XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)

XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)2024/3/28XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)项目印象地块分析；居住分析；SWOT分析；1核心定位定位商业定位商业分布；商业客群；商业定位产品建议建材、景观、配套68客户分析客群分析；竞品客群分析；客群梳理；客群属性.35市场研判宏观分析及预测；区域规划分析；片区房地产市场分析；项目竞品分析2价格推导首推均价策略；首推户型定价策略；首推价格修正；首推价格区间；4本次提报逻辑图营销推广销售、推广7XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)2010年营销推广7XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)Part1推广XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)客群外延全城开盘期5月6月7月8月9月10月11月12月第二次开盘第三次开盘销售周期预热期开盘期热销期预热期热销期热销期开盘期预热期客群思路售楼处体验样板间体验★第一次开盘地缘性客户为主/口碑客群难点★★蓄水期短，销售任务重、卖点多但都不突出内容广告语品牌为引爆点，悬疑方式入市地块+品牌炒作产品+销售信息体验+生活方式传播媒体渠道户外+报纸+电视报纸+短信+户外网络论坛+电子楼书+短信活动策略样板区体验合景馆开放合景会启动仪式品牌联展客户老带新活动售楼处开放仪式3盘同开千人单车游名点老带新攻略家居品鉴会展示策略销售中心展示样板区开放以主人姿态款待苏州体验合景，感动生活峰汇之后，期待什么？峰汇之后，领峰全城！产品力突围，销售现场震撼市场体验制胜如何一炮而红，在短时间内树立产品核心形象市场对品牌和产品的认识停留在表象，互动少2010年推广总表XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)关于预热期推广……5月上旬—6月下旬1、我们的难点在哪2、我们的客群在哪3、预热期中原策略4、预热期主推广告语5、预热期活动策略6、预热期体验式营销7、预热期媒体策略8、预热期展示策略Part1XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)预热期我们所面临的难点蓄水期短，认筹不足短期内需快速入主市场卖点很多，缺少一锤定音的卖点预热期短我们的销售任务却很重难点聚焦如何短期内聚焦目标客户面对这些难点，我们该如何下手……预热期我们的难点XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)出招前，我们先回顾下我们的客群，回顾市场，我们得知首次开盘的预热期，我们的客群主要来源如下：客源来源地缘性客户路过客户忠实老客户客源本地化，他们最敏感的因素是价格。在卖点模糊的情况下，我们用什么诉求速战市场，快速引起这部分人的关注？预热期我们的客群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)朗悦湾领峰晶蓝上城合景峰汇国际合景品牌合景泰富深耕苏州3年，一直以来主攻阵地战，子品牌们各自为战，各自席卷楼市！从晶蓝上城到合景峰汇国际，再到朗悦湾，很多人买了合景的产品。很多人认为合景的产品好！然而，很多人不能真正说得清合景泰富。当子品牌丰收时，就是母品牌整合时！整合母品牌，品牌强大影响力，不再因卖产品而拼卖产品！领峰出市，在卖点不强的情况下，品牌感染，无疑会是快速打动市场的一步好棋！预热期我们的思考XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)当，卖点多而不精！当，宣传造势时间短，传统形象宣传难快速取效！当，子品牌认知度高于母品牌，导致纯粹卖产品！中原之见：这阶段我们的策略：内容：合景母品牌带子品牌，品牌快速感染地块，拉开地块炒作；方式：不出常招，悬疑式广告抓住市场目光；活动：系列品牌+地块炒作，快速预热市场；渠道:户外拦截+报纸+电视；客户：将地缘性客群一网打尽；预热外延性客群；如何出击预热期中原的策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)峰汇之后期待什么？——合景2010重要作品即将揭幕峰汇之后，领峰全城！——合景2010重要作品合景·领峰预热期主推广告语XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)西苏州，久等了！——合景2010重要作品合景·领峰·预热期阶段备选广告语XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)利用五一房交会，举办四盘联动，将合景泰富的品牌在苏州深入消费者心中。同时有效预热领峰项目，为销售蓄客。