房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案

答题时间：120分钟试卷总分：100分

姓名：成绩：

第1卷

单选题（共10题）

1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,

然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化

B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许

C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能

D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价

值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况

B.价值时点与房地产状况均为现在

C.价值时点为现在，估价对象为未来状况

D.价值时点为现在，估价对象为过去状况

3.投资利润率的计算公式是O。

A.开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

B.开发利润/（土地取得成本+开发成本）

C.开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）

D.开发利润/开发完成后的房地产价值

4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订

估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价

值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。其

中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为（）。

A.房地租

B.地租

C.房租

D.租金

6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收

益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万

元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%»则该旧办公楼的价值为

（）万元。

A.1553

B.1679

C.1850

D.2034

7.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会

高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地

产价值评估采用的是()的收益估计值。

A.较高

B.较低

C.居中

D.最低

8.收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做()。

A.收益递增原理

B.均衡原理

C.收益递减原理

D.适合原理

9.画出时间序列图的目的是()。

A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动

B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性

C.确定用什么方法测算趋势值

D.找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋

势

10.砖混结构二等的残值率是。。

A.2%

B.4%

C.6%

D.3%

二.多选题(共10题)

1.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之

外的状况均维持不变，再采用。等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

2.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。

A.要做“交易情况修正”

B.不做〃市场状况调整”

C.先对多个〃可比实例价格''进行综合，然后再进行''房地产状况调整“；而不是先

对“可比实例价格''进行有关修正、调整，然后再进行综合

D.利用相同的〃可比实例价格路线价，同时评估出许多〃估价对象〃-临接同一道

路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格

E.需要确定路线的价格

3.下列属于危险房的特点的是Oo

A.承重构件已属危险构件

B.装修严重变形、破损

C.随时有可能倒塌

D.不能确保住用安全

E.有爆炸物品

4.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是

Oo

A.挂牌底价

B.招标底价

C.协议价格

D.保留价

E.竞买人可承受的最高价

5.以下属于房地产转让环节税收的是0。

A.耕地占用税

B.营业税

C.房产税

D.印花税

E.转让税

6.根据土地的''生熟〃程度，把土地粗略地分为()。

A.生地

B.熟地

C.荒地

D.毛地

E.热地

7.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。

A.折旧费、维修费

B.代理费、贷款利息

C.房产税、保险费

D.地租和利润

E.转租费

8.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

A.市场调节价

B.政府指导价

C.政府定价

D.评估价格

E.正常成交价

9.目前，我国房屋权属证书有()。

A.房地产权证

B.房屋所有权证

C.房屋占有权证

D.房屋他项权证

E.房屋使用权证

10.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。

A.装饰装修改造

B.更新或添加设施设备

C.改进物业管理

D.经济发展

E.交通条件改善

三.判断题（共10题）

1.地价是地租的资本化。（）

2.将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法，当数值较多

时，可以采用平均数和众数。（）

3.建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。O

4.某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请

该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某

以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业

房地产估价。O

5.当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转

换用途为前提进行估价。O

6.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获

得的房地产的总收入。O

7.人民法院对被查封房地产的拍卖采取的是无保留价拍卖的方式。（）

8.烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝都属于建筑物的范畴。（）

9.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。

O

10.某一地带有一铁路，这一地带如果作为工业区，铁路就可能成为增值因素。

O

第1卷参考答案

一.单选题

L【正确答案】A

2.【正确答案】C

3.【正确答案】A

4.【正确答案】B

5.【正确答案】C

6.【正确答案】D

7.【正确答案】C

8.【正确答案】C

9.【正确答案】D

10.【正确答案】A

二.多选题

L【正确答案】ABD

2.【正确答案】BCD

3.【正确答案】ACD

4.【正确答案】ABCD

5.【正确答案】BD

6.【正确答案】ABD

7.【正确答案】ACD

8.【正确答案】ABC

9.【正确答案】ABD

10.【正确答案】ABC

三.判断题

L【正确答案】对

2.【正确答案】错

3.【正确答案】错

4.【正确答案】对

5.【正确答案】错

6.【正确答案】对

7.【正确答案】错

8.【正确答案】对

9.【正确答案】对

10.【正确答案】对

第2卷

一.单选题（共10题）

1.运用成本法估价，最直接要懂得O。

A.房地产市场状况

B.房地产价格构成

C.房地产的可比实例

D.房地产的社会关系

2.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势

法进行测算趋势值？（）

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

3.路线价法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.预期原理

C.生产费用价值论

D.收益原理

4.某块临街深度33.48m（即IOOft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万

元，运用〃四三二一〃法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽

度为20m的矩形土地的总价为。万元。

A.39.38

B.31.50

C.30.82

D.25.20

5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一

年的基础上增加1万元,收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%,

则该房地产的价格为（）万元。

A.355

B.435

C.457

D.465

6.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。

A.建筑物区分所有权

B.建筑物区分共有权

C.建筑物区分共用权

D.私有权

7.运用路线价法估价的前提条件是（）。

A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐

B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐

C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐

D.街道、临街各宗土地排列均不整齐

8.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18

万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限

结束。如果该类房地产的报酬率为8%,则该房地产的收益价格最接近（）万元。

A.276

B.283

C.284

D.291

9.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最

佳指标。这一点是基于（）。

A.均衡原理

B.替代原理

C.大数法则

D.众数法则

10.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其O为标志。

A.工程完工

B.工程投入使用

C.是否完成工程竣工验收

D.完成工程决算

二.多选题（共10题）

1.市场状况调整的方法有（）。

A.价格指数

B.价格变动率

C.时间序列分析

D.直接比较调整

2.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列O等属于房地产的权益内容。

A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的

B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的

C.建筑物装饰装修较为豪华的

D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权

E.建筑物的层高较高

3.最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.经济上可行

D.经济上必须盈利

E.价值最大化

4.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格

5.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由O引起的。

A.投资改良

B.外部经济

C.通货膨胀

D.需求增加导致稀缺性增加

E.房地产使用管制改变

6.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D.投资报酬率排序插入法

E.收益乘数法

7.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的。等来确定。

A.现状用途

B.新旧程度

C.规划限制条件

D.所在地区未来经济状况

E.投资者管理水平

8.在实际中计算地租量的方法有（）。

A.从房租中分离出地租

B.由地价求出地租

C.采用比较法求出地租

D.由土地开发成本求出地租

E.采用类似假设开发法的方法求出地租

9.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。

A.说明估价的合法性、真实性

B.说明估价的独立性、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用人

E.防止委托人提出高估或低估要求

10.房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有（）权利。

A.管制

B.使用

C.收益

D.处分

E.拍卖

三.判断题（共10题）

1.判断建筑物经济寿命，不用考虑其市场状况和经营收益状况。（）

2.同地段的期房价格有可能比现房价格高。（）

3.对于房地产估价来说，土地是指地球的表面一定范围内的空间。（）

4.【真题】在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投

标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（）

5.现在交易、将来交割的称为期货交易。（）

6.从