XX清远地块市场调研与初步定位

XX清远地块市场调研与初步定位2024/3/25XX清远地块市场调研与初步定位CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2案例分析XX清远地块市场调研与初步定位CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2案例分析清远市场广州市场XX清远地块市场调研与初步定位Part1:清远市场背景清远位于广东省中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合部，南接广州，北接湖南，东联韶关，西邻广西，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带，有“三省通衢，北江要塞”之称。基本概况

山水资源优势凸显，休闲度假渐成规模，到清远休闲度假人数突破2000万人次，旅游总收入超90亿。XX清远地块市场调研与初步定位“9+2”泛珠三角的背景泛珠三角需要一个稳定、安静的后花园；泛珠三角需要一个稳固的生活物质提供地；泛珠三角需要一个能够提供精心疗养的胜地；泛珠三角需要区域内每一个城市都是工业发达科技化十足。这个角色谁来承当呢？“清远有多远？”XX清远地块市场调研与初步定位与其定位清远是珠三角的后花园，倒不如定位广州的后花园。清远占尽了区位、经济结构的优势，与广州互补。清远是广州、整个泛珠三角的“后花园”XX清远地块市场调研与初步定位清远定位：粤北中心城市，广州卫星城。泛珠三角的蔬果园、后花园、科技园、疗养园清远定位XX清远地块市场调研与初步定位清远房地产市场年度商品住房政策性住房（万平方米）合计普通商品住房经济适用住房廉租住房200666.9111.533.4511.15223.0200766.9111.533.4511.15223.0200863.7106.231.8610.62212.4200963.7106.231.8610.62212.4201057.495.628.679.56191.2合计318.6531.0159.353.110622006年-2010年清远市住房建设年度计划表目前清远可开发土地资源丰富（可开发土地面积共19152平方公里，是广州的2.5倍），随着城市化水平的提高，将迎来房地产开发的黄金时期。数据来源：清远市房管局XX清远地块市场调研与初步定位2006年-2010年清远市各类型住房年度用地供应计划表（单位：公顷）年度商品住房普通商品住房经济适用房廉租住房合计200655.892.927.99.3185.9200755.892.927.99.3185.9200853.188.526.58.8177.0200953.188.526.58.8177.0201047.79.724.08.0159.3合计265.5442.5132.844.2885受清远市场承受力有限的影响，清远住宅用地空置率相对较大，目前可用于住宅开发用地空置面积达1023.8公顷，可以看出仅空置用地就可满足清远几年的住宅需求，从而在另一个角度说明清远市场承受力不足。

年度用地供应情况数据来源：清远市房管局XX清远地块市场调研与初步定位商品房供应表现近年清远市商品房市场供应情况表时间建筑面积（万㎡）套数（套）2006年66.958172007年66.958172008年63.755402009年63.755402010年57.44986合计318.627700数据来源：清远市房管局2006年-2010年，清远市商品房供应量稳定，维持在63-67万平方米，供应市场波动不太。XX清远地块市场调研与初步定位商品房成交表现近年清远商品房成交统计表数据来源：清远市房管局年份商品房销售面积（万平方米）增长率（％）2006年133.54372007年203.69532008年230.18132009年288.21252010年326.2513近年来，清远市商品房销售面积逐年增加，增长率在13-55%之间。清远市商品房成交市场良好，再加上近期“限购令“等政策的推动，购房者逐渐转向二、三线城市，清远市房地产具有较大的发展空间。XX清远地块市场调研与初步定位2010年清远市各区商品房成交情况表全市已售总建筑面积（万平方米）已售套数（套）已成交金额（亿元）成交楼房均价（元/平方米）附城2.412350.773203旧城66.23582929.984527龙塘8.298472.262730石角46.63300426.565696新城71.84749635.864990源潭3.613400.772132总计199.011775196.20——数据来源：清远市房管局2010年，清远市各区商品房成交均价集中在3000-5000元/平方米左右。清远市各区商品房成交与价格XX清远地块市场调研与初步定位商品房成交价格2010年以来，清远市的房地产价格稳中稍升；中心区的成交均价比外围交区的成交均价高约1000/平米。XX清远地块市场调研与初步定位>>清远市场布局特征清远属三线城市，供需均集中在城区各大板块，项目所处的龙塘板块属清远城市远郊，且工业区形象深入清远人心，房地产开发处于起步阶段。旧城板块板块资源：配套成熟.飞来湖规划在售价格：4200元/㎡置业类型：改善型置业、少量首置东城板块板块资源：重点规划区、区府旁、一线江景在售价格：4300元/㎡置业类型：改善型置业、少量首置新城板块板块资源：中心CBD区、一线江景、临近市府在售住宅：约22个项目在售价格：4600元/㎡置业类型：多次置业御景湖畔均价：4500元/㎡雅悦花园均价：4300元/㎡东城御峰均价：4400元/㎡阳光嘉园均价：4600元/㎡锦江豪苑均价：6500元/㎡世纪花城均价：4000-元/㎡万基金海岸均价：4300-元/㎡云山诗意均价：4300-元/㎡新城板块：未来发展重点区域，价格预期将继续上升。旧城板块：依托飞来湖规划利好，但整体形象较低，缺乏重大规划利好，客户以本地刚需置业客户为主；东城板块：清远“东拓”的重点区域，多个规划利好，多个大型开发商逐步进驻东城，具备良好的升值潜力；龙塘板块：清远远郊，工业区污染印象深入清远人心，毛坯价格在3000元/平米左右徘徊，去货速度相对较慢。龙塘板块版块资源：无突出资源均价：3000元/㎡XX清远地块市场调研与初步定位>>清远客户置业特征清远财富结构呈哑铃型分布，白领阶层缺乏；以公务员、个体商户、珠三角投资客为主力客户群，置业多选择清远市中心区，郊区化置业尚处于萌牙阶段。中低收入人口低收入人口清远人口收入结构中高收入人口身份特征：私企主、政府高官，年收入约30万以上，中高收入人群约占人口的2％身份特征：计程车司机，年收入约3~5万，中低收入人群约占人口的10％身份特征：工业园区工人,年收入约3万，低收入人群约占人口的60％清远市购房群体社会属性置业需求客户分类家庭年收入年龄层次家庭结构置业次数置业目的需求房型置业关注点企业中层管理8～10万30～35夫妇＋子女首次或二次置业改善生活环境舒适三房、四房居住环境、教育配套、健康的生活环境公务员小老板企事业职员15～45万25～30二人世界首次置业新婚实用三房、四房交通便利、生活配套、教育配套35～45夫妇+子女二次置业或多次置业改善生活环境舒适三房、四房生活配套、交通便利、健康的生活环境外地投资客20～50万30～55夫妇＋子女二次置业或多次置业挖掘投资价值二房或小三房投资潜力、健康的生活环境、生活配套私营企业主政府高官企业高管50万以上40～55夫妇＋子女或三代同堂多次置业提升生活质量别墅产品或豪华四房、五房项目档次形象、体现身份的配套、健康的生活环境XX清远地块市场调研与初步定位清远市场小结清远定位为广州市、泛珠三角的后花园，山水景观资源丰富；开发土地资源丰富，房地产发展空间大；住宅用地空置率相对较大，清远市场承受力不足；商品房供应量稳定，商品房销售面积逐年增加；清远市区比郊区成交价高。XX清远地块市场调研与初步定位随着广州城市空间布局规划不断优化以及“东进、南拓、西联、北优、中调”城市发展战略执行，郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势。广州的客户是一块大蛋糕。包括增城、番禺、南沙、花都、清远、从化、佛山上百大盘，以各种度假、旅游、休闲、养老楼盘在不断吸收广州的客户。清远市场小结