峰汇国际朗悦湾晶蓝上城推广主题：四盘联动，撬动苏城！预热期5月活动策略品牌联展XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)以新颖、独特广告形式为主，楼盘信息清晰、明朗。预热期5月活动策略品牌联展之广告表现XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)以上海万科为例：90+公寓系列别墅系列在苏州合景泰富公司层面根据具体产品对应的消费者不同，对下属四个项目进行产品细分。在项目面的推广之外，在集团品牌层面对各分类产品进行细分推广。预热期5月活动策略品牌联展之产品细分XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)5月中旬售楼处开放。我们建议基于合景通过前3个项目积累，拥有相当数量的老客户上，为了更好的建立品牌和传播品牌，我们建议开设合景馆。在售楼处开放当天，举办合景馆开馆仪式。合景中国地图合景品牌陈列馆预热期5月活动策略售楼处开放售楼处开放合景馆开馆XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)活动时间：2010年6月活动主题：齐分享中国合景会活动地点：住交会现场活动操作：1、合景会形象VCR播放2、合景会说明介绍3、会员招募启动目的和作用：基于合景在苏有一定的客户积累，通过成合景会活动，进行新老客户互动。最主要大势宣传，达到宣传品牌的目的。预热期6月活动策略合景会启动XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)活动时间：2010年6月活动主题：感恩老客户，老带新尽享优惠活动地点：售楼处活动操作：基于合景原三个项目庞大客户基础，举办老带新客户看房活动，看房成功下定的，老客户即拿现金奖励或折合房贷优惠目的和作用：新老客户互动，达到宣传品牌、促进销售的目的。预热期6月活动策略老带新活动XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)样板房体验外部导示吸引客户进入营销中心销售接待客户回营销中心为客户讲解沙盘洽谈成交现场体验客户离开售楼处体验景观体验带客户体验视听室预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销启动体验动线XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)客户从踏进营销中心的那一刻起，即受到视觉的冲击，并感受尊贵的服务。现场主体功能划分为：互动沙盘区品牌展示区/红酒区/品茶区洽谈区/VIP贵宾室/休闲区……预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销启动体验动线——销售中心XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)建议当客户进入营销中心后，先带客户体验视听室，先用VCR震撼客户。预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销启动体验动线——视听室XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)多媒体营销：苏州首次启用互动式沙盘+空中成像通过整个展示中心的氛围，以声光电的3D空间营销概念，以情景的方式实现展示中心的体验式销售互动沙盘区体验动线——沙盘预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销启动XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)景观通道预演未来生活；→景观通道是项目的精髓，是未来精致生活的表达→同时也是项目的形象展示，将有机的与消费者形成交流互动。→将进一步冲击消费者的眼球和心灵，促成销售。预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销体验动线——景观通道XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)样板间体验以生活化气息浓厚细节取胜，让客户有种进入居家生活的感觉。体验动线——样板间预热期6月活动策略样板间开放样板区开放体验式营销XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)渠道类型必备等级具象选择户外广告******道旗（产品信息）高炮（形象）报纸****姑苏晚报、城市商报、苏州日报形象硬广及项目介绍类软文电视台*****访谈类节目项目形象及信息预告网络**搜房网通栏预热期媒体策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)新区沧浪吴中园区区域营销：新区：项目所在地，有地缘优势吴中、沧浪：距项目较近，而且交通便捷园区：投资客较多，有快速干道连接

