全程策划的建议(doc14)

全程策划的建议(doc14)建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾咨询、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加大成本操纵，为以后的开发总结体会，提供依据。那个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架，可能个别地点不太适合或繁琐，在以后的工作中能够修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作时期第一章“某项目”投资策划项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就能够未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发觉分析，然后按照差不多资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。某项目投资策划的具体内容项目用地周边环境分析项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位阻碍区域市场现状及其趋势宏观经济运行情形莱西房地产市场概况及政府有关的政策法规莱西房地产市场总体供求现状莱西商品住宅市场板块的化分及其差异莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发觉莱西商品住宅客户构成及购买实态分析土地SWOT分析项目地块的优势项目地块的劣势项目地块的机会点项目地块的威逼及困难点项目市场地位1．类比竞争楼盘调研2．项目定位：·市场定位（区域定位、主力客户群定位）·功能定位·建筑风格定位项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的差不多方法和概念·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e按照价值要素对比值判定本项目可实现的均价·类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素养的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判定※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业治理※形象包装和营销策划※进展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评判·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值运算项目定价模拟均价的确定项目中具体单位的定价模拟项目投入产出分析1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标2．项目受期成本模拟·成本模拟表及其讲明3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及讲明a模拟讲明b利润模拟表·敏锐性分析a可变成本变动时对利润的阻碍b销售价格变动时对利润的阻碍投资风险分析及其规避方式提示1．项目风险性评判·价值提升及事实上现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时刻内实现资金回笼3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地点有关地产政策的出台及有关市政配套设计建设开发节奏建议1．阻碍项目开发节奏的差不多因素·政策法规因素·地块状况因素·进展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格操纵因素·市场供求因素·上市时刻要求2．项目开发节奏及结果推测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论第二章某项目规划设计策划项目规划设计策划的含义（按照万科研发中心体会，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，能够明确市场定位，从而进入产品设计时期。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为动身点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩打算，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。项目规划设计策划的具体内容总体规划项目地块概述·项目所属区域现状·项目临界四周状况·项目地貌状况项目地块情形分析·初步规划及设想·阻碍项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的要紧经济指标参数建筑空间布局·总体平面规划及其讲明·功能分区示意及讲明道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边差不多路网b道路建设及以后进展状况·项目道路设置及其讲明a要紧出入口设置b要紧干道设置c车辆分流情形讲明d停车场布置绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及以后进展方向·项目环艺规划及讲明a绿化景观系统分析b要紧公共场所的环艺设计公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c物业治理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的专门提示·公共建筑外部环境概念设计分期开发·分期开发思路·首期开发思路分组团开发强度建筑风格定位、色彩打算1．总体建筑风格及色彩打算·总体建筑风格的构思·建筑色彩打算2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它专门设计提示·商业建筑风格设计提示三、主力户型选择莱西同类楼盘户型比较业态分析及项目户型配置比例主力户型设计提示商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1．室内空间布局提示2．公共空间主题3．选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示周边环境调查和分析总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用·项目人文环境的营造各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示周边同类楼盘公共家具摆设·营销中心大堂·治理办公室公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导周边同类楼盘公共装饰材料比较公共装饰材料选择指导及装修风格构思营销示范单位装修概念设计住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计·室内灯光灯饰设计2．背景音乐指导·广场音乐布置·室内背景音乐布置九、小区以后生活方式的指导建筑规划组团评判营造和引导以后生活方式·住户特点描述·社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划第一节质量工期策划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷持续，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常显现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量操纵不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。第二节质量工期策划的具体内容建筑材料选用提示莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比新型建筑装饰材料提示建筑材料选用提示施工工艺流程指引１．工程施工规范手册2．施工工艺专门流程提示质量操纵１．项目工程招标投标内容提示２．文明施工质量治理内容提示工期操纵１．开发进度提示２．施工组织与治理造价操纵１．建筑成本预算提示２．建筑流淌资金安排提示安全治理１．项目现场治理方案２．安全施工条例第四章项目形象策划第一节项目形象策划的含义项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、职员形象策划以及项目视觉形象策划等要紧内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容要紧包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。