公司的地块位于广州的后花园之一“清远”市场，其竞争程度、市场容量、资源情况又如何从整个片区乃至大广州突围呢？XX清远地块市场调研与初步定位Part2:广州市场背景1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期两区成交量将会继续攀升；另外，近年增城、从化、清远成交面积占比上升快速。经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程分类98-03年04-08年主要成交郊区板块华南板块华南板块、增城、花都-清远、从化购买目的常住自住为主部分常住，度假逐渐兴起郊区板块产品类型自住型洋房、大众别墅别墅产品比例提升，档次品类丰富典型楼盘华南碧桂园、祈福新村广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖市场环境：郊区置业趋势从98年起广州开始了“郊区化”发展历程，郊区成交量，特别是远郊置业比重大幅提升，随着轨道交通的完善，广州郊区化置业趋势明显。XX清远地块市场调研与初步定位“东进”——黄埔、萝岗、增城：

碧桂园凤凰城：产品组合丰富，超大型社区万科城：别墅产品为主，精品社区金地荔湖城：山水景观别墅大社区“南拓”——番禺、南沙：广州雅居乐：以洋房为主，大型成熟社区南沙滨海花园：洋房为主，南沙自住型社区“西联”——佛山：金沙洲板块：四季花城、中海金沙湾、恒大御景半岛“北优”——花都-清远、从化：

美林湖、假日半岛、东方夏湾拿——大型别墅社区老中心区：越秀、荔湾新中心区：天河、海珠、白云、黄埔近郊区：番禺、萝岗、花都远郊区：南沙、增城、从化广州区域划分图南沙板块：交通便利/有产业板块常住为主项目增城（新塘）板块：交通便利、规模发展板块常住/度假项目皆有花都-清远山前大道板块：山水资源型板块度假项目为主从化广从路沿线板块：山水资源型板块度假项目为主典型楼盘：市场环境：郊区置业趋势XX清远地块市场调研与初步定位·20·市场环境：郊区置业趋势从郊区置业板块来看，花都－清远、山前大道板块属于广州北郊区置业热点，目前众多的成熟大盘进驻及交通配套打造已实现较高的溢价。“东进”——黄埔、萝岗、增城：延伸拓展，建构核心。促进东部地区的产业升级，吸引人口的集聚。增城分区应积极吸纳中心城区产业外迁；发挥生态资源优势，因地制宜发展特色产业。“南拓”——番禺、南沙：在番禺区利用客运枢纽带动周边地区发展，构建南部综合服务中心；加快南沙临港产业集群的建设和南沙新区建设，提高综合服务功能和人口吸纳能力。“西联”——佛山：促进广佛协调，加强城际联系。“北优”——花都、从化：花都分区应坚持生态优先，适当发展生态旅游；重点发展汽车、物流、临空产业。从化分区应发挥生态资源优势，发展休闲旅游产业。对比维度花都-清远：山前大道板块从化：广从沿线板块交通与广州市区距离40公里55公里公路交通广清高速机场高速广花一级公路新广从路华南快速－街北高速轨道交通地铁三号、九号线、广清城际地铁十四号线资源景观资源王子山省级森林公园，规划总面积超过4.8万亩，其中林地面积4.5万亩；包括九龙湖水库在内的大小水库几十个流溪河水质清澈，大部分流域河面宽阔。板块内温泉较多，在华南地区有一定口碑产业发展新白云机场-空港基地花都南国汽车城汽车产业基地花都珠宝城、狮岭皮具城旅游业为板块支柱市场09.01-07供应面积

