写字楼服务建议书

01四月2024写字楼服务建议书01四月2024写字楼服务建议书1目录contents第一部分：摘要第二部分：项目理解及愿景第三部分：重庆甲级写字楼市场回顾第四部分：价格制定第五部分：目标投资者第六部分：目标租户第七部分：市场策略第八部分：租赁政策目录第一部分：摘要第二部分：项目理解及愿景第三部分：重庆甲级23摘要3摘要3引子:非常荣幸的受重庆国华置业有限公司之邀，就蔚然大厦办公楼租售为贵司提供我们的想法及建议。此服务建议书阐述了我们的工作能力，业务资源，工作方法以及为贵司就此项目服务的巨大信心。伴随着中国市场日新月异的变化，重庆也正经历着前所未有的发展，并日趋成熟。尽管当今经济形势不容乐观，但蔚然若能切实的按照制定的各种方针贯彻执行，那各种因素都将转化成为项目优势。对于目标市场充分的调查及了解如何吸引目标客户是我们进行所有建议的前提条件。为此，我们展开了前期的市场调查及项目定位研究，这也体现了我们对于贵司此项目的长期关注及热情。关于纬立行:重庆纬立行地产顾问有限公司成立于2012年11月15日，前身为重庆前3甲地产代理公司重庆纬联地产顾问有限公司，2011年被世联地产收购后，其核心团队新组建的一家地产公司。公司现有员工199名，90%为本科及以上学历，拥有美国英国留学背景和国内知名院校研究生等高素质国际化人才。公司由业务线、中台控制和后台部门构成；业务线拥有顾问事业部（市场及顾问咨询）、代理事业部、商业顾问部三大营业部门，中台为销售管理部门和客户服务部门，后台为行政人力财务支持；公司业务已形成以业务线为核心，并由中台控制的监督执行，后台驱动的高效配合的成熟作业体系，为专业服务提供有效保障。摘要摘要引子:非常荣幸的受重庆国华置业有限公司之邀，就蔚然大厦办公楼45项目理解&愿景5项目理解&愿景5项目理解—项目参数项目理解&愿景交通情况靠近计划修建的轻轨6号线项目东临长江，南濒嘉陵江，北至大佛寺大桥，西接黄花园大桥距离解放碑及主城区重要商圈10分钟内车程物业信息总体量(sqm)总计:140815.69㎡总体量地上面积:113004.8㎡-办公楼A塔：41596.81㎡-办公楼B塔：28840.81㎡-吊楼部分：42567.24㎡地下面积:27810.83㎡物业高度(m)A塔楼:149.6mB塔楼:123.45m楼层(Floors)A塔楼:31FB塔楼:26F空调系统VAV交付时间2015年底层高(m)4.3m~5m架空地板(mm)150停车位896个电梯数量15项目理解—项目参数项目理解&愿景交通情况靠近计划修建的轻轨6屋顶设备层屋顶设备层22—26层21层12—20层11层设备10层9层（大堂）296.77㎡375.19㎡单层：1591.56㎡/总计：7957.8㎡1843.16㎡单层：1591.56㎡/总计：14324.04㎡1159.58㎡826.25㎡1821.03㎡屋顶设备层屋顶设备层27—31层22-26层21层设备/避难12—20层11层10层9层（大堂）209.94㎡381.84㎡单层：1810㎡总计：9050㎡单层：1810㎡总计：9050㎡1810㎡单层：1810㎡总计：16290㎡1231.39㎡1231.39㎡2167.88㎡1-8层-吊层（16706.24㎡）A栋（36852.78㎡）B栋（24951.25㎡）A栋B栋项目理解&愿景可交易区域项目理解—项目计容面积分析图

