Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科学课件

第十一讲物业管理前期介入廖海燕广东财经大学公共管理学院第十一讲物业管理前期介入1本章要求：1.了解物业管理的含义及物业管理前期介入的作用。2.熟悉物业管理的前期介入的程序与内容。3.熟悉物业管理的前期介入各阶段的业务。2024/4/12本章要求：2024/3/312211.1.1物业管理的含义与意义

（1）物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定，对房屋及配置的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（2）物业管理的意义与作用①物业管理既是房地产营销的延续，其本身也是营销。②物业管理是满足市场需求、完善产品质量的重要渠道。③良好的物业管理有利于开发商品牌的塑造。

2024/4/1311.1物业管理前期介入概述11.1.1物业管理的含义与意义2024/3/31311.3Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科学课件4Chronic-otitis-media-耳鼻咽喉科学课件511.1.3物业管理前期介入及前期管理的区别（1）前期物业管理：指在业主大会选聘物业管理公司之前，房地产开发商与选聘的物业管理公司签订《前期物业管理服务合同》，并由物业管理公司按照合同的约定实施物业管理。（2）前期介入及前期管理的区别

2024/4/1611.1物业管理前期介入概述11.1.3物业管理前期介入及前期管理的区别2024/3/611.1.4物业管理前期介入的方式（1）长期介入（2）短期介入11.1.5物业管理前期介入的程序与内容物业管理服务标准的确定、参与设计与施工、物业管理队伍的组建、物业管理方案及制度的制定、接管验收与业主入住阶段物业管理。2024/4/1711.1物业管理前期介入概述11.1.4物业管理前期介入的方式2024/3/31711711.2.1楼盘的功能定位房地产开发企业在取得土地开发使用权后，要对市场进行调研并对项目做可行性研究。一些有远见的开发商还好聘请专业的物业管理人员对其项目进行评估分析，还要了解物业周边的竞争对手的物业管理情况，估算管理成本、利润等。11.2.2物业管理的档次与服务标准（1）普通居民住宅（2）中档居民小区（3）高尚住宅小区2024/4/1811.2物业管理服务标准的确定11.2.1楼盘的功能定位2024/3/31811.2物811.2.3智能管理★除了倡导“酒店式服务”口号以外，目前，智能管理也逐步成为物业管理新潮流。★没有物业管理的前期介入，就不会有后期所提供的服务的完善化和高智能化。2024/4/1911.2物业管理服务标准的确定11.2.3智能管理2024/3/31911.2物业管理911.3.1规划设计阶段（1）配套设施的完善（2）水电气等供应容量（3）安全保卫系统（4）垃圾处理方式（5）绿化布置

（6）消防设施

（7）建筑材料的选用（8）其他2024/4/11011.3设计与施工阶段的物业管理介入11.3.1规划设计阶段2024/3/311011.3设1011.3.2施工安装阶段（1）土建施工阶段物业管理公司在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。（2）设备安装阶段机电设备安装调试阶段的介入，主要是从物业管理的角度，提出机电设备安装和能源分配的有关专业管理意见。2024/4/11111.3设计与施工阶段的物业管理介入11.3.2施工安装阶段2024/3/311111.3设1111.4.1组织架构（1）行政部门（2）财务会计部门（3）工程维修部门（4）业务部门（5）保安部门

（6）园艺环境、清洁部门2024/4/11211.4物业管理队伍的组建11.4.1组织架构2024/3/311211.4物业管1211.4.2员工招聘（1）总经理和部门经理等决策层（2）个部门经理等中层管理人员（3）操作层

2024/4/11311.4物业管理队伍的组建11.4.2员工招聘2024/3/311311.4物业管1311.4.3从业人员的专业培训（1）从业人员上岗条件（2）员工岗前培训①岗前培训内容②岗前培训步骤

2024/4/11411.4物业管理队伍的组建11.4.3从业人员的专业培训2024/3/311411.1411.5.1财务管理物业管理公司在物业交付各业主使用前，就应该根据当地情况及该物业本身的设计特点，制定物业的财政预算，计算管理支出并按公约所制的管理分配比例，确定管理金融，务求足够支付日常各项经常性支出及预留未来大型改善维修工程的费用。11.5.2管理方案及计划物业管理公司根据物业特点及外部环境有针对性地草拟一个较详细的物业管理服务计划，以使管理服务工作可以顺利开展。2024/4/11511.5物业管理方案及制度的制定11.5.1财务管理2024/3/311511.5物业管1511.5.3制定各项工作指引及人事管理★制定各项培训内容、守则、管理规定及员工工作程序，以便将来控制和管理。

★员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，它主要包括劳动工作制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度等。

2024/4/11611.5物业管理方案及制度的制定11.5.3制定各项工作指引及人事管理2024/3/3111611.6.1接管验收阶段接管验收是物业管理公司承接开发商、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。

（1）接管验收的作用①明确交接双方责、权、利关系。②确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。③为日后管理创造条件。④提高物业的综合效益。⑤促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。

2024/4/11711.6接管验收与业主入住阶段的物业管理11.6.1接管验收阶段2024/3/311711.6接管1711.6.1接管验收阶段

（2）接管验收的方式

★接管验收的方法有观感验收法和使用验收法。

★物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。2024/4/11811.6接管验收与业主入住阶段的物业管理11.6.1接管验收阶段2024/3/311811.6接管1811.6.1接管验收阶段

（3）接管验收的内容

①接管验收的准备工作。②资料的接管验收。③硬件设施、设备的接管验收。④接管验收遗留问题的处理。2024/4/11911.6接管验收与业主入住阶段的物业管理11.6.1接管验收阶段2024/3/311911.6接管1911.6.1接管验收阶段

（4）接管验收应注意的问题

①接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题。②现实的接管验收少有整个物业同时移交。③接管验收一定要明确接管日期，以便划清责任界线。

2024/4/12011.6接管验收与业主入住阶段的物业管理11.6.1接管验收阶段2024/3/312011.6接管2011.6.1接管验收阶段

（5）验收资料的收集整理

①资料收集整理的程序②资料收集整理的形式③资料收集整理的内容

2024/4/12111.6接管验收与业主入住阶段的物业管理11.6.1接管验收阶段2024/3/312111.6接管2111.6.2业主入住阶段

（1）交楼期间的准备工作

①与开发商联合验收物业②资料移交③开发商向物业公司移交业