XX南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略2334515747

30三月2024XX南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略23345157472市场调研与数据收集情况市场调研访谈&问卷城市区域广州珠海中山佛山东莞清远深圳项目周边项目地块内部项目红线外地块项目周边自然、人文环境项目周边公共配套南沙区内交通……南沙在售住宅项目（共14个）中惠璧珑湾时代南湾星河丹堤南沙奥园万科府前一号龙光棕榈水岸优山美墅优山悦海创鸿南沙一品珠江湾碧桂园豪庭……珠三角在售项目（共23个）珠海中信红树湾珠海凤凰山一号珠海银海湾广州玖珑湖广州万科兰乔圣菲招商金山谷碧桂园莲山首府中山华发生态庄园中山碧桂园秀丽湖东莞万科麓湖东莞海逸豪庭东莞锦绣山河……专业人士访谈（共11位）世联地产策划经理陈颖林时代南湾销售经理苏小丽时代南湾策划经理李忠丽碧桂园豪庭销售经理张小姐招商金山谷销售经理黄明泉华发生态庄园营销部经理曾先生锦绣山河销售张小姐万科麓湖销售经理冯桂坚……消费者深度访谈金山谷别墅客户蒋先生时代南湾高层客户张先生时代南湾高层客户李先生带香港亲戚看房的黄女士夫妇中惠壁珑湾洋房成交客户李女士……消费者问卷时代南湾业主问卷（共57份）南沙奥园业主抽样调查……项目顾问工作阶段划分整体定位及发展战略（中期汇报）启动区策略与物业发展建议（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘案例分析房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2013/06/292013/07/232013/05/21项目界定及目标分析区域分析市场分析消费者分析竞争分析项目整体发展战略项目定位规划排布建议财务测算根据客户意见对报告进行完善、修改进行规划交底，参与规划跟进市场调研阶段项目整体定位及工作内容回顾大盘开发模式、分期建议启动区策略及定位启动区物业发展建议财务测算2013/05/31报告思维导图客户目标项目条件项目理解及核心问题市场分析消费者分析整体定位与发展策略项目理解市场机会分析与项目发展战略定位与策略主要的研究内容中期成果汇报思路区域背景分析开发建议竞争分析与发展战略规划、开发建议与经济测算项目理解区位•核心问题1地块•广州市区一小时车程南沙港高速番禺大道京珠高速虎门高速南沙客运港香港一小时航程东莞半小时车程深圳一小时车程珠海、澳门一小时车程本案西边入口东边入口地铁4号线南沙中心【区位交通】项目位于广州最南部南沙区黄山鲁森林公园内，周边道路通达性好，但目前项目地块内缺乏公共交通，进入性一般项目离广州市中心一小时车程，离南沙中心区十分钟车程区域交通网络成熟南沙港快速干线京珠、虎门高速地铁4号线南沙港客运码头内部交通一般，公共交通进入性较差地块离最近的市政主干道约2公里目前只有公园内部道路通达，无规划市政路和公交站点进入广州市南沙区【经济指标与四至】项目占地522亩，容积率较低，地块内外均为绿色山地坡地，中部大面积水库，具备郊区景观大盘潜力经济指标总占地面积：522亩用地性质：一类居住用地容积率：0.8-1.8限高：无地块四至外围是黄山鲁森林公园内部为白灰田水库白灰田水库大致红线范围地块红线白灰田水库山体【地块优势1】地形地貌丰富，坡地为主，私密性佳，中部湖体可利用率高，开发空间大，并且可东南向望海现有湖面可扩展湖面湖边坡地湖体面积7.5万平方米湖岸线长1.5千米海景视野东南向望海内部低洼【地块优势2】占地1200多公顷的黄山鲁，生物植被覆盖率达99.9%，物种丰富，负离子含量极高，生态资源极佳整个公园占地约1200多公顷，主峰海拔295米，是广州南部地区的最高峰，可以俯瞰南沙全景动植物生态资源维管植物460种，其中野生植物434种鸟类41种，鸟类密度在广州各森林公园中最高两牺动物8种爬行动物14种黄山鲁森林公园内空气中的负离子含量达到5000个/立方厘米，比广州市的平均值426个/立方厘米高出10倍鸟类植被负离子含量（个/立方厘米）作用700人感觉空气清新1000具有一定的保健作用8000具有一定的治病作用京珠高速地铁四号线南沙区政府4567891011虎门大桥港前路3进港大道12休闲旅游配套区九王庙南沙游艇会天后宫南沙高尔夫1南沙高尔夫球会2荷塘公园3上下横栏岛4科学展览馆5南沙客运港6南沙大酒店7蒲州花园8南沙天后宫9大角山炮台10亲水公园11游艇俱乐部【地块优势3】周边旅游休闲景点丰富，度假设施高端，项目坐享区域内旅游休闲资源较为成熟的优势【地块劣势1】地块地理位置隐蔽，公共交通通达性较差，半径2公里内缺乏市政配套区位较为隐蔽，交通不便，从最近的市政路进入地块有2公里多路面距离缺乏公共和生活配套，地块半径两公里范围内基本无配套黄山鲁公园开发十年，内部缺乏基本配套2KM南沙高尔夫南沙小学金业小学南沙科技馆华盛隆商场时代影院南沙海港大酒店黄山鲁位置还算蛮偏的，什么配套都没，就算一个公园，里面厕所都很难找，小卖部都没有。——南沙出租车司机访谈【地块劣势2】项目地块分散、窄小，存在利用性难度项目地块总共分为10块宗地宗地形状不规整，面积大小不一，给后期规划带来难度1.2.3地块窄小5地块面积小宗地相互之间连贯性较差，需要通过置换或整合达到良好的开发目的12456789103127.5项目拥有7.5万平方米天然湖面【数字黄山鲁项目】1500稀缺的1500米湖岸线15°平均约15°坡地观湖望海128海拔128米，远望无遮挡海景12000000私享1200万平方米黄山鲁森林公园4888海拔128米，远望黄山鲁森林公园空气中负氧离子含量高达4888个/cm³天生丽质不可多得项目整体优势明显大于劣势，黄山鲁资源不应被辜负，具备开发高端住宅的基础。思考一：不辜负项目的先天优势，做到价值最大化就意味着能实现高价高速销售，区域市场的现状和发展如何，是否具备条件？项目地块资源具备打造高端产品的基础，区域未来发展又能否提供高端支撑？物业市场现状如何，低价是不是卖得快？高价是不是不能卖？PART2通过对南沙区域规划的分析，预判未来房地产发展高度，寻找有利于发展的优势和机会？PART3目前的市场环境如何，在区域内是哪一类产品销售较好与客户接受度高？思考二：项目具备的“山湖海”资源在消费者中的认知度和认可度有多高？其竞争力究竟有多大，如何在竞争中脱颖而出？南沙奥园优山美墅碧桂园豪庭时代南湾南沙境界茗荔雅苑星河丹堤龙光棕榈水岸南沙湾东苑碧桂园天玺湾区域周边具备类似资源的楼盘较多，存在较显著的竞争，而项目景观资源和规模优势并不具有绝对优势，如何在竞争中取胜？本项目PART4消费者对版块认知如何，对“山湖海”资源是否敏感，在实际置业中有何需求？PART5存在较为激烈的市场竞争，项目该建立怎样的核心竞争力和竞争策略来突破竞争？现实与希望目标的对比推导出项目核心问题R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目地块资源具备打造高端产品的基础，在市场环境下也有“被动”往高端发展的推力，若打造高端产品能否实现高盈利呢？片区竞争较激烈，存在同质化竞争，项目不具备明显的规模和资源优势，打造怎样的产品才能在竞争中脱颖而出呢？核心问题2：项目的竞争策略是什么，应如何整合资源打造什么样的产品在竞争中胜出？核心问题1：项目如何实现高价高速销售，实现价值最大化？明确发展方向，在市场基础上实现项目价值最大化。报告提纲OUTLINE

