机场物业服务整体维护管理方案

机场物业服务整体维护管理方案目录第一节房屋的日常管理与维护 1一、养护目标 1二、停车场管理要素 1三、维修养护标准 3四、实施效果 4五、日常维修养护计划 4六、定期维修养护计划 5七、实施细则 6第二节给排水系统的维护 16一、生活水系统的维护与标准 16二、消费水系统的维护与标准 20三、排水系统的维护与标准 23四、给水系统运行管理措施 26五、给排水设备运行维护要点 27六、给排水设备管理制度 37第三节供电设备管理维护方案 40一、实施依据及目的 40二、供、配电系统设备管理与维护 41三、变压器的检修及停电维护 49四、检修流程及质量标准 50五、低压柜、补偿柜的保养及要求 55六、安全措施及注意事项 57七、临时用电管理措施 58八、公共能耗管理 59第四节电梯维护方案 61一、曳引机的保养 61二、曳引绳和绳头组合的保养 63三、限速器与安全钳的保养 63四、导轨和导靴的保养 64五、轿门、厅门和自动门锁的保养 64六、自动门机的保养 65七、缓冲器的保养 65八、重量补偿装置的保养 66九、导向轮及反绳轮的保养 66十、三相桥式硒整流器的保养 67十一、选层器的保养 67十二、安全保护开关的保养 68十三、机房和井道的保养 68十四、电梯困人情况处置预案 68第一节房屋的日常管理与维护一、养护目标保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。二、停车场管理要素（一）硬件设施质量高要求因为受众量大，所以机场收费系统一定要满足高流量，速度快等几个特点。他们对硬件设施服务的需求集中在：快速入场（入口感应系统）、精确引导（车辆诱导系统）、场内停放（标识引导系统）、目的地到达（行人诱导系统）、找车方便（正反向寻车系统）、快速离场（收费管理系统），虽然一个合格的停车场都必须具备以上各系统，但是由于受众不同，对于以上系统优劣的要求也不同。机场停车场管理在硬件方面必须达到一定的标准，而且在管理中必须按照预设的管理流程来执行。（二）质量管理严格机场作为门户，服务质量是第一位。所以停车场的服务质量也必须参照国家标准ISO9001认证体系的要求来管理，才能让停车场质量和机场内部质量更好地衔接。而一般停车场往往以盈利或完成任务为导向，反而忽视质量体系的健全，最终受损的还是自身。（三）安全管理责任重大关于安全问题，机场停车场要比普通停车场关注力度大得多。由于受众量大，社会影响力大，安全事件一直是机场方的首要关注点。机场停车场时机场安全体系的要害点，所以在安全管理方面，机场停车场有完备的体系、流程、责任及分工。针对超长时间停放车辆，应向公安机关进行通报，检查是否为失窃车辆？同时需检视车辆内部是否有异常现象？另外，有些过夜车辆会再停车场有数天时间静止不动，因此会衍生偷窃行为。（四）机场停车受航班变异影响大由于机场停车场的服务对象多为搭机旅客，若因其他因素导致航班无法正常下降，而在排除障碍后，航管单位准予航班降落时，可能会有许多航班在同一期间降落，因此会出现停车场取车离场旅客暴增的现象，因此，如何快速引导离场车潮值得重视。（五）人员服务高标准虽然目前停车设备足够智能化，但是类似机场型的超大停车场，要想完全达到无人值守，目前是无法实现的，服务的主要构成元素就是人。机场停车场与其他领域的停车场相比，就是大企业和小企业的关系，大企业管理靠制度和流程，小企业管理靠关系和配合。（六）多语言标识的必要性由于进出机场的乘客除本国人之外，外国人士也占有不少比例，因此停车场内引导指标文字表示部分，除了中文之外另需建立国际常用语系文字指标。三、维修养护标准（一）房屋承重及抗震结构部位1、房屋修缮标准；2、有关工程施工技术规范。（二）外墙面1、房屋修缮标准；2、外墙面修缮作业规程。（三）公共屋面1、房屋修缮标准；2、相应修缮作业规程。（四）公共通道、门厅、楼梯间1、相应建筑部分修缮技术流程；2、房屋修缮标准。四、实施效果（一）房屋承重及抗震结构部位1、安全、正常使用；2、功能完好。（二）外墙面无鼓无脱、无渗水、整洁统一。（三）公共屋面1、无积水、无渗漏；2、隔热层完好无损；3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆。（四）公共通道、门厅、楼梯间1、整洁，无缺损，无霉迹；2、扶手完好，无张贴痕迹。五、日常维修养护计划（一）房屋承重及抗震结构部位每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。（二）外墙面每月检查一遍，发现问题，及时维修。1.每两年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2.每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。（三）公共层面1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。六、定期维修养护计划（一）房屋承重及抗震结构部位每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。（二）外墙面1、每年对外墙面清洗一次；2、每三年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；3、每三年对外窗台进行一次安全性检查。（三）公共层面1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3.每半年疏通一次屋面雨水口；4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。七、实施细则根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。（一）玻璃幕墙的修缮与养护由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（二）砌体结构的修缮与养护1.砌体结构的修缮主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。2.砌体结构的加固砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。3.砌体结构的养护为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。（三）钢筋混凝土结构的修缮与养护根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。1.钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修。钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修。当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。2.钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，我们聘请具备一定资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，我们高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等，我们增设必要的防护措施。（2）即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，我们采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。（四）房屋防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，管理处对防水屋面的修缮与管理，将坚持防排结合，以防为主的原则，选用的维修养护材料，具有环保、新型、高效、高质的特点。搞好屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程的修缮与养护。对防水工程必须建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。1.屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面涂料防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是房屋建筑渗漏水的主要部位也是常见现象之一，在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。