（万平米）79.4415.4209.01-07成交面积

（万平米）74.5826.57批售比1.070.5809.01-07成交均价

（元/平米）62214313花都从化XX清远地块市场调研与初步定位生态旅游示范区。经济型别墅集中地：碧桂园豪园、恒大山水城、金地荔湖城等。广州北部副城市中心，是中国汽车产业链最完整、发展速度最快区域。以颐和山庄、碧桂园假日半岛、美林湖国际社区等为典型楼盘。广州北部副城市中心，目前工业发展不突出，生态优势良好。是方圆明月山溪花园、温泉高尔夫源泉半山别墅等经济型别墅所在地。以现代物流业、电子、机械、皮革等为主导产业。汇聚金域蓝湾、颐和高尔夫庄园等高端别墅盘。位于穗港澳“小三角”的中心位置，广州“南拓”重点区域，云集雅居乐剑桥郡、江山帝景等高端别墅项目。大盘、别墅盘主要分布在郊区，花都区、增城市、从化市成为广州经济型别墅集中地XX清远地块市场调研与初步定位广州客户置业趋势分布

在“北优”的置业趋势背景下，花都-清远、从化片区成了广州北部的置业热点。购买力从广州中心区向四围扩散，从购买习惯与房地产开发的趋势上看，花都-清远片区购习力主要来自荔湾、越秀、天河和白云等几大区域的客户。中心区佛山清远XX清远地块市场调研与初步定位广州商品住宅供求情况除08、10、11年外，2001年至2011年间，成交数据都表现出供不应求的情况；近两年，供求都出现缩减现象。2011年广州市新增供应688万平米，同比-8%；成交557万平米，同比-15%；供应和成交均表现出不同程度的缩量，价格方面，2011年全年商品住宅成交均价13401元/平炉钢，同比上升3%。XX清远地块市场调研与初步定位2011年广州各区商品住宅新增供应情况远郊货量充裕，市区供应持续萎缩。增城、花都、南沙、从化等远郊区域新增量多，同比增呈现增长态势；而番禺、白云两区新增供应多，但同比出现下降。传统的供应大区天河和海珠新增供应量处于非常低的水平，其他老城区，以及萝岗和黄埔两区供应量非常少。XX清远地块市场调研与初步定位广州各区商品住宅成交情况增城、花都、番禺近几年来保持着成交大区势头，位列成交区域前三位。传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显。从化、南沙成交量大，上升明显。XX清远地块市场调研与初步定位广州商品住宅成交均价一年来楼价，市区楼价领涨

2011年广州十区住宅成交均价同比上升仅3%，均价看似平稳，基本在13000-14000元/平度米水平波动，但很大程度上由于成交集中在花都、番禺等外围区域，而中心城区成交明显缩量的结构性因素导致。XX清远地块市场调研与初步定位2011年广州各区商品住宅成交均价从各分区的成交均价来看，涨幅明显。

中心区及花都、南沙一年来均价大幅上升，是价格上涨最高的区域。增城和番禺均价升幅也较高，在13%之间。全年楼价涨幅超过20%的板块基本来自中心城区。XX清远地块市场调研与初步定位广州市场小结近两年来，广州供求出现缩量现象；远郊区供应充足，中心区供应持续缩减；近两年广州整体成交均价走势平稳，但各区域价格差异较大，中心市区楼价领涨，花都、从化、增城等郊区价格基本持平；广州城市发展呈郊区化趋势，花都－清远、山前大道板块属于广州北郊区置业热点；XX清远地块市场调研与初步定位CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2旅游地产案例分析区域市场个盘分析XX清远地块市场调研与初步定位山前大道板块花都清远山前大道板块地跨花都、清远龙塘区域，是广州与清远交界处；该区域自然资源丰富，环境优越，是广州城市“北优”的扩展区域；目前已经有众多品牌开发商在该片区内开发大型别墅项目，且大多为资源型旅游、度假项目。意向地块Part1:区域市场——地理区位XX清远地块市场调研与初步定位目前政府已规划12条城际轨道交通线路；广清城际轨道已通过省发改委立项审批，是城际轨道第一条计划开工的线路，通车时间计划为2013年；广清城际轨道的线路全长为67.84公里，起点于花都的广州火车北站、机场北，终点为清远清新站。距离本项目最近的龙塘站、银盏站各约7公里。城际轨道－广清城际高速公路－广清高速扩建龙塘站银盏站广清城际轨道通过网上评审投票已确定B线方案B线方案广州至清远高速公路改扩建工程计划年内开工，2012年年底建成通车后,全线将由现在的4车道变成8车道，通行能力大大提高。区位交通随着《珠江三角洲地区城际轨道交通同城化规划》的颁布，广州都市圈将有机会进入新一轮以城轨为主的交通快速发展期。XX清远地块市场调研与初步定位32参考地块容积率土地存量剩余可售建面美林湖项目0.72530亩(合作总用地约11000亩,建设用地5910亩，已开发3380亩，其余5000千亩未取得用地指标)118万假日半岛新地块1.01561亩(总共8700亩，已开发7139亩)104万天湖峰境0.71200亩(含200亩水面，已开发约700亩)15万新鸿基－玖珑湖0.67总用地2000亩，已开发在售约600亩85万山前旅游大道广清高速建设大道白云机场万科城美林湖假日半岛玖珑湖天湖峰境花都-清远、山前大道区域印象板块内“第二居所”度假大盘林立，主要以景观资源性、旅游、度假地产为主。XX清远地块市场调研与初步定位60min45min30min清远城区，4500从化，6000新塘，6000山前大道，5500四会，4500三水，4500白云北，12000核心区，16000华南板块，11000市桥板块，13000顺德，6500南沙，6000禅桂，9000新华，800020000以上10000～200007000～100005000～70005000以下荔城，5500距离广州中心区1小时车程以内的洋房单价基本在4500元/㎡以上，带装修、低单价相对广州市场极具价格优势。山前大道片区价格均价约为5500元/平米。广州外郊住宅价格分布特征XX清远地块市场调研与初步定位区域市场布局特征区域市场供应充足，产品类型多样化，可供选择面广。新华版块：在售项目集中区域，片区均价远高于整体均价，是花都市场的热点。汽车城、机场板块：在售项目不多，但多为大盘，依托其支柱产业发展迅速；狮岭板块：少量在售项目，片区印象价差，且无规划利好，导致价低量少；山前大道板块：产品类型多样化，总体以高端休闲度假产品为主，板块内产品销售缓慢。本项目翻越了山前大道，不属于王子山热点开发区域。汽车城新华街新机场山前大道边缘线山前大道板块板块资源：王子山脉旁、风景区在售住宅：11个项目在售价格：9000元/㎡（别墅），5500元/㎡(洋房)置业类型：多为投资机场板块板块资源：临近机场、空港产业区在售住宅：2个项目在售价格：6600元/㎡置业类型：多为首置、投资新华板块板块资源：成熟配套、重点发展区在售住宅：28个项目在售价格：8000元/㎡置业类型：多为改善型、少量首置汽车城板块板块资源：接近广州、汽车产业区在售住宅：5个项目在售价格：6300元/㎡置业类型：多为改善型狮岭板块狮岭板块板块资源：无突出资源在售住宅：3个项目在售价格：3900元/㎡置业类型：多为投资假日半岛均价：7000元/㎡（别墅）天湖峰境均价：6500元/㎡富力金港城均价：6000元/㎡豪利花园均价：7500元/㎡锦东花园均价：11000元/㎡天马河公馆均价：6500-元/㎡嘉粤百合雅居均价：3900-元/㎡保利城均价：7000元/㎡花都雅居乐均价：7000-元/㎡鼎信四季花园均价：6500元/㎡北部万科城均价：4500元/㎡（洋房）1.3万元/㎡（别墅）XX清远地块市场调研与初步定位·35·区域楼盘名称产品类型装修标准面积/m2单价/元总价/万元2011推货量2011消化量2012预计推货量从化望谷美庐联排、双拼带温泉入户