相城区：老客户覆盖区户外广告投放策略：

人口密集居住区，潜在客户多大型商业设施附近，人口密集交通干道沿线，自驾30分钟内到达项目123相成区预热期媒体策略户外拦截XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)金鸡湖路东吴北路盘蠡路桐泾南路狮山路长江路苏福路滨河路南环、西环交汇处目标客户：沧浪、吴中、过路客南环、好又多前目标客户：沧浪、吴中客户金鸡湖路目标客户：园区、东环周边客户户外广告拦截示意图狮山大桥附近目标客户：新区客户、沧浪、吴中过路客苏州乐园目标客户：新区客户城北东路目标客户：相城新老客户XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)向往品质生活悬念户外全体苏州人向前300米右转预热期媒体策略户外表现XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)预热期我们要把所有的销售道具准备就绪接触式GoogleEarth沙盘建筑材料展板展示区触摸式电子楼书制作主题式电子楼书Email方式或光盘方式邮递客户北京泛海国际社区Googleearth建筑材料展示触摸式电子楼书预热期展示策略售楼处物料准备XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)做法建议：编制合景泰富地产刊物，向老业主或者意向客户发放，刊物中以合景公司及合景项目动态为主题，同时定期编制主题向业主征文，合理的呼应“心”与“家”这两个主题合景泰富VCR合景泰富内刊预热期展示策略合景会物料准备XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)1、开盘期我们的难点及策略2、开盘期主推广告语3、开盘活动策略4、开盘期媒体策略Part26月下旬—7月下旬关于开盘期推广……XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)开盘期中原的策略中原策略通过前期的宣传与客群积累，如何在开盘期间一炮而红，把项目的沸点拉到最高？如何树立项目核心形象，拉开项目与周边项目的距离？中原之见：这阶段我们的策略：方式：一定要制造大声响，引起市场的高度关注；内容：以产品力制胜市场，制造震撼的销售现场；活动：3盘同开，高调开盘，气压全城；渠道:户外拦截+报纸+网络+短信；客户：将积累的准客户消化；预热外延性客群导入；我们的难点：XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)以主人的姿态款待苏州——合景·领峰撬动姑苏开盘期阶段主推广告语XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)领峰开盘之时，联合合景泰富其它子品牌一起开盘，打造出三盘同庆之效，轰动全城！开盘形式可多样化，比如举办自助餐形式，举办小型车展等。··开盘期活动策略3盘同开XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)组织一场全市范围内的单车旅游活动，选点苏州几个著名景点，形成线路。千人规模的单车队伍，同一着装，在既定线路有序自驾旅游。··开盘期活动策略千人单车游苏城名点XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)渠道类型必备等级具象选择户外广告*****道旗（产品信息+销售信息）高炮（形象）报纸*****姑苏晚报、城市商报、苏州日报（产品信息+销售信息）短信******开盘前一周，节选目标客群发布开盘信息网络*****搜房网通栏，开盘后建立业主论坛，有效炒作项目开盘期媒体策略XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)开盘之前后，及时利用网络迅速传播之优势，以系列软文的形式，传播领峰产品信息和热销信息，达到炒作的目的。软文一：

