校园外贵大步行街

二、人口概单二、人口概单位：万花溪区总人口63.34万预计突破20000人三、总体经济运行情 全区经济运行向好发展首位度明显增强三、总体经济运行情 全区经济运行向好发展首位度明显增强年，在市委、市政府和区委的坚强领导下，始终坚持生态文明和可持续发展理念，坚守护”之间的关系，着力抓发展、稳增长、调结构、促改革、惠民生，不断加强经济运行调度，强化工作措施，全区经济运行总体平稳，主要指标总体上完成全年目标任务或达到市级分解目标增速。规模以上工业增加值、全社会固定资产投资等指标绝对数继续名列全市前列，公共财政预算收入增速保持全市排名第一，其他主要指标增速明显快于全市平均增速。全区生产总值、规模以上工业增加2000万元及以上口径）、固定资产投资（50万元及以上口径）、财政总收入、公共财政预算收入占全市的比重分别14.5%、29.0%、12.9%、8.3%和8.9%，分别比上年提高1.34.3、0.2、0.9和0.5个百分点，经济发展的首位度进一步增强，发展质量明显提升。GDP和房地产小于4—5—大于房地产展停稳定增快速增三、总体三、总体经济运行情 社会消费品零售总居民消费，从而带动消费水平的提高三、总体经三、总体经济运行情 人均可支配收单位：三、总体经济三、总体经济运行情 银行储蓄存款余单位：亿2商业分临2商业分临街商业分校园商业分周边楼盘信,边社区有花溪御院、花溪硕苑、吉林新村、御溪山居及吉林花园一期，商业环境相对传统，并且商业相对落后，整体商业低迷的临街商业形式出现。,边社区有花溪御院、花溪硕苑、吉林新村、御溪山居及吉林花园一期，商业环境相对传统，并且商业相对落后，整体商业低迷的临街商业形式出现。 花石花石路整体租金水平为 花石花石路整体租金水平为花溪御院及硕苑附近租金40~70元/㎡/吉林新村附近租金35~50元/㎡/吉林花园附近租金30元/㎡/40~70元/㎡/30元/㎡/35~50元/㎡/除花石路路口有大型商业纯KKTV外，边住户的基本商业需求 上吉上吉路整体 上吉上吉路整体租金水平为30~80元/㎡/ 吉麟上吉路整体租 吉麟上吉路整体租金水平为30~80元/㎡/铺为主，商业环境原始且混杂整个整个吉林花园周边商业的特点：商业原始性、商业表现杂乱、商业落 贵★ 朝阳贵大贵大校园商业的特点：租金高、租赁面积小、商业不集中且业态重占81%，所以本项目消费群体以学生消费群体为主。现入预计贵州\\\\花溪占81%，所以本项目消费群体以学生消费群体为主。现入预计贵州\\\\花溪吉林吉林御溪花溪御小区地址：花溪区花石物业类别住花溪御小区地址：花溪区花石物业类别住项目特色公园地开发商：贵阳万河房地产开发有限公建筑类别板塔结合小高建筑面积67642平方占地面积30826平方总户数：336商业面积：715.5平米左停车位：停车位:232小区地址：花石路47物业类小区地址：花石路47物业类别：普通住190总户入住率小区地址：花溪区花石路203物业类别:容积率:总小区地址：花溪区花石路203物业类别:容积率:总户数入住率校花一小步行只有几分钟路程钟。周围环境不但有风景优美的花溪公园且小区地址：花石路125物业类别别小区地址：花石路125物业类别别建筑类:板塔结小高容积总户入住花溪西校区：一花溪西校区：一本类校区，是 贵★ 贵★项目介绍—项目介绍—吉林花园二期贵大步行容积率：2.99一期户数：4103社区商业3社区商业类社区商业的定社区商业的业态划社区商业类型--人均商业面积比指标我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的社区商业类型--人均商业面积比指标我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的规模一般在3万㎡以本案周边常住人口16000人。商业面积150001、按照人均商业分参考标准外向1.08-2.54中间（偏外向型0.14-0.87内向0.14-0.87规模一般应控制在3万平米服务人口一般在5万人以社区商业类型--按照交通时间分类社区商业服务半径主要消费圈在500m社区商业类型--按照交通时间分类社区商业服务半径主要消费圈在500m“51015”社区购物网的研究，提出社区服务网络：步行5分钟到达便利店步行10分钟到达超市、餐骑车15分钟到达购物中约500m约步 步 骑5分钟10分 15分社区商业类型--按照社区商业类型--按照服务的规模分社区商业定位系项目略定主题市社区商业定位系项目略定主题市场客群产品形象价格风格、档项目整体戓略定位——原项目整体戓略定位——原整体项目的大消费者的社区商业物业的平衡区域商业布局的周边竞争项目的商业项目整体戓略定位——方项目整体戓略定位——方消费者希望市场竞争地块自身适宜做在内容、作用、功能上交叉联系，相交的平衡点是项目的定位项目整体戓略定位——方项目整体戓略定位——方在很难确定最佳定位时，对集中难以排出的定位假设论证，分析各自的优劣势，再将分析结果进比，据此确定最终方法建立的条件：详尽的市场调步骤方法1：三相交定方法2接触地块：发现主要矛盾项目整体戓略定位——方接触地块：发现主要矛盾项目整体戓略定位——方地块研究：转化为主要矛盾 主要矛盾 市调：转主要矛盾 主要矛盾 主要矛盾 定位产 综合分析：转为主要矛盾项目最大的难点是什么？这是解决和突破的最大障碍方法3主要矛盾主题定 休闲？娱乐？餐饮 休闲？文化？主题定 休闲？娱乐？餐饮 休闲？文化？贩物 表述丼外向？中间？内项目商业项目商业与业庖？与卖庖庖？超规划发展商圈现有档次定 高档？中档？低档 高档？中档档次定 高档？中档？低档 高档？中档？低档 高档？中档？低项目商业项目客群高档？中档？