江万里学院四、固定资产后续支出（一）固定资产后续支出的含义及分类固定资产后续支出是指固定资产在投入使用以后期间发生的与固定资产使用效能直接相关的各种支出，如固定资产的增置、改良与改善、换新、修理、重新安装等业务发生的支出。中级财务会计

1.资本化的后续支出

与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。2.费用化的后续支出

与固定资产有关的修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，应当根据不同情况分别在发生时计入当期管理费用或销售费用等。3/25/202427浙江万里学院1.增置追加的投资看做是固定资产使用中增加的一项资本性支出。2.改良与改善改良是对资产质量有较大改进或显著提高，将改良支出作为资本性支出，增加有关固定资产的价值；改善是对资产质量有一定的改进，但改进不明显，质量提高程度有限，将改善支出作为收益性支出，直接计入支出当期损益。中级财务会计

3/25/202428浙江万里学院3.换新换新是指以新的资产单元或部件替换废弃的资产单元或部件。1.资产单元换新2.部分换新4.修理1.日常修理2.大修理5.重安装中级财务会计

3/25/202429浙江万里学院【案例1】企业的某项固定资产原价为2000万元，采用年限平均法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0，在第5年年初企业对该项固定资产的某一主要部件进行更换，发生支出合计1000万元，符合准则规定的固定资产确认条件，被更换的部件的原价为800万元。固定资产进行更换后的原价＝该项固定资产进行更新改造前的账面价值+发生的后续支出－该项固定资产被更换部件的账面价值＝（2000－2000÷10×4）+1000－（800－800÷10×4）＝

1720（万元）。中级财务会计

3/25/202430浙江万里学院【案例2】甲公司是一家从事印刷业的企业，有关业务如下：

（1）2006年12月，该公司自行建成了一条印刷生产线并投入使用，建造成本为568000元；采用年限平均法计提折旧；预计净残值率为固定资产原价为3%，预计使用年限为6年。（2）2009年1月1日，由于生产的产品适销对路，现有生产线的生产能力已难以满足公司生产发展的需要，但若新建生产线成本过高、周期过长，于是公司决定对现有生产线进行改扩建，以提高其生产能力。（3）2009年1月1日～3月31日，经过3个月的改扩建，完成了对该印刷生产线的改扩工程，共发生支出268900元，全部以银行存款支付。（4）该生产线改扩建工程达到预定可使用状态后，大大提高了生产能力，预计尚可使用年限为7年9个月。假定改扩建后的生产线的预计净残值率为改扩建后固定资产账面价值的3%；折旧方法仍为年限平均法。（5）为简化计算，不考虑其他相关税费，公司按年度计提固定资产折旧。

中级财务会计

3/25/202431浙江万里学院甲公司的账务处理如下：

（1）2007年1月1日～2008年12月31日两年间，即固定资产后续支出发生前，该条生产线的应计折旧额为550960元[568000×（1—3%）]，年折旧额为91826.67元（550960÷6），各年计提固定资产折旧的账务处理为：

借：制造费用91826.67

贷：累计折旧91826.67

（2）2009年1月1日，该生产线的账面价值为384346.66元[568000—（91826.67×2）]，该生产线转入改扩建时的账务处理为：

借：在建工程384346.66

累计折旧183653.34

贷：固定资产——生产线568000

（3）2009年1月1日～3月31日，发生固定资产后续支出的账务处理为：

借：在建工程268900

贷：银行存款268900

中级财务会计

3/25/202432浙江万里学院（4）2009年3月31日，生产线改扩建工程达到预定可使用状态，将后续支出全部资本化后的生产线账面价值为653246.66元（384346.66+268900），其账务处理为：

借：固定资产——生产线653246.66

贷：在建工程653246.66（5）2009年3月31日，生产线改扩建工程达到预定可使用状态后，其应计折旧额为633649.26元[653246.66×（1—3%）]；在2009年4月1日～12月31日9个月期间计提折折旧额为61320.90元[633649.26÷（7×12+9）×9]在2010年1月1日～2016年12月31日7年间，每年计提折旧额为81761.20元[633649.26÷（7×12+9）×12]。每年计提固定资产折旧的账务处理为：

