商业房地产投资技术分析方法

商业房地产投资技术分析方法在商业地产开发投资分析技术的使用过程中，SWOT和十三参数分析往往是从项目整体上进行分析的工具（详见商业地产投资十三参数分析法），而在对项目细节的处理上，则更多的是使用定量、定性和典型性商业分析。定量分析是从产品量的角度进行细化分析的工具；定性则是从质的角度进行分析。而典型性商业（包括典型性竞争对手）则从定量、定性的基础上进一步的细化和调整，从而对项目的产品各项定位，如业态、价格、建筑等提供具体的解决方案。下面是各项使用方法的介绍。一、定量分析定量分析在商业房地产中是计算支撑量的一个分析方法。任何一个市场建设都是有成本的，此成本可以通过投资预算得知，而成本回收则是依靠商户的租金和销售来完成的。有多少商户和多少价格的租金支撑着市场，这一点通过定量分析，就可预先计算出来，从而在投资中可以预先控制建设规模及建设档次，使投入的成本合理化，并使成本回收科学化。定量分析就是在现有商圈内，主要分析项目核心商圈内的所有商户，统计商户的总数量、经营面积、价格的主流波动水平，及各业态的细分统计等等。尤其重要的是，在定量分析中，要针对典型性商业进行细致的分析。如果典型性商业（即与我们开发项目建设是同质型的商业）存在转让费的问题，则据此定量中就应有一个放大量，而具体放大量还要根据转让费价格的高低而放大缩小。转让费只是个虚量，在供求关系中甚至有5%的价格线的浮动，都会使转让费的总体价格发生改变，因此它是一个动态量。定量分析的核心是对支撑的量化分析。支撑量大小是商业能否运作的关键所在。关于支撑，包含考察两个方面，消费者与商户。其中核算量一般选商户；消费者只是个限制量。以下就支撑做简单的论述。消费者：由区域有效消费者的总数量乘以人均可支配收入就可大体得知该区域内的总消费支撑额，这就是区域内总的商业年营业额，或是间接的零售总额。当然这只是个估算量，这一级的消费者是终极消费者，一般指在综合性区域消费类市场内的消费者，而专业性批发市场的消费者则与此类不同。专业性批发市场的消费者以分销式商户作为消费对象，它是以人流量来计算的。因为分销的商户是较固定的动态量，一般都固定人流量与每次进货的总价值量同时乘以有效天数，就可得出总的消费量，这种模式适合于单一性的商圈，但如果有多个商圈，则就需要考虑关联度问题。通过一个年营业总量及行业利润率可以得出年利润，这样相应的租金总额的上限就可得知了，如果再除以总经营面积，就可再得出单位租金的上限。这些都是从消费者的角度推算的，但消费者的角度常常会因为调查时的数据的不准确而产生偏差，因此这只能是一个大体的框算。商户：若从商户的角度判断商业支撑则方便得多。（1）对区域内商户的总量进行调查，共有多少经营户，总的经营面积是多少，主流租金水平又在什么价位波动，这样很快就可以得出区域商圈项目的租金总量。年租金总量×10=总的商业产权价额。（以10年回报周期为参考核算）由于商业地产市场中，商业物业价值中商业价值大于土地及建筑物价值，也正因如此，如造价600元/m2的大棚，租金却要300元/m2/月，年租金高达3600元/m2，这就是该行业的暴利和魅力所在，它体现的是地块的商业附加价值。（2）对商户数量与经营面积只需通过点数就可完成，在对租金的调查中，常会出现转租金与转让费。转租金和转让费属于虚量。一手摊位盘给二手，二手再倒给三手，这种非第一手的摊位在第二手租赁时就会加价。转租金在定量分析中只作为供需热度的参考值，核算则要以一手租金来核算，如果转租金普遍高，则相应的租金主流水平就需略提高一点。由于转让费在租金核算里只做参考，因而可以不计算。举例如下，某商圈现有商户总容量为200户，经营面积不等，有5m2、10m2和30m2，主流面积为10m2，经营面积共约为3500m2。租金水平在90元/m2/月左右波动，好位置摊位转租金则为150元/m2/月，这就是一个典型的三级城市小市场，市场好位置摊位的转让费为1万元，差位置摊位为5千元甚至无摊位转让费，可见其认同度一般，消化量与供应量之间热度也不高。由此可见，在该区域内建一个2万m2的市场，使用面积以1万m2计算，如果欲以供应量10m2为标准来计算则能容纳1000户，但这样供应量就过大了；若租金再以100元/月收取，则会造成该区域的商业供应量过大，从而出现对市场的支撑量不足，这样就会导致空置。（3）另一种就是对商户的年营业额进行调查得出总的销售额，通过利润率得出租金的上升空间量。