精装送家电家具242-320毛坯9500

精装14000250-3208849400富力泉天下联排独栋

双拼叠拼3000元/m2160-4209800153-420220195300珠光流溪御景独栋联排毛坯260、300、5009000250-5005725100清远恒大金碧天下独栋双拼毛坯180-540450075-210350350——佛冈奥园双拼联排独栋毛坯210-3508500180-400300200100广硕·上城别墅独栋毛坯188-4607500100-3007723100碧桂园清泉城独栋双拼50-90万/套172-3118000150-210260150110番禺翡翠蓝湾联排毛坯230-2808500200-2502803277花都万科兰乔圣菲叠加毛坯155左右16000220-270944747碧桂园假日半岛联排双拼独栋1000元/m2184-5157500120-300130010001500美林湖国际社区联排毛坯200-500最低7600

均价10000200-60038045约100合计177410921647增城迪亚春天联排带装修170-26010000198-28015085100中信香樟墅联排毛坯320-4207000190-290180100481区域别墅市场

高总价投资性别墅产品持续萎缩，有一定品牌知名度的低价资源大盘销售情况较为良好，市场走向刚需化。假日半岛2011年销售量占据郊区别墅销售的50%，区域竞争最为激烈XX清远地块市场调研与初步定位·36·2012别墅市场供应清泉城美林湖假日半岛兰乔圣菲万科城2012竞争区域内别墅产品供应量1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月珑泉谷组团剩余约110套独栋、联排已建货量约100余套预计全年不断加推今年同类产品约1500套155平米叠拼产品剩余47套剩余28套加推同类产品77套以上项目推售别墅产品总价分布在300万以内，最低至100万市场上2012年别墅产品推货量预计达到1850套，且产品同质化严重，竞争激烈XX清远地块市场调研与初步定位·37·区域洋房市场