OF2区域背景分析3.1区域理解3.2规划目标3.3产业发展3.4人口增长3.5未来价值3区域市场分析4.1政策分析4.2物业市场分析4.3市场机会预判5基于竞争的发展战略6项目整体定位与发展策略7.1项目整体定位7.2项目发展策略REPORT4消费者分析7开发建议与经济测算8.1规划建议8.2开发建议8.3经济测算6.1竞争分析6.2发展战略5.1消费者特征分析5.2消费者趋势分析区域背景分析2寻找项目发展高度的支撑点霍英东时代，南沙的启动洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿元虎门轮渡公司成立南沙被确定为九十年代三大重点发展区域虎门轮渡及广珠东线公路正式开通南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航1988-1992年经济开发区时代，大规模开发国务院批准设立国家级南沙经济核技术开发区全球最大企业美国通用落户南沙东发和南伟码头分别投入使用虎门大桥通车粤港经济合作座谈会在南沙举行南沙定位升级为珠三角的中心支点城市1993-1999年南拓时代，产业纷纷落户广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划.广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通南沙成为广州市一个独立的行政区。全球500强纷纷投资南沙2000-2011年南沙发展历程【区域理解】南沙是广州唯一的出海口，位于珠三角几何中心，半径100公里囊括广深珠港澳，战略位置显著广州南沙南沙【经济发展】南沙经济发展迅速，但经济总量相较其他区仍处于较低水平，预计2015年GDP达1000亿元，发展空间大

从区域经济总量来看，南沙经济总量历年呈上升趋势，尽管增幅逐年降低，但从整体来看，区域经济发展飞猛，2010年达到486亿，相比2005年增幅达到295％从广州十区二市的经济总量来看，南沙区经济排名第十一位，GDP处于较为低下水平，但是增幅度却名列前茅，区域经济发展潜力无比2011年各区GDP排比【产业现状】2011年全区第二产业比重为80.49%占主导地位，第三产业比重偏低，决定了南沙目前缺乏本地白领中坚阶层从近年来数据看出，南沙产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大南沙第三产业比重过小，产业结构的优化升级和发展任务依然艰巨城市第三产业决定了城市白领阶层的数量南沙区历年三次产业比重图南沙区2011年产业状况指标本年生产总值（亿元）增长（%）合计57113.05第一产业14.854.58第二产业495.6412.9第三产业96.5715.25【规划目标】在南拓方针下高起点规划，是广州市唯一写入国家“十二五”发展规划纲要的片区，打造成以生态、智慧和休闲为特色的国际化滨海新城广东省海洋经济发展“十二五”规划提出要将南沙新区建设成为生态宜居湾区，打造珠江三角洲优质生活圈，与港澳紧密合作共同建成亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群，而且重点打造成为国际邮轮母港基地南沙新区总体概念规划粤港澳全面合作的综合试验区，珠三角世界级城市群的新枢纽，全球性城市广州的重要中心，以生态、智慧和休闲为特色的国际化滨海新城国家“十二五”发展规划纲要南沙新区开发定位为打造服务内地、连接香港的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区南沙中心区【功能布局】南沙新区规划“中、北、西、南”四大组团，项目所处的明珠湾城为商业服务和金融创新合作为主的综合服务区西部组团：功能定位：装备制造业、岭南小镇文化旅游和生态观光区北部组团：功能定位：汽车制造基地和高新技术产业中部组团：功能定位：中心湾区和交通枢纽、城市综合服务区（商业、金融等）南部组团：功能定位：国际保税港区、海洋高新技术区、岭南水乡示范区【产业规划】凭借粤港澳几何中心位置，推进实施CEPA先行先试综合示范区，第三产业比重将显著提升，现代服务业前景看好石化工业转：珠三角航运物流商贸业和健康休闲旅游业钢铁制造业转：临港先进制造业进军现代服务业推进实施CEPA先行先试综合示范区，在第三产业有所突破打造新兴产业如电子产业，目前正在规划电子产业工业园；电动汽车；生物制业；核电装备，打造核电装备基地；金融服务以及航运物流南沙，不再被单纯当作一个拉动广州乃至广东GDP增长的投资区或工业园，它已经逐渐回归其本位优势：凭借粤港澳几何中心的位置，打造内贸与外贸货运航线高效衔接的亚洲枢纽型港口物流中心、承接港澳服务外包产业转移、发展健康休闲旅游业。南沙高端医疗城南沙影视动城南沙游艇会【人口增长】目前南沙人口仅为27万，预计近期人口增长速度较慢，后期增长较快，远期2030年人口规划高达200万人时间项目领域投资额2011年广州浪奇化工4.5亿元2011年珠江啤酒啤酒5.4亿元2011年小天鹅工业园家电7.4亿元2011年霍英东集团、金朝阳集团、粤海集团等穗港澳合作项目大型基础设施、创投基金、高端医疗、综合商业配套、港口物流、海洋休闲和游艇服务120亿元2012年以色列、港澳等大项目企业总部、高科技、环保、商旅、先进制造业110亿元根据《广州南沙新区发展规划》规划总人口将在200万左右随着南沙高端服务业、科技智慧产业、临港先进制造业、海洋产业以及旅游休闲健康产业等五大产业发展，南沙产业人口及居住人口必将大大增加南沙区人口变化趋势预判万人南沙区近年来部分投资项目【区域交通】推进高快速路、轨道交通等枢纽型、动脉型交通设施与区内交通的有效衔接，构建珠三角湾区城市一小时交通圈海，国内外港口均可到达南沙客运港广州唯一的深水海港，将新增3条亚欧航线、1条泛太航线及1条中东航线，将南沙港打造成世界一流港口陆，粤港1小时生活圈广深港高铁(疏港铁路专线)：全长约１４０公里，香港到广州的列车行车时间缩短到４０分钟，深圳到广州25分钟地铁4号线及延长线，延长线有6个站，途经南沙客运港，预计2015年通车；地铁22号线南部新城线，预计2020年通车肈顺南城际、中南莞城际，广东西部沿海铁路等预计远期建成增开2条跨区班线，南沙公交到海珠只需要70分钟空，国内外无缝接驳广州、珠海、香港、澳门、深圳5大国际机场，75公里内1个小时车程可到南沙2020年规划交通图【发展进程】南沙区以基础建设和交通设施为先行、逐步推进规划落地，近期至中期能给本项目带来规划利好第一阶段（2012-2015年）第二阶段（2016-2020年）第三阶段（2021-2030年）工作重点：基本上完成南沙新区的行政管理构架配置、区划调整、规划和政策体系建立打基础阶段国家新区基本构架形成重点项目：南沙客运港已落成南沙游艇会一期已落成2015年地铁四号线延长线完工2015年广深港高铁全线通车建设规模：60平方公里人口规模：27万常住人口工作重点：南沙新区大构架、大格局趋于完善，完成总体功能构建成规模阶段重点项目：2020年地铁22号线完工中海集团散货总部、中铁港航局总部和广东省电子信息产业集团总部进驻南沙建设规模：90平方公里人口规模：规划人口约80万工作重点：实现跨越式发展，一个全新的国家级新区，岭南生态水乡初步建成初步建成新城重点项目：肈顺南城际、中南莞城际，广东西部沿海铁路落成南沙高端医疗城南沙影视动城南沙邮轮母港建设规模：300平方公里人口规模：规划人口约200万南沙新区建设的总体推进规划为：3年打基础，5年成规模，10年建新城新加坡圣淘沙区域未来南沙楼盘最吸引人的是环境及价格，看好南沙的房地产市场，因为广州目前拥有如此优美自然环境的只有南沙了，加上政府的大力扶持，房地产市场潜力很大———广州地产多年从业经验沈先生南沙五至八年内处于打基础和功能构建阶段，城市升级和人口增长的效应还未明显显现，项目近期入市预计受到南沙本地的高端支撑有限；但远期城市跨越式发展的愿景美好，房地产市场潜力很大，能为项目高端化发展提供支撑带来溢价。