租金与销售量之间的关系基本上已明确，租金尤其是转租金是反映这个值的最佳指标，一个标准转租金除以行业利率就是它的摊位月平均销售额，现市场经济很标准地就给出了一个动态考核量。当然，这里所指的市场都是较成熟规范的市场，在市场初级阶段或突发事件阶段，要灵活使用这种方法。由此可见，通过比较多个量之间的关系，就可以从各个角度进行分析，得出项目的支撑量是否足够。支撑量是分析商业地产的核心，是最关键的地方，因此不可不详察。对定量分析中支撑的计算需要登记表与审核表配合使用，方便记录和核算有效性。关于登记表，在定量分析中，需对市场商户设计登记表或记录表，通过登记表建立商户数据库，进而进行量化分析，这就是数据库营销。各种市场对商户的登记资料不同，但其主要的几个点都是一致的：1.日期。什么时间来访，反映了每日上门或来电来访的量，通过观察这个量的变化，就可以了解推广策略和推广节点；2.商户姓名、电话（联系方式）。3.经营产品即现从事什么业态，在何地经营，对产品和商圈范围的确定有个大致的了解。4.商户对价格、楼层招商方式的认同等。见表3-1客户登记表。所有的登记表都可以做成电子数据库，以方便查询和记录，具体数据库有电子版出售。点击北京金力天商业房地产投资服务公司的网站即可免费下载使用。登记表是一个泛量，登记量中有意向的和无意向的、随机的商户都有，因此一个标准的登记量除以3就是最终的签约商户。如果一个市场有商户供应量500个摊位，则登记量就要达到1500个方可，若登记量确定在1000个左右就要局部开盘或分批开；如果登记量在500左右，则不能开盘。定量分析中还要注意泛量转化为有效商户量的比例，在实际中，登记量的质量也很重要，具体要根据实际情况有所增减。审核表是在登记表的基础上深化而成的，对登记商户审核可以了解最终的有效商户量和商户的真实需求，还可以对登记情况有清晰的了解。表3-1和3-2为某服装市场商户登记表和客户资质审核表，以供参考使用。表3-1某服装市场客户登记表序号日期姓名籍贯联系方式具体经营品种品牌名称经营年限意向摊位数量意向面积招商方式来源备注记录人审核人租赁使用权产权来电来访--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------定量分析在项目投资分析前期和项目实施阶段都可进行，以上的登记表和审核表是在项目实施中进行使用的。通过这两个表格可以对项目的目标群量和把握有个较清晰的概念。在项目前期则可以通过调解、对所有目标项目群已存在的量进行调研，从中进行分析。在众多的量中，可首先区分出有效量和无效量，其中有效量中就有典型性商业。典型性商业可以是一个，也可以是多个。具体有关典型性商业之后会有详细的论述。在所有的有效量中，主要是对各业态进行细分，然后汇总，而价格一般则最好都换算成一个标准进行比较，比如每天每平米，每月每平米。价格一般也最好换算成租赁价，比较时一般以一手租金为标准进行比较，转租金和转让费则不要进行换算，因为它是一个虚量。租金最后会以一个价格波动值为标准，如以15元/m2/天为波动，则波动范围为1～2元，即14～16元/m2，以此类推。在各业态的细分汇总中，同业态中对不同的规格也要进行相应的汇总，这样有利于对项目的设计提出辅助的依据。表3-2某服装市场客户资质审核表客户名称年龄籍贯联系方式通信地址：电话：网址：现经营地址产品类型现具体种类现经营品牌：目前状况A.街铺B.市场摊位C.商场专柜D.商场专卖电E.其他目前经营面积A.无B.5m2以下C.5～12m2D.12~20m2E.20~35m2

F.35m2以上月流水额A.无B.5千~1万C.1万～2万D.2万~3万E.3万以上产品渠道A.无B.厂家C.代理D.加盟E.一般进货雇员人数A.无B.1人C.2人D.2人以上经营年限A.新户B.1年以内C.2年D.3年E.3年以上获取信息途径A.电台B.报纸C.短信D.网络E.其他考察人意见:考察人:年月日审核人意见:审核人:年月日评分A.80～100B.60～80C.60以下D.不通过备注二、定性分析定性分析则是通过对商户和消费者做有针对性的访谈问卷，在“质”的方面进行定位分析，即得出大厦定位、商户定位和消费者定位的依据。通过定性访谈，可以了解商户的需求及意愿，为大厦定位打下基础。而通过对消费者的访淡，即可以了解消费者的意愿。