投标文件编写和编写思路

投标文件编写和编写思路物业治理服务投标文件XX物业酒店治理CHINAWORLDPROPERTY&HOTELMANAGEMENTCO.,LTD.中国北京2007年3月

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章企业差不多情形 3第一节企业从业人员的素养及资格情形 3第二节企业经营治理运作的特点 7第三节历年获奖情形 9第四节类似项目治理业绩 10第二章针对本项目提出的物业治理整体设想及策划 19第一节对本项目的市场调查与分析 19第二节明确可行的治理思路 21第三节表达本项目特色的治理模式 24第三章治理服务方案 26第一节拟建立的组织机构及治理人员的配备 26第二节拟采取的工作打算及物资装备情形 39第三节拟采取的保安治理方案 54第四节分区域的安保工作方案及安保工作紧急情形处理方案 59第五节停车治理方案 80第六节前台与会议服务的治理方案 88第七节治理规章制度和档案的建立与治理 97第八节保洁服务方案 101第九节装修治理 123第十节办公休闲 131第十一节环保办公 133第十二节应急预案 139第十三节保密治理 141第十四节财务治理 142第四章针对本项目的物业治理服务标准、措施、承诺指标及特约服务 144第一节物业治理服务内容及服务标准 144第二节确保物业治理服务质量的措施 164第三节物业治理服务承诺指标 165第四节特约服务项目、措施及收费标准 169第五章物业修理养护打算和实施 171第一节房屋建筑各部分修理养护方案 171第二节设施设备的修理保养方案 172第三节设施设备的运行爱护方案 173第六章项目接管方案 184第七章节能措施及合理化建议 188第一节节能措施 188第二节合理化建议 195第八章投标方案整体内容构成 197第九章投标报价 199第十章经费收支预算 200附件资格证明文件及承诺书附件北京XX物业治理客服专业操作手册北京XX物业治理保养专业操作手册北京XX物业治理保安专业操作手册北京XX物业治理保洁专业操作手册

第一章企业差不多情形第一节企业从业人员的素养及资格情形一、企业介绍中国国际贸易中心介绍中国国际贸易中心（简称国贸中心）是目前世界上最大的世界贸易中心之一，是集写字楼、酒店、商城、公寓、展厅等五大业态为一体的综合性高档商务服务设施，被誉为“中国人民与世界人民相会之地”的“城中之城”。国贸中心地处北京中央商务区的核心，占地12公顷，工程总投资6.2亿美元，总建筑面积56万平方米。国贸中心1985年2月成立，1990年8月30日全面开业。1999年正在建设中的国贸三期工程占地6.27公顷，总建筑规模达54万平方米，主体建筑高度约330米，总投资约8亿美元。该工程包括超五星级酒店、高档写字楼、国际精品商场、电影院等多种设施，估量于国贸物业酒店治理除了正在进行着国贸中心一、二期的全方位的经营与治理工作外，目前亦参与着三期的建设，并将介入其以后的经营与治理。

国贸物业酒店治理介绍国贸物业酒店治理是中国国际贸易中心的全资子公司，注册资金1000万元，为国家物业治理一级资质企业。国贸物业酒店治理在对“国贸中心”多年的治理服务成功体会与市场化需求相结合中，通过ISO9001:2000质量治理体系认证，提高自身治理素养，追求完美服务，不断超越宽敞客户日益增长的对物业和酒店服务的需求，已在物业和酒店领域内形成了“国贸”治理服务品牌。公司业务范畴包括：物业治理：中高档物业项目的托付治理、授权治理、顾问治理。酒店治理：星级酒店项目的托付治理、授权治理、顾问治理。物业及酒店治理咨询物业及酒店项目开发咨询、策划物业及酒店治理人员培训室内外装饰装修机电设备安装、修理、保养室内外专业清洁物业及酒店项目保安服务物业及酒店项目的租售代理停车场经营、治理

二、企业从业人员素养情形雇员总数：1280名高级工程师：6名研究生学历以上治理人员：36名项目高级治理人员：42名各类专业设备技术人员：449名三、企业资格情形注册资金：1000万元物业治理资质：壹级，证书编号：（建）1050131通过ISO9001:2000质量治理体系认证中国物业治理协会理事单位中国旅行饭店业协会会员单位北京市物业治理协会常务理事单位北京市物业治理商会副会长单位

四、服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象服务宗旨以人为本，科学治理，提供喜出望外的服务。经营理念为客户提供杰出服务的国际化一流物业酒店治理服务。企业文化以客为尊——充分明白得客户的需求，追求客户的中意。追求完美——以孜孜不倦的工作精神，做好服务的每一个细节。举贤用能——职员是我们最宝贵的财宝，我们注重职员的职业进展。诚信敬业——成功没有捷径，始终保持职业操守。精诚团结——和谐相处，团结确实是力量。企业形象长远目标争中国第一，创世界一流公司战略名牌战略公司的工作原则品牌至上（形象、质量、信誉）

第二节企业经营治理运作的特点一、丰富的物业治理体会较早引进香港、新加坡物业治理概念，并结合中国国情，不断自我更新完善，具有超前的物业治理理念；17年成功治理国贸中心，积存众多成功体会；专业化、程序化、规范化、标准化、国际化的运作，确保受托物业保值增值（国贸中心各业态的租金水平稳居京城首位）；参与国贸中心一期、二期、三期的设计、建设、运营和改造，工程技术实力雄厚；我司在管项目30余个，过往治理项目60余个，治理业绩杰出，能够依照不同类型物业及酒店项目客户的需求，进行策划和实施治理，为客户提供喜出望外的专业服务。二、品牌优势作为首都乃至全国对外交流的窗口，“国贸”品牌知名度涉及广泛，已不仅局限于房地产领域，更被各行各业宽敞人士所认知；成熟的治理模式，良好的商誉给客户带来良好的回报，所管项目均取得良好的治理业绩。

三、酒店治理与物业治理的完美结合我司是集物业治理与酒店治理为一体的专业治理公司，已将酒店治理的运营模式及特点成功地融入到物业治理服务中；在物业治理过程中，我司依照受托物业项目的特点将酒店特色服务有机地应用到日常物业治理服务中，始终将客户作为首要关注对象，致力于提供喜出望外的高品质服务，不断提高服务档次。四、雄厚的人员储备与资源共享国贸中心作为公司自有物业治理实体和总部运营平台，培养和锤炼了一批具有专业知识和技能的骨干力量，后备人力资源充沛；所管项目数量多、类型广，各类资源共享条件便利。

第三节历年获奖情形连续获得3届由北京市旅行局和人事局颁发的北京旅行企业“最高收入奖”；连续获得3届由北京市旅行局和人事局颁发的北京旅行企业“最高利润奖”；连续两年获“北京市旅行企业最高上缴全部税费奖”；被中国银行授予“全国最佳信用客户”；中国国贸中心1987年加入世界贸易中心协会；1993年被“中国外商投资企业协会”评为全国五星级合资饭店第一名；在国家旅行局举行的“94’全国优秀星级饭店评比”中，获得“最佳星级饭店”称号；在北京市旅行局举办的“紫金杯”评选中两次获“优秀饭店”奖；1996年获国家旅行局颁发的全国最佳星级饭店证书；被美、英、日等国有阻碍的商务杂志《英国商会》、《国际商务》、《日经新闻》等分别评为“世界百佳饭店”、“最理想饭店”、“优质饭店”、“最佳饭店”、“北京最佳饭店”；获得美国优质服务科技协会颁发的“五星钻石奖”；2000年国贸中心获得北京市优秀治理大厦称号；2001年通过ISO-9002国际质量体系认证；2005年获得建设部颁发的壹级物业治理资质；2005年被北京市工商行政治理局评为年度守信企业；2006年通用时代国际中心获得了北京市优秀住宅小区称号。2006年获得全国物业治理“年度最具综合实力企业”。2006年获得全国物业治理“年度最具拓展能力企业”。