峰汇之后，领峰全城！——合景2010重要作品合景·领峰耀姑苏软文二：

3盘同开，3盘耀苏城！——合景3盘热销，抢占销售前3甲开盘期媒体策略网络表现XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)开盘前一周选定目标客户阶层，群发60万条短信，告知项目即将开盘。锁定目标客群，及时传达信息。开盘期媒体策略短信XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)1、热销期我们的难点及策略2、热销期主推广告语3、活动策略之老业主攻略4、活动策略之家居品鉴会4、热销期媒体策略Part3关于热销期推广……7月下旬—8月下旬XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)客户是我们的重点，这一阶段老带新是我们获取下一批客群的重要渠道之一，如何经营老业主？关注产品、老业主上门、到带客上门？这一阶段是升华企业品牌，建立项目口碑的良好时期，如何制造影响力，持续口碑传播？热销期也是下一次开盘的蓄水期，因此在此阶段我们不仅要互动老客户，我们还需有效导入外部客群；热销期中原的策略我们的难点：中原策略中原之见：这阶段我们的策略：方式：维系互动老客户，老带新获取新客源，以产品力获取外延客群；内容：感受合景，感动生活；以生活方式感动市场；活动：高端家居品鉴会；老带新互动活动；渠道:户外拦截+报纸+电视+网络+DM直投；客户：导入外部客群；XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)体验合景，感动生活——合景·领峰魅力样板间全城绽放！热销期阶段主推广告语XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)老客户营销攻略图守围攻假日嘉年华家居品鉴会合景会信息直达其他资源短信发送老带新优惠维系先行活动出击渠道包围攻守强劲出拳热销期活动策略维系老客户，互动老客户XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)活动地点：营销中心邀请对象：合景会会员（限量邀请函发布）、新闻媒体、老客户携带新客户；活动内容：1、内部短信平台，发送老业主短信，通过活动邀约，附加销售信息；2、联合著名商家举办一场时尚家居品鉴活动3、活动邀约信息需要吸引，一定要凸现上门有礼或美食品免费提供等字眼，吸引客户上门；热销期活动策略维系老客户，互动老客户活动之家居品鉴会品味合景，共鉴时尚家居XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)活动地点：营销中心邀请对象：合景会会员（限量邀请函发布）、新闻媒体、活动单位、老客户携带新客户；活动内容：1、内部短信平台，发送老业主短信，通过活动邀约，附加销售信息；2、在节假日或者周末举办老客户嘉年华活动，小型烧烤吧、娱乐设施、小型演艺吧配合活动开展；热销期活动策略维系老客户，互动老客户活动之假日嘉年华感受合景，共享假日嘉年华XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)出击两重奏Action1：合景会网站内容：每周定时将活动信息海报，放合景会网站进行宣传。动作要领：1、每周四在合景会各个网站释放周末活动信息，邀约对象合景会所有会员；2、合景会会刊以及邮件DM添加合景会员购买优惠促销信息；热销期活动策略维系老客户，互动老客户出击两重奏XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)攻守强劲拳Action1：老带新优惠动作要领：1、集中短信、call客等推广配合，让老业主统一时间段感受紧迫感；2、call客时强调老带新成交信息，及老带新推荐奖励优惠；增强老业主的信心；3、逼定客户前，事先与老业主统一说辞，达到事半功倍效果；内容：传递老带新优惠政策，通过短信、call客、展板等方式，传递紧迫感，并增强老业主信心；热销期活动策略维系老客户，互动老客户攻守强劲拳XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)渠道类型必备等级具象选择户外广告*****道旗（产品信息）高炮（形象）报纸***姑苏晚报、城市商报、苏州日报（产品信息+销售信息）DM*****精装传播，在人流方向和企事业单位进行派单与直投网络*****搜房网通栏，论坛热销期媒体策略短信******开盘前一周，节选目标客群发布开盘信息XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)Part2营销XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)本案营销目标