核心商圈及辐射商圈内的消费者都要进行访谈，其中要注意访谈的量，一般要超过100位。对商户的访谈，就主要是针对目标商户群，以核心商圈为主。定性分析主要针对两部分，即商户和消费者。通过对商户的问卷访谈对市场定位、商户定位和产品定位都有参考作用。而通过对消费者定性访谈也可为市场消费者的定位提供参照。表3-3为某住宅针对购买者（消费者）的定性访谈表。表3-3购买住房调查问卷1.性别男女2.年龄27岁以下27—35岁36—55岁56岁以上3．职业公务员教师、军官工人私营企业主或个体户商业、服务业人员专业技术人员4．教育小学初中高中大学5．家庭人数3人以下3人—5人5人以上6．家庭每月收入1000元以下1000—1500元1500—2500元2500—3000元3000元—4000元4000元—5000元5000元以上7．请问您现在住的房子，是哪一类的房子？（请只回答一项）平房公寓多层楼房7层以上住宅四合院别墅其他8．您现在的住房，面积有多大？（请只回答一项）20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米100平方米以上9．您现在住的房子，所有权是谁的？（请只回答一项）自己所有租的朋友借的单位的国家的10．您打算什么时候买房子？不打算买一年内1—3年内3—5年内5年以后11．下列哪种原因，是您买住宅的主要理由？（可以同时选取数个答案）不想买住宅想有套自己的房子现有住宅功能不全现有住宅地点不好现有住宅太小现有住宅已破旧想住更舒服的房子想住更气派的房子想要有一幅度假用的别墅想要投资房地产12．您打算买哪一类的房子呢？（请只回答一项）不想买房子公寓多层楼房7层以上住宅独立别墅13．您打算买多大的房子？（请只回答一项）不打算买20平方米以下30平方米40平方米50平方米60平方米70平方米80—100平方米100平方米以上14．您希望买几房几厅的住宅？（请只回答一项）不打算买没有隔间的房子一房一厅二房一厅三房一厅三房二厅四房一厅四房二厅四房二厅以上15．就环境而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）附近有公园四周有树木、花草附近有百货公司附近有学校附近有菜市场附近有运动场所附近有电影院歌厅等其他16．就房子本身而言，您认为下列哪一点最重要？（请只回答一项）外观方向室内设计工程质量配套设施采光通风17．您觉得下列哪种房间最需要宽敞？（请只回答一项）客厅餐厅主卧房厨房浴厕阳台其他房间18．您认为住宅的最重要条件是什么？（请只回答一项）质量宽敞舒适方便安静美观气派19．您如果买房子，最注意的是什么？（请只回答一项）交通是否便利价格是否公道房子是否坚固设计是否完善是否增值快环境是否良好其他20．以总房价来说，您打算买什么价格的房子？（假设无贷款）5万以下5万—10万10万—15万15万—20万20万—30万30万—40万40万—50万50万—60万100万100万以上21．您认为下列哪些资料是您决定购买以前必须知道的？（可多项选择）付款方法建筑方式施工单位房屋名称发展商建材种类外观图片设计特点贷款金额环境状况入住时间交通状况房厅数平面图五证附近公共设施22．您如果预购尚未开工的房子，下列哪一点最使您担心？（只答一项）产权不清楚不能如期交房偷工减料外观比例相差很多交款后，开发商宣倒闭开发商要求追加款项亲友不喜欢那套房子附近地区变得越来越乱领居水准不高面积缺斤少两23．您觉得目前所在地新建的房子，在规划设计上，一般而言是否设想周到？设想非常周到设想相当周到设想还算周到普普通通有一些疏忽疏忽的地方相当多疏忽的地方非常多24．下列哪一类房子，您最喜欢？（请只回答一项）新现房已经有人住的现房已开发半年内可以盖好的房子已开工一年内可以盖好的房子刚推出尚未开工的房子25．对尚未开工的房子，您认为最大的缺点是什么？（请只回答一项）没看到现成的房子无法仔细挑选易受广告欺骗开发商不按图施工怕倒帐开发商不按期交房立刻搬进去住其他26．对尚未开工的房子，您认为最大的优点是什么？（请只回答一项）可以在施工的时候，加以监督可以按自己的意思做室内设计可以分期付款可以看到房子慢慢盖好，充满乐趣可以有较大的选择机会通过以上问卷可以看出，1～9项为消费者本身的基本资料，10～26项则都是对产品的意向调查，其中包括价格、户型、动机、产品等。