（1）屋面涂料防水工程的修缮对于涂料防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设防水层涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面涂料防水工程的养护。加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。2.墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况，有的房屋建屋的外墙采用大理石、金属板和钢化中空玻璃作为饰面材料，而且大理石采用干挂方式固定，一般情况下防水性能优良。但饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们经常注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面板及时更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用水泥砂浆嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的方法，形成防水涂膜；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，就将局部的砖块拆下，重新补砌严实。（2）墙体防水工程的养护EQ\o\ac(○,1)定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。EQ\o\ac(○,2)建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。EQ\o\ac(○,3)合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。EQ\o\ac(○,4)对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。EQ\o\ac(○,5)定期清洗外墙饰面。3.卫生间防水工程的修缮与养护（1）卫生间防水工程修缮卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂宽，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位涂刷防水涂料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根部积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，槽内嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。（2）卫生间防水工程日常养护EQ\o\ac(○,1)定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查；EQ\o\ac(○,2)建立技术档案；EQ\o\ac(○,3)抓住卫生间易积水渗漏的特点，讲究维修施工方法。4.地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是慢渗漏。对于孔洞和裂缝渗漏，直接用快硬水泥胶浆封堵孔洞和裂缝；对于大面积渗漏，需进行整体翻修。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。（五）房屋装饰工程的修缮与养护管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。（六）门窗的修缮与养护管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆。要加强对铝金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。1.门窗的修缮对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。2.门窗的养护（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。（七）金属结构、构件的修缮与养护各金属构件间或构件的各零件、配件间连接是受力和传力的关键部位，连接处的破坏会导致构件、结构体系的破坏。同时，钢材本身的变形、锈蚀和损裂也直接危害到整个结构。楼内的金属结构和构件多、分布广，易受大风暴雨等恶劣天气的破坏性影响，因此，管理处将其作为实施物业管理的重点。高度重视对金属结构各构件进行仔细检查和精心维护，确保结构的安全性。1.钢质构件产生塑性变形后的维修管理处定期对构件进行塑性变形累积损伤的鉴定，当发现钢质构件在使用过程中塑性变形累积损伤过大时，根据构件尺寸的大小，可用锤击机械矫正或热工矫正法来矫正变形，严重的选用合格的构件进行更换。2.连接部位损坏的维修金属构件可能存在因焊接时的缺陷造成构件连接处的损坏,由于屋顶金属结构，既要有足够的承受静荷载能力，又要承受大风等恶劣气候引起的巨大动荷载，要高度重视焊接缺陷的处理。维修时对焊接裂纹、气孔、夹渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防锈漆等方法进行防腐处理。3.油漆老化、脱落要求按照有关规定进行维修钢质构件表面的漆层用于保护钢材不受腐蚀，若局部漆膜损坏，将损坏部分漆膜用砂纸去掉磨光，补刷油漆；若构件锈蚀面积大，旧漆膜蜕皮起壳，则将旧漆膜全部清除干净，再重新刷油漆。4.金属结构、构件的养护对于金属结构、构件的养护，要求做好以下几方面的工作：（1）对结构的钢质杆件、焊缝进行定期检查。发现变形、开裂、腐蚀等情况及时处理。（2）定期检查钢质构件锈蚀状况，并采取必要的补救措施。（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水设施维护工作，发现问题及时处理。（4）在大风、暴雨多发期间加强对结构的检查，发现异常情况及时采取补救措施。（八）确保房屋建筑安全，重视白蚁防治做好房屋查勘工作，对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。通过房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。在第一年的时候对房屋结构、装修进行全面查勘鉴定，全面掌握房屋建筑的建造质量。记录各部分完损情况，评定房屋完损等级。另外白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们必须坚持“预防为主，综合防治”的方针。为此专门配备白蚁防治人员，定期检查建筑物各部位，及时走访用户，收集白蚁防治的有关信息，按计划进行药物消杀，发现白蚁立即消杀，确保房屋建筑的安全。第二节给排水系统的维护一、生活水系统的维护与标准（一）给水设备1.生活水渠外观（1）检查周期：日常检查。（2）日常检查标准：EQ\o\ac(○,1)外表清洁，无锈蚀损坏；EQ\o\ac(○,2)螺栓，螺丝无松动断裂2.电机（机械部分）（1）检查周期：日常检查、6-8个月（2）日常检查标准：EQ\o\ac(○,1)运行过程中无异常震动、无噪音；EQ\o\ac(○,2)电机及轴承温升正常。（3）6-8个月检查标准：EQ\o\ac(○,1)轴承体清洁，加润滑油（脂）EQ\o\ac(○,2)更换磨损零部件3.振体（1）检查周期：日常检查、6-8个月、3-5年（2）日常检查标准：EQ\o\ac(○,1)运行正常，无异常震动、无噪音；EQ\o\ac(○,2)检查轴承发热情况，无烫手现象；EQ\o\ac(○,3)检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴为好；EQ\o\ac(○,4)检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。（3）6-8个月检查标准：EQ\o\ac(○,1)轴承体清洗，加润滑油（脂）；EQ\o\ac(○,2)更换磨损零部件。（4）3-5年检查标准：打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。（二）给水设施1.蓄水池（1）检查周期：3-6个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒；EQ\o\ac(○,2)检修配件。