楼盘名称开盘时间产品面积段销售均价装修标准推售套数销售套数销售率（㎡）（元/㎡）北部万科城8月20日69-794200标准装修1806178599%恒大银湖城11月12/m264652581.2%美林湖贝沙湾11月19/m225012851%区域内洋房产品价格较低，且带装修出售紧凑型低总价产品走货相对迅速，以美林湖为代表的舒适型度假洋房销售情况去化速度较慢2011年内区域整体洋房供应量巨大，紧凑低总价产品去化速度快XX清远地块市场调研与初步定位·38·2012年洋房市场供应总体供应量约7800套，下半年供应量超过7400套，约占95%万科城供应量占区域内约55%，销售任务巨大恒大银湖城美林湖假日半岛万科城2012竞争区域内洋房产品供应量1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月剩余约120套预计加推948套预计推出洋房产品200-300套672套预计将推出洋房1500-2500套904套2772套剩余122套2012年区域内洋房将推出超过7800套，基本集中在下半年供应XX清远地块市场调研与初步定位洋房面积一房三房两房四房及复式单位：平米从面积段看，2012年主要供应产品面积集中在69-120平米之间，其中以69-100平米的两房、三房最多，产品同质化情况较为明显XX清远地块市场调研与初步定位洋房总价单位：万元从总价区间看，2012年主要供应产品集中在24-60万之间，整体总价较低XX清远地块市场调研与初步定位区域客户来源项目名称年龄结构区域结构职业结构美林湖国际社区40-50广州：30%深圳：25%佛山：15%香港：10%东莞：5%外籍：3%其他城市：2%外资企业家、高层管理者、外交使馆人员、高级经理人、IT、金融人才碧桂园假日半岛30-50广州：45%深圳20%东莞：18%佛山：10%其他城市：7%私营企业主、个体老板、政府公务员，企业高管、中小企业主、教师、医生万科城30-40广州：60%清远：25%其他：15%企业中高层管理、城市白领城建逸泉山庄40-50广州：35%从化：25%佛山：15%东莞：5%香港：5%其他城市：15%私营老板、个体户、公务员、企业高管、当地生意人东方夏湾拿30-40广州：55%港澳：5%深圳：25%东莞：5%其他城市：10%企业主、公司高层、个体户、当地生意人从该片区8大楼盘的客户群体可看出，片区客户来源主要集中在珠三角，其中广州客户最多，大多为改善型置业者，购买保值、增值投资性较强。XX清远地块市场调研与初步定位区域市场小结地处清远、花都交界处，区域自然资源丰富，环境优越，是广州城市“北优”的扩展区域；交通便利，在广州一小时生活圈范围内，且价格存在优势，为广州外郊置业首选地；区域产品供应充足，产品线丰富，区域竞争性较大；客户主要来源于广州中心区。XX清远地块市场调研与初步定位北部万科城中国美林湖假日半岛玖珑湖天湖峰境恒大银湖城狮子湖山前大道广清高速Part2:个盘分析XX清远地块市场调研与初步定位教育区教育区沿湖商业街VO体验区精品酒店区综合商业区交通中心北部万科城Part2:个盘分析项目名称北部万科城占地面积1000亩总建面积130万㎡容积率0.4建筑类别住宅、联体别墅、洋房装修状况带装修物业费1.5元/㎡月目前均价(元)洋房4500元/㎡（带1000元/㎡装修）别墅13000元/㎡（带装修）开发商

清远市宏美投资有限公司主力户型洋房：69㎡二房二厅79-97㎡三房二厅114㎡三房二厅别墅：153－195㎡联排别墅建筑风格新亚洲休闲风格XX清远地块市场调研与初步定位区域、交通山前大道：广州郊区度假别墅的第一选择王子山山前旅游大道，周边已开发有玖珑湖、碧桂园假日半岛、美林湖等具有休闲、度假定位性质的高端项目区域高尔夫球场、休闲果园、主题公园、星级酒店等高端休闲、度假设施云集。是广州郊区度假及郊区度假别墅的第一选择。北部万科城自有城的交通体系。北部万科城不仅是引进公交线路，而且是临近广州国际机场，更有连通广清的轻轨。

王子山森林公园XX清远地块市场调研与初步定位配套建设携手白天鹅度假村首创VO特色休闲体系V.O服务体系灵感来源于世界上最优秀的旅游度假服务公司CLUBMED，英文为VankeGentleOrganizer与白天鹅宾馆达成合作意向，努力打造属于北部万科城的服务体系，主要围绕营造风情小镇氛围、特色培训课程、演艺活动或节目、社区社团培育展开，为客户提供比肩clubmed的服务体系XX清远地块市场调研与初步定位花园里的鱼广州唯一VO度假社区XX清远地块市场调研与初步定位中国美林湖项目名称美林湖国际社区占地面积80万㎡总建面积(㎡)30.4㎡容积率0.38建筑类别独栋(300-868㎡)联排(320-368㎡)装修状况洋房带2000装修，别墅带精装修物业费3元/㎡月开盘时间加洲岛C区：2010年1月1日金色溪谷：2009年10月1日目前均价联排9000元/㎡；独栋15000元/㎡洋房5000元/㎡开发商

美林基业集团主力户型200m²以上双拼别墅、307-367m²联排别墅、307-867m²独栋别墅建筑风格美国南加州风格营销策略体现休闲人居以及人居价值的最佳典范XX清远地块市场调研与初步定位市区环市路中心区约40分钟车程；而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟；佛山三水区仅需20分钟，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山。位于广州市花都区山前大道，坐拥8000亩生态大湖、30000亩原生山林。以“生态都市”为理念，构筑“一区三镇八园”的开放式格局，完美实现了自然与都市生活的平衡，为人们带来崭新的都市生活体验。区域、交通XX清远地块市场调研与初步定位配套建设美林湖五星级度假酒店美林湖3万亩休闲果园美林湖18洞标准高尔夫球场XX清远地块市场调研与初步定位配套建设马术俱乐部

射击会馆广东省钓鱼协会第一垂钓基地XX清远地块市场调研与初步定位主力产品纯粹的别墅区，以联排别墅为主，建筑风格体现着西班牙风情度假风格；缺点：外立面外墙涂料显旧。户型面积套数套数比独栋别墅——35032.3%288-352㎡20套1.82%313-411㎡195套17.74%300-870㎡140套12.74%联排别墅——74467.70%300-380㎡100套9.10%200-330㎡60套5.46%168-203㎡154套14.01%200-300㎡110套10.01%200-250㎡40套3.64%300-400㎡280套25.48%XX清远地块市场调研与初步定位区域、交通1）屋村巴士，30分钟直达广州环市路。2）广清高速扩建工程和新银盏出口火热建设中，完工后新的出口将在项目门口，出高速即到家门口，交通更加便利。3）广清轻轨银盏站，无缝连接地铁3号线、9号线，片刻即可到达广州任何地方。交通便捷广州与清远的核心地段，银盏温泉度假区就在项目旁边，黄腾峡漂流、黄龙峡漂流、银盏水库等近在咫尺，周边国家级4A景区环绕。区位性优越XX清远地块市场调研与初步定位恒大银湖城占地面积201万平方米总建面积(㎡)240.12万平方米容积率1.2建筑类别洋房、别墅装修状况带装修物业费1.80元/平方米·月开盘时间2011-11-12首期已开盘