借：制造费用81761.20

贷：累计折旧81761.20中级财务会计

3/25/202433浙江万里学院【例题3】2007年1月25日，甲公司对所属一家商场进行装修，发生如下有关支出：领用生产用原材料40000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为6800元；辅助生产车间为商场装修工程提供的劳务支出为14660元；发生有关人员薪酬29640元。2007年12月26日，商场装修完工，达到预定可使用状态交付使用，甲公司预计下次装修时间为2018年12月。2010年12月31日，甲公司决定对该商场重新进行装修。假定该商场的装修支出符合固定资产确认条件；该商场预计尚可使用年限为6年；装修形成的固定资产预计净残值为1100元；采用直线法计提折旧；不考虑其他因素。

中级财务会计

3/25/202434浙江万里学院（1）装修领用原材料

借：在建工程46800

贷：原材料40000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）6800

（2）辅助生产车间为装修工程提供劳务

借：在建工程14660

贷：生产成本——辅助生产成本14660

（3）发生工程人员薪酬

借：在建工程29640

贷：应付职工薪酬29640

（4）装修工程达到预定可使用状态交付使用

借：固定资产——固定资产装修91100

贷：在建工程91100

（5）2008年度计提装修形成的固定资产折旧

因下次装修时间为2018年12月，大于固定资产预计尚可使用年限6年，因此，应按固定资产预计尚可使用年限6年计提折旧。

借：管理费用15000[（91100-1100）/6

]

贷：累计折旧15000

2009年、2010年计提装修形成的固定资产折旧同2008年度。

（6）2010年12月31日重新装修

借：营业外支出46100

累计折旧45000

贷：固定资产——固定资产装修91100

3/25/202435浙江万里学院【例题4】经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。

2007年8月20日，甲公司对采用经营租赁方式租入的一条生产线进行改良，发生如下有关支出：领用生产用原材料24000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为4080元；辅助生产车间为生产线改良提供的劳务支出为2560元；发生有关人员薪酬54720元。2007年12月31日，生产线改良工程完工，达到预定可使用状态交付使用。假定该生产线预计尚可使用年限为6年，剩余租赁期为5年；采用直线法进行摊销；不考虑其他因素。

中级财务会计

3/25/202436浙江万里学院（1）改良工程领用原材料借：在建工程28080

贷：原材料24000

应交税费——应交增值税（进项税额转出）4080

（2）辅助生产车间为改良工提供劳务

借：在建工程2560

贷：生产成本——辅助生产成本2560

（3）发生工程人员薪酬

借：在建工程54720

贷：应付职工薪酬54720

（4）改良工程达到预定可使用状态交付

借：长期待摊费用85360

贷：在建工程85360

（5）2008年度进行摊销

因生产线预计尚可使用年限为6年，剩余租赁期为5年，因此，应按剩余租赁期5年进行摊销。

借：制造费用17072

贷：长期待摊费用17072

中级财务会计

3/25/202437浙江万里学院五、固定资产处置（一）处理原则企业固定资产的处置是指企业因出售、报废、毁损、对外捐赠、对外投资、无偿调出、抵偿债务转出、非货币性交易转出8种原因减少固定资产。固定资产的处置应通过“固定资产清理”科目核算。中级财务会计

3/25/202438浙江万里学院固定资产处置的净损益结果处理如下：处置类型结果处理记入账户1、对外投资净支出转出长期股权投资2、对外捐赠净支出转出营业外支出3、无偿调出净支出转出资本公积—无偿调出固定资产4、出售净支出；净收益转出营业外支出；营业外收入5、报废净支出；净收益转出营业外支出；营业外收入6、毁损净支出转出营业外支出中级财务会计

3/25/202439浙江万里学院1.固定资产转入清理

借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产2.固定资产处置过程中发生支出借：固定资产清理贷：银行存款应交税费—应交**税；等等（二）账务处理中级财务会计

3/25/202440浙江万里学院3.固定资产处置过程中发生收入

借：银行存款（出售收入、残值收入）；原材料（残料收入）；其他应收款（赔偿收入）；等等贷：固定资产清理中级财务会计

3/25/202441浙江万里学院4.固定资产清理余额的处理（1）固定资产清理净支出的处理

借：营业外支出（出售；报废；损毁）借：长期股权投资（对外投资）借：资本公积—无偿调出固定资产（对外捐赠）等等贷：固定资产清理（2）固定资产清理净收益的处理

借：固定资产清理贷：营业外收入（出售；报废）中级财务会计

3/25/202442浙江万里学院综合练习某企业于2007年9月5日对一生产线进行改扩建，改扩建前该生产线的原价为900万元，已提折旧200万元，已提减值准备50万元。在改扩建过程中领用工程物资300万元，领用生产用原材料50万元，原材料的进项税额为8.5万元。发生改扩建人员工资80万元，用银行存款支付其他费用61.5万元。该企业对改扩建后的固定资产采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限10年，预计净残值50万元。