2.减压阀、水锤消失器（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)动作灵敏、准确；EQ\o\ac(○,2)无锈蚀、无堵塞。3.止回阀、浮球阀、排气阀（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)动作灵敏、准确；EQ\o\ac(○,2)无锈蚀、无堵塞、无滴漏。4.闸、阀、截止阀（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)启动灵活，无锈蚀；EQ\o\ac(○,2)无滴漏。5.水嘴（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)水嘴齐全，无锈蚀、无损坏；EQ\o\ac(○,2)无滴漏。6.压力表（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；EQ\o\ac(○,2)指针灵敏，读数准确7.水表（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)表壳完整，指针灵敏、读数准确；EQ\o\ac(○,2)无锈蚀，表面清洁、无滴漏。8.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)井盖、井裙完整、启闭方便；EQ\o\ac(○,2)爬梯牢固，井底干净。（三）给水管理1.生活给水管理（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)水流要畅通，无堵塞EQ\o\ac(○,2)管道连接部分要严实EQ\o\ac(○,3)无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象2.管道吊支架、管卡（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)管道吊支架、管卡连接要牢固EQ\o\ac(○,2)表面无锈蚀二、消费水系统的维护与标准（一）消防设备1.外观（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)外表清洁、无锈蚀损坏；EQ\o\ac(○,2)螺栓、螺丝无松动断裂；EQ\o\ac(○,3)防震垫无损坏。2.消防泵（1）检查周期：3-5个月、12-14个月（2）3-5个月检查标准：EQ\o\ac(○,1)检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；EQ\o\ac(○,2)检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；EQ\o\ac(○,3)检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；EQ\o\ac(○,4)开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热。（3）12-14个月检查标准：EQ\o\ac(○,1)检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象；EQ\o\ac(○,2)检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水；EQ\o\ac(○,3)检查联动轴的对中程度（有联动轴的）；EQ\o\ac(○,4)开泵式运转，运转应无异常振动、噪音，轴承无过热。（二）消防设施1.室内消火栓（1）检查周期：每周（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)箱体启闭灵活，箱体完整；EQ\o\ac(○,2)箱内水枪、水带齐全无缺水，水枪卡口无变形；EQ\o\ac(○,3)箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形；EQ\o\ac(○,4)报警按钮封闭完整。2.室外消火栓（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)消火栓完整无缺少，表面无锈蚀；EQ\o\ac(○,2)栓口无变形，无滴漏；EQ\o\ac(○,3)标识颜色鲜明。3.水泵接合器（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)接合器完整无缺，表面无锈蚀；EQ\o\ac(○,2)启动灵活，无滴漏；EQ\o\ac(○,3)栓口无变形。4.室内小型消火栓（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)消火栓箱体、箱门完整，箱门关闭灵活；EQ\o\ac(○,2)栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏；EQ\o\ac(○,3)箱内胶皮管连接紧固，无滴漏；EQ\o\ac(○,4)标识清楚。5.自动消防报警阀（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)报警准确灵敏；EQ\o\ac(○,2)阀门关闭灵活，无锈蚀、连接牢固。6.自动消防喷头（1）检查周期：3个月（2）检查标准：喷头完整无缺少。7.闸阀、截止阀、止回阀（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)启闭灵活，连接牢固；EQ\o\ac(○,2)无堵塞，无锈蚀，无滴漏。8.安全阀（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)阀门齐全，无锈蚀；EQ\o\ac(○,2)铅封完整。（三）消防管道1.消防管道（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)消防管道要通；EQ\o\ac(○,2)连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏现象；EQ\o\ac(○,3)管道油漆要完好，颜色鲜艳。2.管道附近（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)管道附近要齐，表面无锈蚀；EQ\o\ac(○,2)管件连接要牢固。3.管道吊支架、管卡（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)管道吊支架、管卡连接要牢固；EQ\o\ac(○,2)表面无锈蚀。4.压力表（1）检查周期：3个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)表体完整无缺，连接牢固，表面清洁；EQ\o\ac(○,2)读数正确，指针灵敏。三、排水系统的维护与标准（一）排水设备1.污水泵（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)外表、滤网、支架无严重锈蚀；EQ\o\ac(○,2)螺栓、螺丝无松动断裂；EQ\o\ac(○,3)水管与泵连接完好，接口无松动、泄漏。2.泵体（1）检查周期：日常检查、12-14个月（2）日常检查标准：运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。（3）12-14个月检查标准：EQ\o\ac(○,1)检查泵内或管，无杂物堵塞；EQ\o\ac(○,2)更换零部件；EQ\o\ac(○,3)轴承体清洗、加油。（二）排水设施1.排水闸阀（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)阀门启闭要灵活；EQ\o\ac(○,2)阀体要完整；EQ\o\ac(○,3)无锈蚀，无滴漏。2.排水检卫生洁具（1）检查周期：日常检查（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)检查完好；EQ\o\ac(○,2)水流通；EQ\o\ac(○,3)无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象。3.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)井盖完好，启闭方便，爬梯牢固；EQ\o\ac(○,2)井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。