s联营销执行报告1645436424

s联营销执行报告16454364242024/3/25s联营销执行报告1645436424淮海经济区核心/第一梯队/交通枢纽/重工业城市徐州淮海经济区是由鲁南，苏北，豫东，皖北等20个地级城市及所辖范围组成。以徐州为核心，包括江苏省的连云港、宿迁、淮扬、盐城，山东省济宁、泰安、临沂、日照、枣庄、菏泽，安徽省淮北、苏州、蚌埠、阜阳，和河南省周口、商丘、开封。淮海经济区人口密度高，消费需求潜力大；总面积17.8万平方公里，总人口1.23亿，属于人口密集区域，潜在消费需求巨大。整个淮海经济区经济发展开始进入全面加速期。2008年，淮海经济区地区生产总值达20090亿元，约占全国经济总量6.7%，20年增长25倍；徐州、济宁、临沂、盐城四市从2004年起相继实现双超（GDP超亿元、财政收入超亿）；徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽；徐州是江苏省唯一的煤炭生产基地、重工业基地；徐州市位于淮海经济区的核心位置，覆盖四省20个地级市的淮海经济区中，徐州已经逐步成长为淮海经济区的第一梯队（徐州、济宁、临沂、盐城）的城市之一。s联营销执行报告1645436424苏北三线人口大市/经济稳步增长/城市规划：双核心发展核心一：中心区城市最初的中心，因人口及经济增长的空间加大，疏解老城，优化功能。核心二：“东进”的东部新城区城区向东跳过三环路形成新的城市组团；通过综合开发，完善功能，增强对外辐射力。徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展，其中项目所在地块作为城市发展的重要区域，逐步融入徐州市另外一个中心区的发展格局。淮海经济区商业中心政务中心，高档住宅区徐州2009年江苏省城市GDP总量排名城市GDP总量（亿元）排名苏州67011徐州20006扬州158082005-2008徐州市人口增长（单位：万人）s联营销执行报告1645436424城市双核之一/徐州市行政中心、文化教育中心、商务金融中心、物流中心、居住区和城市公园日渐成熟的城市新核，住宅规模日新月异，医院、学校、商业等配套的逐步跟上使得区域潜力愈加显著，加上政府导向，投资环境利好。新区建设功能

徐州市行政中心、文化教育中心、商务金融中心、物流中心、居住区和城市公园建设规模

起步区总用地面积10平方公里，其中：徐州市行政办公用地1.00平方公里，商务金融用地2.35平方公里，文化教育1.04平方公里，物流中心0.32平方公里，居住用地2.59平方公里，主干道用地2.03平方公里s联营销执行报告1645436424中茵绿地中铁建工国信恒基总建筑面积62万方7-3地块经济指标用地面积123370㎡建筑面积143169㎡总建筑面积154368㎡容积率1.2临湖一线资源·62万方大盘·并非最佳位置·国信双城之一·一期叠加、洋房低密度产品7-3地块市政府楼盘名称建筑面积开发商绿地商务城200万绿地集团国信龙湖7号62万国信地产国信龙湖世家45万国信地产中茵龙湖国际25万中茵置业上海建工项目20万上海建工恒基项目50万恒基置业中铁人才63万徐州中铁合计465万本案中茵商业s联营销执行报告1645436424新区4800-5400Ⅰ彭城广场-云龙湖北岸7500-10000Ⅱ泉山板块6500-6700Ⅲ铜山版块4000-5400Ⅳ西城版块5200Ⅴ城东板块6000-6200Ⅵ北城板块4500-4900竞争格局：新城区板块依靠政务配套和规划支撑，崛起成为徐州的新兴中高端板块Ⅰ：彭城广场-云龙湖北岸：供给稀缺、富人板块代表楼盘：龙商天骄、翠湖御景Ⅱ：泉山板块：供应萎缩，目前无量代表楼盘：南湖怡秀、盛天名苑Ⅲ：铜山版块：第二居所区域,别墅、类别墅多层产品为主代表楼盘：国际城邦、加州玫瑰园Ⅳ：西城版块：定位于中心城边缘代表楼盘：开元四季Ⅴ：城东板块：未来徐州有效供给的核心代表楼盘：绿地世纪城、城基花园城Ⅵ：北城板块：很长时间以来就是供应量和价格的低谷代表楼盘：华美生态园、s联营销执行报告1645436424本报告结构

设定目标提出问题解答问题二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析s联营销执行报告1645436424目标品牌目标利用大龙湖两项目树立国信品牌，为后续发展奠定基础2010年叠加别墅销售不低于3万方，花园洋房不低于2万方，总销额不低于3.2亿元，2010年度回款不低于总销额的70%（回款目标有松动）

近期目标限制条件：预计12月初可达到预售条件，意味着：项目真正销售周期只有一个月

长期目标实现大盘整体运作成功，保证项目可持续性发展与利润目标实现s联营销执行报告1645436424从表中各组数据来看，X3的假设相对最为合理，实现这样的别墅价格在当前市场上不是最大的困难，因此我们的目标所要解决的核心问题便是：如何在淡市影响并且开盘晚的情况下实现快速去化价格目标评价：

实现这样的价格在当前市场上并非最大的困难，价格不是我们的核心问题假设定价序列X1X2X3X4叠加别墅（3万方）6500680070007300洋房（2万方）6000580055005000小高层4800480048004800系数1（别墅/小高）1.351.421.461.52系数2（洋房/小高）1.251.211.151.04目标3.2亿参考竞品中热销楼盘的市场均价，结合本项目要实现的目标销售额及销售面积，我们得出下面几组定价组合，通过分析产品类别系数得出结论楼盘叠加别墅均价绿地商务城7000左右世茂东都（二手）7500-9000s联营销执行报告1645436424速度目标评价：

