谈谈城市化进程中经典地段理论是否还适用于中国

PAGE2PAGE5谈谈城镇化进程中经典地段理论是否还适用于房地产开发樊琛“地段、地段,还是地段!”这个李嘉诚归结的地段为王的房地产开发铁律，是房地产开发界最简单却是最实用的法则。但是，随着城市化进程的不断加快，地区之间的差异性越来越大，发达地区与落后地区的城市化就处在不同的阶段。一些发达地区，比如，北京、上海、广州，已出现了生活富裕起来的阶层从城里向郊区迁移的趋势，也就是说，进入了城市化发展的第二阶段：“市郊化阶段”。然而，绝大多数地区，却仍处在第一阶段，即人口由农村向城市集中的阶段。由于不同发展阶段同处在一个历史时期，政策上就无法统一，顾及了第一阶段的对策，必然就与进入了第二阶段的对策相忤逆，反之亦然。那么就引申出一个问题：经典地段理论是否还适用于中国？我认为：信息全球化、经济全球化的的今天，“地段”已经不再是房地产开发的局限，全国化布局才是规模化程度越来越高的房地产开发企业的战略选择。对于“全国化”的战略尝试，很早就在进行了。最早在海南房地产市场虚热时万科就悄悄北上北京，但此时的“跨地域”操作，一直被视为房地产开发的雷区，能有能力踩过去不倒的，就能够取得丰厚的利润，当然多数尝试的企业基本上会倒在雷区中，企业竞争的集中跨区域能力的大小上。近几年，在国内愈演愈烈的城市化推动下，跨市、跨省、跨区域的地产商已经数不胜数，企业在竞争中所处的优势已经不仅仅是跨越雷区的能力。早一步抓住商机就代表着早百倍的利润。成为市场中的领导者才能够取得最丰厚的利润，跟随者就只能在激烈的竞争中寻找生存的空间。因此，发展速度成了战胜对手的关键所在。从许多已经成功进行异地扩张的房地产企业的发展经验来看，能够达到理想的发展速度，进行异地扩张的企业理应具备以下8种竞争力：一、城市理解力“地段，地段，还是地段”，经典的地段理论是房地产开发界最简单却是最实用的法则。对于异地扩张地段选择问题其实首先集中在对经济圈的选择方法上。采用什么原则来衡量所要考察城市或经济圈与开发商投资意向的匹配度，成为当前异地扩张房地产开发公司面临的最大问题。除了看选定经济圈中城市的经济结构与产业优势匹配度外，还应该考察城市经济与房地产市场直接相关的各个指标。比如：区域经济增长率；人均ＧＤＰ；恩格尔系数；城市化水平；城市经营者素质等。例如国内各大经济板块的人均ＧＤＰ从500美元～5000美元呈阶梯状分布，该指标显示城乡差别很大，表现在市场上，目前国内已经形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津唐地区、中西部欠发达地区等板块以及各经济圈中城市之间由于资源差异而导致的风险收益各异的房地产投资品种。其次异地扩张地段选择问题集中在所拿土地密码破译上，土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的，这就是通常所说的土地中蕴含着密码，我们只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。可见，开发企业只有不断加强自身资源的培养积累以及加强对区域经济、地块密码理解，才能在异地开发的新一轮竞争中获胜。二、资金运营力强大而稳定高效的资金能力是考验异地开发成败的第一因素。首先，总额，是总开发资金的承受能力要求较竞争对手具有竞争优势，这是制约能否实现规模开发的首要条件。