市场环境分析3面临怎样的市场环境，有哪些市场机会？中央政府今年以来多次表态房地产调控不动摇，但近期出现信贷和货币政策定向微调，有利于房地产市场企稳中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施在具体政策执行上，调控政策“有保有压”，在继续抑制投资投机需求的同时，也提出了对自主性需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持首套房贷款需求继2011年12月初下调存款准备金率后，2012年2月央行继续下调存准率0.5个百分点，进一步释放货币政策微调信号6月8日央行三年以来首次降息，实际则不对称降息，释放利率市场化信号表示个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍再次降息一方面表明信贷和货币政策定向微调范围扩大，对未来楼市成交量持续高位产生正向影响，另一方面是购房者贷款支出成本下降有利于其加强入市信心最新存贷款利率走势宏观政策目前政策处于筑底维稳阶段，未来以巩固调控成果为主，预计不会有更为严厉的政策出台，项目受“90/70”政策影响以及未来南沙出台“限价”政策的可能性均较小“90/70”政策开始于2006年的“国十五条”，本项目取地时间在2001年，受影响的可能性小在2011年的土地土地挂牌和交易中对户型占比要求的“70%”消失了，而被“60%”、“56%”代替目前南沙区只有万科府前一号受“90/70”政策影响，其余出让土地以及项目均未见受限开发商可以通过“两套连通”、“偷面积”方式来规避“90/70”政策的限制案例一：2011年9月18日，被万科以底价收入囊中的白云区白云大道的AB2911022地块，对中小套型的占比要求没有出现70%的字眼，而是不小于60%。案例二：2011年9月18日拍卖的番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧的CQNJ11-02地块和位于番禺区桥南街番禺中学西侧的CQNJ11-03地块，要求两地块中小套型(90平方米以下)比例仅为56%。案例三：9月19日，首批火车南站重点功能区9幅地块正式亮相。有1幅二类居住用地、4幅商住混合地，其中，二类住宅用地的中小套型(90平方米以下)比例不低于50%，另外4幅商住混合用地的中小套型比例不低于56%。中国总理温家宝2012年3月5日在向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时表示，要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归房地产政策总基调：宏观政策广州作为一线城市，3－5年内取消限购的可能性不大，受调控政策影响，房企策略趋于谨慎，加大促销力度，出现“小阳春”现象，整体市场库存下降，市场企稳回暖迹象明显2012年5月，广州一手房成交9129套，环比上升57％；成交面积共103.6万平米，环比上升49%，同比上升22%；一手房成交均价为12259元/平米，环比上升2%，同比上升3％；全市成交金额127.1亿，环比上升52%，同比上升26%广州市场“小阳春”的原因分析全国市场形势影响：一是在全国形势的影响下，“政府信号”、“信贷放松”和“楼盘降价”造成各地楼市小阳春的出现；广州特殊情况：二是针对广州市场。由于政府调控，部分楼盘推迟到2012年第一季度上市。目前市场的楼盘蓄客期长且面世集中，导致了市场成交量上升明显宏观政策年度供应面积（平方米）供应套数成交面积（平方米）成交套数成交均价（元/平方米）供求比每年未售余量累计未售（平方米）2010年9,241,04486,2738,262,86779,43611,3601.1978,1778,718,4952011年10,256,05992,6167,620,32369,10111,1571.32,635,73614,302,6782012年（1-5月）2,758,09823,6063,171,79228,78611,4210.9-413,69413,888,984市场未来趋势：预计短期内广州市场价格会小幅度上涨，成交量进一步回升年度供应面积（平方米）供应套数成交面积（平方米）成交套数成交均价（元/平方米）成交金额（元）供求比20111,012,6718,968684,9226,0108,2795,670,198,0001.52012195,8341,713283,6752,4807,5212,133,550,4310.7调控政策下的房企促销行为使得2012上半年南沙整体市场呈现“量升价跌”的现象，产品销售速度理想，库存下降，预计库存消化期需半年2012年整体市场成交均价比去年同期下降8.5％，带动成交量上升2012年1－5月南沙市场的高层供求比呈现“供不应求”的情况，市场同时消化2011年剩余的货量截止2012年6月4日，南沙市场整体可售住宅房源达3239套，以1月至5月的月均成交量535套统计，消化期仍需半年2011-2012南沙高层供应套数与成交套数近25周南沙高层成交套数与均价宏观政策在政府调控期内，南沙区资源型高端项目受市场调整影响较小，甚至出现逆势上涨府前板块的项目无特殊自然景观资源、且供应量普遍较大，价格下降速度高于南沙整体区域市场，如万科府前一号拥有自然景观资源的高端项目降价幅度较小、甚至逆市上扬，总体均价高于南沙平均水平，如时代南湾宏观政策【时代南湾】首期高层产品在广州市限购令出台前开盘，销售速度十分理想，二期高层产品受政策影响、销售情况欠佳2010.10.1.2010.10.15.2011.10.3.时代南湾首期开盘，共500多套，首月内售出超过400套，首月销售率达80％“新国五条”、即国家限购令出台广州限购令出台广州限购令细则出台，市场进一步压缩时代南湾二期高层开盘，首推共240多套，首月内售出110余套，首月销售率约为40％2010.9.29.2011.2.15.