2023年房地产估价师考试房地产案例与分析考试题库带答案解析

2023年房地产估价师之房地产案例与分

析通关考试题库带答案解析

单选题(共80题)

Is信贷额度关系Credit-in(C_name,limit,Credit_balance)

中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。

下表为关系credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花

费多少，相应的SQL语句应为：Select()Fromcredit-ino

A.C_name,Credit_balance-limit

B.C_name,Iimit-Credimbalance

C.C_name,limit,Credit_balance

D.C_name,Credit_balance

【答案】B

2、在了解程序内部结构和流程后，通常采用()验证程序内部逻辑

是否符合设计要求，此时可使用()技术设计测试案例。

A.黑盒技术

B.白盒测试

C.等价类划分

D.边界值分析

【答案】B

3、如果模块A的三个处理都对同一数据结构操作，则模块A的内聚

类型是（49）。

A.逻辑内聚

B∙时间内聚

C∙功能内聚

D.通信内聚

【答案】D

4、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,

租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王

某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年，费用按法规各

自承担。

A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10

月的现值之和

B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10

月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算

成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006

年10月的现值之和

【答案】D

5、在软件正式运行后，一般来说，（）阶段引入的错误需要的维护

代价最高。

A.需求分析

B.概要设计

C.详细设计

D.编码

【答案】A

6、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有

父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应

实现称为（45）。

A∙封装

B.继承

C∙覆盖（重置）

D.多态

【答案】C

7、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。

A.10

B.14

C.20

D.25

【答案】A

8、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。

A.硬件设备驱动程序

B.计算机程序及其开发文档

C.操作系统软件

D.源程序代码

【答案】B

9、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物

及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之

处。

A∙甲级写字楼

B.乙级写字楼

C.丙级写字楼

D.丁级写字楼

【答案】B

10、黑盒测试不能发现（）。

A.不正确或遗漏的功能

B.初始化或终止性错误

C.程序的某条路径存在逻辑错误

D.错误的处理结果

【答案】C

11、某C语言程序中，X是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的

整型常量，表达式x%m（x被m除取余数）在（请作答此空）时会报错,

这是一种O错误。

A.编译

B.预处理

C.编辑

D.运行

【答案】A

12、网络中某些用户只能接收但不能发送EnIai1,此时管理员应检

查Oo

A.Email服务器是否与网络连通

B.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是

否进行了denySMTP设置

C.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是

否进行了denyany设置

D.连接客户端与Email服务器之间的路由器端口的访问控制列表是

否进行了denypop3设置

【答案】B

13、已知X=-73,若采用8位机器码表示，贝∣J[X]原=(),[X]补=

Oo

A.11001001

B.01001001

C.11011001

D.01011001

【答案】A

14、编写C程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与

程序的运行过程。通常，编译程序在(29)阶段就会删除源程序中

的注释。

A.词法分析

B.语法分析

C.语义分析

D∙代码优化

【答案】A

15、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.

A.security

B.hardware

C.display

D.program

【答案】A

16、在"Excel2000"表处理中，假设Al=2,A2=2.5,选择A1:A2

区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10,

则Alo=(),SUM(AkAlO)=()。

A.5.5

B.6

C.6.5

D.7

【答案】C

17、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。

A∙侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构

B.一般用白盒测试技术

C.强调检查模块的接口

D.需要检查全局和局部数据结构

【答案】D

18、若程序P经编译并链接后可执行，则()。

A∙P是正确的程序

B.P中没有语法错误

C.P中没有逻辑错误

D.P在运行中不会出错

【答案】B

19、在面向对象技术中，抽象类是（）。

A∙接口

B.没有方法的类

C.没有子类的类

D.至少有一个未定义消息的类

【答案】D

20、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。当系统

显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。为实现这

种推荐，采用（54）方法更有效。

A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词

B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词

C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词

D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系

【答案】D

21、某C语言程序中有表达式x%m（即X被m除取余数），其中，X

为浮点型变量，m为整型非0常量，则该程序在（）时会报错，该

错误属于（31）错误。

A.逻辑

B.语法

C∙语义

D.运行

【答案】C

22、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标

准如下：

A15小时30分

B.28小时20分

C.30小时

D.40小时

【答案】B

23、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为（），一个

对象具有多种形态称为（请作答此空）。

A.继承

B∙封装

C.多态

D.覆盖

【答案】C

24、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar,

routine,andinterchangeable.