第四节类似项目治理业绩一、写字楼项目治理业绩序号名称类型地点建筑面积治理方式1中国国际贸易中心写字楼/公寓/商业/展厅/酒店建外大街56万㎡托付治理2中钢国际广场写字楼中关村8万㎡托付治理3新东方总部大厦写字楼中关村2万㎡托付治理4蓝堡国际中心写字楼/公寓/商业西大望路20万㎡托付治理5北京电信大厦写字楼朝阳门13万㎡授权治理6卷石天地大厦写字楼望京3万㎡授权治理7嘉捷科技园写字楼亦庄9万㎡授权治理8中国兵器大厦写字楼车道沟4万㎡治理顾问9国家环保总局履约中心写字楼西直门3万㎡治理顾问10人民教育出版社大厦写字楼魏公村5万㎡治理顾问11国航世纪中心写字楼四川成都10万㎡治理顾问12辉煌国际广场写字楼/公寓/商业上地17万㎡治理顾问13中国第一商城二期写字楼/公寓/商业小庄14万㎡治理顾问14恒奥中心写字楼金融街10万㎡治理顾问15银谷大厦写字楼中关村8万㎡治理顾问16中华商务中心写字楼河北石家庄7万㎡治理顾问17科技财宝中心写字楼学清路6万㎡治理顾问18远达威斯特大厦写字楼甘肃兰州5万㎡治理顾问19HOA中心写字楼左家庄4万㎡治理顾问20金泰国益大厦写字楼青年路3万㎡治理顾问

二、其他项目治理业绩序号名称类型地点建筑面积治理方式1通用时代国际中心公寓永安里12万㎡托付治理2温莎大道公寓光华路11万㎡托付治理3万城华府公寓/别墅万柳15万㎡托付治理4金融街公寓公寓金融街6万㎡托付治理5威尔夏大道公寓太平桥路22万㎡托付治理6云南绿洲大酒店五星级酒店云南昆明6万㎡托付治理7海南皇宫大饭店五星级酒店海南海口6万㎡托付治理8四川绿洲大酒店四星级酒店四川成都6万㎡托付治理9大连中国人寿大厦三星级酒店辽宁大连4万㎡托付治理10红楼利都酒店四星级酒店广东广州2万㎡授权治理11万柳购物中心商业万柳11万㎡治理顾问12晨枫花园公寓/别墅万柳6万㎡治理顾问13西山洋房公寓四季青8万㎡治理顾问14太和大厦公寓山西太原4万㎡治理顾问15北京湾别墅昌平10万㎡治理顾问16阿凯笛亚庄园别墅后沙峪12万㎡治理顾问17香邑山别墅香山1万㎡治理顾问

三、类似项目介绍项目名称：中国国际贸易中心建筑面积：项目名称：中国国际贸易中心建筑面积：56万㎡项目类型：写字楼/公寓/商业/展厅/酒店治理方式：托付治理项目名称：中钢国际广场项目名称：中钢国际广场新东方总部大厦建筑面积：10万㎡项目类型：写字楼治理方式：托付治理项目名称：蓝堡国际中心项目类型：写字楼项目名称：蓝堡国际中心项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：20万㎡治理方式：托付治理

项目名称：北京电信大厦项目名称：北京电信大厦项目类型：写字楼建筑面积：13万㎡治理方式：授权治理项目名称：卷石天地大厦项目名称：卷石天地大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万㎡治理方式：授权治理项目名称：嘉捷科技园项目类型：写字楼项目名称：嘉捷科技园项目类型：写字楼建筑面积：9万㎡治理方式：授权治理

项目名称：中国兵器大厦项目名称：中国兵器大厦项目类型：写字楼建筑面积：4万㎡治理方式：治理顾问项目名称：国家环保总局履约中心项目名称：国家环保总局履约中心项目类型：写字楼建筑面积：3万㎡治理方式：治理顾问项目名称：人民教育出版社大厦项目类型：写字楼项目名称：人民教育出版社大厦项目类型：写字楼建筑面积：5万㎡治理方式：治理顾问

项目名称：国航世纪中心项目名称：国航世纪中心项目类型：写字楼建筑面积：10万㎡治理方式：治理顾问项目名称：辉煌国际广场项目名称：辉煌国际广场项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：17万㎡治理方式：治理顾问项目名称：中国第一商城二期项目名称：中国第一商城二期项目类型：写字楼/公寓/商业建筑面积：14万㎡治理方式：治理顾问

项目名称：恒奥中心项目类型：写字楼项目名称：恒奥中心项目类型：写字楼建筑面积：10万㎡治理方式：治理顾问项目名称：银谷大厦项目名称：银谷大厦项目类型：写字楼建筑面积：8万㎡治理方式：治理顾问项目名称：科技财宝中心项目名称：科技财宝中心项目类型：写字楼建筑面积：5万㎡治理方式：治理顾问

项目名称：中华商务中心项目名称：中华商务中心项目类型：写字楼建筑面积：7万㎡治理方式：治理顾问项目名称：远达威斯特大厦项目名称：远达威斯特大厦项目类型：写字楼建筑面积：5万㎡治理方式：治理顾问

项目名称：HOA项目名称：HOA中心项目类型：写字楼建筑面积：4万㎡治理方式：治理顾问项目名称：金泰园益大厦项目类型：写字楼项目名称：金泰园益大厦项目类型：写字楼建筑面积：3万㎡治理方式：治理顾问

第二章针对本项目提出的物业治理整体设想及策划第一节对本项目的市场调查与分析一、北京XX项目简介北京XX位于北京市朝阳区，东长安街延长线上，地处北京中央商务区（CBD）的核心。本项目北临建国路，西临航华东路及东三环、面向规划公园，南侧毗邻通惠河北路，东侧为规划中的针织路、东四环以及京通快速路。交通极其便利，周围景色优美。北京XX是北京电视台新台址，是北京市60项重点工程之一，并被列入2008奥运行动规划。本项目占地面积约3.6万平方米，一期总建筑面积约19.7万平方米，要紧由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场组成。目前北京XX主体结构差不多封顶，估量2007年二、北京XX物业治理服务需求分析北京XX的要紧功能为办公、演播、节目制作、举办重要会议及活动等，具有规模大、档次高、设施设备先进、服务需求多样等显著特点。对物业治理与服务的总体需求要表达和爱护北京XX良好的社会形象、公众形象；要求物业服务人员思想觉悟高、保密意识强；对紧急和突发事件应变能力强、反应速度快；确保修理保养及时到位；畅通的联络渠道和良好的沟通能力；提供高标准的会议服务和庆典服务；提供高标准的酒店式办公服务；满足不同人士的特约服务需求；不断完善和提高物业治理服务水平，为2008年奥运报道工作做好物业保证。

对物业治理与服务的专业需求从客户服务、保安服务、保洁服务、保养服务、会议服务专业上，具体表现如下：客户服务服务细致入微沟通顺畅便利跟进及时有力保安服务人员形象好保密程度高反应快速及时工作严谨认真保洁服务清洁及时完全保证安全卫生保养服务设备保证得力修理快速有效操作技术规范会议服务注重工作细节服务全面周到

第二节明确可行的治理思路我司在尊崇北京XX对物业需求的主导思想基础上，结合国贸物业酒店公司的经营与治理理念，对北京XX实施物业治理的总体构想是：凭借我司17余年物业及酒店治理服务的丰富运作体会，将成熟的“国贸治理模式”引入本项目，以“保证有力，反应及时，环境优美，服务高雅”为四项原则，紧紧围绕“客户需求”和“服务指标”两个导向，加强治理团队的建设，强化本项目物业治理与服务理念，科学规范地开展各项治理服务工作。一、北京XX物业治理服务的四项原则我们坚持以“保证有力，反应及时，环境优美，服务高雅”为四项原则，在物业治理与服务工作中贯彻执行。保证有力北京XX作为向首都观众提供电视节目、承担2008年奥运会转播任务的重要电视机构，其智能化楼宇系统、功能技术要求、设备运行保证以及安全防范要求要高于一般办公楼盘。因此，我们将制定科学合理的设备周期性保养打算，并采纳人防与技防相结合的措施，确保北京XX高效、安全的运转。反应及时我们将针对北京XX重要部门、重点栏目及VIP客户的不同需求，在组织架构中设置客户服务中心。该机构了解到客户重点需求后，及时进行反馈，做到信息收集、任务分配以及解决方案决策相结合。客户服务中心将北京XX的重点需求与物业服务的及时反馈解决相互结合，起到高效、能动的桥梁沟通作用。