2010年度完成12.8亿！——约1050套房源！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)销售原则一、本年度三次大开盘，前期高峡蓄水，开盘迅速去化！不建议小步快跑方式续推！二、每次开盘力争一周内完成90%去化。然后为下一轮开盘蓄水；三、每次开盘力争冲刺苏州房地产市场销售冠军。四、首次开盘在安全价格的基础上快速跑量、后期续推在市场行情的基础上，实现溢价空间的不断上浮！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)营销目标拆分12月1亿6月开盘强销期7月持续期8月产品续推期9月产品强销期10月产品续推期11月持续期12月产品促销期首期开盘：6月下旬6月—12月实现销售额：12.8亿6月4亿7月1亿8月3亿9月1亿10月2亿11月1亿前期形象重点宣传期一期目标去化400套二期目标去化350套三期目标去化300套二期开盘：8月下旬三期开盘：10月下旬XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)客群拆分首期开盘去化500套房源400套开盘400套去化率90%来人2000-2500认筹800-1000×40%×50%去化400-500XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期推售产品比例33%7%134㎡109㎡60%96㎡首期推售比例首期推售：96平米两房比例最大！为本案首次客群方向垫定基础。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期客群渠道拆分首期来访客群以周边地缘性客群为最多！受人流动向影响较大！20%5%市区新区70%周边地缘性外省市分布区域5%XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期客群渠道拆分5%15%口碑广告60%路过户外渠道分析20%首期来访客群以路过为最多！同时，本案的口碑效应及户外占据一定比例XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期客群拆分首期主力客群首期面积段地缘客群为主首置客群为主96平米109平米134平米地缘性客群为主新区企业中高层管理者为辅30-40年龄段为主改善客群为主本区域私营业主为主新区首置白领为辅25-35年龄段为主本区域首置为主地缘客群为主少量市区客群35-45年龄段为主改善客群为主本区域置业者为主XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期客群渠道地图区域内:1400-1750组来人新区:400-500组来人市区:150-250组来人外省市:100-150组来人木渎镇约6万人本区域居民为主!XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)一期销控6月26开盘7月3日7月10日开盘当日去化80%开盘两周首期售馨开盘一周去化95%XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)商业定位8XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)定位从市场出发在项目定位前，我们先剖析下项目周边商业市场，从市场面出发，得出我们的商业定位！1、区域消费者研判2、周边商业解析3、区域未来规划XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)Part1区域消费者研判XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)本案万枫家园新港天都花园新升新苑棕榈湾天平花园尼盛青年城金色家园香榭瑞景苑嘉业阳光假日世纪花园白领公寓新创竹园君地风华灏景天下枫华紫园今创启园木渎镇约6万人地块周围2公里范围内现有17个居住小区，其中2个正在开发建设中。项目核心区域内社区现居民约12万人，不包括流动性人口。新区的一些老社区内由于有大量厂区工人租住，人口密度较大。项目周边还有多个居住项目在开发和待开发中，预计项目核心区域内的居住人口3年后将达到13万人以上，不包括流动性人口。区域内小区分布！居住人口基数大，未来3年可达13万！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)区域类别小区名称总户数现有人口未来三年人口住户基本情况木渎木渎镇人口/约60000约60000木渎本地居民、外来人口老社区天平花园1000户约3000约3000以木渎本地人自主为主,现有部分出租户香榭400户约1200约1200木渎本地人，部分以二手房购入的新苏州人和租户新开发小区瑞景苑580户约600约1500木渎、新区客户，年轻人首次置业者为主棕榈湾900户约700约2000以新区、木渎客户为主在售项目枫华紫园1200户0约1800以新区、木渎客户为主，部分为投资客高新区老社区新创竹园2200户约10000约1000050%自住，50%出租。部分为被附近工厂租下作员工宿舍新升新苑3600户约14000约14000有原拆迁安置户、购房自住客户、租户世纪家园1830户约7000约7000以附近的白领阶层为主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家园1550户约6000约600035%原当地拆迁户自主、65%为周边工厂中员工购买或租住万枫家园1800户约7000约700045%当地拆迁户，55%外地人新开发小区白领公寓250户约400约600以新区白领自主客户为主，占到80%灏景天下350户约900约1000新区白领高管、部分外籍人士阳光假日2500户约5000约7000新区客户为主、部分市区吴中客户君地风华460户约1000约1200新区白领管理层、当地私营业主尼盛青年城670户约1500约2000项目定位为青年社区今创启园552户约100约1000以新区白领自主客户为主，部分新苏州人在售项目新港天都花园1800户0约1500以新区、市区、木渎白领高层为主，部分私营业主合计///118400127800/区域人口统计——地缘性常住人口占比大！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)称呼：王先生年龄：28岁居住小区：阳光假日工作地点：飞思卡尔半导体家庭结构：与配偶同住家庭年收入：11－12万元消费习惯：由于选择面较小，平时吃饭只能在新升新苑内选择几家比较卫生点的小饭店，来亲朋好友时选择去狮山路的几家饭店；平时买日常用品选择去家乐福，服饰类选择观前；平时喜欢打网球，运动类消费投入较大，曾是英派斯体育中心店的会员。妻子想泡SPA和瑜伽会所，但社区内的规模太小，不够正规，不会选择。称呼：张先生年龄：33岁居住小区：世纪花园工作地点：新区富士胶卷家庭结构：与配偶子女同住家庭年收入：7－8万元消费习惯：购物目的地还是以石路观前为主；与朋友吃饭聚会多数选择去2公里外的天府之乐、巴蜀传香；由于社区缺乏配套设施，平时文化、健身类消费较少，但比较喜欢运动；近期去经营范围较广的绿宝广场次数较多。称呼：陈小姐年龄：25岁居住小区：新升新苑（租）工作地点：新区工业园家庭结构：与男友同住家庭年收入：5－6万元消费习惯：吃饭多在小区内小饭馆，更多喜欢流行类餐饮，如McDonalds等；由于有较高频次的购物车，平时购物消费主要去百润发何山店，周末时有时会去石路,在流行类服饰上消费较多，男友较为喜欢运动，平时多数为运动休闲类打扮；娱乐类休闲则以网吧和KTV为多，KTV多数会选择去石路。