假定该固定资产于2007年12月20日达到预定可使用状态。2009年12月31日该生产线的公允价值减去处置费用后的净额为690万元，预计未来现金流量现值为670万元。假定固定资产按年计提折旧，固定资产计提减值准备不影响固定资产的预计使用年限和预计净残值。

要求：（1）编制上述与固定资产改扩建有关业务的会计分录。计算改扩建后固定资产的入账价值；（2）计算改扩建后的生产线2008年和2009年每年应计提的折旧额；（3）计算2009年12月31日该生产线是否应计提减值准备，若计提减值准备，编制相关会计分录；（4）计算该生产线2010年和2011年每年应计提的折旧额。（金额单位用万元表示。）

3/25/202443浙江万里学院（1）会计分录：借：在建工程650

累计折旧200

固定资产减值准备50

贷：固定资产900

借：在建工程300

贷：工程物资300

借：在建工程58.5

贷：原材料50

应交税费—应交增值税（进项税额转出）8.5

借：在建工程80

贷：应付职工薪酬80

借：在建工程61.5

贷：银行存款61.5

改扩建后在建工程账户的金额=650+300+58.5+80+61.5=1150（万元）

借：固定资产1150

贷：在建工程1150

（2）2008年和2009年每年计提折旧＝（1150-50）÷10＝110（万元）（3）2009年12月31日固定资产的账面价值＝1150-110×2＝930（万元），可收回金额为690万元，应计提减值准备240万元（930－690）。

借：资产减值损失240

贷：固定资产减值准备240

（4）2010年和2011年每年计提折旧＝（690－50）÷8＝80（万元）。

3/25/202444浙江万里学院1．解释原值、折旧、加速折旧法的含义2．固定资产如何分类？固定资产的计价方法有哪几种？3．增加途径有哪几种？如何核算？4．影响折旧的因素有哪些？计算方法有哪几种？5．减少途径有哪几种？如何核算？6．期末计价的方法及核算思考题：中级财务会计

3/25/202445浙江万里学院第二节无形资产中级财务会计

3/25/202446浙江万里学院一、无形资产概述（一）无形资产概念与特征

企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产具有以下特征（1）不具有实物形态；（2）属于非货币性长期资产；（3）持有目的是为企业使用而非出售；（4）在创造经济利益方面具有较大不确定性；（5）必须是有偿取得的（不花代价不入账）。中级财务会计

3/25/202447浙江万里学院（二）无形资产的分类无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。1.按经济内容分类（1）专利权（2）非专利技术（3）商标权（4）著作权（5）土地使用权（6）特许权中级财务会计

3/25/202448浙江万里学院2.按来源途径分类

无形资产按其来源途径，可以分为外来无形资产和自创无形资产。外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形资产中级财务会计

3/25/202449浙江万里学院3.按经济寿命期限分类

无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。

期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。中级财务会计

3/25/202450浙江万里学院期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言中级财务会计

3/25/202451浙江万里学院（三）无形资产的确认同时满足下列条件时才能确认：

1.与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；

2.该无形资产的成本能够可靠地计量。企业内部研究开发项目支出，应区分研究与开发阶段进行处理：研究阶段的支出：于发生时计入当期损益；开发阶段的支出：同时满足下列条件的，才能确认为无形资产（1）使用或出售在技术上是可行的；（2）开发使其使用或出售的意图明显；（3）用无形资产生产的产品有市场或该无形资产自身有市场；（4）有足够的技术或财力使该无形资产完成开发，并有能力使用或出售；（5）开发阶段的支出能够可靠地计量。中级财务会计

3/25/202452浙江万里学院二、无形资产的初始计量企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式。（一）购入的无形资产（二）接受投资的无形资产（三）接受捐赠的无形资产（四）自行研究开发的无形资产中级财务会计

3/25/202453浙江万里学院（一）购入的无形资产

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。例：甲公司2008年3月10日从某研究所购买一专利权，双方协商确定的价款200万元，在办理财产转移过程中，支付律师费用0.8万元。借：无形资产2008000贷：银行存款2008000中级财务会计

3/25/202454浙江万里学院（二）投资者投入的无形资产按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。例：某公司接受晓泽公司以其所拥有的非专利技术投资，双方商定的价值为56万元。