只有拥有较为雄厚的资金承受能力，才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础，这直接关系到产品上市后的价格竞争力；其次，现金流，异地扩张是否拥有稳定的现金流渠道，是否已经形成三项业务相互扶持的局面，这是保证项目能够稳定、持续进行开发的条件，拥有充裕的现金流才能保证项目的顺利进行，从速度上讲，企业的现金流比利润更重要，现金流出涉及付出货币，现金流入可用于再投资，它们都是反映利润和成本的时间发生因素；再次，融资能力，在合理资产负债率的前提下，要充分发挥财务杠杆作用，提高自有资金的收益率，提高母公司现金流的使用效率，随着资本市场的日趋活跃，融资渠道的拓宽和融资成本的降低为房地产企业实现“财务自由”创造了越来越好的外部环境；最后，回款能力，比如做期房比做现房要安全、环境，往大了说免不了要提到地段、交通、生活配套之类的大环境，这些也可以归入“地段”的范畴，所以我们不说大环境，单说小环境。小环境，就是地块开发红线内的环境，在选择一个楼盘的时候，请注意，这是开发商的可控范围。小环境内的东西有些什么呢?非常直观的，比如建筑风格、规划布局还有园区绿化，有的是在“期房阶段”就看得出来的，有的需要你有些“发展的眼界”。现在杭州住宅的建筑风格非常多元，美式、德式、英式、地中海式……差不多你想得到的风格都能在杭州找到样本，各花入各眼。单单有建筑风格上的形似是容易的，但一处有传承价值的住宅，外观漂亮并不足够，还要看它的规划布局、建筑体量，包括园区绿化能不能与其建筑风格匹配。假如一个高端定位的小区，但它的车位配比却不足，可以预见两三年以后，入住率一高，停车一定难，乱停车问题一来，这个小区的环境怎么好得了?再比如绿化，除了看绿化率高低，还要看植物的品种，看是否一年四季都各有景可赏，看其维护成本多少。四、总是体贴入微的居住细节20世纪世界最伟大的建筑师之一密斯凡德罗，在被要求用一句话来概括他成功的原因时，他只说了五个字——魔鬼在细节。他解释说，不管你的建筑设计方案如何恢弘大气，如果对细节的把握不到位，就不能称之为一件好作品。前几年有一本企业管理类书很红，叫《细节决定成败》，强调的同样是细节。可见，细节的重要，它或许难以察觉，却无处不在。据说府尚别墅的创作设计团队历经8年，一次次的设计修改、斟酌，到最终产品最终方案出炉，有十箱是关于建筑立面、门窗、阳台、庭院等细节部位的设计手稿。这个利用山地自然落差而建的别墅项目，每幢别墅都占据不同的高度，拥有不同的造型，不同的入户方式，不同的院落营造和不同的地下空间，每一幢别墅都独一无二。这些都是细节，其差别可能非营造者都不知道、不关心、不注意，但等到产品交出来、被一一拿来比较的时候，你就会知道，用心的产品和不那么用心的产品差别到底在哪里?五、个性具有自我风格的品性北京的大气包容，上海的洋派精致，湖南的爽辣彰显，江浙的中庸持重……不同的地域有不同的风格，这是城市的“个性”。人，生而有别，这是人的“个性”。住宅自然也有它的个性，大到规划布局，小到门窗把手、砖墙花草，不同楼盘的差异性，就是它的“个性”。当不同的人的居住需求，在某一个房产品中得到有效的对接，就成了某一个楼盘的“个性”。这是非常有趣的，但杭州真的能有这种“个性”的小区不多。新明半岛算一个，这是一个生活气息浓郁的高性价比大盘。从2005年开始，新明半岛就开始打造大西溪样板社区，直到去年，该楼盘的入住率已近70%，这对一个总户数达5000户的郊区大盘来说相当不容易，也说明居住者对楼盘品性的认同。中国人口号称世界第一。根据2000年的第五次人口普查，中国大陆人口总数已达12.658亿，即使按照较高的指标计算，城市人口也仅占到总数的36.09%，这样，即使达到不太高的标准：60%的人口城市化，也面临着完成3亿人的农村人口迁入城市的任务。如此巨大人口的城市化，在世界上是没有先例的。这不仅面临着城市多方面设施的投资和建设任务，而且还面临着使数亿人口改变生活方式的艰巨努力。所以，巨大的人口压力，也给房地产开发商们提出了一个难题，要满足不断增长的人口对居住的要求，并且还必须考虑年龄、学历、职务、收入等多种因素，担负着13亿人口对于“住”这一基本生存要求的重任，希望管理者以人为本、科学决策、真正为老百姓谋福利，把“民生”放