环境优美北京XX为能成为全国省市级电视台的示范单位，更需要优美的环境加以彰显。我们将在室内外的绿化养护、室内的日常保洁与定期清洁方面制定切实可行的工作打算与程序，并严格按质量体系执行。服务高雅我们针对北京XX会经常性的邀请政府官员、商界名流以及各行业知名人士等高素养人群参与各栏目的特点，将制定一套完整周密的接待方案（包括前台接待、会议服务、特约服务等）。并对接待人员进行全面、专业的礼仪强化培训，各项服务严格执行程序流程，让我们的客户感受北京XX的高品质的物业服务，感受到国贸物业为客户提供喜出望外服务的企业宗旨。二、物业治理服务导向“客户需求”导向一切以客户为中心，所有的服务流程、服务标准、人力物力配置均以客户的需求为第一目标来设计和落实；寓服务于治理之中，探究客户需求，以创新的观点，不断提升客户的中意度。“服务指标”导向涵概全方位服务品质的量化指标是衡量治理企业业绩的唯独准则，确保实现并超越指标的过程铸就了客户应该享受的物业治理成果，这是对内实施科学治理、实现经济和社会效益的行为准则，也是考量我们治理能力的硬性标准。

三、治理重点安全防范治理“创一方文明，保一方平安”是我司全体职员肩负的职责与义务，在安全防范工作中，我们实行24小时的保安服务，人防、技防相结合，由北京XX保安部统一指挥调度，强调多重结合，实行多重巡查，对中心内的人流和车流进行动态治理；技防上通过摄像监视系统、巡更系统、门禁系统等手段提高防范能力，在充分强调人的因素前提下，以技防为主，运用北京XX的配套保安设施（如安保监控电视、红外报警、门禁、巡更系统等），统一治理，快速调度，确保安全防范万无一失。智能化治理针对智能化设施的要求高、操作严、范畴广，涉及到治理、安防、通讯等方方面面，为保证智能化设施的有效运作，在智能化治理上，我们做到“两个到位”，一是专业技术人员到位和治理人员培训到位。我司配置专业化技术人员，对全体职员进行系统培训，要求职员必须明白得使用智能化设施的运作特性，提高智能化治理的效益；二是治理爱护到位。在治理中依照智能化系统的具体情形，制定科学合理、切实可行的爱护运行、保养打算，并按打算严格执行治理。设备治理设备、设施的正常运行是北京XX的重要保证，专门是变配电机房、空调机房、备用发电系统、锅炉机房的安全运行治理工作，我们将实施标准化、专业化的治理体系和组建一支专业化高水平的技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备治理、操作流程的规章制度及各种应急预案，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、修理保养打算，日常保养安排及出勤事项进行治理，确保本项目各项能源供应、通讯设备、配套设施正常使用。

第三节表达本项目特色的治理模式关于北京XX要紧由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼、地下室及媒体广场组成，既具有办公功能同时兼备制作转播节目、贵宾接待及举办重要会议等多项其他功能的楼宇的项目特点。我司结合多年政府办公楼、高端写字楼、星级酒店的治理服务运作体会，专门为北京XX设计出“酒店式办公”治理模式。一、“酒店式办公”服务模式概述针对北京XX集办公、制作、转播、餐饮、会议等多功能于一体的专门性，引用酒店的服务理念，同时结合物业治理的专业特点，为北京XX提供全方位体贴周到的服务，充分满足北京XX各方面的工作需求。二、“酒店式办公”服务的特点服务标准高服务程序完善服务过程细致安全措施严密设施设备保证过硬三、“酒店式办公”对物业治理的专业要求客户服务多样化为保证本项目各业态的服务需求能够迅速落实，提高工作效率，保证酒店式服务模式的顺利开展。我司将在组织架构中设置客户服务中心，为客户提供全面服务。客户服务中心作为物业治理机构的“中枢神经”，将北京XX的需求与物业服务的及时反馈与解决相互结合，起到高效、能动的桥梁沟通作用。并以此为龙头，引领各部门实施专业化的治理与人性化的服务。客户服务中心工作概述：设立24小时客户服务热线，负责记录、和谐并处理北京XX物业治理方面的问题；服务人员负责将问题转交相应治理与服务部门，并督导相应的部门及时解决；服务人员将在对客户承诺的时刻内给予答复，并进行客户回访工作。保安服务规范化保安服务是北京XX正常的办公秩序、生活秩序的重要保证，通过酒店式的保安服务模式，在人员素养、岗位职责、治理制度、专业程度上，区别于一样写字楼的保安治理，为北京XX创建安全、和谐、稳固的工作环境。保洁服务人性化专业、系统的保洁治理是提供卫生、健康、安全、舒服、美观的工作环境的重要前提，也是提升北京XX形象和物业保值增值的必要条件。在确保完成各项保洁工作的基础上，尊重并满足客户的个性化需求。保养服务专业化保养工作无小事，始终贯彻“安全第一、保证有力、杜绝事故”的工作方针，认真对待每一项具体工作并确保完成高效率。通过严格的监督检查制度，及早发觉故障隐患，最大限度地减少设备的损坏故障率，达到提高设备设施的日常爱护保养水平，提高设备的使用寿命和效率。会议服务标准化参照酒店会议服务的理念、内容、标准、程序，结合北京XX的具体需求，量身定做出满足北京XX实际需要的会议服务方案。通过会议服务人员的标准化服务，即能满足北京XX领导及各部门的工作需求，又能表达北京XX的良好形象。

第三章治理服务方案第一节拟建立的组织机构及治理人员的配备一、组织机构的设置组织机构图为使本项目物业治理机构能“全面、简洁、高效、经济”之运转，我司依照自身已有的丰富治理体会，并结合项目特点专门拟定出本项目物业治理机构之组织架构，详见下页。组织机构设置说明以客户服务中心为中枢，保安部、保洁部、工程部、会务部、综合部等相关部门紧密协同运作。各部门职能概述客户服务中心：负责承担客户服务、信息治理、和谐调度、质量操纵、前台服务、物业经营等职能。保安部：负责承担安防治理、消防治理、停车场治理等职能。保洁部：负责承担楼宇保洁服务、外围环境爱护、绿化租摆等职能。工程部：负责承担设备运行、工程修理、节能降耗等职能会务部：负责承担会议服务等职能。综合部：负责承担行政事务、人力资源、财务治理、后勤采购等职能。北京XX物业治理处组织机构图会务部会务部会议服务工程部运行保养综合部人事行政财务采购库管保洁部保洁绿化客户服务中心保安部警卫消防车场客服前台特约服务北京电视中心物业治理处项目经理助理项目经理二、治理人员的配备人员配备明细本项目物业治理处治理服务人员总编为227人。职位数量项目经理1项目经理助理（兼客户服务中心经理）1工程部工程部经理1主管2修理技工42保安部保安部经理1主管2保安员46车管员24保洁部保洁部经理1保洁员69会务部会务部经理1调音师（？）1摄像师（？）1会议服务员18客户服务中心客户服务主管1客户服务助理4前台8综合部综合部经理1出纳1文员1合计227

人员配备原则知识结构合理化原则操作体会丰富化原则岗位设置专业化原则权益义务明晰化原则和谐合作一体化原则治理队伍稳固化原则言语形象标准化原则治理人员稳固性保证项目治理部要紧治理人员（部门经理以上人员）及业务骨干从我司本部及治理的其它项目中选派；基层服务人员通过社会聘请的方法解决。