（三）排水管道1.室内槽水管道（1）检查周期：1个月（2）检查标准：保持水流畅通，无堵塞，无滴漏2.排气管（1）检查周期：1个月（2）检查标准：EQ\o\ac(○,1)保持管内气体及时排出；EQ\o\ac(○,2)下水管内不准有真空3.管道吊支架、管卡（1）检查周期：1个月（2）检查标准：吊支架、管卡要安装牢固4.室外排水管道（1）检查周期：1个月（2）检查标准：保持水流畅通，无堵塞5.各井室（1）检查周期：1个月（2）检查标准：井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞四、给水系统运行管理措施（一）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由设备运行部负责使用管理，并指定专人负责。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。（二）水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。（三）消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单、明确。（四）生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。（五）消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷的系统），须对其进行盘车（一般情况下，45KW以下的水泵采用受动盘车，45KW以上的水泵采用点动测试），每季度对电动机进行一次绝缘摇测。（六）水泵房配电室室温不超过40℃；泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。（七）水池入孔需加盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由专人保管并定期巡查。（八）按规定定期取水（或由水务局取样）送政府有关部门进行水质检查化验，化验结果交服务中心存档。（九）对公共水表须每月定时抄表，对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备运行部作好水量平衡测试。（十）严禁非火灾情况使用消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。五、给排水设备运行维护要点（一）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》1.每年的12月底，由工程部研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。2.制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：（1）制定排水设备设施使用的频度；（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）3.《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：（1）维修保养项目及内容；（2）备品、备件计划；（3）具体实施维修保养的时间；（4）预计费用。（二）巡视监控1.维修工应每两个小时巡视一次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次管理区域内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井。2.巡视监控内容如下：（1）水泵房有无异常声响或大的振动；（2）电机、控制柜有无异常气味；（3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；（5）机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；（6）水池、水箱水位是否正常；（7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；（8）主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；（9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；（10）临时接驳用水情况；（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。3.维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作。（三）水泵房管理1.非维修工作人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修班长管同意并在维修工的陪同下方可进入水泵房。2.水泵房内严禁存放有毒、有害物品。3.水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁烟火。4.每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；5.水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。6.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值维修工保管，维修工不得私自配钥匙。（四）水泵机组维修方案1.电动机维修保养（1）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；（2）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；（3）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；（4）清洁电动机外壳；（5）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。2.水泵维修保养（1）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；（2）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；（3）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；（4）清洁水泵外表；（5）如水泵脱落或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。3.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.检查水泵机组螺栓是否紧固，如松驰则应拧紧。（五）控制柜维修保养水泵房管理责任人每年的5月、11月应对水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。1.用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。2.检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。3.检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否脱落现象，如是则应整改。4.交流接触器维修保养：（1）清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；（2）清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；（3）清洁铁芯上的油污及脏物；（4）检查复位调簧情况；（5）拧紧所有紧固件。5.自耦减压启动器维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；（2）外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。6.热继电器维修保养：（1）检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；（2）检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。7.