低市场竞争项目整体形象定商业的主题形象定商业的主题形象定位主要考虑的因素住宅楼盘的整体风格项目片区的整体氛围主题营造的可实现性等市场定位是前期定市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业内部型社区商业业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称来确定）商铺经营商铺经营客群定社区商业业态组合—租户角色定租户特租金承受能租金模社区商业业态组合—租户角色定租户特租金承受能租金模以纯租金方式居多，也有可承租能力相对最以扣率租金以纯租金为一般很纯租金超市技术指需求面积（㎡10,000-单层面积（㎡经营楼层选择（层结构层高要求超市技术指需求面积（㎡10,000-单层面积（㎡经营楼层选择（层结构层高要求楼板承重（Kg/㎡给排提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪供配提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为150kw/1000㎡，同时提供后备发中央空提供不否需不发展商庖内垂直交每层设置自劢扶梯，货梯电话提供配燃气管提供城市燃气管道预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡停车位（个物业交付装修超市技术指需求面积（㎡1,000-单层面积（㎡1,000-经营楼层选择（层结构层高超市技术指需求面积（㎡1,000-单层面积（㎡1,000-经营楼层选择（层结构层高要求楼板承重（Kg/㎡给排接驳到位，日供水量≥100吨；供配提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源中央空提供不否需不发展商沟通电话提供配燃气管配备管道煤气或瓶装煤气站排设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个50-物业交付装修标超市相比综合超市和社区标超，便利店对停车位没有超市相比综合超市和社区标超，便利店对停车位没有技术指需求面积（㎡单层面积（㎡经营楼层选择（层1结构层高要求楼板承重（Kg/㎡给排接驳到供配提供商场正常用电的高低压配庖设备并设置备用电电话提供配物业交付装修标毛餐饮技术指需求面积（㎡1,000-单层面积（㎡经营楼层选择（层餐饮技术指需求面积（㎡1,000-单层面积（㎡经营楼层选择（层结构层高要求楼板承重（Kg/㎡中央空丌需要，自装电梯（部2步梯（部1燃气管提供接设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个50-物业交付装修标简单装修/毛餐饮技术指需求面积（㎡150-单层面积餐饮技术指需求面积（㎡150-单层面积（㎡100-经营楼层选择（层结构层高要求步梯（部1燃气管提供接设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮技术指需求面积（㎡经营楼层选择（层单层餐饮技术指需求面积（㎡经营楼层选择（层单层面积（㎡200-结构层高要求步梯（部1-燃气管提供接排排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个约物业交付装修简单装修/毛便利店需求面积（㎡50-经营楼层选择便利店需求面积（㎡50-经营楼层选择（层1结构层高要求（m）开间进深排油排污提供接口庖前走道庖前走道宽1.5m以上，要裸露丏没有绿化带物业交付装修标准简单装修服务配套及精品需求面积（服务配套及精品需求面积（㎡ 部分商家30以下亦可（干洗、花庖等经营楼层选择（层1结构层高要求（m）开间物业交付装修标准毛美容美发美容SPA需求面积（㎡80-经营楼层选择（层结构层高要求（m）给排美容美发美容SPA需求面积（㎡80-经营楼层选择（层结构层高要求（m）给排提供接口燃气管道丌需排提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯需求面积（㎡经营楼层选择（层1结构层高要求（m）开间进深10-给排提供接口，能保持稳定正常庖前走道裸露，最好丌要有绿化带燃气管道排提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯生活家居生活家居业态由于其所销售的部生活家居生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较灵活需求面积（㎡50-经营楼层选择（层层高要求（m）开间3-进深10-物业交付装修标准简单装修/毛坯娱乐休闲休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对娱乐休闲休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污、停车位要求高，同时，面积的需求也相对较大。休闲业态经营场所一般在二、三需求面积（㎡≥200-经营楼层选择（层结构层高要求（m）给排提供接口供配提供接口丏符合国家标准排提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需停车场车位50物业交付装修标准毛业态规划前提——功能定业态规划前提——功能定项目整体商业社区公共服务功业态规划原超市、业态规划原超市、餐饮、便利庖、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成区商业的基础业态组合规划原社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛符合商铺建筑设计技术指商铺面积配商铺面积配比规划——一般规硬件规划设计如丌合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是商业能否良好经营的重要环每种业态对于硬件技术指标的要求都丌一致，对于铺位面积的需求也各丌相结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间“30以下”和“31㎡－80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优布局规社区布局规社区商业布局规社区商业业态布局——原社区商业业态布局——原各业态对于位置要求丌尽相同，总体应注意以下基本原它小商家的带动作餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民常生社区商业分布类类案优缺圈地街铺商业体量可以较大限度的扩大展示面较长，可视性佳，社区商业分布类类案优缺圈地街铺商业体量可以较大限度的扩大展示面较长，可视性佳，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售入口街铺入口集中以点带面商业较分散，难形成规模效社区商业人流动线规社区商业人流动线规人流焦点：一般位于社区主出入口戒商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一情冴下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用人流端点：