5万方的单月销售体量相当于云龙区整个区域09年单月成交的50-70%；5万方、近330套意味着叠加(185套）、洋房（145套）产品达到09年市场最好时公寓极值销售速度楼盘09年平均销售速度单月销售极值新城绿地商务城131套/月284套（09.05）国信龙湖世家118套/月300套（09.09）中茵龙湖国际115套/月159套（10.01）泉山开元四季64套/月106套（09.08）泉山天山绿洲100套/月300套（09.04）鼓楼区福源国际42套/月77套（09.09）云龙区世茂东都115套/月159套（10.01）云龙区绿地世纪城263套/月329套（09.04）5万方销售速度将成为本项目核心问题s联营销执行报告1645436424速度目标评价：绿地商务城中茵龙湖国际国信世家中铁区域合计每天来人量15-201515520-40每月来人量450-600450450150600淡市情况下，市场成交转冷、来人量匮乏，按照淡市营销规律来人成交比将降至10：1，本项目三个月内至少需要3300组来人，疯狂蓄客将成为本项目的营销核心问题！来人极度缺乏绿地商务城供应量去化量60#7.12开盘130套38套世茂东都供应量去化量2#11#6.26开盘334套98套市场成交转冷新城区域来人三月仅能提供1800组，缺口1500组!!绿地商务城、世茂东都具有大量的前期客户销售，同样步入销售瓶颈阶段!!s联营销执行报告1645436424核心目标限制条件下短期内蓄客量的问题：3个月蓄客约3300组，月均1100组的蓄客量超越旺市下主城区大部分楼盘如何锁定足够多的诚意客户：如何在形象、展示等方面打动客户，保证项目的目标完成量长期目标及品牌目标势必需要在短期目标实现即销售成功的基础上才得以进一步升华。让人来让人买s联营销执行报告1645436424二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析竞争范围扫描宏观市场分析进行战略方向思考并解答。宏观政策对我们的目标有何影响？我们的竞争对手是谁？s联营销执行报告1645436424央行工作会议明确继续实施适度宽松的货币政策1月6日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》1月10日《国土资源部关于开展2009年度土地卫片执法检查工作的通知》2月8日《个人贷款管理暂行办法》2月12日央行、银监局《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2月22日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》3月8日《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》3月9日国资委要求78家央企退出房地产业务3月18日《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》

5月5日《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

4月26日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月17日国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施4月14日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月13日《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》4月12日四大国有银行全线取消首套房贷优惠4月1日《关于土地增值税清算有关问题的通知》

5月26日《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，逐步推进房产税改革

5月27日《关于加强土地增值税征管工作的通知》

6月3日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》

6月5日

6月12日《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》调控政策密度史上罕见，显示政府抑制高房价的决心，另政策越来越细化，向可操作性可执行性转变。新政s联营销执行报告16454364244.15新政前后近两月全国主要城市成交量价出现分化新政后量价变化

一类城市：成交量深度下跌，成交价格已有明显下降。二类城市：成交量下跌近40%，成交价格，下降幅度大约10—20%左右。三类城市：成交量及成交价格均开始小幅下降。s联营销执行报告1645436424未来3-6个月市场走势研判政策走势预测s联营销执行报告1645436424宏观市场对项目影响全国市场调控下降通道明显，一二线成交量跌至四成，三四线城市同样受到波及需做持久战准备，淡市下需非常营销手段淡市s联营销执行报告1645436424历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；09年在全国市场爆发情况下，徐州市场出现少有的供不应求；10年恢复供求平衡状态；4.15新政出台后市场再回到供过于求状态，当月供求比达到了1.78，而六月更是达到2.34:1历史整体表现供过于求，4.15调控再次出现严重过于求状态，达到2.34：1，调控下降通道形成徐州房地产市场2005-2010上半年徐州住宅供求分析(单位：万方)s联营销执行报告1645436424徐州房地产市场徐州仍属于土地供应高峰期，土地供应远超同期销售面积，土地供应与销售面积保持在1.2-1.3：1，同样是供应过量2003-2008年徐州土地出让面积（单位：亩）住宅出让宗数住宅出让面积住宅可建面积同期住宅销售面积土地/销售供求比2010年848523485747915000000.572009年291849458433110635729001.212008年16866947203244915490001.31s联营销执行报告1645436424徐州房地产市场徐州城市价格稳步增长，且增幅较缓，价格调整空间不大历史上徐州05-08年一直处于供过于状态，存在较大的市场存量压力；09年在全国市场爆发情况下，徐州市场在下半年开始需求爆发，达到了历史峰值，徐州市场出现少有的供不应求；整体而言，徐州房地产市场商品住宅成交均价呈稳步攀升趋势。2006-2010徐州市（含县区）住宅均价（单位：元）20062007200820092010上半年31253487352736514052徐州最近12个月新房价格走势世茂东都近期房价走势中茵龙湖国际近期房价走势风尚自由城近期房价走势31253487352736514052s联营销执行报告1645436424新政之后，徐州市场转淡，客户观望情绪严重，楼盘来人量急剧下滑。人物访谈：绿地商务城销售员陈小姐：新政对绿地商务城的来人量影响较大，相较于新政之前，售楼处来人减少50%以上。人物访谈世茂东都销售员王小姐：新政对世茂东都的来人量影响较大，相较于新政之前，售楼处来人减少70%以上。人物访谈龙商天骄销售员翟小姐：新政对龙商天骄的来人量有一定影响，相较于新政之前，售楼处来人减少50%以上。徐州房地产市场s联营销执行报告1645436424营销水平较低，尚属于初级竞争阶段，从营销发力进行价值提升和引导，具备广阔的发力空间绿地商务城龙商天骄世茂东都风尚米兰营销推广现场展示项目模型、影视区、品牌区、儿童游乐场项目模型、卖点看板、形象看板项目模型、区域模型、影视区、品牌区、立面展示区域模型、楼盘模型、电视片宣传售楼处陈旧、内部布置动线杂乱面积较小，没有挑高、缺乏豪宅气势设计豪华，酒店式售楼处设计设计时尚样板房及样板区无无有无营销渠道报纸、户外大牌、短信，活动较少报纸、户外大牌、短信，活动较少报纸、户外大牌、短信，活动较少报纸、户外大牌、短信，活动较少销售服务销售讲解和物业服务欠缺服务热情但销讲能力欠缺服务热情但销讲能力欠缺；唯一具有物业服务服务热情销讲能力强，同样没有物业服务新政后市场环境的逆转促使市场祭起价格下调的大旗，同时营销推广手法开始走向多元化；楼盘的现场展示仍显粗放，营销渠道仍然单一，创新的营销手法存在发展空间。