自动空气开关维修保养：（1）用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；（2）清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；（3）自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应在无卡住现象；（4）检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。8.中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。9.信号灯、指示仪表维修保养：（1）检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；（2）检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。10.远传压力表维修保养：（1）检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；（2）检查信号线头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；（3）偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。（六）闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养1.闸阀维修保养：（1）检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；（2）检查黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加黄油麻绳；（3）对闸阀阀杆加黄油润滑；（4）对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。2.止回阀维修保养：（1）检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；（3）检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。3.浮球阀维修保养：（1）检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；（2）检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校对；（3）检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换；4.液位控制器维修保养：（1）检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；（2）清除压力室内污物，疏通控制水道；（3）检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；（4）紧固所有螺母。5.阀门日常维护重点（1）室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。（2）阀门阀杆部分应经常保持有一定的油量，以减少摩擦，防止咬住，保证启闭灵活；不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。（3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。（4）污水井循环泵止回阀经常存在故障不能发挥止回作用，应定期试验检查，发现故障及时更换。（七）潜水泵或排污泵维修保养1.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，如未达到应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。2.检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。3.检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。4.清洁潜水泵、排污泵外壳。5.检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松驰则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。（八）明装给排水管维修方案（每年至少进行一次）1.检查支持托架是否牢固，否则应加强。2.检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。3.检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。4.检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。（九）维修记录1.每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。2.对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决后写出《故障情况书面事故报告》并上报公司。3.维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养工作记录》和《供水泵日常运行维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后交管理处存档，保存期为3年。（十）控制系统日常维护重点1.控制柜散热，风扇清洁除尘。2.开关发热、接触器异响检查。3.主回路端子、接头松动检查。4.控制回路插接元件检查，控制回路接地、绝缘检查。5.各控制液面报警器定期试验检查（包括污水积水坑高水位报警）。6.排污泵自动、手动定期试验检查。（十一）停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，由维修班报管理处主任批准，提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内由管理处向有关用户作出解释。（十二）给排水设备设施异常情况的处理1.主供水管爆裂的处置：（1）立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；（2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；（3）立即通知服务专员及维修班长。维修班长联络供水公司进行抢修；服务专员负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；（4）在维修班长的组织下，尽快开挖出爆裂部位的水管；（5）供水公司修好爆裂部位水管后应由维修工开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；（6）确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。2.水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。3.水泵房发生水浸时的处置：（1）视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；（2）针对现场情况采取合理措施阻截水源和封堵漏水点；（3）如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；（4）漏水源堵住后，应立即采取措施进行排水；（5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；（6）确认湿水状况已彻底消除（绝缘电阻经检测后达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。六、给排水设备管理制度（一）管理责任1.理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。2.给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。3.实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。4.