项目经理简历姓名李玉新要紧业绩性别男2001年至今，国贸物业酒店治理任中国兵器大厦物业项目总经理；1999-2001年，国际金融大厦任物业总经理；1998-1999年，招商局大厦任物业总经理；1993-1998年，香港柏联物业治理公司任总经理助理；1988-1993年，海口泰华酒店任总经理助理。1986-1988年，北京香格里拉饭店任客房部经理助理。1984-1986年，京伦饭店任客房部主管。业务专长：具有丰富的酒店、写字楼、公寓的经营治理体会。熟悉国家有关物业治理的政策法规，对物业治理各方面工作内容及程序有着独到的见解和有效的解决方案。熟悉写字楼、公寓、酒店物业治理的各方面流程，具有专门强的工作能力和组织能力，能及时有效地处理物业治理中发生的各类问题。为人诚恳，敬业踏实，善于沟通，具备良好的团队领导能力及合作精神，有较强的责任感，能承担较大的工作压力。荣获奖项及证书：建设部颁发的“中国物业治理企业经理”劳动和保证部颁发的“助理物业治理师”澳洲梅铎大学工商治理课程培训证书1998年被评为“招商局物业治理先进经营治理者”2000年被评为“招商局物业治理先进经营治理者”2005年其所管的中国兵器大厦荣获国贸物业“优秀治理项目”2006年被评为“国贸物业2006年度优秀经营治理者”年龄44专业法律学历硕士工龄22职务项目总经理物业及酒店工作年限22联系6505.3253

其他各类治理及服务人员专业素养要求部门经理：30～40岁，大专以上文化程度，五年以上物业治理体会，持有部门经理上岗证及相关专业技术证书，具有较强的组织和谐能力；主管：30岁左右，具有大专以上文化程度，具备物业治理及其相关专业知识；客服人员：30岁以下，有一定的策划及组织能力，爽朗爽朗，善于公关；前台服务人员：20~28岁，高中以上文化程度，躯体健康，五官端正，身高1.65至1.75米会议服务人员：20~28岁，高中以上文化程度，相貌端正，躯体健康，品行良好；技工：30～35岁，高中以上文化程度，持有岗位所需上岗证、技术等级证；保安员：20～28岁，高中以上文化程度，身高1.75米至1.85保洁员：年龄20~40岁，相貌端正，躯体健康，品行良好；出纳：中专以上文化程度或初级以上技术职称，能够熟练使用电脑，北京市户口；文员：大专以上文化程度，熟练使用办公软件，相貌端正，品行良好。

三、人员培训物业治理能否成功，物业治理人员队伍的素养是重要因素之一，而高素养的治理人员队伍离不开系统而完备的培训。为使本项目全体治理人员在专业知识、工作技能、职业道德和服务水平达到其岗位要求，为客户提供中意的服务，我司依照本项目的具体情形，特制定如下培训治理方法，包括培训目标、培训原则、培训形式、培训内容、培训制度、培训规划、培训记录和培训的考核等内容。培训目标培养具有良好服务意识的物业治理人才队伍，为完成本项目各项治理目标提供保证。培训原则分时期培训（筹备期、正常治理期）；分层次培训（部门经理、职员）；分工种培训（修理技工、保安员、保洁员等）；倡导个性化培训，因材施教，强调职业素养的提高；注重培训成效的反馈与评估，找准长期成效与短期成效的结合点；培训与考核鼓舞紧密结合。培训形式培训形式分为自学、内部组织培训、外派培训三种。自学要求职员在规定的时刻范畴内学习由部门经理指定的与本人工作相关的一门或几门专业知识，通过考试对培训结果加以确认。内部组织培训内部组织培训分为三级培训方式，即部门培训、项目治理处培训和公司本部培训；培训教材及授课人由公司培训部门确认。外派培训依照专门工作环境和岗位的要求，外派到有关专业培训公司进行培训。培训内容培训内容包括入职培训、岗前培训、岗位培训和专业培训。入职培训入职培训要紧是针对新聘职员的培训，此培训的要紧目标是要求新职员对本企业的文化和规章制度有所了解；培训的内容和考核由公司培训部负责。具体培训内容包括：公司进展概况、公司组织架构、公司质量方针；公司各项规章制度；职员守则；言行规范、仪容外表。岗前培训岗前培训是每一位职员在上岗前必须同意的培训，此培训的要紧目标是要求每一位职员在上岗前了解本岗位的工作内容和应具备的技能。培训的内容和考核由部门经理负责，培训合格后准许上岗。具体培训内容包括：岗位职责；操作规范、操作流程；应具备的差不多技能；有关的法律、法规；服务意识、职业道德。岗位培训岗位培训是为了让职员不断更新现代物业治理的新思维、新的运行机制和治理方式，培养职员的现代物业治理技能；为提高服务水准和业务技能，所有职员应定期同意岗位培训；岗位培训可依照不同内容采取下列的形式：岗位练兵；专题研讨；参观学习；办班培训；岗位轮训；以考代训。专业岗位培训对进入专业岗位的职员，须同意相关专业岗位的培训，经有关部门考核合格后方可正式上岗。专业岗位包括：财务人员、内部审核人员；专业技术人员；保安人员；强弱电工、焊工、制冷工等；关键复杂设备的操作人员；培训制度公司培训部为培训工作的主管部门，负责对外培训联系、制定公司职员年度、季度培训打算；监督、和谐和指导项目和班组的培训打算的实施；项目经理和各部门应依照业务的需要，制定年度和季度的培训打算，并组织实施；培训采取平常业务学习与定期业务学习相结合的方法；治理人员必须定期同意专业培训；所有人员在业务学习和培训期间无故不能请假、旷课，违反此规定者以旷工论处；公司鼓舞治理人员参加与业务有关的专业培训。培训打算名称参训人员培训内容估量课时基础与素养培训全体职员北京XX概况2北京XX物业服务重点2国贸公司简介2国贸职员手册3物业服务概论1保密注意事项2礼仪及公共关系4专业培训项目经理部门经理行政治理制度2人力资源治理制度3授权治理手册2服务合约2客户服务中心客户服务中心运作流程2客户投诉处理程序2大堂接待治理规程2紧急事件的处置2会务部高管层服务事项2工作区域服务细则5贵宾会议服务规程3大会议室服务规程2管事规程2

名称参训人员培训内容估量课时专业培训保洁部保洁各岗位操作规程5绿化监管规程2器材及物料保管领用规定2卫生防疫治理制度2紧急事件的处置2工程部本项目设施设备接管3验收项目、程序及标准10保养爱护程序（分系统）3内部报修治理程序2零配件领用操纵程序1分包商配合监控治理规定4应急故障计策2物业安防知识概论2保安部物业消防知识概论3安防设施状况说明3消防设施状况说明10各专业岗位职责训练课程5紧急事件的处置3保洁各岗位操作规程5综合部人事劳资政策法规2培训治理纲要3财务治理2预算治理3采购治理规定2库房治理规定2

培训记录公司本部、项目治理处及部门的培训打算、培训记录和培训档案由公司培训部统一负责治理，治理时效如下：职员培训一览表（储存3年）年度培训打算（储存3年）培训记录（长期）职员培训档案（长期）培训工作的考核公司培训部每半年对项目治理处培训工作进行一次考评，对培训工作搞的好的项目治理处、部门和个人进行表彰和奖励。

四、人员治理物业治理行业是一个劳动力密集的服务行业，物业治理服务要紧通过提供服务的人来实现，物业治理与服务质量的优劣专门大程度上取决于项目治理处职员的整体素养。组建一个分工明确、专业素养合格、纪律严明的团队是我司人力资源治理的一大优势，更是保证本项目物业治理正常运行的手段。要紧工作内容包括：依照本项目治理的实际需求设置组织架构，确定人员编制；依照人员编制及市场劳动力状况测算项目人工成本；制定人员到岗打算，并按打算实施治理人员的调配和职员的聘请；制定整体培训打算，并按打算完成一级培训、二级培训；制定职员绩效考核方法，定期进行考评，奖优汰劣；制定薪酬福利治理体系；制定行政治理及人力资源治理各项规章制度；建立劳动关系治理体系。本项目物业治理处下设综合部负责完成上述人力资源治理工作；综合部作为项目治理处的重要部门，综合部经理直截了当对项目经理负责。