在商业地产中也是如此，无论针对商户，还是消费者，其问卷的内容和住宅都差不多，都是首先罗列出访谈对象的基本资料，然后对产品的意向要求进行调查。以下是针对消费者、商户和投资者的定性访谈表（仅供参考）某通讯办公用品市场消费者问卷调查访问地点：访问时间：访问员编号：问卷编号：复核方式：复核员：1.您从哪个区域到达此地？（如西城区）北京：□朝阳区□海淀区□东西城、宣武崇文□丰台□其他城区外地：□呼和浩特□石家庄□太原□济南□沈阳□其他２.您通常怎样到达此区域（确定消费群来源\经济实力）□公交□地铁□的士□开车□自行车□步行□其他３.您来此买什么样的产品通讯产品：□卡□二手手机□配件□维修□整机□数码产品□其他办公用品：□办公用品及办公设备（含耗材）□体育用品□文化用品□礼品□数码产品□其他４.您在此购买产品的用途□自用□自己经营□公司□其他５.您上个月来此区域的次数？（确定消费群频次，核定人流支撑）□一次以下□一次□二次□三次□三次以上６.您通常会在上述地方的花费多少？（确定消费群消费能力）零售：□100以内□101－200□201－300□301－500□501－800□801－1000□1001－1200□1201－1500□1501－2000□2001以上批发：□5千以下□5千~1万□1～2万□2～3万□3～5万□5～10万□10万以上７.吸引您来此区域购物有以下哪种原因？（确定消费群心理）□交通方便□商品齐全□价格□其他８.您到上述区域消费购物是如何获知他们的信息的（确定消费群信息来源）□朋友介绍□电视□平面广告□户外□网络□其他９.如在某某路，有一个通信及办公用品市场，您是否会去消费？（确定消费群消费意向）□是□否１０.请选择您的年龄范围（确定消费年龄构成、业态消费年龄构成）□18岁以下□19－25□26－30□31－35□36－40□41岁以上对消费者的定性访谈主要是要做好有效消费者人群的细分。如果是在琉璃厂古董市场，其消费者一般为国际旅游和古董爱好者，那么就要针对这些目标人群进行访谈，而不能针对宣武门外地区的居民和路边人群访谈。对消费者访谈还需要做好基本量即样本数（即100或500之类的标准值），样本数越大分析数据则越准确，从而在此样本数下，即可了解到市场购物中消费者的动机、消费产品、金额、购物频率、对市场的硬件、软件的要求，以及消费理由建议等。这样通过对有效人群的访谈，就可为市场理念和定位是否准确提供较为准确的参照依据。商户定性访谈表（以某服装市场为例）某服装市场商户问卷【注：填写问卷时，在选项前的方框内打“√”即可。】填表日期：年月日1.您目前经营铺位的地点：2.您经营的类型：（单选）□男装□女装□箱包□工艺品□小百货□鞋□涉外用品□户外运动□其他3.您是否拥有品牌□有□无4.您目前的经营铺位类型：（单选）□柜台□摊位□小房间□大房间5.您目前商铺的经营面积为（单选）□5m2以下□5～12m2□13～25m2□26～35m2□36～50m2□51m2以上6.您的店铺经营月流水额约为（单选）□5千以下□5千～1万□1～2万□2～3万□3～5万□5万以上7.您所经营的产品进货渠道为：（单选）□无□厂家□加盟□代理□一般进货8.您经营产品的产地（多选）□北京□广州□江浙□香港□国外□其他9.您所经营产品的销售方式（多选）□批发□零售□订单□批零兼营□其他10.您所经营产品的销售对象（多选）□周边居民□外国旅游团□常驻华外籍人士□白领□娱乐界人士□其他11.您对库房的要求?（单选）□无□无所谓□有□10m2以下□10～20m2□20～30m2□30～50m2□50m2以上12.库房距离的要求□附近□较远□无所谓13.库房的租金价格□0.5～1□1～1.5□1.5～2(元/天m2)14.您通常获得市场信息渠道（多选）□北晚□京华□精品□杂志□电视□广播□宣传单□户外□网络□朋友介绍15.您对您所从事的市场行业发展趋势和看法？（单选）□朝阳行业□没落行业□发展中□成熟不断规范16.您所从事的市场行业经营期间的旺季时间？（多选）1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月17.您对市场的硬性指标的关注度？（多选）□位置□建筑立面□公共部分的装修□电梯数量□停车位数量□交通状况□商铺价格□周边环境18.您对市场的软性指标的关注度？