消费者实例XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)年龄构成25-45岁，年轻、中年人占多数收入水平家庭年收入：4－12万个人月收入：2K－5K

消费水平（不含住房）占收入30%-50%购买力处于中等水平消费习惯购物类：大型超市期待附近的大型卖场餐饮类：社区附近餐馆可选择小，档次较低，品牌餐饮多选择狮山路、邓蔚路沿线区域，距离较远休闲娱乐类:基本不在本区域内

周边缺乏类似商业配套,规模较小，档次、服务过低过差

消费者特征——本区域主力消费群为周边住宅小区住户XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)Part2周边商业解析XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)长江路商圈木渎镇商圈

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区

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狮山路商圈区域社区商业狮山广场绿宝广场本项目金枫国际广场天都花园商业枫华紫园商业东创创业园木渎新天地现有商业体未来商业体（1-3年）区域商群分布XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)香港街金山路花苑街翠坊路本项目竹园路木渎镇商业从竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体和租金情况也各有差异。整体来说，竹园路以小商品零售为主，和以普通餐饮、服饰为主的花苑街、香港街一样，主要面向外来打工群体；而较高档次餐饮、休闲娱乐业主要集中于金山路，主要面向木渎本地人群、私企业主位于竹园路北的木渎新天地商业项目将于9月底开始动工，其规划定位为以宾馆、KTV为主的休闲娱乐业PK木渎商群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)路段业态租金客群竹园路以服装、餐饮、人力资源中介等为主要业态。虽地理位置较好，但因周边多为民房，消费水平较低，店面租金约在700-1000元/㎡。多为在厂区上班的打工族，年轻人居多。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)路段业态租金客群金山路以餐饮、娱乐休闲、烟酒行等为主要业态。此路段因大多为中、大型以上业态，故租金情况未详，小型店面有业主购买自行经营，也有私人投资出租。金山路到底与中山路交界处一间约10平米烟酒店，租金为2500元/㎡本路段周边住宅区、木渎镇居民、本区域外来人口及新区部分居民。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)路段业态租金客群香港街以服饰、鞋类、休闲娱乐等为主要业态。经营时间集中在晚上19：00-2：00，服饰类门面一般要2：00后打烊，但整体站面来看，消费档次不高。与中山西路交界处为入口处，租金相对较高，面积在20平米左右的店面，租金约为5-6万/年，往北租金相对减少，约5万/年，但差距不大。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)路段业态租金客群花苑街以娱乐休闲、餐饮、服饰等为主要业态。白天人流量较少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分门面（KTV、餐饮等）通宵经营。西面靠近香港街，故一间面积约30平米左右的门面，租金约在4-5万/年（1900元/㎡），越往东面地理位置越偏，故租金约在3万/年（1200元/㎡），且租金每年约有10%的涨幅。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)路段业态租金客群翠坊街以服饰、餐饮、五金建材等为主要业态。集中的品牌店较多，如永和豆浆、国美电器、海澜之家、冠芝霖手机大卖场等。服饰类除翠坊路上的品牌店外，还有一个茜施商城，也是服饰较为集中的区域路段以南地理位置较偏，且店面不规范，租金相对较便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金约在3000-4000/平米。茜施商城商铺租金约为1000-1500元/平米。本区域居住的本地人及外地在苏州打工者，年轻人居多。XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)新升新苑世纪花园嘉业阳光假日本项目项目周边有众多居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等15个小区，一般建有基本生活服务配套。社区内现有商铺多数以经营小型生活服务类配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。新升新苑内餐厅饭馆较多，但多数卫生条件较差，档次较低。阳光假日内街还有一些健身SPA，美容院等休闲类业态，但受店面规模的限制，对居民的吸引力不强。社区内缺乏可用于会谈、交友、待客的休闲类配套，如咖啡店和茶吧等。白领生活馆君地风华PK社区商业XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)淮海街路乐购狮山路商业淮海路商业本项目狮山路在新区商业中处于核心位置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。淮海街是高新区娱乐商业的重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，设施健全，配套齐备。乐购超市目前为新区狮山路以南唯一大型商业超市，面向社区居民生活配套，将主要辐射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。乐购超市PK狮山路商群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)本案要打造成为集教育、文化、商业、住宅、物流五大功能的商业园区。长江路和宝带路交界处辐射区域开发建设，重点为商业建设和物流园。长江路的交通优势明显，相接苏州众多主干道。综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，业态单一。PK长江路商群XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)总建275,000平米，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心LaPiazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼。广场商业由开发公司统一招商运营，购物广场内严格规划业态区域，从目前看整体情况较好。一期引进5000平米华润万家超市和6000平米泰华商场，其余为餐饮店、品牌店。其中品牌餐饮店铺主力面积为150-300平米，时尚品牌店铺主力面积为90-110平米。PK绿宝广场XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)AAI设计方案狮山购物广场总建约26万平米，旨在打造高新区城市形象中心。建设包括住宅、大型shoppingmall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。集精品购物、娱乐休闲餐饮、星级酒店、商住两用办公楼为一体的城市标杆性建筑。PK狮山广场XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)