现场道具集中在楼盘模型、单体模型上，接待动线不顺，缺乏建材展示等世茂、风尚具有一定的豪宅售楼处品质感基本没有样板区配合，样板房成为标配渠道单一，活动及圈层营销缺乏销售服务极需提高徐州房地产市场s联营销执行报告1645436424徐州市场对项目影响徐州整体市场在新政后下降通道明显，客户观望气氛浓厚，如何突破市场冰封期？房地产市场营销水平较低，尚属于初级竞争阶段，是挑战还是机会？僵局徐州市场大盘林立，如何脱颖而出、后发制人？s联营销执行报告1645436424二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析竞争范围扫描宏观市场分析进行战略方向思考并解答。宏观政策对我们的目标有何影响？我们的竞争对手是谁？s联营销执行报告1645436424新区4800-5400Ⅰ彭城广场-云龙湖北岸7500-10000Ⅱ泉山板块6500-6700Ⅲ铜山版块4000-5400Ⅳ西城版块5200Ⅴ城东板块6000-6200Ⅵ北城板块4500-4900竞争格局：新城区板块依靠政务配套和规划支撑，崛起成为徐州的新兴中高端板块Ⅰ：彭城广场-云龙湖北岸：供给稀缺、富人板块代表楼盘：龙商天骄、翠湖御景Ⅱ：泉山板块：供应萎缩，目前无量代表楼盘：南湖怡秀、盛天名苑Ⅲ：铜山版块：第二居所区域,别墅、类别墅多层产品为主代表楼盘：国际城邦、加州玫瑰园Ⅳ：西城版块：定位于中心城边缘代表楼盘：开元四季Ⅴ：城东板块：未来徐州有效供给的核心代表楼盘：绿地世纪城、城基花园城Ⅵ：北城板块：很长时间以来就是供应量和价格的低谷代表楼盘：华美生态园、s联营销执行报告1645436424叠加别墅总价竞争新城叠加别墅中心城区高端公寓大户型竞争梳理：类型竞争龙熙庄园叠加铜山康泰红郡叠加新城内部叠加别墅直面竟争同时在售客源竞争s联营销执行报告1645436424竞争梳理：花园洋房总价竞争新城内公寓产品类型竞争开元四季洋房天悦华景洋房新城内部公寓楼盘分流竞争客源竞争s联营销执行报告164543642410月推出小高层、多层、叠加产品,二房88平米,三房124-136平米,叠加200平米本项目20103月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2010下半年集中推出9月底推出小高层,高层,80平米二房,130平米三房,160平米四房二期天观，6月连续推出四幢小高层,90平米二房,120-140平米三房六月推出三期公园首府公寓100-140㎡，首批28套联排别墅绿地商务城中铁龙域中央上海建工中茵龙湖国际恒基雍景新城世贸东都10月份推出约100套别墅项目十一前推出二期高层,82-130平米龙湖世家本案产品：花园洋房、叠加别墅9月推出二期小高层约400套,90平米二房,125-140平米三房竞争特征1：新城区诸多品牌楼盘都将在2010年下半年大多会集中放量,也包括多层,别墅类等之前相对稀缺的低密度产品东南郡一期剩余房源6套左右135㎡170㎡均价5500，二期下半年推出，时间未定滨湖御景湾约400套高层，90-120平米，推盘时间未定，预计均价5000s联营销执行报告1645436424竞争特征2：新城区楼盘中，除绿地依靠先发优势获得一定溢价之外整体价格差异不大，公寓在4800-5300，联排9000-1100050005500绿地商务城中铁龙域中央建工中茵龙湖国际恒基东南郡国信龙湖世家龙熙庄园龙商天骄福源国际4500460047004800490050006000700080005300-540048004700-4800预计5000小户型750083006200叠加6500-7000单价（元）联排9000-1100010000双拼11000-13000二手房4650大户型9500新城区区域外世茂东都御景湾s联营销执行报告1645436424竞争特征3：2009去化火爆，个盘均在10万方左右，但今年受新政影响明显，最新开盘世茂、绿地品牌开发商楼盘去化率仅30-40%绿地商务城中铁龙域花园上海建工中茵龙湖国际恒基雍景新城世贸东都国信龙湖世家龙商天骄681012去化万方/年约20万方半年5万全年约10万方7-8万10万9.5万绿地商务城供应量去化量58#6.30106套100套60#7.12开盘130套约60套世茂东都供应量去化量4#6.5开盘106套91套2#11#6.26开盘334套98套最近批次2009年东南郡滨湖御景湾10万s联营销执行报告1645436424市场竞争小结※2010年下半年徐州市场集中放量，项目入市时，竞品楼盘已经提前面世；※叠加别墅在12月份入市之时不仅面临恒基、上海建工等同类产品的正面竞争，也同时面临绿地商务城联排别墅的客户分流竞争；※洋房产品没有同类产品的直面竞争，但会面临区域相同总价公寓项目的客户分流，如绿地商务城、龙湖世家、恒基等；※09年普遍去化火爆，但10年面临市场调整的压力，竞品去化情况不佳，本项目在销售周期短的前提下若想后发制人需精准营销、创新营销、凸显差异。s联营销执行报告1645436424竞品——绿地商务城重展示和活动，坚定不移的采用活动营销为主，起到了旺场促成交的作用s联营销执行报告1645436424竞品——中茵龙湖国际重推广而轻展示、轻活动，知名度响但成交相对不理想s联营销执行报告1645436424竞品——世茂东都重展示、重推广、轻活动，口碑及影响力较强带动销售s联营销执行报告1645436424竞品案例总结重展示轻推广重活动1234精服务坚定不移的以活动营销和口碑营销作为主要营销策略s联营销执行报告1645436424二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析客户取向的研究项目整体定位锁定竞争对手s联营销执行报告1645436424产品、定位差异化对客户的吸引关键竞争对手锁定原则：配套的区隔外部景观的不同立足区域内的直面竞争品牌的对比规划设计的对比产品类型的对比分析有了区位利好的前提，竞争更加具有针对性；区域内部品牌开发商云集，入市时间特别接近，产品上也有重叠，因此区域内的竞争成为必然重点。