（多选）□市场经营定位□市场管理□推广活动□开发商实力□配套服务19.假设在某处开设一个服装市场，您有进场的意愿吗？（单选）□有□无□看看再说20.如果一个10m2的标准铺位,租金15元/天/m2,10年使用权买断价格为3.3万元/m2,产权为5.5万元/m2您会选择以下哪种经营方式。（单选）□租赁□10年使用权买断□产权21.您对物业管理费用（元/月/m2）承受能力为（单选）□15元以下□15～25元□25～35元□35～45□45～60元22.如果您选择购买产权，您的付款方式为：（单选）□一次性□银行按揭23.如果您选择10年使用权买断，您的付款方式为：（单选）□一次性□一年分期付清□两年分期付清□三年分期付清由此可见商户访谈表也可分为两部分内容，一部分是商户的基本资料（包括姓名、电话、籍贯），之所以考察籍贯是因为一般商户背后都有一个群体，单一籍贯的人多从事某一行业，如眼镜行业多为浙江、广东人；箱包行业为浙江、河北、广东人；文化用品行业则多为潮汕人等。了解籍贯，对于平衡市场的各种力量和管理是大有裨益。另一部分内容则是经营地址、经营产品（了解产品有无品牌）。根据经营状况和经营面积可以判别商户实力：是否为主力商户，是否有经验，是否有固定消费客源。一般情况下，通过了解这几项，一个商户的基本资料也就明了了。其中对经营地址和产品还需做质的分析，这对于商圈定位和最终业态比例关系是十分有裨益的。此外，对产品的要求，无非就是对楼层、规格、价格、招商方式、销售方式和硬件软件等的要求。通过这几大块，从“质”的方面而言，对市场的定价及业态定位就有了细致的依据。投资者定性访谈表（以某产权服装市场投资户为例）某市场投资者访谈问卷访问地点:访问时间:访问员编号:问卷编号:复核方式:复核员:1.您做过以下哪种方式的投资？（可多选）（）A股票B证券C基金D房地产E保险F其他2.您在房地产投资方面做过以下哪种？（可多选）（）A住宅公寓B写字楼C产权式酒店D市场类商铺E底商F其他3.您有无意向在房地产方面进行投资？（如答了NO.2，则不需答此题）（）A有B没有4.您对于投资市场类商铺的预算总额一般会控制在以下哪个范围？（）A30万元以下B30～50万C50～80万D80～100万E100～125万F125万元以上5.您可以接受付款方式（）A一次性B银行按揭6.您可以接受的商铺首付款范围？（）A15万元以下B15～25万C25万～40万D40～50万E50～75万F75万以上7.您希望投资的商铺是包租，还是自己出租？（）A包租B自己出租8.您希望包租的年投资回报率为多少?（）A6％B8%C9%D10%9.您希望包租的年限为以下哪种？（）A2年B3年C5年D10年10.您对市场类商铺的以下各要点的关注程度？（）A开发商实力（不关心不太关心一般比较关心非常关心）B项目地段（不关心不太关心一般比较关心非常关心）C经营管理公司（不关心不太关心一般比较关心非常关心）D商铺价位（不关心不太关心一般比较关心非常关心）E是否有担保公司（不关心不太关心一般比较关心非常关心）F项目经营定位（不关心不太关心一般比较关心非常关心）G人流量（不关心不太关心一般比较关心非常关心）H硬件配套（不关心不太关心一般比较关心非常关心）I停车位（不关心不太关心一般比较关心非常关心）11.提到某地，您最直观的印象是以下哪种？（）A酒吧B使馆区C市场D其他12.您对在某街投资市场类商铺的使用面积的要求是多少?（）A6平米B8平米C10平米D15平米E20平米F其他13.您对在某街投资市场类商铺的硬件要求的关注程度。（）A电梯数量（不关心不太关心一般比较关心非常关心）B消防设备（不关心不太关心一般比较关心非常关心）C停车位数量（不关心不太关心一般比较关心非常关心）D人流（不关心不太关心一般比较关心非常关心）E建筑外立面（不关心不太关心一般比较关心非常关心）14.您对在某街投资市场类商铺的硬件要求的关注程度。（）A经营管理团队（不关心不太关心一般比较关心非常关心）B养市推广（不关心不太关心一般比较关心非常关心）15.针对某街市场商铺，您更倾向于投资哪类市场？（）A雅秀（国际旅游类市场）B佳艺（国内时尚前卫类市场）C文化休闲类D无所谓E其他16.您有没有意向投资某街的市场类商铺？（）A有B没有C不好说17.对于某街的市场类商铺的投资方式，您会接受哪种?（）A使用权B产权C说不清18.您获得投资的信息的渠道是以下哪种？