第二节拟采取的工作打算及物资装备情形一、分时期的工作打算筹备时期物业治理服务工作打算物业筹备工作是项目施工建设接近竣工交付时期时，物业治理公司有组织、有打算、有秩序开展的一系列人力、技术、文档、设施设备、内外和谐等资源整合与预备活动。基于本项目的具体情形，国贸物业在打算物业筹备工作时，拟重点抓住“人员选拔培训”、“设施设备接管验收”、“迁入服务与成品爱护”等几个要紧环节，在具体工作充分照管本项目的服务需求，高质量完成筹备期间的各项事务，拟定打算如下：类别内容提交形式确认类建议报告类提交方案类工程类1、确定设备设施节点部位治理权责及设备的保养打算标准√√2、制定年度的节能打算和方案√3、制定机房治理制度√√4、提交开业所需设备设施、物品材料及到货时刻表√5、制定工程部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√客服类1、《客户手册》及客户迁入流程的制定√√2、制定有偿服务项目、设施设置及收费标准√3、提交项目标识标牌的数量、标准、样式√√4、制定物业部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√5、制定物业公司、客户在突发事件中紧急处理程序√6、提交迎接客户迁入欢迎方案、重大节日及活动方案√安保类1、制定紧急情形处理预案√2、制定安全、防火治理制度√3、制定安保部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√4、制定安保部后勤预备方案（宿舍、伙食、卫生间、办公用品、办公室等）及与其配套的表格√√车管类1、提交车位治理费收费标准√√2、制定正式运行后地面交通组织方案√√3、制定车管部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√人事行政类1、制定行政人事部岗位职责、工作指导书√√2、制定工作流程、人事治理规章制度和表格√√3、制定正常期物业人员考核标准和内容，行政治理规章制度√√财务类1、提交物业收费流程、停车场收费流程等的表格及台帐√√2、协助提交物业保险险种、保费标准√3、能源费用统计、物资治理、财务报告等模板的制定√4、制定财务核算体系框架草案√5、制定财务部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√保洁类1、外墙清洗方案√√2、制定绿化养护方案√√3、制定环境部岗位职责、工作指导书、规章制度、工作流程和表格√√外联类1、协助提交政府相关部门适用于本物业的法规及规定√√2、协助提交与外联方联系工作方式及和谐内容√√3、协助提交各类审批报批手续的相关内容及文件√√

投入使用后的物业治理服务工作打算依照对项目的了解，并参照治理同类项目体会，我司特拟定出本项目第一年度的部门工作打算，待日后实际治理过程中，我司将对其进行相应调整与细化。客户服务中心年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注1客户服务1.1投诉受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2报修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.3客户走访◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.4监控投诉处理结果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.5客户档案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2前台服务2.1前台接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.2发放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.3邮件分拣◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.4报刊杂志收发、分拣◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3服务质量治理3.1与甲方召开月度例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.2客户中意度调查◆◆◆◆3.3中意度分析整改◆◆◆◆3.4部门例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次3.5职员培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

保安部年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注1日常工作1.1门岗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2白天外围巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.3夜间楼内巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.4停车场治理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.5突发情形处理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.6消防巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.7消防器材检测◆◆◆◆◆◆2其他2.1消防演习◆◆每年2次2.2保安部日常培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.3消防知识培训◆◆保洁部年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注1日常工作1.1保洁日常工作实施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2消杀灭虫◆◆◆◆平均每年4次1.3石材养护◆◆◆◆每年4次1.4外墙清洗◆◆每年2次1.5积雪清除◆◆◆冬季2其他工作2.1监督绿化协作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.2完成保洁采购与落实◆◆◆◆◆◆2.3保洁工作培训◆◆◆◆

工程部年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注1采暖制冷系统1.1维保合同操纵◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2设备检修◆◆1.3设备巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.4管道滤网清洁◆◆1.5热交换站修理养护◆◆1.6安全检查◆◆2给排水系统2.1水泵、管线巡视爱护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.2雨、污水泵巡查养护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.3雨污水管线疏通清淤◆◆每年2次2.4清掏化粪池◆◆◆◆平均每年4次2.5检修管道井、阀门◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2.6水箱清理、检修◆◆每年2次2.7水质的化验◆◆每年2次3强弱电系统3.1避雷接地测试◆3.2消防系统检修◆◆◆◆3.3电视、系统维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.4照明系统维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.5节日装饰◆◆◆◆3.6配电室设备巡视维保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.7机电设备的巡视爱护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.8安防系统爱护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.9电梯巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.10对电梯外包方监督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.11中控室巡视检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.12中控室爱护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.13弱电设备爱护合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4土建结构4.1基础结构养护及巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.2公共区域门窗的养护及巡检◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.3外饰面及公共区域内装饰◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.4公共区域内装饰及粉刷视情形而定4.5外围道路巡视及养护◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.6建筑物屋面检查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.7装修治理及空房巡视◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆5其它5.1实施质量体系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆5.2完成经营目标责任书◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆5.3室内修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆5.4计量表类,安全用品年检执行国家规定5.5职员培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆5.5工程资料治理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

会务部年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注1会议服务日常工作1.1会议预备◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2会议接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.3会议服务◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.4会后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.5会议设施检查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.6会议物品统计◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆2内部治理与培训2.1部门例会◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次2.2职员培训◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

综合部年度工作打算项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1人力资源治理1.1职员薪酬核算与发放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.2职员人事工作日常办理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.3人事数据库的统计整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.4职员合同到期的续签审批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.5职员内部调查问卷的发放与分析◆◆◆◆1.6年终内部优秀职员的评选工作◆1.7月度稽查治理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆1.8职员医药费等费用报销工作◆1.9年终奖金的核算与发放◆1.10人工成本预算◆2培训治理2.1治理人员的培训◆◆◆◆2.2专业人员的技能培训◆◆◆◆3财务治理3.1财务日常报销及帐目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆3.2财务月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4行政后勤工作4.1办公室外联◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.2库房物资◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.3采购物资供应◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆4.4工服制作◆