宏观政策【时代南湾】相比于南沙其他楼盘，限购令下的时代南湾销售情况相对较好，主要得益于自然景观资源价值的带动作用楼盘名称项目景观资源推出时间推出货量销售价格（元/平方米）销售速度时代南湾海景、中心湖景，山景首期2010年10月共500多套9800推出首月销售率达80％，半年内售罄二期2011年10月，2012年5月加推共400套，首推240套9500-11000推出首月销售率约40％，至今剩约120套碧桂园豪庭无特殊景观首期2010年10月共200多套6900推出首月销售率约60％，4个月内售罄二期2011年1月共约100套7500推出首月内售罄三期2011年4月共100多套8300推出首月销售率约50％四期2011年5月共204套8300推出首月销售率约30％五期2011年8月共200多套8700，降价7300推出首月销售率约20％，降价后至2012年5月售罄时代南湾首期在广州限购令推出月内销售率达80％，共售出400多套，成交均价9800元/平方米同期推出的碧桂园豪庭销售率为60％，售出货量约120套，成交均价为6900元/平方米从成交的数量、价格、速度来看，时代南湾的景观资源带动力较强，限购条件下的销售情况相对影响较小宏观政策【政策环境】政策筑底维稳，以巩固调控成果为主，预计不会有更为严厉的政策出台，近期出现信贷和货币政策定向微调利好，但广州作为一线城市，3－5年内取消限购的可能性不大在政府调控期内，南沙区资源型高端项目受市场调整影响较小，销售价格甚至出现局部逆势上涨——政策环境下，对有良好资源的项目发展高端住宅有较强支撑，未来的消化情况看好政策维稳下的广州、南沙市场缓慢回暖，整体库存下降，未来消化不成问题【总体格局】南沙区目前在售项目主要集中在两个区域，根据其空间分布和集中程度可分为府前板块和进港板块高层市场-南沙【府前板块】在售楼盘均围绕地铁四号线蕉门站与金洲站，公共交通便利，毛坯单价段在6000-7000元/平方米高层市场-南沙1753246编号楼盘总建面（万平方米）容积率主力产品价格元/㎡装修元/㎡1中惠璧珑湾27.84106平方米、137－142平方米的三房880018002龙光棕榈水岸261.670平方米两房，90、110平方米三房6500毛坯3万科府前一号27278-83平方米两房，90-125平方米三房850020004滨海花园隽城581.5117－124三房880020005创鸿南沙一品11.54.686平方米两房，119平方米三房7500毛坯6碧桂园豪庭6.40.479-133平方米两房、三房870018007珠光南沙御景9.62.8100－140平方米的三房、四房6000毛坯【进港板块】在售项目普遍有山、湖、海等景观资源，毛坯单价段在7000-8000元/平方米，高于府前板块，资源比地段的溢价作用明显高层市场-南沙15342编号楼盘总建面（万平方米）容积率主力产品均价元/㎡装修元/㎡1时代南湾541.692、122平方米三房1100030002南沙奥园500.998-145平方米的三房、四房8000毛坯3优山美墅10282平方米两房，102－125平方米三房6800毛坯4优山悦海15.72.880平方米两房，115－136平方米三房7000毛坯5珠江湾1472.598平方米两房，118－138平方米三房850020006星河丹堤320.8128-135平方米三房未定未定6【产品特点】在售项目在建筑排布、外立面、梯户比和户型等方面呈现同质化，造成板块内项目的正面竞争压力大建筑排布：以围合/半围合式与行列式的排布为主流外立面风格：现代风格占据主流地位，项目外观与周边环境相符、但存在极大的雷同性梯户比：普遍存在的建筑梯户基本为1梯3和1梯4，平层类型产品缺乏户型：绝大多数项目的主力户型为三房、且面积段固定在100-130平方米高层市场-南沙南沙楼盘同质化产品表现方面建筑排布围合/半围合式中惠璧珑湾，龙光棕榈水岸，万科府前一号，碧桂园豪庭，南沙奥园行列式滨海花园，星河丹堤，优山美墅，珠江湾点式创鸿南沙一品，时代南湾，优山悦海外立面风格现代中惠璧珑湾，滨海花园，创鸿南沙一品，碧桂园豪庭，星河丹堤，时代南湾，优山美墅，优山悦海西班牙龙光棕榈水岸，南沙奥园Art－deco万科府前一号，珠江湾梯户比1梯3中惠璧珑湾，万科府前一号，滨海花园，创鸿南沙一品1梯4中惠璧珑湾，龙光棕榈水岸，碧桂园豪庭，星河丹堤，时代南湾，优山美墅，优山悦海，珠江湾主力户型三房中惠璧珑湾，滨海花园，创鸿南沙一品，碧桂园豪庭，星河丹堤，时代南湾，优山美墅，优山悦海，滨海花园，星河丹堤，优山美墅，珠江湾，创鸿南沙一品，时代南湾，优山悦海其他万科府前一号，南沙奥园【产品特点】南沙区作为广州发展热点和主要住宅供应地、已经吸引大批品牌开发商进驻，区域市场将由品质化将向高端化发展在售项目中基本由成熟开发商进行操作，其中不乏知名性开发商品牌，如万科、碧桂园、越秀城建、珠江地产等大型房企开发项目从品质和档次上都呈现迅速提高的趋势，结合南沙区的高端定位和规划、未来南沙的住宅项目档次将进一步提升高层市场-南沙南沙碧桂园碧桂园豪庭碧桂园天玺湾从碧桂园在南沙的三个项目：南沙碧桂园、碧桂园豪庭和碧桂园天玺湾来看，开发商在南沙项目的投入越发重视，产品素质也或者快速提高【产品特点】自然景观资源对项目带来的增值空间大，其中海景资源带来的溢价点最高高层市场-南沙西向看山东向看海

优山美墅E3栋11层3号户型产品西北朝向，能够看到良好的黄山鲁森林公园和部分湖景，售价7080元/平方米；E3栋11层7号户型产品东向，能够看到窄角度海景，售价7150元/平方米E3栋4层3号户型有黄山鲁公园部分山景，售价6680元/平方米；7号户型无任何景观，售价6030元/平方米产品的景观重要性大于朝向，优良的景观资源带来的溢价能够弥补其他产品缺陷、如朝向，海景溢价率为15％，湖景溢价率为10％。

珠江湾一线看海的高层产品均价为13000元/平方米；后排的海景房均价为9500元/平方米，非海景房为8500元/平方米海景资源给项目产品带来的溢价最高，一线海景产品溢价率达50％，二线海景产品溢价率约15％。3号户型7号户型【销售情况】南沙整体单盘平均年消化5.4万平方米，其中进港板块单盘平均年消化4.7万平方米，最好的有6万平方米高层市场-南沙楼盘所在板块开盘时间推货量（万平方米）销售面积（万平方米）消化速度（万平方米/年）中惠璧珑湾府前一期2012-04-292.52.55.1万科府前一号二期2011-04-292117.76.8滨海花园隽城八期2012-06-022.41.74.9创鸿南沙一品——1.2————碧桂园豪庭一期2010-10-12109.65.7星河丹堤进港————————时代南湾2010-10-01一期2011-10-03二期8.66.46.2南沙奥园2007-12-18109.73.7优山美墅2011-08-075.644.3优山悦海2012-05-063.20.83.6珠江湾2010-12-1819.510.55.8【供应成交－户型】在售楼盘中三房的产品占绝对主导，并且其销售情况最好主流户型最主要的户型为三房，其次为二房和四房三房产品的销售率最好高层市场-南沙楼盘户型统计表户型供应套数供应比例销售套数销售率二房215418.68%176181.75％三房727563.09%606883.41％四房198117.18%152677.03％其他1221.05%8872.31％合计11532100.00%944381.88％单位：套南沙区供应/成交产品户型分布统计注：“其他”包括一房、五房与复式