目前均价洋房：4500元/平米（带2000元/平装修）开发商恒大地产集团主力户型50㎡至155㎡一房至四房建筑风格欧式XX清远地块市场调研与初步定位配套建设银湖会所

恒大银湖城首期规划公共配套设施有幼儿园和湖畔商业街、银湖会所等配套。XX清远地块市场调研与初步定位物业类别独立别墅双拼别墅联排别墅洋房户型面积（㎡）250-350180-240150-230四房：120-180，三房：80-120，二房：60-90比例22%40%14%14%主力产品、价格低密度产品占比较高，少量洋房类产品，以公寓等更具投资价值的产品与温泉度假概念衔接物业类别2012年年初销售均价独立别墅10868元/㎡双拼别墅8612元/㎡联排别墅6658元/㎡洋房4400元/㎡XX清远地块市场调研与初步定位位置花都区山前旅游大道(花都与清远交界处)交通距离广州60分钟车程。广清高速马岭收费站西移，将私家车过路费从22元降低到15元；投资1千多万，修通山前大道到项目的市政公路；修建交通中心开发商碧桂园集团占地206万平米容积率0.67总建485万平米产品类型独立别墅、双拼及联排别墅、低层洋房开盘时间2004年开盘，至今销售约6000多套项目配套自身：拥有530万平方米天然湖泊、18洞标准高尔夫球场、故乡里主题公园、五星级酒店、商业街、交通中心、学校周边：王子山脉生态圈内碧桂园假日半岛XX清远地块市场调研与初步定位XX清远地块市场调研与初步定位XX清远地块市场调研与初步定位户型独栋双拼联排产品比例25%40%30%面积区间180-506184-280150-170花园面积1：11：0.71：0.4单价（元）1.1-1.2万7500降至65006500降至5500总价区间（万元）200-500110-16080-110建筑以欧陆风格外立面为主，品质感较差多为地上三层，无地下室赠送赠送花园面积计算产权部分产品带车库，面积全计算产品带装修，价格1000元左右2012年对低价产品还将实行统一降价约1000元/㎡产品及价格经济型别墅为主，单价及总价均较低XX清远地块市场调研与初步定位各楼盘对比分析项目名称位置占地面积容积率主力产品面积段配套品牌综合竞争力中国美林湖花都区山前大道

120万㎡0.4联排：168-203㎡，300-400㎡独栋：313-411㎡国际学校

、广东省休闲体育基地、广东省高尔夫训练基地、超五星级度假酒店、生态园等美林★★★☆碧桂园假日半岛花都区山前大道

206万㎡0.67三房：80-100独栋：183-1568双拼：214-256联排：152-189碧桂园假日半岛幼儿园、碧桂园国际学院、高尔夫球会、故乡里、商业街等碧桂园★★★★北部万科城花都区山前大道

66.7万㎡270㎡两房79㎡三房，96㎡三房115㎡四房交通岛、生活超市、餐饮街、优质中小学、社区医院、以及临湖会所、KTV、运动馆、SPA水疗中心、山体运动公园等万科★★★恒大银湖城广清高速银盏出口

201万㎡1.2独栋：250-350

双拼：180-240联排：150-230洋房：四房：120-180三房：80-120二房：60-90有酒店配套、会所配套、运动配套、健康配套、饮食配套、商业配套、娱乐配套、儿童活动配套、国际会议配套等

恒大★★☆XX清远地块市场调研与初步定位区域内楼盘几乎都为占地万亩以上大盘，且各自占有优越的山、湖、甚至是温泉资源；都为知名开发商开发，开发商背景与实力雄厚以较低的容积率规划别墅+洋房，面积偏小，功能布局以度假为主。洋房基本带装修；几乎每个楼盘都根据各自地块的特点规划较多的休闲配套，包括高尔夫、农场、果园、马场、星级酒店等市政配套基本缺失，公共交通不便利，道路交通畅通；虽规划有地铁直通广州市区，但需要较长的绕路时间。每个项目都设有楼巴通往广州市区各楼盘分析小结XX清远地块市场调研与初步定位CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2旅游地产案例赏析XX清远地块市场调研与初步定位项目资源产品特色配套规模假日半岛山湖资源丰富别墅（主）、洋房高尔夫11000亩美林湖山湖资源丰富别墅（主）、洋房农庄果园、酒店8700亩万科城山湖资源丰富别墅（主）、洋房——1千亩银湖城山湖资源丰富洋房——2万亩光大？？？？周边竞争对比分析周边片区整体山水资源丰富；竞争楼盘规模几乎为万亩大盘；产品以度假型别墅为主；资源、规模优势难显，产品、配套寻求突破XX清远地块市场调研与初步定位方向一：旅游度假地产旅游+地产=旅游地产要做好旅游地产，必是先有了旅游，才成地产，因而在项目定位建议中，除了产品的打造，娱乐性配套也至关重要。因而，项目建议由产品、配套两方面着手。XX清远地块市场调研与初步定位低密度别墅为主Part1:产品建议度假产品核心要点尺度舒适感私密性观景性灰空间的利用交错排布分区设置赠送庭院、露台大面积落地窗不挑空、跃式处理大尺度开放空间豪华主卫系统大横厅设计多套间设计度假产品其私密性、享受舒适感较普通产品更加强烈，综合各种产品，别墅产品在私密性及舒适感上与客户需求最为契合。XX清远地块市场调研与初步定位Part1:产品建议XX清远地块市场调研与初步定位小面积段为主Part1:产品建议项目面积段假日半岛184~515平美林湖200~500平万科城155~270平光大？度假项目多以小面积别墅为主；竞争项目面积多多集中与170平~300平左右，参差少数大面积户型；建议我司项目面积段以100~150平为主，避开竞争，适应市场；XX清远地块市场调研与初步定位Part1:产品建议富有特色外立面旅游地产，产品的新鲜度远大于实用性，有特色的外立面尤为重要XX清远地块市场调研与初步定位Part1:产品建议高户外赠送面积大面积私家园林是高端度假别墅必不可少的要素;一个大露台，可以闲坐观景;泳池是度假中重要的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值XX清远地块市场调研与初步定位Part1:产品建议大面积落地窗充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透；利用大面积落地窗，增大景观面，最大化实现与景观连接。XX清远地块市场调研与初步定位低成本，精装修Part1:产品建议项目均价装修标准假日半岛7000元精装修美林湖7600起精装修万科城10000~14000精装修光大？？度假产品多带精装修，为客户提供做大的便利；度假产品价格大多较为低廉。采取严格成本控制。XX清远地块市场调研与初步定位Part1:产品建议XX清远地块市场调研与初步定位91