A.WwW

B.Informatization

C.Computerization

D.Standardization

【答案】D

25、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。

A.可扩充性

B.可移植性

C.可重用性

D.可维护性

【答案】C

26、在面向对象方法中，（44）定义了父类和子类的概念。子类在原

有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相

应实现称为（）。

A∙封装

B.继承

C∙覆盖（重置）

D.多态

【答案】B

27、C程序代码"whiIe((c=getchar()!='a,)putchar(c)；"

中存在()错误。

A.调用

B.语法

C.逻辑

D.运行

【答案】B

28、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进

行的测试类型为()测试。

A.功能

B.回归

C.可靠性

D.恢复

【答案】B

29、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。

A.软件测试的目的是为了发现错误

B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试

C.测试不能用来证明软件没有错误

D∙当软件不存在错误时，测试终止

【答案】D

30、正规式(113|5)(202)(Clde)表示的正规集合中元素数目为()

()是该正规集合中的元素。

A.6

B.7

C.8

D∙无穷

【答案】A

31、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是()。

A.对象是类的模板

B∙“封装”就是生成类库的标准

C.一个类至少有一个实例

D.一个类可以继承其父类的属性和方法

【答案】D

32、系统测试计划应该在软件开发的()阶段制定。

A.需求分析

B.概要设计

C.详细设计

D.系统测试

【答案】A

33、测试四个程序模块共发现了42个错，贝IJ（）。

A.至少有1个模块至少有H个错

B.至少有1个模块至少有12个错

C.至少有2个模块都至少有11个错

D.至多有2个模块都至多有14个错

【答案】A

34、内关穴直上，平孑L最穴的骨度分寸为

A.5寸

B.4寸

C.3寸

D2寸

【答案】A

35、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是

父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为（请作答此空）；当

一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为（）。

A.单重继承

B.多态

C.混合继承

D.多重继承

【答案】A

36、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括（）。

A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护

B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型

C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量

D∙具有良好的团队合作精神

【答案】B

37、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间,

把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。

A.逻辑内聚

B∙偶然内聚

C.过程内聚

D.通信内聚

【答案】B

38、在面向对象方法中，对象之间通过发送（）进行通信，当其发送

给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。

A.协作

B∙依赖

C.消息

D∙封装

【答案】C

39、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象

两种。其中，()模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访

问它的全局访问点。

A.工厂(Factory)

B∙构建器(Builder)

C.原型(Prototype)

D.单例(Singleton)

【答案】D

40、若n表示问题的规模、。(f(n))表示算法的时间复杂度随n

变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是()。

A.O(∏2)

B.0(n)

C.0(logn)

D.0(nlogn)

【答案】C

41、程序员小张记录的以下心得体会中，不正确的是(55)

A∙努力做一名懂设计的程序员

B.代码写得越急，程序错误越多

C.不但要多练习，还要多感悟

D.编程调试结束后应立即开始写设计文档

【答案】D

42、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，()。

A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关

B∙查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过[log2(n+l)]

C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少

D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少

【答案】B

43、在WOrd编辑状态下，将正文中所有“internetexplorer"

改写为“InternetExplorer",常选用编辑子菜单上的()命

令；单击“工具”栏中的“()”按钮可以在光标所在处插入超

链接。

A∙“修订”

B.“替换”

C.“定位”

D"粘贴"

【答案】B

44、在面向对象技术中，多态性的含义是（）。

A.一个对象可同时指向不同的类的对象

B∙同一消息在不同时刻可调用不同的方法

C.对象的生存周期中包含对象的多种状态

D.不同消息可以调用相同的方法

【答案】B

45、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一

块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按

照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研

究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对

其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心

的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，

住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级

房地产估价机构，进行了在建工程评估。

A∙住宅和商铺可销售面积之和

B∙住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积

C∙住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积

D∙住宅和商铺总规划建筑面积之和

【答案】C

46、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编

码、测试、运行（维护）6个阶段。

A.可行性分析

B.初始调查

C.需求分析与定义

D.问题分析

【答案】C

47、在WindOWS系统中，通过设置文件的（）,可以使其成为“隐

藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（）,

单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片’'按钮

即可。

A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡

B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡

C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡

D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡

【答案】D

48、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建

设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公

楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建

成投入使用后，其中的IOOOm2建筑面积归甲方，2000m2建筑面

积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办

公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时

该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,

年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：

A.30

B.34

C.36

D.40

【答案】B

49、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。

A.句型

B.终结符集

C.非终结符集

D.句子

【答案】D

50、在获取与处理音频信号的过程中，正确的处理顺序是（）。

A∙采样、量化、编码、存储、解码、D/A变换

B∙量化、采样、编码、存储、解码、A/D变换

C∙编码、采样、量化、存储、解码、A/D变换

D∙采样、编码、存储、解码、量化、D/A变换

【答案】A

51、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）

方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不

正确的是（）。

A.消息传递

B.继承

C∙引用

D.多态

【答案】A

52、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD.