产品【供应成交－面积】在售楼盘供应的户型以100平方米以下和110－130平方米的为主，160-170平方米的产品销售情况最好高层市场-南沙楼盘户型面积统计表面积段供应套数已售套数比例90以下1382120287%90-1001862165689%100-11091184693%110-1201595123477%120-1302557199278%130-1401290105482%140-150127793673%150-160721926170-180906572%180以上1048885%合计11532946182%单位：套单位：平方米主流面积段为110-130平方米、以及100平方米以下，当中以120-130平方米的供应量最高面积在160-170平方米的产品销售情况最好南沙区供应/成交商品房面积分布统计【供应成交－总价】在售楼盘中总价在140－150万的产品销售情况最好，其次为80万以下的产品主流总价分为两个区间：90万以下、以及100－130万的产品低总价的两房产品销售情况最好100－130万的产品总供应量最大，销售情况较好高层市场-南沙南沙区商品房总价段分布单位：套单位：万元楼盘总价统计表（供应）总价套数供应比例已售销售率低于70172414.95%157291.18%70-80157913.69%148794.17%80-90164714.28%139384.58%90-1004283.71%38589.95%100-110242421.02%196681.11%110-120123410.70%85769.45%120-130132811.52%98474.10%130-1404383.80%27262.10%140-1503643.16%36098.90%150以上2281.98%17476.32%合计11532100.00%9461

【客户情况】府前与进港两个版块在配套、资源等硬件上有显著差别，两个板块所吸引的客户群体也有较大区别高层市场-南沙板块楼盘自然景观市政配套客户府前中惠璧珑湾蕉门河

蕉门河景观栈道、南沙区政务服务中心以广州和南沙的公务员、地铁四号线沿线一些企业的员工和附近科学园的员工为主，刚需客户为主要客户龙光棕榈水岸蕉门河南沙小学、广州市南沙第二中学、国际外国语学校高层以广州刚需外溢客户为主万科府前一号蕉门河南沙小学、广州市南沙第二中学、国际外国语学校、南沙中心医院以广州、南沙的刚需客人为主，还有一部分投资客滨海花园隽城无南沙中心医院、体院馆、图书馆南沙本地客人为主，尤其公务员和事业单位人员，其余为广州市区内客人创鸿南沙一品无金洲广场、南沙中心医院看房客人以南沙本地客为主，其余为广州市区客人，如天河区，自住与投资都有碧桂园豪庭无南沙金隆小学、南沙第一中学、南沙中心医院高层客户以刚需客人和改善居住环境的客人为主，主要来自番禺和南沙本地进港星河丹堤海景，山景，湖景南沙高尔夫、南沙大酒店、黄山鲁公园、天后宫尚未开盘时代南湾海景，山景，湖景南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店、黄山鲁公园、天后宫洋房客户主要为南沙、番禺和广州市区客人南沙奥园海景，山景，湖景南沙游艇会、南沙高尔夫、南沙大酒店、黄山鲁公园、天后宫以广州市内做生意的以投资、度假客人为主，其余为番禺、南沙本地客人和中山的消费者优山美墅海景，山景黄山鲁公园、南沙高尔夫60％为广州天河区、海珠区的客人，20％为南沙本地客人，20％为珠三角周边城市客人优山悦海部分海景南沙游艇会，南沙大酒店，天后宫，英东中学主要是来自广州市区的刚需客，本地客户少量珠江湾海景英东中学，南沙小学，南沙中学，南沙中医院以南沙本地、南沙客运站服务人员、周边科技园区客人为主，其他来自广州市区刚需客户为主度假投资客户为主【供应成交—户型】供应量最大的依然是三房产品，其销售情况与四房产品相近，销售情况最好为二房产品高层市场-南沙进港板块户型套数供应比例已售销售率二房91025%62669%三房191051%114060%四房80322%47359%其他933%7783%合计3716100%231662%进港板块的货量为南沙总货量的三分之一，三房产品依然为主流的户型，但相对于南沙整体市场比例有所下降相对于南沙整体市场，进港板块呈现更多的“两极分化”，即小户型的两房产品和大户型的四房以上产品比例更大大户型产品占南沙总量的41%，小户型产品销售情况最佳单位：套数南沙区进港板块供应/成交商品房户型分布统计【供应成交—面积】进港板块最畅销的产品为180平方米以上的大户型，140-160平方米的产品供应量和销售情况均不理想高层市场-南沙进港板块进港板块中160平方米以上的产品销售较为理想，其中销售情况最好的为180平方米以上的产品，但总供应量不大；100平方米以下的小户型产品供应量和销售情况均比较理想南沙整体市场中的主流面积段、120-160平方米产品销售情况欠佳，其中以140-160平方米的产品销售情况最差面积段套数供应比例已售销售率90以下45112.14%34276%90-10056515.20%39470%100-1101273.42%8869%110-1203469.31%15946%120-13092925.00%57262%130-14055414.91%35664%140-15044211.89%21048%150-160721.94%1926%160-170701.88%5173%170-180561.51%3766%180以上1042.80%8885%合计3716100.00%231662%南沙区进港板块供应/成交商品房面积分布统计单位：套数单位：平方米【供应成交—总价】总价在140万以上的产品供销情况最佳，80－90万、110-130万元的产品销售情况不理想高层市场-南沙进港板块总价套数供应比例已售销售率低于7040810.98%27667.65%70-801754.71%10962.29%80-9038610.39%17745.85%90-1001594.28%11974.84%100-11067218.08%47770.98%110-12074820.13%41655.61%120-13049413.29%29259.11%130-14043811.79%27262.10%140-150421.13%42100.00%150以上1945.22%14675.26%合计3716100.00%231662.59%由于进港板块中的小户型和大户型产品销售情况较好，因此产品总价上表现出同样的趋势总价低的投资型产品、和总价高的投资度假型产品销售情况最好单位：套数单位：万元南沙区进港板块供应/成交商品房总价分布统计【户型－面积交叉分析】主力二至四房产品中最畅销的产品为110平方米以下的小户型和160平方米以上的大户型产品高层市场-南沙进港板块面积小的二房、三房产品销售情况最好110-130平方米的三房产品供应量最大，但销售情况最差四房产品中、140-160平方米的销售情况不佳，160平方米以上大面积的四房产品销售情况更好单位：套数单位：套数单位：平方米单位：平方米单位：平方米单位：套数四房户型－面积交叉分析三房户型－面积交叉分析二房户型－面积交叉分析【总价－户型交叉分析】总价在90万以上的二房、110万以上的三房和130万以上的四房产品销售情况最好高层市场-南沙进港板块小户型产品总价在100万以下的接受度高，其中90-100左右的产品最畅销三房产品中110万以上产品销售情况较佳，最畅销的为120-130万四房产品中130万以上的总货量不大，但销售情况最好，面积偏小、总价较低的四房产品销售不佳单位：套数单位：套数单位：套数单位：万元单位：万元单位：万元三房总价－面户型交叉分析四房总价－面户型交叉分析二房总价－面户型交叉分析【客户分析】从成交客户信息看，主要来源为广州天河、番禺、越秀、白云、海珠、南沙6个区域，广州市区为绝对主力越秀区荔湾区