旅游度假市场发展趋势Part2:配套建议国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑；配套更进入主题性、游乐性阶段。XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议配套澳大利亚莲达文岛大溪地波拉波拉度假村马尔代夫卡尼岛马来西亚珍拉丁湾日本石垣岛日本佐幌泰国普吉岛印尼民丹岛印尼巴厘岛餐厅√√√√√√√√√酒吧√√√√√√√√√SPA√√√√√√√√√高尔夫√√√√√√√√√健身√√√√√√√√√空中弹跳√√√深海钓鱼√√世界一流度假地都有一些共通的地方，如餐厅、酒吧等；每个度假地又拥有自己的特色，如空中弹跳、深海钓鱼等；因而，配套上，共有的优点不能少，同时还要创造自身的特色。XX清远地块市场调研与初步定位高尔夫球场Part2:配套建议无论普通住宅还是度假产品，高尔夫球场已成为高端的代表性配套；从竞争项目如美林湖、假日半岛，到度假产品中较成功的全球候鸟度假地，高尔夫必不可少；XX清远地块市场调研与初步定位高端酒店Part2:配套建议纵观世界度假产品，酒店配备都是必不可少；XX清远地块市场调研与初步定位自然生态园Part2:配套建议自然、生态越来越受到客户青睐；美林湖为代表的农业生态园，让都市业主拥有一片自己的果园、菜地XX清远地块市场调研与初步定位项目特色主题公园Part2:配套建议主题做到极致的代表，华侨城；城市级别高、都市感强XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议项目特色主题公园长鹿农庄，以岭南历史文化、顺德水乡风情、农家生活情趣为主体，集吃、住、玩、赏、娱、购于一体的综合性景区，贴近性强；清远项目，综合华侨城、长鹿农庄，取两者所长，把主题性做到极致。XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议项目特色主题公园-温泉SPA养生园结合清远温泉资源，打造项目顶级温泉主题SPA馆、养生园XX清远地块市场调研与初步定位项目特色主题公园-漂流主题水上游乐园Part2:配套建议清远漂流资源丰富，可打造以漂流为主题的水上游乐园；主题公园多种多样，重要的是特色性、极致性。XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议项目特色主题公园-运动康乐园健身成为都市人群休闲的主要内容之一，打造以运动健康为主题的康乐园，休假、运动融为一体XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议项目特色主题公园-地方特色餐饮园以清远特色的跑山鸡、清远鸭等为主材，打造餐饮园；餐饮园重在特定的主题，例如唐风、汉服、客家文化等等；XX清远地块市场调研与初步定位Part2:配套建议项目特色主题公园-民俗文化园打造有岭南文化特色的民俗文化园；民俗文化园同时可以演变为商业一条街XX清远地块市场调研与初步定位方向二：度假+养老地产XX清远地块市场调研与初步定位日本：银发产业的三维产业链理论XX清远地块市场调研与初步定位济州岛健康保健中心XX清远地块市场调研与初步定位中国：急需第三代养老模式XX清远地块市场调研与初步定位目前我国老年住宅见者经营者划分为三种模式XX清远地块市场调研与初步定位养生型养老：中国老年产业的治本之道XX清远地块市场调研与初步定位战略定位XX清远地块市场调研与初步定位思路：以国际银发生活小镇为中心，构建养生型，养老产业示范基地+休闲度假区老年营养研究基地（农场、果园……）老年服务研发基地国际银发生活小镇（老年生活中心、商业等）旅游、度假地产此图参考图，非本地块地形图XX清远地块市场调研与初步定位森林银发MALL——综合服务中心XX清远地块市场调研与初步定位老年主题度假中心XX清远地块市场调研与初步定位中国首个药膳餐饮会所聚集区XX清远地块市场调研与初步定位中医文化养生基地、科普基地XX清远地块市场调研与初步定位精品植物园XX清远地块市场调研与初步定位老年事业平台XX清远地块市场调研与初步定位精神支柱：禅修院XX清远地块市场调研与初步定位老年营养研究基地XX清远地块市场调研与初步定位银发养生会所XX清远地块市场调研与初步定位银发养生会所XX清远地块市场调研与初步定位旅游+度假地产地产、住宅主要满足老年人的日常居住，以及节假日外来游客的度假旅游。是方向二老年事业配套之外的重点组成部分住宅主要以别墅为主辅以老年公寓+精装洋房合院式别墅+酒店式洋房建议项目面积段以100~150平为主的别墅，避开竞争，适应市场；洋房方面以老年公寓60—100平米+精装洋房80—140平米之间的产品XX清远地块市场调研与初步定位关于容积率的一些思考项目名称占地面积容积率主力产品面积段平均容积率中国美林湖120万㎡0.4联排：168-203㎡，300-400㎡独栋：313-411㎡0.8碧桂园假日半岛206万㎡0.67三房：80-100独栋：183-1568双拼：214-256联排：152-189北部万科城66.7万㎡270㎡两房79㎡三房，96㎡三房115㎡四房恒大银湖城201万㎡1.2洋房：四房：120-180三房：80-120二房：60-90无论是度假地产还是养老养生地产，对于配套的要求都是极高的。大部分开发商的做法是在景观地质资源丰富的郊区拿地进行住宅建设，同时对周边地块以租地或其他协议形式形成配套空间。容积率极低周边极大楼盘的平均容积率去到0.8，建议项目控制容积率在1以内XX清远地块市场调研与初步定位CONTENTS目录市场背景14地块初步定位3区域房地产市场2旅游地产案例赏析XX清远地块市场调研与初步定位Part1:华侨城华侨城是国内从事“旅游＋地产”开发的先驱者，属下的四大主题公园是国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。