第二节项目形象策划的具体内容一、项目视觉识别部分系统核心部分1．名称·项目名·道路名·建筑名·组团名2．标志3．标准色4．标准字体二、延展及运动部分1．工地环境包装视觉·建筑物主体·工地围墙·主路网及参观路线·环境绿化2．营销中心包装设计·营销中心室内外展现设计·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标牌·展板设计·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计·示范单位导视牌·示范单位样板房讲明牌3．公司及物业治理系统包装设计第五章项目营销推广策划第一节项目营销推广策划的含义对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是专门有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的以后方案，以以后的市场趋势为背景，以企业进展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时刻，以及采纳相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的成效进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销成效。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。第二节项目营销推广策划的具体内容一、区域市场实态分析1．莱西房地产市场总体供求现状2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况·市场定位·售楼价格·销售政策措施·广告推广手法·要紧媒体应用及投入频率·公关促销活动·其它专门卖点和销售手段3．结论二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策1．项目要紧卖点荟萃2．项目强势、弱势分析与计策三．目标客户群定位分析1．莱西人口总量及地块分布情形2．莱西经济进展状况和人口就业情形3．莱西家庭情形分析·家庭成员结构·家庭收入情形·住房要求、生活习惯4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范畴界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特点描述·目标客户a目标客户细分b目标客户特点描述c目标客户资料四、价格定位及策略1．项目单方成本2．项目利润目标3．可类比项目市场价格4．价格策略5．价格分期策略五、入市时机规划宏观经济运行状况分析莱西房地产有关法规和市场情形简明分析入市时机的确定及安排六、广告策略广告总体策略及广告的时期性划分·广告总体策略·广告的时期性划分广告主题广告创意表现广告成效监控、评估及修正入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页·认购书·正式合同·交房标准·物业治理内容·物业治理公约七、媒介策略１．媒体总策略及媒体选择２．媒体总策略３．媒体选择４．媒体创新使用５．软性新闻主题６．媒介组合７．投放频率及规模８．费用估算八、推广费用打算1．现场包装2．印刷品3．媒介投放4．公关活动九、公关活动策划及现场包装十、营销推广成效的监控、评估及修正1．成效测评形式·进行性测评·结论性测评2．实施成效测评的要紧指标·销售收入·企业利润·市场占有率·品牌形象和企业形象实施时期第六章项目销售顾咨询、销售代理第一节总论在通过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售时期，那个时期的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。第二节项目销售顾咨询、销售代理的具体内容一、销售周期划分即操纵1．销售策略·营销思想：全面策划·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段·政策促销·销售活动·销售承诺2．销售过程模拟·销售实施·销售合同执行监控二、各销售时期营销推广执行方案实施三、各销售时期广告创意设计及公布实施四、售前资料预备1、批文及销售资料·批文·楼宇讲明书·价格体系·合同文本2、人员组建·销售辅导·销售代理3、制定销售工作进度总表4、销售操纵与销售进度模拟·销售操纵表·销售收入预算表5、销售费用预算表·总费用预算·分项开支·边际费用6、财务策略·信贷·付款方式·按揭·合伙股东7、商业合作关系·双方关系·三方关系·多方关系8、工作和谐配合·甲方要紧负责人·直截了当合作人·财务部·工程部·物业治理公司五、销售培训1．销售部人员培训·详细介绍公司情形·物业详情a项目规模、定位、设施、买卖条件b物业周边环境、公共设施、交通条件c该区域的都市进展打算，宏观及微观经济因素对物业的阻碍情形d项目特点※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等※项目的优劣分析※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、e竞争对手优劣分析及计策·业务基础培训课程a国家及地区有关房地产业的政策法规、税费规定b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的懂得※房地产、建筑业基础术语的懂得※建筑识图※运算户型面积c心理学基础d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业治理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场2．销售手册·批文·楼宇讲明书·价格体系·合同文本·客户资料表3．客户治理系统4．销售作业指导书·职业素养准则·销售差不多知识与技巧·项目概况·销售部治理架构六、销售组织与日常治理1．组织与鼓舞·销售部组织架构·销售人员差不多要求·职责讲明·考核、鼓舞措施2．工作流程·销售工作的内容·销售工作时期·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）3．规章制度概念指示第七章项目服务策划项目服务策划的含义目前的房地产市场，专门是发达地区的房地产市场，物业治理已愈来愈受买家的重视和关怀，来自市场的信号向进展商提出了物业治理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在专门大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业治理密不可分，它成为万科开创第二营销渠道和制造回头客的有力保证。项目服务营销的具体内容项目销售过程所需物业治理资料1．楼宇质量保证书2．楼宇有用讲明书3．业主公约4．用户手册5．楼宇交收流程6．入伙通知书7．入伙手续书8．收楼书9．承诺书10．业主\用户联系表11．遗漏工程有用钥匙授权书12．遗漏工程和水电表底数记录表13．装修手册和装修申请表物业治理内容策划1．工程、设计、治理的提早介入2．保洁服务3．绿化养护4．安全及交通治理5．三车及场地治理6．设备养护7．房屋及公用设备设施养护8．房屋事务治理9．档案及数据的治理10．智能化的服务11．家政服务12．多种经营和服务的开展13．与业主的日常沟通14．社区文化服务物业治理组织及人员架构物业公司人力资源的治理包括聘请、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节物业治理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道物业治理培训1．物业交付使用前的培训2．物业交付使用后的培训物业治理规章制度1．职员手册2．岗位职责及工作流程3．财务制度4．采购及招标程序5．职员考核标准6．业主委员会章程7．各配套功能治理规定8．文件治理制度9．办公设备使用制度10．值班治理制度11．消防责任制12．消防治理规定13．对外服务工作治理规定14．装修工程队安全责任书15．停车场治理规定16．非机动车辆治理规定17．出租车及暂住人员治理规定18．进住（租）协议书19．商业网点治理规定物业治理操作规程1．楼宇本体爱护保养规程2．绿化园林养护规程3．消防设施养护及使用规程4．供配电设备爱护保养规程5．机电设备爱护保养规程6．动力设备爱护保养规程7．停车场、车库操作规程8．停车场、车库爱护保养规程9．游泳池及其设备爱护保养和操作规程10．给排水设备爱护保养规程11．公共部位保养保洁操作规程12．保安设备操作及爱护规程13．照明系统操作及爱护规程14．通风系统操作及爱护规程15．治理处内部运作治理规程16．租赁治理工作规程物业治理的成本费用1．治理职员支出2．爱护及保养3．公共费用4．行政费用5．保险费用