二、物资装备与治理1、物资采购预算通过测算，物资装备打算涉及到保养、保洁、保安、客户服务及行政办公等多项内容，估量总金额为？？？元。序号项目金额（元）备注1物品采购费用详见下表2筹备期人工成本详见下表3行政办公费/4成品爱护费用5保洁开荒费用合计/0/物品采购费用明细序号名称单位数量单价金额(元)备注1、购置办公用品、设备及器材1台式电脑台104,50045,0002打印机台21,6003,2004复印机台18,0008,000公用5机台22,0004,000公用6机台401606,4007照相机台12,5002,500数码相机、含储备卡，公用8项目经理办公桌椅套11,5001,5009办公桌张204008,00010办公椅把201503,00011档案柜面11,0001,000客户档案治理用12保险柜个11,0001,00013工具柜个37002,100专供工程部使用14会议桌套03,0000含椅子15沙发、茶几套12,0002,00016文具80017职员更衣柜组8060048,000每组3个18上下床个302306,90019折叠椅把50402,00020文件柜个36001,80021钥匙柜个35001,50022过塑机台1450450合计149,1502、购置保安、消防器材1对讲机套402,40096,0002手持扩音器个45002,000应急事件及大型活动用3强光手电个42008004急救箱个13003005应急灯个53801,9006锁及铁链套535175合计101,1753、职员降服费用1服装套143/82,800说明：第一次职员降服费用应从开办费中支付，每人2套。4、各类印刷品及指示牌1工作表格本若干1,0002停车证张1,20011,2003临时出入证张1,00011,0004其他印刷品本若干2,000信封、信纸5立式栏杆个若干1,000合计6,2005、保洁工具（保洁工具及物料消耗含工具）6、保洁用品（保洁工具及物料消耗中含用品）7、工程修理工具仪器外表1数字万用表(3位半)只14004002钳型表只14004003兆欧表1000V只15005004兆欧表500V只13003005电子温度仪只16006006煤气检漏仪台11,00010007温湿度仪只11,6001600通用电动工具1手枪钻（博士牌）把16006002冲击钻（博士牌）把13,00030003电锤（博士牌）把12,00020004台钻台11,80018005各种钻头套150506各种冲击钻头套15050电工工具1绝缘镙丝刀（套）套23006002电工刀把230603电工改锥只260120大、中、小各2把4磁性改锥只230605克丝钳（8寸）把230606斜嘴钳把210207剥线钳把2701408皮五联套230609皮带条2204010低压试电笔只2153011高低压绝缘毡平米若干2,000200012绝缘手套（付）副4208013绝缘靴（双）双45020014压线钳（小）只110010015压线钳（中）只130030016压线钳（液压）套11,000100017喷灯（206）个136036018电线盘(220V)套2250500弱电工工具1吸吹器只17507502电铬铁200W只12002003电铬铁70W只11001004网络八蕊插头压线钳(进口)把21202405四蕊插头压线钳(进口)把21202406打线器(进口)把230607无感改锥套220408小型套筒扳手套12002009钟表改锥套2100200进口10一字、十字磁力改锥套2255011多头改锥（磁性）套2357012跳线(进口)盘5100500暖通给排水工具1管子压力套11301302管钳子把238763管子割刀把180804铁剪刀把215305布剪刀把210206钢丝刷只2487黄油枪把2751508揣子个21002009划规套21020大、小各1套10大力疏通机（大）台13,800380011大力疏通机（小）台21,500300012潜水泵台21,000200013弯嘴钳把2153014挡圈钳把2204015水裤套2150300土建装修工具1水平尺只225502拉铆枪大、小号套11501503壁纸刀把215304土木工工具及机械套16006005云石机(博士牌)台18008006角磨机(博士牌)台16006007二爪玻璃吸盘个270140电气焊工具1氧气瓶瓶18008002乙炔瓶瓶16006003电焊机台12,10021004电焊钳台130305电焊面罩只115156焊线米20183607切割机380V台12,80028008汽割枪把11001009气焊枪把1757510氧气乙炔管米20510011电焊手套副281512电焊镜片副23613氧气表块110010014乙炔表块1100100通用工具1呆搬子（套）套250010002梅花搬（套）套22004003活搬子（8寸、10寸）把2601204活搬子（6寸）把220405开口梅花扳手套2100200公英制各1套6内六角扳手套250100公英制各1套7英制内六方扳手套150508棘轮扳手套140409扭力扳手只1303010套筒扳手28件套120020011一字,十字改锥套2102012多头改锥套2306013钢丝钳把2153014尖嘴钳把2102015偏口钳把25010016鸭嘴锤把2102017大锤18P把1505018锤子把2132519郎头把2306020橡皮锤把1151521锯架把1151522锯片（盒）盒2408023组锉(小,中号,什锦锉)套2255024中板三角,圆,半圆锉套25010025大板小板圆,三角(8”)锉套2255026卡尺把210020027盒尺把28805M、3M各5把28盒尺7.5M把1454529直角尺只1252530钢板尺1M、0.5M、300mm把2163231应急灯只220040032手动葫芦套16006001.5吨33扒轮器只2450900大、小各1只34线缆盘220V套228056035工具箱（大、小）个220040036单表阀套210020037高帮雨鞋双2306038钳工平台套180080039台钳个220040040白板个4300120041人字梯1.5M部2500100042铝梯2.5M部2800160043铝梯1~1.5M部230060044铝合金双升降梯4M部11,5001500合计53,612总计392,9372、物业治理用房为保证各项物业治理与服务的有效实施，招标方向我司无偿提供物业治理用房（约100平方米），我司预备用途如下：办公室：约75平方米更衣室：约25平方米

第三节拟采取的保安治理方案保安作为北京XX物业治理上的重要环节之一，我司将参照国贸物业成熟之保安运行体会，专门针对北京XX保密程度强、消防等级高、人员流淌大的特点，制订保安打算，确保保安工作达到服务等级与质量目标。一、保安岗位分布保安队长：1人保安班长：外围、停车场3人；综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼3人外围门岗（6个门）：24小时在岗、6组、3人/组、共18人外围巡视：24小时巡逻、2组、3人/组综合业务楼大堂警卫：24小时在岗、1组、3人/组多功能演播楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组生活服务楼门岗：24小时在岗、1组、3人/组生活服务楼、多功能演播楼楼内巡逻：24小时巡逻、2组、3人/组二、保安队伍构成及培训打算1、保安队伍构成：为保证北京XX安全治理工作顺利开展以及保安队伍的稳固性，我公司将充分利用现有的人力资源优势为贵项目组建过硬的保安专业化队伍。保安经理：从我公司直截了当指派有体会的专业经理。保安主管：从我公司其他项目选派有体会的治理人员。保安队长、班长：从公司实管项目抽调。保安员：骨干人员从我公司托付治理项目中抽调及社会聘请，退伍军人优先考虑，其他人员择优录用。

2、保安培训打算培训目的：培训一支爱岗敬业，训练有素，纪律严明，文明执勤的保安队伍。培训内容如下：岗前培训目的与要求树立保安员职业意识，培养从业热情；明确保安员的职责任务；熟练把握本岗位“应知应会”。内容与进度公共课目：具体见人员培训部分的《培训打算》。专业技能，保安部负责组织实施、集中上课共8课时，具体内容包括：保安员形象教育（礼仪举止、文明礼貌等）；保安服务的规章制度及相关法规政策；保安岗位职责，操作技能；义务消防员知识教育。军训由保安部负责组织实施，具体内容包括：队列训练差不多功训练在职提高培训目的与要求实行准军事化训练和治理，不断提高保安员业务水平和技能，以满足保安任务的需要。内容与进度每周军体训练每月政治思想、职业道德、本岗位专业知识、消防知识、法律常识集中学习或自学每季高楼消防知识、紧急集合演练集训每半年消防实战演习集训保安工作筹备期、正常治理期培训打算表保安培训打算（筹备期）序号培训内容目的部门培训对象时刻形式（培训师）需支持内容/备注1筹备期保安工作重点提高职员对筹备期具体工作的认识保安部部门全体职员口授培训室2礼仪/礼貌服务规范规范和提高职员服务质量保安部部门相关职员电教投影机3军体训练提高保安岗位形象保安部保安员训练场地4队列训练提高保安岗位形象保安部保安员训练场地5安全防范知识与服务意识提高保安员服务技能保安部保安员口授教室6突发与常见事件的处理了解突发事件处理方法保安部部门全体职员口授教室7车管员岗位技能培训提高车管员服务技能保安部车场保安员口授教室8保安岗位技能大纲提高保安工作能力保安部保安员口授教室9安全/消防知识培训增强职员安全意识保安部部门全体职员口授教室10节日期间安全重点防范加强职员节日安全防范意识保安部部门全体职员口授教室11灭火器使用提高应变火灾能力保安部部门全体职员口授、体授室外12消防演习提高突发火情处理能力保安部部门全体职员演习演习场地