BEPCD1则该二叉树的后序遍历序列为（）。

A.PBCDE

B.DECBP

C.EBDCP

D.EBPDC

【答案】C

53、Computer()isacomplexconsistingoftwoormore

connectedcomputingunits,itisusedforthepurposeof

datacommunicationandresourcesharing.

A.storage

B.device

C.network

D.processor

【答案】C

54、在"Excel2000"表处理中，假设Al=2,A2=2.5,选择A1:A2

区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10,

则AIO=(),SUM(AlrAlO)=()o

A.30

B.42.5

C.46.5

D.48.5

【答案】B

55、若信息为32位的二进制编码，至少需要加()位的校验位才

能构成海明码。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

56、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建

设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公

楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建

成投入使用后，其中的IOOOm2建筑面积归甲方，2000m2建筑面

积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办

公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时

该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,

年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：

A.689

B.839.92

C.1166.88

D.1528.92

【答案】B

57、在某高校教学管理系统中，有院系关系D（院系号，院系名，

负责人号，联系方式），教师关系T（教师号，姓名，性别，院系号,

身份证号，联系电话，家庭住址），课程关系C（课程号，课程名，

学分）。其中，“院系号”唯一标识D的每一个元祖，“教师号”

唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯一标识C中的每一个元

组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲

授，则关系T和C之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院

系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的

联系类型为（）。关系T0,其外键是（）

A.1:1

B.1：n

C.n:1

D.n:m

【答案】D

58、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是（）。

A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试

B∙一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试

C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模

块更可靠

D∙软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试

【答案】C

59、已知X=-73,若采用8位机器码表示,则［X］原=（）,［X］补=

Oo

A.10110111

B.01001001

C.10100111

D.01011001

【答案】A

60、（）服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子

邮件的发送和接收。

A.Gopher

B.Telnet

C.FTP

D.E-mail

【答案】D

61、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此

行为属于（）维护。

A.改正性

B.适应性

C.完善性

D.预防性

【答案】A

62、An（）statementcanperformacalculationandstorethe

resultinavariablesothatitcanbeusedlater.

A.executable

B.input

C.output

D.assignment

【答案】D

63、():Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeof

themostcommoncommands.

A.Titlebar

B.Toolbar

C.Statusbar

D.Scrollbar

【答案】B

64、评价计算机系统性能时，MlPS是衡量()的一种单位。

A.时钟频率

B.运算速度

C.系统可靠性

D.系统失效率

【答案】B

65、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区

级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A∙该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B∙按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年