花都区深圳东莞天河区白云区越秀区海珠区荔湾区番禺区南沙区花都区增城市萝岗区黄埔区东莞深圳

客户主要分布于天河、番禺、越秀、白云、海珠、南沙6个区域高层成交客户地图高层市场-南沙进港板块【客户分析】进港板块存在较多以投资、度假为主要目的客户，主要构成为广州市区中高管、番禺和南沙的泛公务员户型楼盘名称主要面积段（平方米）客户置业目的二房时代南湾82－92广州市区白领，番禺和南沙本地居民投资，首改三房南沙奥园110－140广州、南沙公务员、事业单位员工投资、度假时代南湾92－122番禺和南沙的居民、广州市区中高端白领投资、度假南沙珠江湾118－158南沙本地居民、南沙客运站附近工作人员、周边科技园区高管投资、自住四房南沙珠江湾128－160南沙本地居民、广州市区内事业单位员工投资、度假南沙奥园124－168南沙企事业员工、公务员投资、首改、自住投资、首改客户广州市区一般企业职员，番禺区首改客户投资度假客户广州市区中高端白领，番禺、南沙本地居民，部分南沙公务员，企业主等自住、投资客户番禺和南沙本地居民，南沙事业单位员工、公务员，广州市区白领90万以下110万以下130万及以上南沙进港板块高层成交客户来源分析高层市场-南沙进港板块【土地市场】南沙2011年成交总建面79.19万平方米，2012年现挂牌总建面36.45万平方米，整体供应量大，容积率基本在2以上地块容积率占地㎡成交时间成交总价（万元）楼面单价（元/㎡）1≤2.8832222011-8-84550019522≤3.0137832011-8-8418010103≤3.010298.52011-8-8830026864≤1.81890372011-8-89100026745≤1.8944042011-8-84600027076≤2.5131782011-3-7538016337≤1.8229162011-3-728306868≤2.0640642011-3-72180016479≤2.5442482011-6-2523000167010≤1.8617162011-6-25844075911≤3.0340562011-6-2522460234012≤2.5162372011-6-2511500283312111098765432120112012碧桂园天玺湾高层市场-南沙【未来供应】后续供应估计达250万平方米，按照南沙2011年年消化近70万平方米计算、且预计南沙市场成交进一步活跃，全部消化大约需三年，供应竞争不大高层市场-南沙编号楼盘未来可售面积（万平方米）1碧桂园天玺湾502滨海花园283南沙珠江湾214星河丹堤185时代南湾166优山悦海167中惠璧珑湾128创鸿南沙一品69南沙湾3.810近两年土地80合计250.82012（三）2012（四）2013（一）2013（二）2013（三）2013（四）2014（一）2014（二）2014（三）2014（四）二期高层尾货持续销售，年底推出第三期尾货续销(120-170㎡)，均价8000，后面两期推出小户型产品新品面世，洋房续销（86、119㎡,预计售价7000-7500）高层新货面市(76-137㎡)2013下半年主推高层产品，具体未定高层持续销售(76-136㎡,均价6600毛坯)高层持续销售(96-142㎡,均价8500带装修)小户型产品，预计2013上半年推出65-110㎡小户型产品预计2014年本项目高层产品入市，市场供应量约为100万平方米【小结】高层市场-南沙南沙整体市场消化量看涨，消化情况理想，预计本项目入市时市场供应竞争不大，市场销售压力较小，但高层产品同质化严重，本项目将通过产品差异化进行竞争进港板块中多为首改、再改和投资度假客户，偏好90平方米以下低总价的小户型产品和160平方米以上的舒适型大户型产品景观资源存在较大的溢价空间，其中海景资源有15％－50％的溢价可能，湖景、山景有10％的溢价可能，本项目高层产品将最大化景观资源、实现高溢价【思考】别墅作为拔高形象的产品，代表着项目的高度，因此注定要放眼珠三角来考量项目的占位别墅市场跳出南沙，从珠三角高度看项目——项目的高立意，注定眼光不能局限在南沙，对于珠三角的高端项目，本项目具备的资源基础，能否超越广州的顶级项目的天花板。【格局】珠三角的顶级豪宅多依托强势资源，三层级格局较为明显别墅市场颐杰鸿泰狮子湖联排：150-180万双拼：350-400万独栋：600-1000万中信山语湖独栋：800-2000万碧桂园秀丽湖独栋：1000-2500万华发生态庄园联排：400-500万双拼：500-600万独栋：650-1000万中海银海湾联排双拼：1000-3000万中信红树湾联排：1000-3000万万科麓湖双拼：350-400万独栋：800-1600万海逸豪庭独栋：600-2000万金湾领海独墅独栋：800-1300万光大锦绣山河独栋：1500-3800万东部华侨城天麓叠拼：2000-2500万独栋：4700-4800万城市一线二线天麓狮子湖三线山湖园林景观强势山湖景观一线海景资源华发庄园麓湖山语湖秀丽湖红树湾银海湾金湾领海锦绣山河海逸豪庭第三层级：三线城市+山湖园林资源总价区间：1000万以下第二层级：二线城市+强势山湖资源总价区间：1000-3000万第一层级：一线城市+海资源总价区间：3000万以上第一层级第二层级第三层级玖珑湖独栋：1000-4200万玖珑湖高端别墅在珠三角城市均有分布，总价层级北低南高，主力总价段在500-1500万元之间，顶级产品一深圳珠海为代表，占据海景资源，价位在3000万元以上【客户】主流客户群体以珠三角的中高端财富阶层为主，其中以近南沙的东莞中西部及港澳客户存在较大的购买南沙物业意向度假市场主力总价段主力面积段㎡市场特点客户分析客户购买南沙预期清远150-400万250-350较开放，竞争激烈，价格战，价低好销珠三角及清远本地一般佛山800-2000万300-600较封闭，别墅不愁卖，2011年后受政策调控有一定影响以佛山各个镇街的客户为主；度假意识弱，山水别墅的追随者较低中山500-1200万350-550封闭，受限价影响，销售受阻中山本地富人偏自住，度假意识淡较低珠海1000-3000万250-400区外型的主题度假市场、主打海主题，高端项目不少，价格高、客户接受高港澳及全国各地，区外客户度假意识强，看重海景与城市环境较高（香港、澳门）东莞600-1500万300-600不乏山水资源盘，各镇区皆有资源型山水项目较为封闭，尊贵的绝版顶级物业仍有市场空间以东莞本地私企业主、企业高管为主，兼政府高层，港台商客（来莞8-10年以上）；对置业距离、养生、海景敏感较高（中西部厚街长安虎门镇街客户）深圳2000-5000