保安培训打算（正常治理期）序号培训内容目的部门培训对象时刻形式（培训师）需支持内容/备注1正常治理期保安工作重点提高职员对正常治理期具体工作的认识保安部部门全体职员口授培训室2礼仪/礼貌服务规范规范和提高职员服务质量保安部部门相关职员电教投影机3军体训练提高保安岗位形象保安部保安员训练场地4交接班提高保安岗位形象保安部保安员训练场地5灭火器实战演练提高保安员实战能力保安部保安员实战模拟灭火器场地6紧急事件处理程序熟练把握突发事件处理方法保安部部门全体职员口授、场景演练教室7岗位技能大纲提高保安职员作能力保安部保安员口授教室8车辆指挥提高保安工作能力保安部保安员口授、体授场地9交接班提高保安岗位形象保安部保安员口授、演练场地10保安内务治理保证职员生活环境保安部保安员口授教室11消防演习提高应变火灾能力保安部部门全体职员演练室外第四节分区域的安保工作方案及安保工作紧急情形处理方案一、分区域的安保工作方案北京XX要紧由综合业务楼、多功能演播楼、生活服务楼组成，其工程规模、功能和科技含量位居全国省市级已建成的电视台首位，将为2008年北京奥运会承担播出任务。鉴于北京XX的重要程度，其安全保卫治理工作是周边区域内要求级别最高的。国贸物业依照北京XX在安全保卫方面的特点，制定如下分区域的安保工作方案（地下停车场安保工作方案在停车治理方案中阐述）：（一）北京XX外围区域安保工作方案外围区域安保工作概况北京XX的工程规模宏大，交付使用将分时期进行，施工装修期较长，外围区域的安保技防设施、设备逐步安装、调试，逐步投入正常使用。我司将外围区域的安保工作分为两个时期。第一时期：筹备期；第二时期：正常治理期。依照两个时期的不同特点，分别确定各时期的治理重点，以达到安全保卫治理指标。外围区域筹备期安保工作该时期安全形势分析北京XX工程规模大，前期竣工设计差不多为毛坯房，各功能建筑都需要进行二次装修，前期装修监管面大，装修期较长，竣工进驻速度慢（估量半年以上）。这一时期的安全形势为：工程到达施工收尾时期，周边、内部人员环境较为复杂。装修竣工过程中施工修理人员、外来装修、搬运人员往来频密的状态相互并存；装修监管面积大，装修防火任务重；技防、智能化设施正在安装、调试时期，无法正常投入使用；周边围栏等物防设施尚未安装完善；针对这现在期安全形势，国贸物业确立“人防为主、技防物防为辅”的安全治理思路，建立一支专业化、高素养的保安队伍，为项目安全治理提供保证。保安队伍建设保安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，做好聘请、培训、上岗、考核的关键环节，实施“军事化治理”，统一着装，尽职尽责。保安人员的选聘要紧以我司其它项目抽调组建为主，社会聘请人员为辅。选聘人员应具有良好的形象和良好的思想品质及业务技能。建立业务、技效考核与工资、职位挂钩的机制。保安员治理实行剔除制，对不符合要求的人员予以剔除，对工作有突出表现人员给予奖励，保持保安队伍的高素养和斗争力。人员配置及岗位设置外围、停车场区域设保安主管1人，负责项目地上、地下停车场、外围日常岗位人员、设施、环境、车辆治理工作，办理车辆通行证，停车场车位出租业务，停车治理费的收取工作。外围、停车场保安领班3人，负责外围、停车场各班次人员、设施、环境、车辆治理工作，办理车辆通行证，停车场车位出租业务，停车治理费的收取工作。大门警卫岗、外围巡视岗，确立安全重点，加大对项目人流、物流、车流的有效操纵，配合相关部门做好环境和成品爱护工作。外围区域安全治理措施人流操纵：对来访人员实行访问登记和更换临时出入证制度；对外来装修、搬运人员及修理人员办理临时出入证进行治理；对施工现场进行周期安全检查；对装修施工时刻进行合理操纵，夜间禁止施工装修人员在楼宇内过夜；物流操纵：对装修施工中需运入本项目的易燃、易爆及有毒材料进行严格操纵数量，并监督施工单位妥善保管。幸免火灾、爆炸、中毒事件的发生。对进入的装修材料严格检查，杜绝在本项目显现搭建违章建筑的情形。对运出本项目的物品实行出门申报治理制度，保安员有权益、责任和义务对物品的出入进行礼貌的盘查；对可疑物品和人员有临时扣留的权益。车流操纵：对运输物资进出本项目的汽车进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息。合理规划行车路线，设置交通安全设施，防范交通事故的发生，防止对绿化带和公共设施造成破坏。超载车辆禁止进入本项目，幸免造成道路损坏。本项目环境爱护：配合项目相关部门对本项目环境进行操纵，杜绝装修施工人员在本项目内随地大小便，倾倒装修垃圾。禁止装修施工单位在公共区域堆放沙子、水泥等施工材料。本项目成品爱护：合理使用成品爱护人员对接管区域的设备、设施及物品进行看护。配合工程部对装修施工严格治理，监督装修单位对装修材料的搬运过程，幸免在搬运过程中对本项目建筑和公共区域设备、设施造成损坏。安全防范全面防范实施“三岗结合，即固定岗、门卫岗、巡视机动岗三岗联合防范，着重安全防范的点、线、面的配合与行动。”紧密与当地公安治理部门建立联系，积极配合公安部门工作，加大本项目安全综合治理力度。紧密配合智能化系统安装公司的工作，尽快完成智能化安防系统安装、调试和培训工作，使智能化安防系统全面启动，正常运行。完善本项目的物防设施,本项目周界的金属栅栏在保证美观的前题下，增加密度、高度，使它成为本项目安全防范的一道重要屏障。分期工程用围挡隔开，幸免人员穿行，造成人身损害，杜绝安全方面的隐患。积极配合本项目保安部的工作，充分利用本项目保安部技防优势，做好安全工作。外围区域正常治理期安全治理正常治理期安全治理：现在期，北京XX各功能建筑差不多已交付使用，基础设施差不多完善。智能化技防系统通过前期的调试与养护，进入了一个误报率低、运行相对稳固的状态。现在装修已进入尾声，人流、物流、车流纷杂等不稳固因素相对减少。依照安全形势的变化，本项目的保安治理将由筹备期的“人防为主，技防物防为辅”的思路向“技防、物防为主，人防为辅，全面防范”的整体思路转化，本项目采取封闭式治理，充分发挥智能化系统的防范优势。本项目外围区域实施封闭式治理体系。本项目出入口设立24小时门卫值班登记制度。实施外围区域24小时不间断巡视，并记录安全情形及消防设备、公共设施的完好情形。实行门禁制度，礼貌接待来访来宾，并与客户联系，征得同意后，方可进入。确保本项目内公共秩序良好，无乱贴乱画现象。充分利用电视监控设备，对本项目公共区域实施24小时监控，重要、可疑情形进行录象备查。遇有紧急情形或其它安全需要，操纵中心通过联网对讲机下达指令，本项目巡视岗、机动岗可在2分钟内到达现场进行确认。遇有重大情形，可调动备勤人员。消防安全治理：消防治理是安全治理的一项极其重要的内容，我司项目治理处将实行全员义务消防员制，在职员中牢固树立“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡视，加强监控，同时做好消防设施的爱护保养工作，保证设备可随时正常启用。（二）北京XX多功能演播楼安保工作方案多功能演播楼概况北京XX多功能演播楼，面积4.17万平方米，地上10层，地下3层，高53.8米。多功能演播楼是举办各类活动，制作电视节目的重要场所。设备设施先进，是一座现代化的智能大楼。其功能齐全，设施配套。楼宇内要紧以演播为主，因此，在日常全天候时刻内人员往来频繁，人员流淌性较大。因此如何采取各种安全措施和手段，保证客户、来宾的人身和财产的安全，爱护多功能演播楼多功能演播楼筹备期的安全治理：该时期安全形势分析：工程到达施工收尾时期，本项目周边、内部人员环境较为复杂。装修竣工过程中施工修理人员、外来装修、搬运人员往来频密的状态相互并存；装修监管面积大，装修防火任务重；技防、智能化设施正在安装、调试时期，无法正常投入使用；针对现在期安全形势，国贸物业确立“人防为主、技防物防为辅”的安全治理思路，为多功能演播楼安全治理提供保证。