借：无形资产56万贷：股本56万中级财务会计

3/25/202455浙江万里学院（三）政府补助取得的无形资产

企业通过政府补助方式取得的无形资产应当按照公允价值计量

借：无形资产贷：递延收益

中级财务会计

3/25/202456浙江万里学院三、内部研究开发费用的确认与计量（一）研究阶段和开发阶段的划分1.研究阶段研究阶段是探索性的，为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备，已进行的研究活动将来是否会转入开发、开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性。中级财务会计

3/25/202457浙江万里学院2.开发阶段开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品和新技术的基本条件。中级财务会计

3/25/202458浙江万里学院（二）内部研究开发费用的确认与计量的原则企业内部研究开发项目开发阶段的支出，满足下列条件的，才能确认为无形资产：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。中级财务会计

3/25/202459浙江万里学院（三）内部研究开发费用的账务处理研发支出发生时：借：研发支出——费用化支出

——资本化支出贷：原材料应付职工薪酬银行存款中级财务会计

3/25/202460浙江万里学院研发项目达到预定用途时：

借：无形资产贷：研发支出——资本化支出

期末结转费用化支出时：借：管理费用贷：研发支出——费用化支出

中级财务会计

3/25/202461浙江万里学院示例：华联股份有限公司因生产产品的需要，组织研究人员进行一项技术发明。在研发过程中发生材料费126000元，应付研发人员薪酬82000元，支付设备租金6900元。根据会计准则的规定，上述各项支出应予以资本化的部分是134500元，应予以费用化的部分是80400元。另外，该项技术又成功申请了国家专利，在申请专利过程中发生注册费26000元、聘请律师费6500元。中级财务会计

3/25/202462浙江万里学院1.研发支出发生时：借：研发支出—费用化支出80400—资本化支出167000

贷：原材料126000

应付职工薪酬82000

银行存款39400中级财务会计

3/25/202463浙江万里学院2.研发项目达到预定用途时：借：无形资产167000

贷：研发支出—资本化支出1670003.期末结转费用化支出时：

借：管理费用80400

贷：研发支出—费用化支出80400中级财务会计

3/25/202464浙江万里学院四、无形资产的后续计量（一）估计无形资产的使用寿命使用寿命有限使用寿命不确定（二）无形资产使用寿命的复核企业应当至少于每年年度终了，要对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及未来经济利益的消耗方式进行复核。如改变其摊销年限和摊销方法的，并作为会计估计变更处理。中级财务会计

对于使用寿命不确定的无形资产，如果有据表明使用寿命是有限的，则作为会计估计变更处理。3/25/202465浙江万里学院（三）无形资产的摊销使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应在使用寿命内合理摊销。预计净残值问题：使用寿命有限的无形资产，残值应为零。除非存在以下两种情况：有第三方承诺在该无形资产寿命结束时购买该无形资产；可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。摊销方法：一般用直线法（工作量能可靠确定时也可用工作量法）。摊销开始时间：使用当月。使用寿命不确定的无形资产不摊销。中级财务会计

3/25/202466浙江万里学院例：华联实业股份有限公司根据市场发展的需要，购入一项专利权。根据相关法律的规定，购买时该项专利权的使用寿命为10年，企业采用直线法按10年期限进行摊销。专利权购买成本为260000元。购买专利权时：借：无形资产260000

贷：银行存款260000专利权每年摊销额

260000÷10=26000（元）借：管理费用26000

贷：累计摊销26000中级财务会计

3/25/202467浙江万里学院五、无形资产的处置（－）无形资产的出售借：银行存款无形资产减值准备累计摊销营业外支出—处置非流动资产损失贷：无形资产应交税费银行存款营业外收入—处置非流动资产利得中级财务会计

3/25/202468浙江万里学院例：某公司将一项专利权转让给晓泽公司，该项专利权的价值10万元，已累计摊销5.2万元，已提取减值准备0.4万元，转让价格为6万元，营业税率5%，款已收妥。借:银行存款6万累计摊销5.2万无形资产减值准备0.4万贷:营业外收入1.3万应交税费—应交营业税0.3万无形资产10万中级财务会计