（多选）（）A朋友介绍B电视C平面广告D户外E网络F其他19.是否有车（）A有B没有20.职业（）A教师B公职人员C工程/技术D销售/采购E人事/行政F企业管理G其他21.月收入水平（）A5000元以下B5001～8000元C8001～10000元D10001～12000E12001元以上在对投资者访谈中，需要注意的是由于投资者的来源广泛且不易集中定向，因而这里有个小诀窍：◆对项目周边居民进行访谈时，往往只需面对常住人口进行，而流动人口则不要考虑；◆对于现正售的开发项目，可在项目的售楼处附近做路边拦截，针对有效人群进行访谈。漫无目的调研，只会导致效率低下，而且采集样本数的质量很低。三、典型性商业分析典型性商业分析是在商业房地产定量分析和定性分析的基础上延伸和深化而成的，主要是针对项目同质物业中非常有典型性的商业进行分析，简称典型性分析。它是主要进行细化分析的一项工作。在定量、定性分析的基础上，针对有竞争性的项目或目标市场分析，从中可得出具体的价格定位、价差、业态定位及业态之间的关系，功能分区等细节方面的结论。典型性商业分析是得出市场业态定位和价格定位，以及建筑硬件定位、市场细分定位的一项有利工具。通过典型性商业分析，首先可以完成业态定位，例如各楼层业态关系等。又如某服装小百货市场中的典型性商业定位为鞋包为地下一层，地上一层为小商品饰品，二层为女装，三层为男装，四层为电器等，则开发项目就依据此定位进行业态划分，这就是所谓针对典型性商业的特点即可以得出未来本案的大体结构。通过典型性商业分析还可得出价格定位（即应用比较法）。其实典型性分析就是定量分析的细化，在很多报告中，都将此直接划在定量分析中。在支撑量足够、不足和完全不够的情况下，典型性商业在进行分析量时总支撑量中有个比较关系，例如一个典型性商业的价格为每天5元/m2，总量为200户，规模为4000m2的市场，且不存在转让费，而本案商业总供应量在1万m2，供应量则达400户商户，相比而言，显然支撑量不足。那么就要在典型性商业价格的基础上，降低定价，或者分批推出。通过定量和典型性商业分析可以得出基价，即价格的基础定位价，基价最好是日租金，日租金的标准是推算出其他各种价格的基础价格，如产权价、使用权价等都可以由日租金的价格推算出来。具体计算公式在下文定价方法中详述。关于通过典型性商业得出的基价之间的比较，如表3-4某某大厦典型性商业案例所示。表3-4某某项目核心商圈典型性商业租金表(某某核心商圈购物业态市场型商铺租金水平汇总分析)市场原始日租金转租金目前均日租金转让费(万)交租方式雅秀16.67332820一年半付佳艺16.67332515年付新秀水166637.6――年付那里172320――年付同里172320――年付日坛商务2027.7235押二付一秀水2号12.516.67133押二付二通过表3-4的典型性商业可以得出日租金主流波动水平在20~25元之间，这样对基价的定位就能有所帮助。而主流价格的波动对判断基价的建立是很重要的。此外还要考虑项目的建筑成本和相邻的建筑地产价格，虽然商业地产中价值定量是以其商业产值的多少来衡定的，但当涉及到基价时，尤其是售价时，就与周边建筑底商、住宅发生了关系，从中即可以做比较；或者也可通过投入成本预算来得出成本价，从中再进行比较。任何商业都不是孤立的，如果在没有商业基础的土地上开发商业，而其辐射区域内也有和它同质的典型性商业，则可以进行分析。因此，典型性商业分析是项目进入初中期阶段最主要的分析方法。例如，北京秀水街大厦，其商圈是北京所有从事国际旅游和时尚休闲服装、鞋、百货等的商户。商户覆盖范围很广，包括服装类的雅宝路与雅秀市场及小百货类的潘家园、红桥、琉璃厂等市场。在定量分析中，考虑总量时则都需将这些市场考虑在内。秀水街大厦旁的老秀水街就是典型性商业地产。通过老秀水街的典型性商业分析可以了解其现在的总量为500户左右，现经营面积为3～4m2/摊位，价格为6万元/年，二手转租价格好差不等，一般在40万/年左右，转让费为100多万。现在服装、鞋、小百货各类业态比例中服装占60%、鞋包占20%、小百货20%，这样通过对秀水街的典型性分析，就可以得出新大厦的业态关系。相应业态的比例也可在典型性商业基础上得出，但还需另外考虑以总商圈量作参照，其摊位面积、价格需在此基础上通过商户定性访谈可知是否需放大，或放大成多大面积适合未来发展。