入市时间s联营销执行报告1645436424竞品扫描本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.3(整体）1.2（一期）1.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——450052004800————350062万方较大规模楼盘/一期最低容积率s联营销执行报告1645436424国信龙湖世家、中茵龙湖一线湖景且景观视野最佳，恒基及本项目具备湖景景观楼盘名称大龙湖距离观湖角度景观资源绿地商务城非一线临湖无中铁人才非一线临湖无国信龙湖世家西侧一线湖景视野好，观湖角度最佳中茵龙湖国际北侧一线湖景观湖角度佳上海建工项目非一线临湖无恒基项目西侧一线湖景湖面相对较小国信龙湖7号西侧一线湖景湖面相对较小绿地中铁建工恒基7-3地块市政府体育公园中茵龙湖世家竞争分析—外部景观s联营销执行报告1645436424目前看绿地商务城配套更为完备，长远来看，随着中央商贸区建成，新城核心轴线将是龙湖世家、恒基及7号地块楼盘名称交通配置生活配置教育配置绿地商务城行政中心站：91、92路等公交车目前暂无，后续自身50万方商业内部无中铁人才行政中心站：91、92路等公交车目前暂无，后续绿地50万方商业中铁内部小学国信龙湖世家目前周边无目前暂无，后续中央商贸区商业配套内部无中茵龙湖国际目前周边无小区内部商业配套内部无上海建工项目目前周边无小区内部商业配套内部无恒基项目目前周边无目前暂无，后续中央商贸区商业配内部无国信龙湖7号目前周边无目前暂无，后续中央商贸区商业配36中绿地中铁建工7-3地块市政府五星酒店体育公园中茵三甲医院中央商贸区龙湖世家恒基高尔夫竞争分析—配套s联营销执行报告1645436424竞争分析项目名开发商建筑公司景观设计公司物管公司项目成熟度绿地商务城上海绿地集团中天建设集团有限公司上海柏涛建筑设计咨询有限公司重庆泓山物业管理有限公司三期开发，住宅商业写字楼三大版块，成熟度高中茵龙湖国际徐州中茵置业————中茵皇冠物业管理公司二期动工打桩完毕中铁龙域中央徐州中铁中铁建设北京易墨建筑设计有限公司/江苏华晟建筑设计有限公司徐州恒威雪里红物业公司08年一期开盘，社区约5000户。上海建工上海建工集团————上海建工集团6.26第一根工程桩正式打开,上海建工在徐州新城区的项目已正式启动恒基雍景新城香港恒基兆业英国阿特金斯景观设计顾问有限公司香港恒益一期已经动工，预计2010年下半年可具备销售条件国信龙湖世家徐州国信通州建总————世茂东都徐州世贸新城房地产开发有限公司————中柱物业目前二期天观在售，2平方公里新都会生活示范区本项目徐州国信项目品牌——品牌开发商林立，本项目品牌优势并不明显s联营销执行报告164543642410月即将推出多层,叠加产品,二房88平米,三房124-136平米,叠加200平米本项目20103月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2010下半年集中推出9月底推出小高层,高层,80平米二房,130平米三房,160平米四房6月5日推出小高层,90平米二房,120-140平米三房六月底推出叠加别墅,高层公寓绿地商务城中铁龙域花园上海建工中茵龙湖国际恒基雍景新城世贸东都10月份推出约100套别墅项目下半年推出小高层,90平米二房,125平米三房竞争分析龙湖世家本案产品：花园洋房、叠加别墅产品类型——独有花园洋房、稀缺叠加别墅s联营销执行报告1645436424规划设计——一期区域内少有的以多层为主的宜居谷地住区，“低密度”社区形象竞争分析小高、高层为主小高、高层为主竞品为高层小高层为主除北部高层，其余为多层建筑s联营销执行报告1645436424规划设计——本项目注重内部景观设计，尤其是低密度产品，在人车分流、社区配套、景观资源方面更为细心竞争分析绿地商务城中茵龙湖国际中铁龙域中央上海建工恒基雍景新城国信龙湖世家世茂东都本项目依托自然水景资源，结合徐州人民居住习惯进行规划设计东高西低整体功能分区明确、布局合理，建筑群体造型组织高低错落，板塔结合、高层和洋房结合以多层、高层和院邸相结合,以满足各层次消费者多元化需求布局生动、自然、合理，具有强烈时代气息而富有浪漫色彩东部小高层、高层，中部商业，西部临湖别墅沿狮子山与骆驼山山体,由北向南、由高向低成叠落式排列考虑当地的气候条件，建筑尽量南北向布局网状交通人车分流设计环线交通，建筑间超大的栋距——设置无障碍电梯和坡道,方便老弱病残人士的出行社区内人车分流环形交通，楼间距30米-40米环形道路，围合式布局，人车分流无障碍通行装置，人车分流台地花园美宅，超大空中花园，地板辐射暖塑造优美宜人的绿色环境，开放式中央景观花园五级绿化系统的设计，40%的绿地率，景区中轴带上有下沉式广场、水景小品、蔓藤围廊，组成了一幅宜动宜静的水景图注重绿地和庭院绿化相结合,以提升居住环境和社区档次大规模低密度园林社区从主入口直至中心景观，水元素贯穿整个小区梯级水系中央景观，紧密结合汉文化景观采用园林式布局，用连串的“绿”与“水”的元素设计一个自然的园林s联营销执行报告1645436424竞争分析建筑立面——新都市主义高端立面绿地商务城现代简约风格，面砖+涂料，砖混框架剪力墙中茵龙湖国际简欧英伦风格，三段式处理手法恒基雍景新城现代简约风格世茂东都ARTDECO，底层面砖上层涂料国信龙湖世家现代风格涂料+面砖重视建筑的外立面设计，通过建筑形体的变化材质，色彩的搭配，创造出丰富而独特的视觉效果本项目中铁龙域中央现代简约风格，南派立面处