利润可视作年净收益

C∙该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可

视作年净收益

D∙根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并

考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可

视作年净收益

【答案】D

66、软件的结构化设计（SD.方法中，一般分为概要设计和详细设计

两阶段，其中详细设计主要是要建立（）。

A∙软件结构

B.软件过程

C.软件模型

D.软件模块

【答案】D

67、如果待排序序列中两个元素具有相同的值，在排序前后它们的

相互位置发生颠倒，则称该排序算法是不稳定的。（）是稳定的排序

方法，因为这种方法在比较相邻元素时，值相同的元素并不进行交

换。

A.冒泡排序

B.希尔排序

C快速排序

D.简单选择排序

【答案】A

68、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地

产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有

一处住房。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】C

69、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，

是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房

地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的

检验标准。

A∙句子简洁，概括性强

B.搭配得当

C.逻辑严密

D∙用词简练、标准

【答案】D

70、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区

级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。

A∙应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧

B∙无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息

C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让

金

D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金

【答案】C

71、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者，可配穴为

A.合谷、条口

B.合谷、风池

C.足三里、气海

D∙内关、合谷

【答案】D

72、数组A[-5..5,0..8]按列存储。若第一个元素的首地址为100,

且每个元素占用4个存储单元，则元素A[2,3]的存储地址为（）

A.244

B.260

C.364

D.300

【答案】B

73、为提高XX机场航油保障能力，保障扩建后的XX机场航油供应,

中国航空XX油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。

此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺

设输油管。根据《xx市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心

线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、

构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。

为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生

了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。

A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响

B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响

C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响

D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响

【答案】B

74、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中,

()是不需要考虑的。

A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格

B.显示较长的说明信息时不要很快就消失

C.输入注册信息时有些项应该允许留空

D∙切换选项卡时，应自动保存己修改的设置

【答案】D

75、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定

甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内

拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自

行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房

屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有

异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估

D∙该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进

行评估

【答案】A

76、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象

代替。

A.基类

B∙派生类

C.基本类型

D∙用户定义类型

【答案】A

77、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。

A.MPEG

B.AVI

C.VOC

D.RM

【答案】C

78、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明

（）O

A.模块总的功能

B.程序段或语句的功能

C∙模块参数的用途

D.所有的

【答案】B

79、在WindoWS系统中，通过设置文件的（）,可以使其成为“隐

藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（）,

单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮

即可。

A.类型

B∙格式

C.属性

D.状态

【答案】C

80、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备

输入和解释输出所需的工作量。按照IS0∕IEC9126软件质量度量模

型定义，一个软件的易使用性不包括（）。

A.易理解性

B.易操作性

C.易改变性

D.易学性

【答案】C

大题（共10题）

一、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，

价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼

项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为3000元/m2,包括土地成本、建设成

本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011

年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方

所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，

在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元/m2。<l>s

估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？<2>、在此基础

上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？

【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时

点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6

月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理

的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的

客观正常利润水平。

2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的

施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存

在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可

能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产

生的经济折旧。

二、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价

机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价

报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结

果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实

际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。<1>.

如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果

并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？

＜2＞、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价

方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。＜3＞、一般而言，

房屋征收估价的影响因素有哪些？

【答案】L本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包

含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰

装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现

在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等

有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。

2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：

(1)弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相

关资料；(2)用预算方式测算估价对象的重新购建价格；(3)测算

估价对象的折旧；(4)求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋

征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征

收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新

旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价

值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

三、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一

层，建筑面积6510m2,除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其

他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成

不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租

金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共IOOOm2承租

人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被XX省XX县法院查

封，该法院请XX房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指

出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术

路线.??

【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益

的房地产，因此优先选用收益法。

2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权

除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原

有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净

收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有

效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表,

根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加一

管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算

收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没

有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同

内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金,

评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.

根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。

2∙收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪

些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征

收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出

题。

四、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在

实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取

了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条

件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产

市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法

前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来

可持续经营。本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、

合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估

价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综

合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用

年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房

地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时

点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用

年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完

全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的

运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据

真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人

（或XX房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准

确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自

本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半

年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地

查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况

与实地查勘的状况保持一致。

五、2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街

房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所

有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装

修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地

产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。＜l＞s征收估价中如何

考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？＜2＞、征收估价中如何确定该房屋

的用途、面积？〈3＞、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？

【答案】L本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价

值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,

由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的

金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受

托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记

的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当

在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、

用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；

房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登

记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当

按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的

是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器

设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人

协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确

定。

六、李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并

先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,

李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修

设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资

金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月

10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的

正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别

墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估

价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的

正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印

件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全

2∙估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的

同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值

为什么

【答案】L上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费

的证明、拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价,•估价机构应按照

独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价

委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类

型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，

因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装

修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社

会平均成本进行估价才是科学合理的。

七、某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4

月30日，规划建筑面积15000m2,预计售价2000元/m2。该项目于

2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为IOOO元/m2,

管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前

两个季度分别为20%,后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间

投入，年利率6%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,二

季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3

月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,

投资利润率取20%,季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的

价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值

2000x15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费

[1000×15000×30%∕(l+l.6%)0.5+1000×15000×30%∕(l+l.6%)1.5]元

=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费

885.855×5%∕(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费

2906.256×(6%+3%)∕(l+l.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润

(P+885.855+43.251+253.390)χ20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目

价格

【答案】①计算管理费错，应为885.855x5%万元=44.293万元②

计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元=261.563万元③计

算利润错，应为(P+885.855+44.293)χ20%万元=(0.2P+186.030)万

元您可能感兴趣的试题

八、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，

于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2o该住宅原

为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业

主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1

月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格=土地重新取得成

本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根

据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使

用期限的楼面地价为280元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑

物楼面地价为260元/m2,则土地重新取得成本为：土地重新取得成

本二楼面地价X建筑面积=280x93.88=26286.4(元)

2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的

《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2,

房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混

结构房屋的重置单价为3500元/m2,房产管理部门2016年1月1日

公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元

∕m2o则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价X

建筑面积=3500x93.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物

折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：建筑物折旧=建筑物

重置总价X（1-成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定

人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。

则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580x（1-70%）=98574（元）4

估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价

=26286.4+328580-98574=25629

2.4（元）

【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为：土

地重新取得成本=楼面地价X建筑面积=260x93.88=24408.8（元）；

2∙建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对

象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价X建筑面积

=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，"建筑物为完

好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

九、1、XXXX房地产估价报告

封面及目录（略）