万350-500价格是珠三角标杆，全面豪宅化，顶级化，泛投资化是度假主题型市场，追求强的鲜明度假主题和务实的度假生活度假意识强、支付力强，基数大，来源范围广，幅射性大，深圳为主，以及东莞、港澳和外籍人士；置业目的多样，企业会所、个人休闲、投资保值等多种可能性较低别墅市场玖珑湖和山语湖是广州近郊的顶级物业，具备强势的品牌号召力和山水资源，同时巨资投入打造顶级配套广州别墅物业格局资源依托主流别墅：优山美墅、碧桂园豪庭、龙光棕榈水岸、茗荔雅苑优质山水/海/品牌/配套城市/优质山水/海无资源同质化山水资源型别墅：东江首府、时代南湾、兰乔圣菲、天湖峰境、星河丹堤高端/城市别墅：保利西海岸、金域蓝湾、招商金山谷顶级豪宅：新鸿基玖珑湖、中信山语湖、大一山庄别墅市场指标新鸿基玖珑湖中信山语湖区位花都山前大道南海里水项目规模占地1700亩7144亩资源三万亩九龙湖森林公园、2.5平方公里浩瀚湖面、九龙湖高尔夫2000亩郊野森林公园；1200亩水库(景观湖)500亩湿地公园；1600亩的高尔夫球场配套高尔夫球会、耀华国际学校、公主酒店、马术学校、国际五星级度假酒店顶级高尔夫球场、500余亩五星级酒店、国际会议中心、巴卡拉精品酒店、广东实验中学、高档商业品牌新鸿基，香港豪宅专家，有豪宅客户资源中信地产，国企背景，有成熟豪宅产品线项目资源优质但不超越，受限地块体量和投资规模，不具备超越目前顶级物业的基础，但能做到接近广州顶级的水平【广州顶级项目情况】玖珑湖别墅市场广州近郊区域【玖珑湖】广州北大型国际化生态度假低密宜居社区，坐拥强势九龙湖森林公园和高尔夫资源，新鸿基品牌效应吸引国际客户规模占地约120万平方米建面约80万平方米容积率0.67产品目前在售2期独栋别墅360㎡，4房3厅4卫设计446-470-570㎡，5房5厅5卫设计600㎡，6房4厅6卫设计现代简约风格价格均价毛坯30000元/㎡最贵一套680㎡，3000㎡花园，无地下室，4200万最便宜一套850万销售一期售完，二期78栋，11年5月开盘，剩16套，月销5套客户广州企业家为主，加拿大、港澳等全球都有，有企业客户买做会所客户看中品牌和环境，独栋基本自住，双拼小户型基本为度假客有较多高尔夫球会会员为业主配套学校：国际学校、马术学校酒店：国际五星级度假酒店、欧陆式度假小镇内酒店高尔夫球会、国际教育机构体系、欧陆式度假小镇及国际五星级度假酒店等【板块格局】依据区域位置和资源条件，可划分为中心区城市型别墅、近郊区资源型别墅以及无明显优势的普通别墅别墅市场-广州北二环东二环中心区城市型别墅城区、白云南、番禺北、萝岗西近郊区资源型别墅增城、花都、南沙、白云北、番禺南、萝岗东南沙花都从化增城白云北番禺南保利西海岸联排双拼：1000-2000万御金沙金域蓝湾，联排：820-1000万星汇金沙：联排：450-600万玖珑湖独栋：1000-4000万兰乔圣菲独栋：1200-1500万天湖峰境联排双拼：350-800万独栋：1000-1200万誉山国际，联排：500-900万侨建御溪谷双拼：700-2000万莲山首府联排：500-600万金山谷联排650-750万双拼1000-1200万独栋1500-2000万【产品类型】中心区域独栋产品稀缺，主力面积段分布情况是联排200-300平方米，双拼250-400平方米，独栋400-600平方米别墅市场-广州区域项目面积㎡资源中心区域保利西海岸280-430城市金域蓝湾200-220城市御金沙200-220/270-290城市星汇金沙180-220城市近郊区域兰乔圣菲400-1200山景、湖景九龙湖360-600山景、湖景天湖峰境230-250/250-270/380-900山景、湖景誉山国际250//350-450园景侨建御溪谷350-650山景莲山首府250-300河景、山景金山谷310/350-370/450-600坡地、城市㎡20030040050060070010001600联排双拼独栋【供求情况】近三年供求较平稳，年销售套数维持在3000套左右，价格呈增长趋势别墅市场-广州广州别墅供求年度数据统计万元/平套【面积段分析】市场供应和成交主流面积段为200-400平方米，300平方米以下的小面积段销售率最高别墅市场-广州平方米套整体市场中，200-500平方米为主流面积段200-400平方米为成交的主力面积段，150-300平方米的面积段销售率最高，达到70%以上150-200平方米的面积段产品总价低，600-1000平方米的面积段产品供应较少，导致销售率高【总价段分析】市场供应和成交总价段区间主要在300-1500万元，700万元以下的低总价产品销售率最高，超过1500万元销售量开始减少，顶级产品总价至少在2000万元以上别墅市场-广州套万元以联排、双拼为主的小户型低总价的产品市场销售情况最好【资源型别墅】分布在花都、增城、番禺、南沙等区域，以山景湖景居多，海景稀缺，高端项目配套主要打造高尔夫、五星级酒店和会所别墅市场-广州区域项目面积㎡资源配套南沙时代南湾180-280山景、湖景星级会所、山景会所、高尔夫练习场、8万㎡镜湖南沙奥园300-400/500-700山景、海景五星级度假酒店、高端商业体、南沙饮食娱乐城、生鲜超市等生活配套、幼儿园、小学等教育配套优山美墅350-450山景会所，泳池，篮球场等运动设备，裙楼商业配套花都兰乔圣菲400-1200山景、湖景3千平米商业中心、1千平米会所九龙湖360-600山景、湖景国际学校、马术学校、高尔夫球会国际五星级度假酒店、欧陆式度假小镇内酒店天湖峰境230-250/250-270/380-900山景、湖景娱乐：艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园；酒店：喜来登酒店、水岸会所“天湖会”增城侨建御溪谷350-650山景内部山林、溪流、瀑布、拱桥等园林景观番禺莲山首府250-300河景、山景幼儿园、运动场莲花山高尔夫球会【资源型别墅-面积段分析】供应与成交的主流面积段与整体市场相符，但300平方米以下与600-1000平方米面积段销售率最高别墅市场-广州项目名称<200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡>500㎡天湖峰境二期211109202时代南湾2935500000南沙奥园00107204兰乔圣菲4761000018汇总7842180164024项目名称联排双拼独栋天湖峰境二期0027时代南湾6450南沙奥园1013兰乔圣菲47024汇总112564典型项目近一年销售数据统计500平方米以下为成交的主力面积段，但150-300平方米和600-1000平方米的面积段销售率最高，达到60%以上从典型楼盘分析主要是小面积联排（总价较低）和大面积独栋（供应较少）的产品销售情况较好导致套平方米【资源型别墅-总价段分析】供应和成交的总价段区间与整体市场相符，300-700万元和1000-1500万元的产品销售率最高，超过60%别墅市场-广州套万元结合供求数据和典型代表项目分析，以适宜投资的联排为主的小户型低总价的产品和以适宜度假的独栋为主的大面积舒适性产品市场销售情况较好【资源型别墅-客户分析】主要是广州天河、海珠、越秀等老城区的私企老板及生意人，置业目的多为投资兼度假别墅市场-广州区域