理s联营销执行报告1645436424相对于竞品个案20-30%的附加值比例，本项目附加空间明显（地下室、下沉庭院、二楼阳、露台）赠送率在50%以上，客户更为舒适（超大朝南主卧、大面宽客厅）竞争分析户型—叠加（高附加值、多院叠墅）向南庭院绿地商务城附加值体现在入户花园附加值比例20-30%龙熙庄园附加值露台及阳台附加值比例20-30%叠下卖点赠送地下车位18㎡赠送超大地下室30㎡赠送下沉庭院30㎡客厅开间4.6米入户平台及北平台11.8㎡二层阳台面积12㎡，赠送6㎡二层露台面积5.5㎡s联营销执行报告1645436424竞争分析户型—洋房（高附加值、多院洋房）独有洋房产品、高舒适性、高附加值户型（相对二三层竞争力偏弱）s联营销执行报告1645436424竞争分析户型—高层（高附加值、空中院馆）高附加值，赠送率12%、高舒适型、区域内独有户型s联营销执行报告1645436424竞争力分析与竞争对手相比，在外部景观、配套上无竞争优势,本项目在产品、户型及规划设计上有差异化竞争空间；多院派户型设计s联营销执行报告1645436424通过对外部景观、配套、品牌、立面等因素的综合分析，本项目均无明显的竞争优势，但户型、环境、产品上具备差异化优势，可形成不可逾越的差异点；延展时间和空间，随着市场的供应加强，竞争项目将会造成本项目的高低端客户分流，需在营销阶段不断强化项目差异点，树立新的价值体系使得项目与竞争对手脱离同一竞争水准。竞争分析结论s联营销执行报告1645436424领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者竞争策略s联营销执行报告1645436424竞争策略：形象上的领导者，策略上的挑战者。实现超越！引领区域！代言大龙湖！！代言新城！s联营销执行报告1645436424二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析客户取向的研究项目整体定位锁定竞争对手s联营销执行报告1645436424徐州人特点——爱面子、重情义、好跟风，同样体现在购房行为上，定向开发、圈层营销可以成为我们的重要营销手段s联营销执行报告1645436424洋房客户描述——前期客户以中心城区、政府公务人员、养老投资购买为主力s联营销执行报告1645436424洋房客户描述——客户变化因素分析1、客户职业结构变化2、客户购买目的变化3、客户购买能力变化由于前期政府公务人员基本消化殆尽，后续将向事业单位、企业单位转移在淡市情况下，投资客户出手相对谨慎，后续将以满足客户自住需求的用途为主本项目洋房产品价格及面积段较常规公寓大，本项目客户层将超过前期购买客户s联营销执行报告1645436424洋房客户定位——以长期投资、改变居住方式为购买目的企事业单位中高管为主偶得客户群重点客户群核心客户群周边六县的进城人员；食品城、服装城等周边经商的小私营业主；前期仍以与项目周边有一定工作往来、市中心居住的政府公务人员为主；后续将逐步转移成为市中心居住的企业中高管；s联营销执行报告1645436424叠加客户描述——前期客户以中心城区、私营业主、投资购买为主力s联营销执行报告1645436424叠加客户定位——以改变居住方式为购买目的私营业主、企事业高管为主偶得客户群重点客户群核心客户群周边六县的高收入人群；企事业单位的中级管理人员；区域公寓产品的升级客户；市中心经济实力雄厚的私营业主；企事业单位高级管理人员；s联营销执行报告1645436424二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析客户取向的研究项目整体定位锁定竞争对手s联营销执行报告1645436424寻找价值信息（FAB分析）——客户为何买单？F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值我有什么我好在哪儿我能给客户带来什么价值F（Features）A（Advantages）B（Benefit）大龙湖（徐州水资源稀缺）地铁通车（2012）作为新核的新区（1000亩教育2000亩商业3000亩住宅，高铁，五星级大酒店）丰富的产品线组合高品质的现代风格里面国信的品牌基础临湖一线低密度的总体规划独有的洋房设计稀缺的叠加产品大盘的第一期国企的信誉保障独特的景观设计贴心的社区文化精神舒适的生活享受舒适的新都市生活高级休闲的随心享受龙湖畔、低密度、多院派奢享生活区域外：政府、新区规划、大龙湖区域内：低密度、高服务品质的舒适生活s联营销执行报告1645436424新城之上、院墅官邸s联营销执行报告1645436424策略总纲推导竞争策略分解关键营销安排二、面临大势及竞争（与谁竞争）三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标解析s联营销执行报告1645436424核心问题：区域客户全部吸引上门，缺口客户量各种方式挖掘客户、极力补充！绿地商务城中茵龙湖国际国信世家中铁区域合计每天来人量15-201515520-40每月来人量450-600450450150600来人极度缺乏绿地商务城供应量去化量60#7.12开盘130套38套世茂东都供应量去化量2#11#6.26开盘334套98套市场成交转冷新城区域来人三月仅能提供1800组，缺口1500组!!