管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。（二）巡视制度1.定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。2.发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。（三）保养制度1.注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。2.救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。（四）检修制度1.经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。2.供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。（五）正常给排水1.管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。2.运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。（六）正常停水1.当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。2.当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。3.由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。（七）水质保障每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。（八）异常情况处理1.楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。2.楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。3.安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。4.楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。5.接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。6.化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。7.当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。8.认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。第三节供电设备管理维护方案一、实施依据及目的（一）实施依据1.《中华人民共和国安全生产法》；2.《中华人民共和国电力法》；3.国务院《电力供应与使用条例》；4.xx省《电力设施保护条例》等相关法律法规。（二）实施的目的为保障各物业管理处变压器、配电柜设备正常运行，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生做到早发现早处理，防患于未然；延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能；降低设备的故障率，为公共设备设施的正常用电提供保障条件，提升物业服务品质，提高业主的满意度。二、供、配电系统设备管理与维护（一）每日巡视保养项目1.电力变压器（干式）（1）巡视保养内容：外壳：查低压母线；检查壳体。温度计：检查是否完好；观察温度指示。声响：监听变压器声响。变压器室：检查门窗、地面、四壁；检查通风道、通风设施；检查室内照明设施；检查室内消防设施。（2）巡视保养要求：外壳：低压母线不发热、无变色外壳清洁、无染物、无放电痕迹。温度计：显示正常、无损坏、温度不超过140℃。声响：发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。变压器室：无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。2.低压开关柜（1）巡视保养内容：柜正面：清扫（擦拭）柜正面；检查仪表指示及运行参数；检查空气开关；检查闸门开关、操作机构；检查分闸、合闸指示灯。柜背面：观察母线、连接点、引出线；检查电度表。（2）巡视保养要求：柜正面：无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常。柜背面：连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。3.电容器柜（1）巡视保养内容：柜正面：清扫（擦拭）柜正常；检查仪表指示及运行参数；检查自动补偿器；检查各组电容指示灯。柜内：观察电容器壳体、套管；检查导线及其连接点；检查柜内温度。（2）巡视保养要求：柜正面：无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。柜内：电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃。4.柴油发电机（1）巡视保养内容：机身：清扫机身及周围地面。控制房：检查信号指示；检查各控制形式、状态蓄电池：检查浮充电压、电流值；检查蓄电池液比重及液位。冷却水箱：检查水位。储油箱：检查油位。润滑油：检查润滑油位。通风：检查机房通风设施。（2）巡视保养要求：机身：无灰尘、无杂物。控制房：机组处于正常备用状态，符合运行规程要求。蓄电池：浮充电压26±1V，浮充电流1～2A（观察充电电流表），电池液比重1.26～1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板。冷却水箱：水位在正常刻度范围。储油箱：保证储油至少能供机组运行24小时。润滑油：润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内。通风：风机运行正常、室内通风良好。5.强电井（1）巡视保养内容：强电井室：检查房顶、四壁、地面、门；检查室内照明设施；检查电缆、母线槽。（2）巡视保养要求：强电井室：无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹。（二）每周保养项目1.电力变压器（1）保养内容：接地线：检查接地线；检查连接点。（2）保养要求：接地线：无断股，无锈蚀，接触良好。2.低压开关柜（1）保养内容：柜背面：检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定装置。地下电缆室：检查室内环境；检查电缆托盘；检查电缆。（2）保养要求：柜背面：不过热变色，三相闸夹到位，灭孤罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动。地下电缆室：无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。3.电容器柜（1）保养内容：柜正面：手动（用转换开关）逐组投切电容器接地：检查接地线柜内：检查熔断器、接触器、热继电器及其接线。（2）保养要求：柜正面：控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。接地：无松动、无断股。柜内：接触良好、无过热、无损坏。4.柴油发电机（1）保养内容：冷却水系统：检查冷却水箱水位；检查各管路及连接部位。燃油系统：检查油箱油位；检查各管路及连接部位。润滑系统：检查油尺、油位；检查机油油质。空气流阻指示器：检查空气流阻指示器。控制系统：（手动空载试运行）按操作规程手动启动机组；检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。（2）保养要求：冷却水系统：水位距注水口约50毫米；连接良好，无渗漏。燃油系统：油位正常（保证24小时运转）；连接良好，无渗漏。润滑系统：油位高度应在油尺有效刻度范围内；油质应清洁、无杂质。空气流阻指示器：色标应为绿色。控制系统：启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常。（三）年度保养项目1.电力变压器（1）保养内容：变压器：全面清扫、擦拭；全面紧固螺栓连接部分；测量烧组直流电阻；测量线圈绝缘电阻；测量相间绝缘电阻。电气连接：调压连接片；一次电缆接头；二次母线槽接口。