因此有关市场的几个关键要素，规格，业态定位、功能分区、业态比例和价格，都需要有个全面精确的参照，而商圈定量定性分析则从宏观上给了范围。又如，北京雅宝路天雅大厦的兴建，其典型性商业吉利大厦与它只有一街之隔。商户认为吉利大厦16m2的房间小，则天雅房间就适当扩大；吉利大厦鞋类业态放在6层，相应的天雅也在6层、7层；吉利租金为800元/月/m2，天雅前期的租金则为630元/月/m2，相应在天雅开业时就有竞争力。以此为参照，其中由于边贸行业的特殊性，楼层的阶差小，因而相应地天雅在阶差上也很小。在设计中典型性商业的商铺是什么规格，硬件是什么条件，相应项目就应在此基础上适当提高，或弥补其不足。因此可以说研究典型性商业是投资分析的一项法宝。四、定价方法商业地产的定价与住宅的定价在基础点上是一致的。从成本法上考虑，商业地产的定价却是在一定的建设成本的基础上加上相关费用和利税，最终参考市场和项目本身的特点而得出的一个恰当的值。所有项目都是在一个基础的价值上进行浮动或波动的，这里先以住宅的价差做参考来做入门了解。(一)住宅的价差处理方法（参考）◆朝向差价。一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。若所有的厅和卧室都朝南，则最贵；若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。◆楼层差价。对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面的3、4个层面要便宜。对6层公寓而言，一般的情况是，3、4层最贵，2、5层次之，1、6层最便宜。◆边间差价。对公寓而言，三面临空，且三面采光的房屋最贵，两面临空两面采光的房屋次之。对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，两面临空的连体别墅最便宜。◆面积差价。因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积应有一个适度的规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。◆视野差价。如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里面就会感到轻松自然，但这样的房屋一般价格较贵。而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。◆产品差价。房地产是由建筑材料构成的，而建材又有许多档次，价格差异较大，其中以外墙到屋内建材价格差异最大。例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备更是要比国内产品贵好几倍。◆设计差价。室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产的价格。另外，如开放空间、休闲空间的设计也会因提高了居住品质而提高了房地产的价位。◆口采差异。一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，而含有8、6、9号码的则贵一点。以上几点在住宅中有关价差需要考虑的因素点，在商业地产中也类似，一样存在价差，其主要是在基价的基础上进行各种调整的。所不同的是由于商业的价值差异性大，其价差往往比住宅大得多。(二)基价基价是市场的主要定价标准，市场一般在其地块上就赋于了其商业的价值，基价租金就是一个指标。根据其典型性商业或商圈的承载力，就可以确定基价租金，常规的如在一级城市市区内一般以每天10元/m2为标准，二级城市则是每天5～6元/m2，三级城市为每天1.5～2元/m2。租价是最反映市场承载量的一个值，租价为3元/m2/天，则其售价为1万元，按此标准来计算是个较为简便的方法。其对应的面积关系也是一致的，如果是使用面积则都为使用面积；如果是建筑面积则都为建筑面积。10年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准是售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则来确定（也有特例就9原则）。