绿地商务城、世茂东都具有大量的前期客户销售，同样步入销售瓶颈阶段!!s联营销执行报告1645436424减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会通过重塑区域价值，挖掘创造本体价值，树立项目的差异化优势，并通过新城之上、低密度、院墅官邸的项目形象吸引客户S优势临湖一线；低密度的总体规划；独有的洋房设计；稀缺的叠加产品；大盘的第一期；国企的信誉保障；独特的景观设计；贴心的社区文化精神W劣势缺乏排他性资源的占有，且离学校近；周边配套不成熟；销售时间短，缺乏展示O机会T威胁淡市影响；竞争激烈；区域透支嫌疑；价格天花板SWOT分析区域利好；产品稀缺；营销水平单一；现场服务水平一般；市场升级需求依然旺盛；景观后发优势；通过营销发力，高举高打，以大盘形象占领领袖位置，树立差异化价值，建立以项目为中心的价值评估体系全力渲染区域优势，从新城区大处着眼，强调未来政府的导向，向客户灌输未来服务升级的理念；配套先行，增加客户信心；加长蓄客时间，增加展示性道具，在竞争中突围；升级国信品牌效应，通过强调自身洋房产品的稀缺性来吸引高品质生活享受着避开竞争；s联营销执行报告1645436424大盘必须建立合理化可持续的开发模式舍我其谁，立势是关键，建立“主场阵地”没有退路，只有超越，建立大盘领袖地位——大盘立势s联营销执行报告1645436424回归“居住价值”，贴合淡市下客户需求回归价值营销，坚持精细化营销之道回归根源，上门量和成交率才是本质s联营销执行报告1645436424营销策略总纲核心策略重要策略策略1：通过重塑区域价值，挖掘创造本体价值，树立项目的差异化优势，并通过新城之上，院墅官邸的项目形象吸引客户策略3：推广上，坚定不移的以活动营销和口碑营销作为主要营销策略策略4：推广上，以定向营销和圈层营销作为补充策略2：一期即等于整盘，大盘首期必须强势起势策略5：品牌上，站在国信两个项目的角度考虑，项目联动，品牌先行s联营销执行报告1645436424项目营销条件及入市时机时间2010年8月底9月10日10月进场开盘11月12月10日1月12月初公开发售2010年叠加别墅销售不低于3万方，花园洋房不低于2万方，总销额不低于3.2亿元，2010年度回款不低于总销额的70%。3个月蓄客约3000组，月均1100组的蓄客量超越旺市下主城区大部分楼盘。储客期热销期持续销售预热期2011年9月初市中心接待处现场体验中心开放s联营销执行报告1645436424产品策略：支撑项目低密度、官邸形象的高品质景观、物业建议展示策略：重展示——通过售卖展示系统高品质打造树立项目区域标杆形象活动营销：重活动——活动取势,现场体验,三大时间节点内活动引爆【营销总攻略】推售策略：整批推售，制造市场轰动策略总纲通过重塑区域价值，挖掘创造本体价值，树立项目的差异化优势，并通过新城之上、院墅官邸的项目形象吸引客户推广策略：线上配合炒作，线下渠道为王品牌策略：国信双城联动，树立国信大型国企形象，促进两个项目良性竞争服务策略：精服务——体验式物管服务s联营销执行报告1645436424龙湖世家品牌国信集团品牌上城品牌成熟项目品牌促进品质标杆作品提升集团品牌项目联动整合营销集团品牌无限放大客户的整合媒体的整合品牌的整合1.品牌联动策略国信·上城与国信·龙湖世家是并肩作战的兄弟让1+1＞2s联营销执行报告1645436424客户的整合媒体的整合品牌的整合1.品牌联动策略新城聚焦国信年——国信双城记国信双城耀龙湖——国信双城记国信·上城与国信·龙湖世家是并肩作战的兄弟让1+1＞2s联营销执行报告1645436424客户的整合媒体的整合品牌的整合1.品牌联动策略利用高度关怀的客户策略共同打造徐州客户会的标杆，为国信品牌和后续销售推动制造机会s联营销执行报告1645436424客户的整合媒体的整合品牌的整合1.品牌联动策略国信集团国信·龙湖世家国信·上城国信·上城与国信·龙湖世家是并肩作战的兄弟让1+1＞2s联营销执行报告16454364242.展示策略1重展示——通过售卖展示系统高品质打造树立项目区域标杆形象，促进消费者的冲动性购买2强卖点——在售卖系统中突出项目的核心价值，在样板房的院派空间上着重演绎，体验式营销冲击客户s联营销执行报告1645436424售楼中心样板区域123售楼中心周边等包装围墙、楼体字、精神堡垒道旗户外占据1公里主场领地，充分体现昭示性、从细节入手，充分体现专属元素，令客户充分感受到尊贵企业长廊3D多媒体影片区域模型沙盘产品展示区通过合理的动线安置，无时无地向客户传递价值看楼通道样板间园林展示演绎生活故事，设置不同主人角色，引领客户提前进入未来生活场景停车场2.展示策略s联营销执行报告16454364242.1展示策略围墙（西侧楚韵路为主要包装阵地）围墙内容:国信地产+项目案名+形象推广语上画时间:8月中下旬8米高大围板宣示领域围墙内容:项目案名+形象推广语上画时间:8月中下旬醒目、大气外部围墙，昭示领地并截流恒基客户永久售楼处s联营销执行报告16454364242.2展示策略（售楼处）黑色、金黄色、酒店式装修成为主流售楼处风格，厚重、沉稳但缺乏品质感s联营销执行报告16454364242.2展示策略（售楼处）徐州首席时尚、大气而又尊贵的售楼处，购房之旅也是一种视觉体验时尚外观时尚内装时尚内装时尚内装时尚内装s联营销执行报告16454364242.2展示策略（售楼处）徐州最牛的销售道具，利用1—2个亮点销售道具吸引客户，树立标杆楼盘的形象采用“声光电”区域模型（采用挂壁式），将新城发展与项目优势宣传给客户，通过声光电的运用告诉客户“这里即将成为……”，背景音乐讲解，把不可控的服务标准化采用“吧台式”楼盘模型，可以坐在模型旁边，客户可以边享受饮品边听业务人员讲解s联营销执行报告1645436424工地围板样板区叠加23栋西单元叠上中间套（L6）洋房34栋东单元边套一层、四层、三层2.3展示策略s联营销执行报告1645436424叠加别墅样板房现代低调奢华叠加别墅现代中式风格2.3展示策略-样板区域——重点演绎项目的户型卖点，庭院生活s联营销执行报告16454364242.3展示策略样板区域重点演绎项目的户型卖点，庭院生活波希米亚风之暗香浮动四层英式乡村一层s联营销执行报告16454364243.营销推广策略——轻推广