人员配置及岗位设置区域保安主管1人，负责多功能演播楼日常安全工作。包括对保安固定岗、巡视岗的工作指导及检查。保安班长3人，负责多功能演播楼日常安全工作的督导、支持与检查。大门警卫岗1个、巡视岗1个，负责进出人员治理、进出物资治理、楼内安全秩序爱护、楼内安全检查、突发事件处理等。区域内安全治理措施人流操纵：对进入人员实行登记和更换临时出入证制度；对外来装修、搬运人员及修理人员办理临时出入证进行治理；对施工现场进行周期安全检查；对装修施工时刻进行合理操纵，夜间禁止施工装修人员在多功能演播楼区域内过夜；物流操纵：对装修施工中需运入的易燃、易爆及有毒材料进行严格操纵数量，并监督施工单位妥善保管。幸免火灾、爆炸、中毒事件的发生。对运出的物品实行出门申报治理制度，保安员有权益、责任和义务对物品的出入进行礼貌的盘查；对可疑物品和人员有临时扣留的权益。区域内环境爱护：配合本项目相关部门对区域内环境进行操纵，杜绝装修施工人员在区域内随地大小便，倾倒装修垃圾。禁止装修施工单位在公共区域堆放沙子、水泥等施工材料。区域内成品爱护：合理使用成品爱护人员对接管区域的设备、设施及物品进行看护。配合工程部对装修施工严格治理，监督装修单位对装修材料的搬运过程，幸免在搬运过程中对本项目建筑和公共区域设备、设施造成损坏。多功能演播楼正常治理期的安全治理：正常治理期的安全治理目标物业项目保安部，是负责所治理多功能演播楼项目整体保卫工作和提供安全服务的职能部门，其利用人防、技防和物防等综合手段相结合的方式，爱护多功能演播楼所辖区域的安防、消防安全，为多功能演播楼客户提供一个安全、便利的办公环境。达到多功能演播楼内重大刑事、安全事故、重大火灾事故零发生率，保安工作中意率达到95%以上，安全事故处理率100%的安全治理目标。正常治理期的安全治理内容负责多功能演播楼24小时安全巡视检查工作，热诚为多功能演播楼职员、来宾提供安全服务；负责管辖区域内消防治理工作，做好消防中控、保安监控等智能化设备、设施及各类保安器材的治理工作，保证设备、器材完好有效；实行门禁治理制度，对来访人员进行礼貌的查询、登记。联系相关部门和人员，操纵闲杂人员进入多功能演播楼内。严格执行多功能演播楼物品出入治理制度，对出入大件及贵重物品进行核实和检查，禁止施工装修人员、搬运物资人员由多功能演播楼大堂穿行。指导上述人员由职员出入口进出多功能演播楼。与政府有关部门的联络，建立、健全各项保安治理规章。预防各类治安、盗窃等犯罪案件的发生和其它灾难事件、事故的发生；协助公安机关、安全机关进行有关案件的调查，侦破工作；接待多功能演播楼客户、来宾及有关人员对安防、消防等方面的安全投诉；核准施工报批程序，办理施工人员证件，对施工现场进行安全检查；监视终端报警，检查多功能演播楼火灾隐患，预防火灾发生；多功能演播楼正常治理期安保岗位设置多功能演播楼区域保安主管（1人）：负责制定组织实施多功能演播楼重要活动的警卫方案，向职员进行定期的安全防范意识培训工作。协助公安部门开展各项保卫工作。处理客户违反多功能演播楼的安全制度和有关安全法规等事件。安排内保人员进行日常多功能演播楼楼宇及重点部位安全巡视，检查督促各部位、各岗位的安全工作。与消防主管和谐，组织保安队员的消防培训和紧急情形的应急培训，建立和治理多功能演播楼内部职工、客户公司情形档案。保安领班岗位（3人）：在保安部区域主管直截了当领导下，安排布置本班次外保警卫、消防中控、监控室治理等的具体工作。负责专门情形需要安排保安监护的工作。巡视、检查各保安岗位情形，处理保安队员在值勤时发觉的问题。认真做好班次之间的情形交接和保安使用的物品交接工作，做到情形清晰，物品齐全。严格执行钥匙治理规定，做好钥匙交接记录。做到钥匙借用登记清晰。认真详细记录当班期间发生的问题和工作情形，值班日志记录内容详实准确。内保巡视岗岗位（每班2人，24小时巡视）：认真沿巡视路线在规定的区域内按时进行巡视检查，文明执勤、语言规范、礼貌服务，依据公司及治理处的保安政策与规定，通过对业务知识的熟练把握和认真负责的工作，达到保卫多功能演播楼内公共财产及客户、来宾人身安全及财产安全的目标，为客户、来宾提供一个良好的办公环境。多功能演播楼正门岗岗位（1人）：热情接待多功能演播楼客户及中外来宾，微笑进行服务，严格执行大堂验证登记制度，严格执行多功能演播楼物品出入治理制度，爱护多功能演播楼的正常秩序，依据公司及治理处的保安政策与规定，通过对业务知识的熟练把握和认真负责的工作，达到保卫多功能演播楼内公共财产及客户、来宾人身安全及财产安全的目标，为客户、来宾提供一个良好的办公环境。多功能演播楼正常治理期的安全治理制度（部分）多功能演播楼防火安全治理规定严格执行消防法规和多功能演播楼的各项规章制度。多功能演播楼是重点防火部位、电梯厅及电梯内、各层走廊等公共区域禁止吸烟。在办公室内吸烟时应将火柴梗、烟蒂放入烟缸内，不得随意乱扔。不准将易燃易爆等化学物品带入多功能演播楼，确因工作需要使用的，必须经多功能演播楼保安部批准，并不得超过当日用量。多功能演播楼内动用明火作业时，必须由物业项目治理处保安部批准，领取《动火证》后方可动火。动火单位应严格执行防火制度，采取防火措施，做好灭火预备。安装、使用电气设备必须执行有关技术规范的要求。用电符合并不得超过设计标准，不得自行增设电气设备和电源线路，所有临时拉线必须穿管爱护或使用护套线，下班时应切断所有电源（机除外）。废纸、废物要倒在垃圾桶内，不得随便乱扔，严禁在多功能演播楼内焚烧物品。疏散楼梯、通道和出入口，不得堆放任何物品，不得封堵；不得堵塞多功能演播楼周围的消防车通道。严禁损坏多功能演播楼内的消防设施设备和消防器材。多功能演播楼人员出入登记治理制度为了使多功能演播楼的安全治理工作做得更好，保安部依照市公安局有关来访登记制度的规定及市消防局有关消防安全的规定，特制定多功能演播楼来访人员登记治理制度，各客户和来访人员须共同遵守。来访登记治理来访进入本多功能演播楼办公区域的人士，须在首层大堂接待处出示身份证及填写来访登记表，同意并如实回答多功能演播楼保安人员的询问，离开时到大堂接待处注销登记。来访人士在寻访不遇时，应赶忙离开，不得借故在多功能演播楼区域内四处游荡逗留。如多功能演播楼当值保安人员因安全或其他理由认为有必要时，可随时请来访人士离开多功能演播楼加班人员须知禁止任何人士在多功能演播楼范畴内留宿。禁止任何人士携带枪支、弹药、易燃易爆及违禁物品进入多功能演播楼。禁止在多功能演播楼范畴内从事工作以外的非法活动。禁止以任何理由在多功能演播楼范畴内进行推销活动。非紧急情形下，任何人士不得以任何理由动用多功能演播楼内的消防设施。禁止衣冠不整或身份不明之人员进入多功能演播楼。所有携带之物品，请自觉同意保安人员的检查和登记。在非办公时刻内不承诺带出贵重及大件物品(包括电脑、电视、音响、、复印机、机、保险柜等)。专门情形须经本物业治理处客服经理批准后，客户持批条方可带出物品。大件物品放行制度客户个人带出便携物品（个人便携物品指个人单手携带、非手推车装载的物品）,一样不需持治理处“出门条”。客户的大件物品运出多功能演播楼，需持有“出门条”。

（三）北京XX生活服务楼安保工作方案生活服务楼概况北京XX生活服务楼，面积1.16万平方米，地上8层，地下3层，高41.62米，是北京XX为职员和重要来宾提供住宿和休息的重要场所。住宿人员应为演艺界及社会各界成功、知名人士和北京XX生活服务楼筹备期的治理该时期安全形势分析：工程到达施工收尾时期，本项目周边、内部人员环境较为复杂。装修竣工过程中施工修理人员、外来装修、搬运人员往来频密的状态相互并存；装修监管面积大，装修防火任务重；技防、智能化设施正在安装、调试时期，无法正常投入使用；针对现在期安全形势，国贸物业确立“人防为主、技防物防为辅”的安全治理思路，为生活服务楼安全治理提供保证。人员配置及岗位设置区域保安主管1人，负责生活服务楼日常安