3/25/202469浙江万里学院（二）无形资产出租1.收取租金借：银行存款贷：其他业务收入2.摊销无形资产的价值借：其他业务成本贷：累计摊销

中级财务会计

3/25/202470浙江万里学院例：甲股份有限公司2007年至2013年无形资产业务有关的资料如下：（1）2007年12月1日，以银行存款300万元购入一项无形资产（不考虑相关税费）该无形资产的预计使用年限为10年。（2）2011年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为142万元，该无形资产发生减值后，原预计使用年限不变。（3）2012年12月31日，预计该无形资产的可收回金额为129.8万元，调整该无形资产减值准备后，原预计使用年限不变。（4）2013年4月1日，将该无形资产对外出售，取得价款130万元并收存银行（不考虑相关税费）。要求：编制无形资产业务的相关会计分录。

中级财务会计

3/25/202471浙江万里学院（1）2007年12月1日购入无形资产

借：无形资产

3000000

贷：银行存款

3000000

借：管理费用

25000

贷：累计销

25000

（2）2008年～2009年，每年摊销无形资产的价值借：管理费用

300000

贷：累计摊销

300000

中级财务会计

3/25/202472浙江万里学院（3）2011年12月31日，判断无形资产是否发生了减值2011年12月31日该无形资产的账面价值＝300－300/10×1/12－300/10×4＝177.5万无形资产可收回金额为1420000元

无形资产减值＝1775000－1420000＝355000借：资产减值损失

355000

贷：无形资产减值准备

355000

中级财务会计

3/25/202473浙江万里学院（4）2012年12月31日2012年无形资产的摊销额＝142/（12×5＋11）×12＝24万

借：管理费用

240000

贷：累计摊销

240000

2012年12月31日该无形资产的账面价值＝142－24＝118万

2012年12月31日，无形资产的可收回金额为1298000元

无形资产损失一经确认，在以后会计期间不得转回。中级财务会计

3/25/202474浙江万里学院（5）2013年3月31日，摊销无形资产2013年1月至3月，该无形资产的摊销额＝

118/（12×4＋11）×3＝6万

借：管理费用

60000

贷：累计摊销

60000

2013年3月31日该无形资产的账面价值＝

118－6＝112万

（6）2013年4月1日，出售无形资产借：银行存款

1300000

累计摊销

1525000

无形资产减值准备

355000

贷：无形资产

3000000

营业外收入—处置非流动资产利得

180000

中级财务会计

3/25/202475浙江万里学院（三）无形资产的报废

借：累计摊销营业外支出无形资产减值准备

贷：无形资产

中级财务会计

3/25/202476浙江万里学院思考题：1、研究开发费用的界定？2、不同来源的固定资产的价值是如何确定的？3、核心竞争力？中级财务会计

3/25/202477浙江万里学院商学院会计系

《中级财务会计》课程组

E-mail:zckcz@3/25/202478浙江万里学院第三节投资性房地产中级财务会计

3/25/202479浙江万里学院本节应掌握的主要内容有：

（1）掌握投资性房地产概念和范围；

（2）掌握投资性房地产的确认条件；

（3）掌握投资性房地产初始计量的核算；

（4）掌握投资性房地产后续计量的核算；

（5）掌握投资性房地产转换的核算；

（6）掌握投资性房地产处置的核算。中级财务会计

3/25/202480浙江万里学院（一）投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。特征：目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；能够单独计量和出售（或转让）。中级财务会计

一、投资性房地产概念和范围3/25/202481浙江万里学院（二）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于)；2.持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于)；3.已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产(固定资产或无形资产)；（2）作为存货的房地产：适用《存货》，销售收入适用《收入》；（3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》。中级财务会计

3/25/202482浙江万里学院4、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断

（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。（2）关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。中级财务会计

3/25/202483浙江万里学院【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.按照国家有关规定认定的闲置土地

E.作为存货的房地产

【答案】ABC

中级财务会计

3/25/202484浙江万里学院（一）确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。中级财务会计

二、投资性房地产的确认和初始计量3/25/202485浙江万里学院（二）初始计量按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：借:投资性房地产贷：银行存款\在建工程等否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。中级财务会计

3/25/202486浙江万里学院三、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。（转入在建工程）

（二）费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。中级财务会计

3/25/202487浙江万里学院三、投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式进行后续计量按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销.借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)租金收入作“其他业务收入”。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备中级财务会计

3/25/202488浙江万里学院例如：某企业投资性房地产采用成本模式计量，2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。买价270万元，预计使用20年，预计净残值为30万元。采用直线法折旧。2007年12月31日，估价可收回金额为250万元。2007年的租金收入15万元存入银行。中级财务会计