线上：配合重要节点及事件炒作.建立知名度美誉度，解决项目知名度和洋房客户的上门问题户外广告发布报纸、网站高端刊物、电视配合活动及节点炒作线下:渠道为王，通过短信直邮价值渗透重点解决叠加别墅的客户量问题短信、直邮等渠道营销圈层、定向营销线上配合炒作，线下渠道为王市区分展场s联营销执行报告16454364243.营销推广策略-户外——户外截流，建立主场领地，塑造新城第一印象。树立形象：市中心选择两块树立项目形象、导引客源客户截流：进入新城及项目周边三块起到截流和建立新城主场阵地作用借力打力：绿地等项目均会投入较高的广告费用，宣传新城区域，为此，我们可以把其他楼盘吸引来的客户通过户外媒体的力量，吸引到本案现场项目联动：两个项目联合推广，既助推国信品牌同时节约推广费用s联营销执行报告16454364243.营销推广策略-户外高媒体战术（2—1—2阵型）上画时间:8月底①②③④⑤序号位置作用目前状态①淮海路、中山路周边持续国信品牌形象塑造保持大盘影响力、配合及时信息发布位置待定②市中心偏南③新城进入之前进入新城的必经之路，拦截绿地、中茵等竞争对手客户龙熙庄园在用序号位置作用目前状态④项目现场保持主场形象和地位，指引交通路线和传递销售信息⑤项目现场s联营销执行报告16454364243.营销推广策略-媒体推广配合关键节点和营销事件绝非铺天盖地媒体轰炸,而是紧密围绕项目而制作的生活事件进行推广.媒体选择:报纸:都市晨报、彭城晚报、徐州日报软文配合活动营销进行炒作硬广配合三大节点进行推广电视:徐州第一地产网站：搜房网进行人气炒作s联营销执行报告16454364243.营销推广策略-定向圈层营销老客户数据库营销定向开发巡展老客户来源：国信前期6000组客户营销手段：短信、以成立客户会为名完成首次邀约，后续项目各相关节点活动、新老互动奖励、口碑传播等。时间段：进场一个月内完成客户来源：大型企业：徐工集团、徐州发电厂、徐州矿务集团（西区）、徐州卷烟厂、恩华药业（北区）等大型企业私营业主：食品城、生辉建材市场（离新区最近）、庆云桥钢材市场（中心区）、江苏家具城、红星美凯龙（北区）等私营业主聚集地事业单位：四院（新城区分院）、二院、市立医院；青年路小学一中（搬往新区）、三中、工程学院师大矿大（离新区较进）等学校。营销手段：定向宣讲产品推介（PPT展示影像资料播放、团购优惠等）时间段：10月客户来源：市中心目标客户聚集区（如彭城一号、沃尔玛等）；营销手段：外展场巡展（室外活动配合）时间段：不定期重点解决叠加别墅的客户量问题s联营销执行报告16454364243.营销推广策略—分展场-分展场市区分展场——市中心形象展示、前期大量蓄客重要场所控台租赁部出入门2*3㎡下沉式项目沙盘吧台式设计，可放置饮料点心吧台式设计，可放置饮料点心洽谈区背景墙案名LOGO表板背景墙s联营销执行报告16454364244.活动营销——重活动公关炒作类事件取势类活动体验类三大营销活动新城进入国信时间（新闻发布会+客户会成立）树立国信新城区域标杆形象国信院派叠墅、多院洋房产品鉴赏会+明星造势取势立名,体现国信品牌及项目品牌高度开盘活动老客户维系“信乐会年夜饭”投资理财论坛合纵连横最精准的活动营销，贴进客群生活，销售节点内的客户维护。——活动取势,现场体验,三大时间节点内活动引爆。s联营销执行报告1645436424678910111221435主题：徐州低密度湖居项目新闻发布会+品牌嫁接+客户会成立（玛莎拉蒂名车、爱马仕）1起势活动目的：线上高调登场，吸引眼球，塑造高品质形象，并制造市场关注的话题，为蓄客作准备；时间：九月底10月初；地点：海天假日大酒店；人员组成：国信6000组老客户中意向客户；特邀嘉宾、业内、媒体及项积累的诚意客户；预计人数：300组媒体配合：1、户外、平面、短信配合2、媒体软文后续报道物料配合项目3D宣传片、销售物料预计费用：25万s联营销执行报告1645436424678910111221435目的：拔高项目调性，打响知名度，扩大影响力，为项目立势、造势；时间：10月底、11月初；地点：海天假日酒店大酒店；人员：鲁豫、项目高层领导、国信信乐会部分成员、意向客户媒体嘉宾及设计单位团队；形式：通过访谈的形式，对国信领导的采访及意向客户的置业意向和购房需求，嫁接项目，宣传项目。预计人数：500组媒体配合：1、提前20天释放信息，利用名人炒作；2、户外、平面、短信配合；3、媒体软文后续报道2立势活动主题：院派产品发布+明星造势鲁豫（备选孟飞）预计费用：30-40万s联营销执行报告1645436424主题：开盘主题活动：开盘活动形式：开盘仪式；时间：预计12月初地点：暂定海天假日酒店大酒店。媒体配合：1、平面、短信配合；2、媒体软文后续报道3目的：利用样板间的视觉震撼效果与产品发布会的高调冲击，将项目形象推到高点，接连开盘，减少客户思考的时间，提高解筹率。678910111221435预计费用5-8万s联营销执行报告1645436424形式：酒会、抽奖活动时间：元旦左右地点：售楼中心主题：客户抽奖活动目的：客户维系，扩大口碑，提高项目知名度、尊贵感，有力促进老带新。参加人员：中华名厨、成交业主及诚意客户、社会名流、特邀媒体记者等。预计费用：5万4678910111221435预计费用5万s联营销执行报告1645436424主题：信乐会年夜饭目的：维系老客户，建立圈层及业内影响力，形成口碑传播，蓄积诚意客户，提高成交率；地点：徐州高档饭店；时间：小年夜左右；形式：国信成交客户回馈。预计费用：8万5678910111221435预计费用8万s联营销执行报告1645436424主题：投资理财论坛目的：圈层营销，挖掘金融圈层的客户，继续为去化产品积累客户；地点：酒店（具体另定）；时间：暂定3月上旬；形式：与建行、交行等各大银行合作，并邀请私企主参与，以论坛的形式展开，并对项目进行推介；参与人员：特邀嘉宾、银行大客户、私企主及诚意客户等。预计费用：1万6678910111221435预计费用1万s联营销执行报告16454364249月底12月3月1月新闻发布会客户会成立项目发售院派产品发布会+明星造势信乐会年夜饭10月底1月客户抽奖活动4.活动营销投资理财活动s联营销执行报告1645436424体验式物管服务：服务是一场“作秀”——通过完全体现尊贵的礼宾式服务展示品质售楼期间即植入物管公司：安全温馨提示牌擦鞋机冰冻湿纸巾安全帽的护罩饮料点单服务汽车罩5.服务策略——精服务s联营销执行报告1645436424体验式物管服务：安全是一种“体验”——从售楼期间到入驻服务，通过定时的护卫巡礼展示尊崇和细微安保服务