产品组合主打产品：华侨城主题公园群锦绣中华欢乐谷世界之窗静态产品动态产品组合主题公园、会议酒店、科技体验歌舞表演、竞技比赛文化产品延伸，整合文化产业链欢乐谷连锁品牌发布吉祥物新形象进入影视动漫、数字娱乐领域，《魔幻奇兵》漫画出版上市“旅游+地产”模式东部华侨城成功进行了酒店、旅游景点、高档别墅的组合XX清远地块市场调研与初步定位Part1:华侨城华侨城房地产项目的销售有个规律，开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地产项目的成功，主要得益于成熟的主题公园景观，整个社区集旅游、娱乐、文艺、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。XX清远地块市场调研与初步定位大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发分项2003-20062007200820092010基础设施建设旅游开发地产开发案例深圳东部华侨城开发时序安排景区开放地产销售旅游开发为先，通过旅游开发为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发不断推出新的旅游项目，维持景区的旅游吸引力旅游开发不断深化Part1:华侨城XX清远地块市场调研与初步定位分主题园区阶段开发；先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目旅游项目茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心探索之旅黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇开发特征低投入的景观、体验及展示项目高投入的主题文化体验项目高投入的主题体验项目及主题娱乐项目开发目的塑环境聚人气立形象建立圈层，实现客户价值留客旺夜，实现区域价值关键因素分析1、旅游地产客户首要关注环境和形象。2、基建投入巨大，前期旅游项目低投入减轻财务压力3、景观展示项目面向多元客户，没有较强的客户细分，易聚人气1、旅游地产客户第二关注圈层。2、主题文化体验项目易细分游客，区分游客的兴趣、爱好和信仰，建立圈层。1、客户居住需要晚上有人气，才有安全感2、主题体验娱乐项目满足游客多样需求，留客旺夜，增加收入，实现区域价值。旅游开发Part1:华侨城XX清远地块市场调研与初步定位公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2010年开放项目旅游项目景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆休闲配套1。5200平米室外山林矿泉SPA2。18洞公众高尔夫球场3。66打高尔夫练习场1。18洞会员高尔夫球场2。6000平米因特垃根室内矿泉SPA和健康管理中心－－开发目的面向游客开放，培育矿泉价值及高尔夫价值成熟为高端地产客户提供专署权配套，驱动地产开发－－矿泉SPA：公众矿泉SPA培育会员制SPA和健康管理高尔夫：公众球场培育会员球场成熟山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600－800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；山林矿泉会员健康管理私人球场公众球场66打练习场旅游开发Part1:华侨城XX清远地块市场调研与初步定位高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客，形成主题酒店群分项2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2010年开放项目旅游项目景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产项目天麓1、2、7区，超级高端地产天麓6、9区，高端地产－酒店5星级瑞士风情因特垃根主题酒店－大侠谷瀑布主题酒店云海谷房车主题酒店华兴寺檀越主题酒店－开发目的立形象，为高端地产客户及商务政客服务－形成主题酒店群，为游客服务－关键要素分析1、前期有众多商务政客前来考察，有高档住宿需求2、高端地产销售需要高级酒店树立形象3、高端地产客户商务交流和会议需求高级酒店－1、众多主题娱乐项目开放营业，游客停留时间延长，有经济留夜需求－酒店开发时间及档次确定核心依据：游客和地产客户阶段需求＋形象要求茵特垃根酒店外观茵特垃根酒店大厅檀越主题酒店房车主题酒店瀑布主题酒店酒店开发Part1:华侨城XX清远地块市场调研与初步定位2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2009年后开放项目旅游景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产－先后开发天麓1、2、7区，共120套先后开发天麓6、9区，共130余套天麓3、4、5、8区依托资源－海景资源和高尔夫资源茶溪谷山景资源大侠谷山景资源及海景资源天麓7区，56套高尔夫物业，08年7月发售天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售天麓6区120余套山景物业，09年3月发售天麓2区，44套山海大宅，08年5月发售天麓1区，20栋山海大宅，08年3月发售②①③④⑤大侠谷云海谷茶溪谷前期中期后期地产价值之依托大梅沙海景资源及区域价值高尔夫、茶溪谷山景资源价值大侠谷资源价值区域价值开发目标地产回现依托资源地产升值地产深度开发地产开发前期地产开发嫁接成熟海景资源和会籍权回现；中期嫁接成熟山景资源盈利；后期嫁接成熟区域价值和配套价值深化开发地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的峰值价值Part1:华侨城XX清远地块市场调研与初步定位Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双盈阶段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007营业项目区域启动期Ⅲ2008营业项目培育发展期Ⅳ2009营业项目快速发展期Ⅳ2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇云海谷：18洞公众球场大侠谷：云中部落天禅