项目资源客户分析南沙时代南湾山景、湖景别墅客户以广州中心区及番禺的投资、度假客人为主南沙奥园山景、海景以广州市内做生意的以投资、度假客人为主，其余为番禺、南沙本地客人和中山的消费者优山美墅山景主要广州天河区、海珠区的客人花都兰乔圣菲山景、湖景花都狮岭本地人，万科会客户，广州客户为主九龙湖山景、湖景广州天河私营企业家为主，加拿大、港澳等全球都有，有企业客户买做会所，客户看中品牌和环境，独栋基本自住，双拼小户型基本为度假客，有较多高尔夫球会会员为业主天湖峰境山景、湖景广州天河、海珠、越秀等城区客户为主，前期有港澳、珠三角客户，看中项目的整体度假环境以及多元配套，以度假、养老、自住为主增城侨建御溪谷山景以广州天河、黄浦客户居多，少量珠三角及香港客番禺莲山首府河景、山景广州天河、海珠为主，还有番禺本地投资为主，兼自住【顶级别墅】一千至两千万的产品年成交套数较多，两千至三千万则为几十套，三千万以上显著减少，仅为个位数顶级产品主要为三大类别城市核心区别墅：如珠江新城内的珠江璟园、颐德公馆等近郊资源型大盘内的楼王产品，单盘供应数量不多：如南沙奥园、玖珑湖、侨建御溪谷的独栋楼王城市、资源均占有的别墅：如白云山下的大一山庄、白云南湖的颐和高尔夫套广州高端别墅总价段年度成交套数统计两千至三千万产品存在一定市场空间，三千万以上空间不大限购政策对顶级产品的影响几乎没有，2010年10月限购后至今销售情况仍保持原有的量级，甚至有所增多顶级物业的客户存在，同时作为标杆产品对项目形象具有较大意义，可根据市场销售情况打造少量，合理控制风险别墅市场-广州【空间格局】主要分布在进港板块，均为毛坯销售，主力总价段在350-1000万之间，比广州其他近郊区域要低一点别墅市场-南沙待售在售南沙奥园优山美墅碧桂园豪庭时代南湾三期独栋推售时间未定南沙境界茗荔雅苑星河丹堤预计8月开售龙光棕榈水岸碧桂园天玺湾联排推售时间未定项目总价区间平均单价碧桂园豪庭双拼：450-1200万15000元/㎡龙光棕榈水岸联排双拼：350-650万联排12000元/㎡双拼18000元/㎡时代南湾联排双拼：450-1000万联排23000元/㎡双拼25000元/㎡茗荔雅苑独栋：550-750万14000元/㎡南沙奥园联排450万独栋1000-6600万联排14000元/㎡独栋32000元/㎡优山美墅联排：350-500万17000元/㎡南沙境界联排：250-400万11000元/㎡在售别墅价格数据统计【产品类型】海景资源别墅较为稀缺，联排产品主力面积段250-400平方米，双拼和独栋产品主力面积段400-700平方米别墅市场-南沙项目面积㎡资源碧桂园豪庭310－830园景龙光棕榈水岸250-350/400-650园景时代南湾180-280山景、湖景茗荔雅苑350-550山景南沙奥园300-400/500-700山景、海景优山美墅350-450山景㎡20030040050060070010001600联排双拼独栋【整体销售】供求较为平稳，平均年消化量近150套，年均价呈现快速上涨态势，单盘平均销售速度为每月6套左右别墅市场-南沙项目总套数在售剩余货量未推货量月平均销售套数碧桂园豪庭463201龙光棕榈水岸158101385时代南湾8401216茗荔雅苑301601南沙奥园3122604优山美墅551906南沙境界24300.4南沙别墅供求年度数据统计单盘别墅销售数据统计多数在售项目别墅货量较小，除龙光棕榈水岸外均为尾货，单盘平均销售速度为每月6套左右，在售余货约106套，预估需要一年的时间消化【面积段分析】市场供应和成交主流面积段为500平方米以下，其中300平方米以下的面积段销售率最高时代南湾的200平方米的联排和280平方米的双拼产品市场认可度极高，导致这个面积段的产品销售率最高别墅市场-南沙平方米时代南湾的小户型联排双拼套南沙奥园的小独栋产品结合供求数据和典型代表项目分析，300平方米以下的联排双拼和400-500平方米的独栋产品市场销售情况较好【总价段分析】700万以下和1000-1500万元的总价段销售率较高，分别也是联排和独栋的市场主流总价段别墅市场-南沙南沙奥园的小独栋产品时代南湾的联排产品时代南湾的200平方米的联排总价在400-600万之间，市场认可度极高，快速销售完毕南沙奥园的400平方米的独栋产品总价区间在1000-1500万元，市场认可度极高，快速销售完毕【景观资源分析】资源价值排序海景>湖景>园景，水景别墅的总价提升和销售情况均得到市场认可别墅市场-南沙南沙奥园时代南湾海景别墅湖景别墅园景别墅湖景别墅南沙奥园、时代南湾两个项目的别墅销售均得到市场认可，成为南沙市场上的代表项目【时代南湾】拥有山、湖、海景观资源，主打湾区生活概念，二期别墅性价比高，受到客户热捧，共84套销售4个月已基本售罄别墅市场-南沙2011年7月推二期84套别墅，开盘两月销售近70套产品性价比高，实际居住使用面积舒适小户型为主，总价门槛较低，联排180-220平总价400－600万，双拼280平总价900-1000万赠送面积大（花园、地下室、车位）：联排220平方米，赠送后使用面积达到400-480平方米；双拼280平方米，赠送后使用面积达到570-650平方米二期联排（76套）双拼（8套）规划后期独栋16套现代简约风格的别墅“算使用面积的话，别墅单价才1万多一平米，十分划算，尽管只能看近处的园林，但客户认可整体项目环境，还是积极买单的。”——销售代表刘小姐190平方米联排户型280平方米双拼户型赠送面积【南沙奥园】具有强势山湖海景观资源的大盘，主打养生居住题材，产品形式丰富，打造以养生中心为亮点社区服务为主的配套依托“山、林、湖、海”的自然资源优势，携手广州中医药大学，打造南中国最大的养生中心，建成包括CEO官邸、联体别墅、豪华洋房、公寓、星级养生酒店、风情商业街、养生植物园等内容，集居住、度假、养生、保健、药膳和中草药培育等综合功能于一体的大型养生地产主题社区在售300方-700方的独栋山海别墅，每套1500万起，楼王6600万别墅市场-南沙整体规划示意山顶望海景观半山独栋联排山海独栋养生中心酒店楼王产品山海独栋组团【南沙奥园】山海独栋别墅采用北欧建筑风格，占有极致景观资源，户型舒适，价格属于南沙标杆，现处于尾货消化阶段山顶独栋别墅组团共110套，已销售3年，还剩6套，月销3套，近一年共销售13套，以400平方米左右的户型为销售主力，价格均在千万级以上产品舒适，5房3厅4卫设计，但只赠送露台面积别墅市场-南沙坡地别墅83首层二层三层项目名称5678910111212345合计南沙奥园230100320001214项目名称联排双拼独栋南沙奥园1013项目名称<200㎡200-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡450-500㎡>500㎡南沙奥园001072042011.05-2012.05别墅销售统计410平方米独栋户型【优山美墅】位于黄山鲁山脚，多层产品设置叠墅单位，与高层价差较大，但景观不望山，现场展示较差导致销售较慢项目产品类型多样共规划21栋情景洋房，5层高1、2层为叠墅单位3、4、5为平层洋房单位叠墅产品219㎡共三层，顶层为天台，算一半面积一梯两户叠墅销售一般共21套，2011年8月开盘，目前网签3套现场展示不佳，景观没做起来别