如定价为3.5万元则可考虑定为3.58万元，如定价为1万元则可考虑定为9800元，依此类推。年租价、10年使用权价、售价三者的比例关系，一般为1：6：10，如租价为10元/m2/天，年租即为3600元/m2，10年使用权价就在1.8万元左右，售价为3万元左右，但此比例不是绝对的，在项目的不同认同度下，其比例也是在不断改变的，如很多项目的产权售价与租价之间的比例是12：1或是13：1、11：1。在项目内部的不同业态、不同楼层，由于业态差和楼层差的缘故，比例也往往会在此基础上产生波动，甚至有的项目仅10年使用权的比例就达到了10：1。此外，在供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则还要考虑规模的放大量，放大就意味着消化速度慢、承受力弱。所以尤其是在市场前期，在基价上要适当放低，而等市场发展成熟了，方可再适当增加。表3-5为某项目年租、10年使用权、产权之间的比值关系，以供参考。表3-5某某项目年租价、10年使用权、产权价三者的项目价格体系楼层日租金产权使用权售均价（元/平米）比值（售价/年租金/平米）售价（元/平米）比值（售价/年租金/平米）1F19.87980011．19428006．002F17.86780010．58380005．933F15.8568009．88340005．954F13.8438008．75298005．805F11.8358008．42248005．82B113.8438008．75298005．80算术平均值15.554600--33300--在表3-5中，需要注意的是比值。因为当进行产权销售时，一楼的认同度较高，越往上则认同度就越低，所以在设置价格时，一楼可以设置为回报率为8%，即12年左右可回本，比值为12；而二楼就可以设置为9%，即11年左右回本，比值为11。依此类推，3、4、5楼分别可设置为10%、11%、12%的回报率，比值为10、9、8等以吸引投资者对较高楼层的购买。而当使用权销售时，主要对象是针对经营户的。他们对楼层产品定位的要求较高，因此三者间相应的比值就比较均衡，差距也就不大。(三)价差1.位置差位置差：如同住宅的视野差、朝向差一样，位置差也是相应乘以系数，在住宅中系数一般较小，但在商业市场中，系数价差就很大，具体在招商中利用系数还可以进行租控或销控调整。在基价的基础上，由于摊位布局的优劣，会出现“金角银边”现象。参量就是位置差，在电梯口、主通道等人流量大、标识性明显的位置，其价值就大，因而要相应地乘以系数，它类似于住宅的系数标准。在同质的情况下，电梯口摊位的价位是普通摊位的两倍，即乘以2，主通道把角则为1.5倍，其余的可设定为1，但绝不可以出现小于1的情况，也就是系数的底价就为1。在一个直线型通道的市场中，两头把角（头摊）因展示面的关系较优。另一个就是黄金点，即0.618处的摊位位置，也是相对比较好的。2.面积差面积差与住宅一样，在产权商铺或十年使用权中，考虑到要以总价与面积之间的配比关系，来锁定投资者的总款要求，所以销控中要对面积差进行系数调整，此系数的波动比较小，一般不会超过1.5。3.层差如果出现多楼层，在同质的情况下，层差即为1/2，即2层是1层的一半，如果垂直运输良好，则层差小。如果市场各层的规模、业态不同，层差也应相应地调整，不可死按1/2的标准。如果楼面越小，垂直运输越差，则层差越大；反之垂直运输越好，则层差就越小。如果楼大，垂直运输差，层差就大；反之垂直运输好，则层差相应会小些。在层差中一楼最高，地下1层可与3层相当（抛去业态差）。也有因为地域历史的渊源，其他楼层反而较好，例如山西大同市东关商圈就认为服装在２层比１层更好，在山西朝阳路郝庄精品服装城中，则认为楼层越高越好，因而4、5、6层反而比1、2、3层好。具体在使用中，在有关区域认同特殊性的问题上，一定要慎重对待层差。4.业态差由于各楼层业态有所区别，因而单位利润率大的，其业态就可以弥补楼层差。如表3-6某市场业态楼层价格表。不同的业态，其行业利润不同，对市场租金的承受力也不同，如鞋包的行业利润一般大于服装，服装中男装又大于女装，（但男装的总量一般小于女装）；又如小百货业态中饰品、化妆品的行业利润较高，（但化妆品行业进程最短，在二级城市中它已完成进程，只有在人均收入600元/月左右的城市才会生存，）其次文化用品的行业利润也较高，而工艺礼品、袜子等行业的利润就较低。行业利润的