变压器室：全面清扫；清扫、检查高压负荷开关；检查修理室内照明、通风、消防设施。（2）保养要求：变压器：清扫、无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆欧表，限值将舍有关规定。电气连接：调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。电压器室：清洁、无蛛网、积尘；清洁，动作正常，安装牢固；无损坏缺失，功能正常，无故障。2.低压开关柜（1）保养内容：仪表：校验仪表、校验电度表柜内：全面清扫灰尘；整理二次线，补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检查紧固螺栓连接点；补刷相位漆。地下电缆室：全面清扫、整理。（2）保养要求：柜内：无灰尘、无油质、无杂物；整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动；颜色符合规定。地下电缆室：无垃圾、无杂物，电缆排列整齐。3.电容器柜（1）保养内容：柜内：全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；检修控制元器件。电容器：检查电容器壳体及瓷瓶；测量电容器二极对外壳及二级闸绝缘电阻；测量电容容量，更换失效的电容器。（2）保养要求：柜内：无灰尘、无油垢、无杂物；整齐、美观、清晰；完好无缺损、动作可靠。电容器：壳体无凹凸，无破损；绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量；容量不超过额定值的±10%。4.柴油发电机（1）保养内容：柴油发电机：检查紧固各连接部分螺栓；检查连接导线；更换冷却水；更换机油滤清器，检查机油油质，老泥油变黑，应更换机油，清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器。燃油系统：检查油箱油位；检查各管路及连接部位。润滑系统：检查油尺、油位；检查机油油质。空气流阻指示器：检查空气流阻指示器。控制系统：（手动空载试运行）按操作规程手动启动机组；检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。（2）保养要求：柴油发电机：无松动；连接完好；手动试机，观察各种参数是否符合运行规程。燃油系统：油位正常（保证24小时运转）；连接良好，无渗漏。润滑系统：油位高度应在油尺有效刻度范围内；油质应清洁、无杂质。空气流阻指示器：色标应为绿色。控制系统：启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常。5.供配电接地系统（1）保养内容：接地线：检查接地线螺栓及连接情况。接地体：检查接地体焊接头。接地电阻：用接地电阻测量仪测量接地电阻。（2）保养要求：接地线：紧固良好。接地体：焊接良好、无锈蚀。接地电阻：接地系统的接地电阻小于10Ω。三、变压器的检修及停电维护（一）变压器的检修内容1.检查变压器接地装置应完好；2.观察变压器引线位置应正常，支持应牢固，引线绝缘良好。3.检查接线，紧固松动螺栓。4.检查通风散热系统，清洁灰尘。5.修复变压器变形的外罩和铭牌。6.检查中性点接地系统，紧固松动螺栓。7.紧固电压调节连接片的固定螺栓。8.变压器清灰。9.检查铁芯。10.检查线圈。11.检查绝缘子。12.检查进出引线。13.检查各绝缘件，检查紧固件、连接件。14.变压器高温保护测试。15.干式变压器的预防性试验。16.检查通风散热系统。17.详细做好保养记录表，并归档备查。（二）停电操作和维护1.停电操作程序：（1）保养前须填写《配电室停、送电操作票》经项目分管领导批准后方可进行操作；（2）停电前检查所需工具数量，避免工具遗留在现场，检查绝缘鞋，绝缘手套是否有裂痕；（3）根据工作内容填写《配电室停、送电操作电票》，倒闸操作必须由2人进行,其中,1人为监护人,1人为操作人，监护人负责核对操作步骤并填写《配电室停、送电操作电票》，操作人根据监护人唱票步骤按顺序操作。2.配电室停电操作票填写的具体要求《配电室停、送电操作电票》的填写内容，必须符合安全操作规程，《配电室停、送电操作电票》由工程消安部统一编号，按顺序使用。填写上要做到字迹工整、清楚、正确。如有个别错、漏字，需要修改时，必须保持清晰并在该处盖章。执行后的工作票要妥善保管，以备检查。四、检修流程及质量标准（一）变压器清灰项目1.检修流程：用压缩空气清洁变压器铁芯和线圈缝隙及风机的灰尘。2.质量标准：表面无灰尘杂志。（二）检查铁芯1.检修流程：（1）检查铁芯是否平整，绝缘漆膜是否脱落，叠片紧密程度。（2）检查铁芯上下夹件、方铁、压板的紧固程度，并用扳手逐个紧固上下夹件、方铁、压板等各部位紧固螺栓.（3）采用2500V绝缘电阻表测量铁芯对夹件及地的绝缘电阻。（4）用专用扳手紧固上下铁芯的穿心螺栓并用2500V绝缘电阻表测量穿心螺杆对铁芯及地绝缘电阻。2.质量标准：（1）铁芯应平整，绝缘漆膜无脱落，叠片紧密，边侧的硅钢片不应翘起或成波浪状，铁芯各部表面应无灰尘和杂质，无生绣、腐蚀痕迹；片间应无短路、搭接现象，接缝间隙符合要求。（2）螺栓紧固，夹件上的正、反压钉和锁紧螺帽无松动，与绝缘垫圈接触良好，无放电烧伤痕迹。（3）铁芯对夹件及地的绝缘电阻≥5MΩ。（4）穿心螺栓紧固，穿心螺杆对铁芯及地绝缘电阻≥5MΩ。（三）检查线圈1.检修流程：（1）检查线圈形变、绝缘是否完好。（2）检查高、低压线圈间风道是否通畅。（3）检查线圈引线及接头是否完好。（4）采用2500V兆欧表测量线圈绝缘电阻，一般情况下（温度：20~30℃，湿度≤90%）。2.质量标准：（1）线圈无变形、倾斜、位移，绝缘无破损、变色及放电痕迹。（2）高、低压线圈间风道无被杂物堵塞现象，高、低压线圈风道畅通，无杂物积存。（3）检查引线绝缘完好，无变形、变脆，引线无断股情况，接头表面平整、清洁、光滑无毛刺，并不得有其它杂质;引线及接头处无过热现象，引线固定牢靠。（4）高压—低压及地≥300MΩ低压—地≥100MΩ。（四）检查绝缘子1.检修流程：检查绝缘子是否完好。2.质量标准：绝缘子固定应牢靠,表面清洁,无爬电和碳化现象。（五）检查进出引线1.检修流程：检查进出引线是否完好。2.质量标准：引线相序正确，导电接触面无过热、灼伤痕迹，薄涂一层电力复合脂，连接紧固。（六）检查各绝缘件、紧固件、连接件1.检修流程：检查各绝缘件、紧固件、连接件是否完好。2.质量标准：表面有无爬电痕迹和炭化现象，绝缘无损坏。紧固件、连接件不松动，螺栓齐全紧固，松动螺栓进行紧固。（七）变压器高温保护测试1.检修流程：用电吹风吹温度传感器，检查温度仪温度显示是否正常。温度超出130℃时，温控仪是否报警。温度超出150℃时变压器高压侧开关是否跳闸。2.质量标准：检查温度仪温度显示正常。温度超出130℃时，温控仪高温报警。温度超出150℃时，变压器高压侧开关超温跳闸。（八）干式变压器预防性试验1.检修流程：（1）高、低压线圈直流电阻测试；（2）线圈绝缘电阻及吸收比测试；（3）铁芯绝缘电阻测试；（4）线圈所有分接头的电压比；（5）线圈连同套管的交流耐压试验。2.质量标准：（1）高、低压线圈的直流电阻测试与原始值相比不超过2%，相间相差不超过2%。（2）用2500V绝缘电阻表测试：高压对低压及地≥300MΩ；低压对地≥100MΩ。吸收比=R60〃/R15〃≥1.3（3）铁芯对夹件及地的绝缘电阻≥5MΩ；穿心螺杆对铁芯及地绝缘电阻≥5MΩ.（4）线圈所有分接头的电压比比值与铭牌值不应有显著差别且符合规律。变压器电压比允许偏差为±1％。（5）大修时1min工频耐压试验电压为出厂试验电压的85%（变压器高压侧绕组出厂试验电压为35KV，低压侧绕组出厂试验电压为3KV），更换线圈时试验电压为出厂电压。（九）检查通风散热系统1.检修流程：检查干式变压器风机。2.质量标准：检查风机无剧烈振动、无异常声音、转动正常。五、低压柜、补偿柜的保养及要求（一）低压总柜保养及要求1.进出母排线检查标准：（1）检查联结处有无严重变色情况；（2）紧固母线联结螺丝。2.断路器检查检查标准：（1）所有摩擦、移动部件作润滑（2）断路器与母线处螺栓是否紧固、接触是否良好。（3）清扫断路器本体及抽屉座绝缘件尘埃。（4）检查断路器智能控制器是否显示正确。（5）检查断路器合分指示是否正确可靠。3.控制线路检查检查标准：断路器二次回路及测量回路端子连线是否可靠4.仪表检查检查标准：外观检查，控制线路检查，安装是否有松动情况（二）补偿柜保养及要求1.保养前断开进线开关，必须对电容逐个进行放电后，方可进行保养。2.对电力电容器外观进行检查，电容器是否有严重的漏油现象，有无鼓肚，是否有开裂现象。