统一180cm标准身高，统一军事化培训、管理；在售楼期间，定时安排保安训练、巡视；

公共区域设置中央监控安防系统；

每户拥有多个紧急报警按钮，巡逻；

每户拥有独立的红外线周界报警系统；严格的人员和车辆出入制度。为客户提供一个安全、私密的生活空间s联营销执行报告16454364246.推售策略——方案一期数时间产品类型套数销售目标销售率销售面积111月叠加别墅260套约180套65%30000平方111月花园洋房208套约150套65%20000平方按照本年底销售指标5万方，按照开盘销售率65%倒算，本项目一期洋房、叠加需全部推出（除样板房所在楼栋）一期保留s联营销执行报告16454364246.推售策略——方案二期数栋号产品类型套数销售目标销售率销售面积1除保留外叠加、洋房叠加188洋房160约180约15075%6702827、8、915、16、17、1828、30叠加、洋房叠加72洋房48//20390一期保留s联营销执行报告1645436424景观理念——施法自然现代中式景观流水、桃树、梨树、太阳花、美人蕉等“崇尚自然，师法自然”有限的空间范围内利用自然条件，模拟大自然中的美景7.产品策略—景观

s联营销执行报告1645436424景观理念——施法自然现代中式景观松、梅、兰、菊、荷以及各种形貌奇伟的山石作为高尚品格的象征7.产品策略—景观

s联营销执行报告16454364247.产品策略—景观

景观风格：现代中式景观效果：利用有限的空间营造景观情趣，弥补项目景观空间不足的劣势s联营销执行报告16454364247.产品策略—物业

以国内知名物业管理公司进行顾问管理，进一步在软件上提升项目高品质的定位标准推荐：1、世邦魏理仕2、高力国际3、仲量联行4、第一太平戴维斯5、戴德梁行s联营销执行报告1645436424一期二期三期四期时间轴数值轴营销费用率曲线现场展示度曲线社区美誉度曲线销售价格曲线营销曲线站在62万方的整盘的角度看项目s联营销执行报告1645436424营销总控图时间营销阶段销售节点宣传主线12月11月10月9月8月形象树立期节点释放认筹期开盘期及持销期销售筹备期整盘起势，初露锋芒9月中项目新闻发布会10月中旬院派产品发布会+明星造势样板房开放活动世联介入样板房开放，项目即将入市信息释放推广渠道市区分展场、户外大牌、道旗、报纸、定向为主要渠道项目立势，树立形象产品热销信息+促销信息开盘持续销售销售目标蓄客900组以上蓄客1200组以上蓄客1200组开盘单月销售320套s联营销执行报告1645436424费用预算7—3推广费用预算以总金额的1%作为本项目共四期的推广费，按曲线图所示，一、二、三、四期比例大约分别为3：2.5：2：2.5，其中一期预算至少按一期总销的1.2%计算：9亿×1.2%＝1080万s联营销执行报告1645436424一期营销预算一期按照总销售金额9亿元计算遵循轻推广、重展示、强服务、精活动的原则类型媒体价格数量金额（万元）所占比例（%）户外广告类（含条幅、导示）市区：50万/块·年市区：2块(两项目合用）504.3%报章广告类都市晨报、彭城晚报、徐州日报5万约3次密集投入期，合计约50篇（平常2周1篇，密集期1周2篇，密集期约3个月）25021.6%电视广告类徐州第一地产：1000-2000元/30秒，30-50万/年分两次半年投放403.5%电台广播类

00.0%短信、直邮类短信：5分/条，直邮约2元/份短信：按40万条/月估直邮约20万份968.3%资料印刷类

605.2%现场包装类

15013.0%网络广告类搜房包年约10万1.5年包年，密集阶段增加黄金位置302.6%活动费用类

20017.3%3D、影视制作类最高规格

302.6%模型制作类区域沙盘1个：20万，项目沙盘2个30万，分户模型10万

605.2%展会类房展会：30万/次房展会3次907.8%不可预见费用

100

合计

1156100s联营销执行报告1645436424感谢聆听！s联营销执行报告1645436424111体验中心整改建议1。附件s联营销执行报告1645436424展示策略-5.1外围包装售楼处顶部包装展示目的：领地宣告，提高昭示性，拔高项目高度；包装形式：在售楼处门头安装带有夜光可视功能的大牌；

内容：国信体验中心精神堡垒重新包装目的：提高昭示性，项目销售热线释放；包装形式：重新设计包装、利用深色系包装、增加昭示性；

内容：国信体验中心+销售热线s联营销执行报告1645436424展示策略-5.1外围包装售楼处顶部包装展示目的：领地宣告，增强销售氛围；包装形式：旗幅内容跟换；

内容：国信体验中心+国信地产理念+两个项目信息；s联营销执行报告1645436424展示策略-5.2售楼中心s联营销执行报告1645436424115客户分析。附件2s联营销执行报告1645436424客户区域分析——由于区域客户缺乏，客户来源主力均为市