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本项目天都花园商业金枫国际广场枫华紫园商业未建东创创业园木渎新天地未来商业体量——周边未来商业体量大，竞争激烈！XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)项目商业体量交房时间性质档次基本信息新港天都花园23万方未定街区综合体高档集商业、酒店、办公于一体的街区综合体；一号线玉山公园站与该商业融为一体枫华紫园13.5万方（含SOHO）未定社区配套中档与本案仅金枫路一路之隔，该项目商业部分主要为三幢SOHO底部三层商业，靠近一号线金枫路站，尚未动工金枫国际广场1.4万方2009-9休闲娱乐中档与本案仅金枫路一路之隔，该项目商业部分主要为两幢SOHO底部三层商业，靠近一号线金枫路站，尚未有商家进驻东创创业园16.7万方（含写字楼）未知商务中心中档位于本案正北方，集写字楼、酒店式公寓、商业于一体，以创业为主题木渎新天地3.4万方2009-10休闲娱乐中低档轻轨一号线始发站出口，定位为集现代餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的苏州不夜城未来商业业态XX苏州合景泰富领峰项目营销推广报告(下)商业体商业定位描述木渎镇商圈休闲娱乐业态、服饰为主，分别定位于木渎本地居民和外来打工群体。基本为沿街店铺形式，规模较小。区域社区商业满足基本生活需求。休闲类商业因条件限制无法满足消费者需求。狮山路商圈商贸金融餐饮业态和特色休闲业，消费较高。乐购超市的即将营业有效满足了普通居民生活需求。长江路商圈以专业市场为主。社区商业基本只辐射自身居住者。绿宝广场大型SHOPPINGMALL，辐射整个新区范围，并逐渐影响部分市区消费者。狮山广场新区城市