若出现应予以更换。如无备件，不能及时更换，则应停用该组电容。3.线路：检查接线头有无过热现象，接线头的紧固。补偿仪控制线路的紧固。4.开关检查：接触器、刀闸、熔断器是否过热、发黑现象，若有予以处理。检查开关有无损坏，若有应予以更换。5.清洁：开关、线路、电容器全部进行一次清扫，可用压缩机进行吹扫。（三）配电柜、控制柜的维护1.必须停电、验电确认断电后才能进行工作。2.检查母线接头处有无过热、氧化或锈蚀痕迹，若有则进行相关处理。对于潮湿场所的所有外露接线部位应采取防潮、防锈措施，如镀锡和涂抹凡士林或其他绝缘防腐剂。3.紧固母线联接螺栓，螺栓及垫片若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。4.检查各主开关的触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否严重烧到发黑和损坏，紧固各接线螺丝，试验合闸、分闸情况，检查插槽操作机构的灵活可靠性。5.抽屉式开关箱：从抽屉中取出，紧固箱内各接线端子，检查箱内各电器元件、插接头接触是否良好，是否有过热和变形现象。6.各柜的功能标识应清晰、完整，紧固柜内所有接线，整理柜内导线，应布线整齐，各分路标识及线号应清晰，缺少的补上。7.检查互感器接线，检查各指示仪表的指示是否准确，仪表有否损坏，检查各指示灯、开关、按钮有否损坏，操作是否灵活，接线是否紧固，检查接触器、继电器工作是否正常，接线有无过热。8.清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。9.清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。10.保养完毕后，应检查有无遗留的工具、导线、金属件等杂物，确认无物后方可送电。六、安全措施及注意事项（一）设备检修前须参照有关的安全操作规程，对检修现场的安全措施进行全面的检查。（二）停电后必须对停电检修设备进行验电，确定无电方可进行检修。（三）对正在检修的设备或停电设备挂上“正在工作，禁止合闸”标示牌。（四）带电设备应切断电源并挂好接地线。（五）工作现场应备有足够的消防器材。（六）工作人员必须穿工作服，戴好安全帽。（七）进行设备清扫工作时，应小心工作，防止树脂绝缘件、易碎件损伤。七、临时用电管理措施（一）为加强用电安全管理，防止触电和其他灾害事故的发生，严格控制电气临时线路的敷设。（二）电气临时线路的敷设只限于电压低于500伏的电路，使用时间一般不得超过3个月。（三）物业管理中，凡属科研生产、基本建设和生活服务等接用电气线路，原则上都要按电气安装标准，正规安装。如因临时紧急需要或受条件限制的情况下，可以申请接用电气临时线路。另外，入住单位装修改造施工需要或公司进行美化环境装饰也可申请接用电气临时线路。（四）接用电气临时线路由接用部门提出申请，须经物业公司主管部门报行政部批准，方可接用。（五）接用电气临时线路，必须由专业电工进行作业，采用合格物料，敷设的线路和临时用电设备（含配电柜箱），要指定专人监护检查。（六）电气临时线路的安全技术要求：1.采用绝缘多股橡胶电缆或护套线架空、沿墙、沿建筑物敷设，固定在绝缘支承物上，不得用裸线绑扎，严禁捆绑在管道或树枝上，不可随意拖拉布线。2.电气临时线路必须从能控制的配电柜的备用开关上引出，严禁超负荷用电，凡施工用电接用单位必须配置有明显标识的用电开关柜箱，施工作业点用电均从开关柜箱中引出。（七）临时用电设备的安全技术要求：临时用电固定设备金属外壳应采用保护接地或接零，并定期检查且都要单独控制。手持电动工具或移动式电器设备，都要采用橡胶套电缆，并确保接地良好或配以漏电保安设施。（八）为美化环境进行楼饰、灯饰或树饰，需要接用电气临时线路时，要执行上述有关规定并加强管理，限在每次长假期间接通使用（遇有雷宇停供）。平时切断电源。首次启用时先行对线路进行安全检查无误后，方准投用。八、公共能耗管理在满足物业服务质量的基础上，如何控制公共能耗，最大限度地减少能源浪费，降低各产权业主或使用人的能耗支出，一直是我司不懈努力和探索的，而且在我们所管辖的楼宇也取得了丰硕的成果，赢得了业主的赞誉，达到了客户与物业管理公司双赢的效果。楼宇能耗的控制和管理，在政府大力提倡构建节约型社会的今天，可以说就是反映物业管理水平的一个标尺之一，我司深切地体会到这一点，必竭尽所力，在管理辖区推行全面的节能降耗管理。（一）建立有效的节能降耗管理小组节能降耗管理小组其人员组成只要由服务中心各部门负责人如：清洁、工程等组成。其职责如下：1.负责管理辖区全面的能耗管理工作；2.拟定能耗管理的相关制度；3.组织并检查监督各项制度的实施；4.审核节能措施或方案并组织实施；5.推广节能降耗新技术及节能运行指导；6.总结并分析节能降耗管理绩效。（二）节能降耗管理的前期准备工作节能降耗管理的前期准备主要工作包括：节能降耗项目数据普查和节能降耗方案设计。节能降耗项目数据普查主要有：1.各实施设备系统的运行能耗实际统计；2.物业各功能区域工作人员流动量调查；3.主要设施设备的运行效能调查；4.物业使用人的需求调查；5.物业各管理服务环节中的节能降耗项目调研等。（三）节能降耗管理的内部基础节能降耗的管理，是一项长期的管理性工作。由于它的实施和完成必须全体员工参与，而且始终贯穿于我们整个的物业管理服务之中，为此一刻不能松懈，在员工的教育和培训上须常抓不懈；在制度上要不断完善并严格执行；在员工工作绩效的考核上，应尽量做到量化，以达到到公正、公平，促进其积极性。只要全员参与、重视，措施得当、过程控制严格，节能降耗管理必将达到预期的效果。第四节电梯维护方案一、曳引机的保养（一）减速箱1.箱体内的油量应保持在油针成油镜的标定范围，油的规格应符合要求。2.润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次。3.应保证箱体内润滑油的清洁，当发现杂质明显时应换新油。一般对新使用的减速箱，半年应更换新油。4.应使蜗轮蜗杆的轴承保持合理的轴向游隙，当电梯在换向时发现蜗杆轴与蜗轮轴出现明显事动时，应采取措施减少轴承的轴向游隙。5.应使轴承的温升高于60℃，箱体内的油温不超过85℃，否则应停机检查原因。6.当轴承在工作中出现撞击、磨切等不正常噪声，虽经调整亦无法排除时，应孝虑更换轴承。7.当减速箱使用年久，蜗轮杆的齿磨损过大，在工作中出现很大换向冲击时，应进行大修，内容是异签中心距或换掉蜗轮蜡杆。（二）制动器1.应保证制动器的动作灵活可靠，各活动关节部位应保持清洁，并用润滑油定期润滑。对磁铁，必要时可加石墨粉润滑。2.制动瓦在松开时，与制动轮的周向间隙应均匀，且最大超过0.7毫米，当间隙过大时，应调整。3.制动器应保持足够的制动力矩，当发现有打滑现象时，应调整制动弹簧。4.当发现制动瓦磨损导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。（三）曳引轮1.应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑。2.对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应垂车绳槽，但姬修车后切口下面的轮轴厚度不应小于曳引绳直径。（四）曳引电动机及速度反馈装置1.应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘。2.对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁。3.当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承。4.应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，交口降至允许值以下（主机线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施提高绝缘性能。二、曳引绳和绳头组合的保养（一）应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以内）。（二）曳引绳使用年久，绳芯中的含油耗尽，导致绳的表面干燥，甚至出现锈斑，此时可在绳的表面薄薄地涂一层润滑油。（三）应经常注意曳引绳有否机械损伤，是否断丝爆股情况，锈蚀及磨损程度等，如已达到更换标准，应立即停止使用，更换新绳。（四）应保持曳引绳表面清洁，当发现表面粘有砂尘等异物时，应用煤油擦干净。（五）在截短或更换曳引绳，需要重新对绳头锥套浇注巴氏合金时，应严格执行工艺，切不可马虎从事。（六）应保证电梯在顶层端站