3/25/202489浙江万里学院借:投资性房地产270

贷：银行存款270借:其他业务成本11

贷:投资性房地产累计折旧11借:资产减值损失9

贷:投资性房地产减值准备9借：银行存款15

贷：其他业务收入15中级财务会计

3/25/202490浙江万里学院（二）采用公允价值模式进行后续计量

1.采用公允价值模式的前提条件只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。即同时满足下列条件：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。中级财务会计

3/25/202491浙江万里学院2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。（1）不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；（2）以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益：借:投资性房地产-XX（公允价值变动）贷：公允价值变动损益（公允价值下降则分录相反）（3）取得的租金收入确认为其他业务收入。中级财务会计

3/25/202492浙江万里学院长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）中级财务会计

3/25/202493浙江万里学院（1）2007.1.1借：投资性房地产——成本2200贷：库存商品2000

资本公积——其他资本公积200（2）2007.12.31借：银行存款100贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益50贷：投资性房地产——公允价值变动50中级财务会计

3/25/202494浙江万里学院（3）2008.12.31借：银行存款100

贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益30

贷：投资性房地产——公允价值变动30（4）2009.12.31借：银行存款100

贷：其他业务收入100借：公允价值变动损益70

贷：投资性房地产——公允价值变动70中级财务会计

3/25/202495浙江万里学院（5）2010.1.5借：银行存款2080

贷：其他业务收入2080借：其他业务成本2050

投资性房地产——公允价值变动150

贷：投资性房地产——成本2200

借：资本公积——其他资本公积200

贷：其他业务收入200中级财务会计

3/25/202496浙江万里学院（三）投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。不得从公允价值模式转为成本模式！中级财务会计

3/25/202497浙江万里学院中级财务会计

3/25/202498浙江万里学院【例题1】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

【答案】B中级财务会计

3/25/202499浙江万里学院【例题2】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。

A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧

B.采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧

C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式

【答案】BDE中级财务会计

3/25/2024100浙江万里学院2007年1月1日，甲将一栋写字楼租赁给乙公司使用，原采用成本模式计量，现在符合公允价值计量条件，转为公允价值计量模式。该写字楼原价900万元,已计提折旧27万元，账面价873万元，2007年1月1日的公允价值为950万元，假设甲按照净利润的10％计提盈余公积。中级财务会计

3/25/2024101浙江万里学院借：投资性房地产——成本950

投资性房地产累计折旧27

贷：投资性房地产900

利润分配－未分配利润69.3

盈余公积

7.7中级财务会计

3/25/2024102浙江万里学院四、投资性房地产的转换（一）房地产的转换1.概念房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.中级财务会计

3/25/2024103浙江万里学院2.房地产的转换形式及转换日（1）将投资性房地产转为自用房地产:转换日为房地产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期.（2）作为存货的房地产改为出租:转换日为租赁期开始日.（3）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：转换日为租赁期开始日.（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值:转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期.中级财务会计

3/25/2024104浙江万里学院（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下:

应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值.（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产：中级财务会计

3/25/2024105浙江万里学院中级财务会计

3/25/2024106浙江万里学院长江公司于2008年1月1日将采用成本模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的账面价值为1800万元，（成本1900万元，已折旧100万元），要求：编制长江公司2008年1月1日将投资性房地产转为自用的会计分录。

借：投资性房地产累计折旧100固定资产1900贷：投资性房地产1900累计折旧100

中级财务会计

3/25/2024107浙江万里学院2.公允价值模式计量（1）投资性房地产转换为自用房地产以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益).

借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)

贷:投资性房地产(借或贷):公允价值变动损益中级财务会计

3/25/2024108浙江万里学院中级财务会计

3/25/2024109浙江万里学院长江公司于2008年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产（一建筑物）转为行政管理部门使用，该建筑物2007年12月31日的公允价值为2000万元，（成本1900万元，公允价值变动100万元），2008年1月30日的公允价值为2070万元，转换日该建筑物的尚可使用年限为15年，采用年限平均法计提折旧，无残值。要求：编制长江公司2008年1月30日将投资性房地产转为自用的会计分录。中级财务会计

3/25/2024110浙江万里学院借：固定资产2070贷：投资性房地产——成本1900——公允价值变动100

公允价值变动损益70中级财务会计

3/25/2024111浙江万里学院(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产:按照转换当日的公允价值计量.转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益(公允价值变动损益),转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积).处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入)中级财务会计

3/25/2024112浙江万里学院【例题4】关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）。

A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转