A塔楼B塔楼吊层汇总可租售区域

36852.7824951.2516706.2478510.27非可租售区域

4569.663652.5708222.23汇总41422.4428603.8216706.2486732.5可租售区域78510.27㎡非可租售区域8222.23㎡屋顶设备层屋顶设备层22—26层21层12—20层11层设备7项目理解&愿景项目理解—特殊卖点在如此一个热衷炒作的时代，制造更多的舆论将至关重要，我们需要不间断的传达项目的差异化优势。热门区域-两江新区长江中上游金融中心重庆的“陆家嘴”金融行业总部聚集地江北嘴地标性建筑业主的雄厚实力及金融背景优质的物业管理团队公共空间调性设计定制式物管服务观江空中会所31米全亚洲第一高大堂无机械车库最佳观江视野平台高清玻璃幕墙行政级安全设置国际化办公设置酒店级大楼管理高标准硬件配置项目理解&愿景项目理解—特殊卖点在如此一个热衷炒作的时代8项目理解—项目目标排序树立品牌标杆控制项目风险预期经济效益客户品质物业品质服务品质公益事业租赁市场销售市场投资市场租金收益销售收益项目理解&愿景项目理解—项目目标排序树立品牌标杆控制项目风险预期经济效益客9项目理解—愿景项目理解&愿景10品牌物业硬/软件客户社会效益风险控制经济效益独树一帜的“蔚然”商务项目品牌代表企业核心价值观的品牌示范项目全面超越市场现有物业品质重新定义真正高端办公空间体验汇集全球知名商务名流企业和机构重庆首屈一指的国际性公益平台以控制项目风险为核心关注品牌价值的前提下实现合理经济效益项目理解—愿景10品牌物业硬/软件客户社会效益风险控制独树一10我们的服务为客户提供高质量与客观建议，且始终以客户利益至上理解现阶段与未来写字楼租售市场对该物业的影响。我们在写字楼市场上领先的调研能力来支持我们的建议。理解潜在投资客户的资产结构与资产债务情况。实施一个透明、正式的地区市场营销方案，确保讯息能够给到尽可能多的潜在投资客户。我们的团队能够确保此讯息给到国内，地区与全球的潜在投资人手上。基于整体市场情况与市场目前缺少相似物业的前提下，效益经济最大化的制定售价。对开发商,潜在投资客户,租户三方在写字楼租售政策影响的启示以及在开发商目标愿景前提下不同租售政策的优劣分析，以寻求到最佳市场策略。项目理解&愿景我们的服务为客户提供高质量与客观建议，且始终以客户利益至上项1112重庆甲级写字楼市场回顾12重庆甲级写字楼市场回顾12总体量85.6万平方米总吸纳量1.7万平方米实际空置率24.6%该季度无新项目入市↓环比下降49.5%↓环比下降2.0个百分点

↓同比下降12.3个百分点注：1.总体量为截至到2013年4季度的重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为2013年4季度累计吸纳量，实际空置率和平均有效租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.实际空置率按照租户入驻情况统计3.平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金2013年四季度重庆优质写字楼市场主要指标江北嘴金融城3号平均有效租金92.1元/㎡/月↑环比增长0.7%↑同比增长2.8%重庆甲级写字楼市场回顾整体市场总体量总吸纳量实际空置率该季度无新项目入市↓环比下降49.13预计截止到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增供应，从分布来看，未来供应主要集中在渝中区和江北区。重庆甲级写字楼新增供应、吸纳量及空置率重庆甲级写字楼市场回顾整体市场预计截止到2018年，全市将有超300万平方米甲级写字楼新增14注：未来供应仅包括可甄别体量的项目

解放碑

化龙桥

杨家坪

江北嘴

观音桥

新牌坊千平方米未来供应将集中于江北嘴、解放碑、化龙桥重庆甲级写字楼市场回顾整体市场注：未来供应仅包括可甄别体量的项目解放碑化龙桥15四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降2013年第四季度，重庆优质写字楼市场吸纳量有所下降，净吸纳量17,358平方米，环比、同比均有下降。空置率方面，重庆优质写字楼空置率继续下降，环比下降2个百分点，同比下降12个百分点。重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场四季度租赁需求有所减弱，空置率稳步下降2013年第四季度，重16四季度优质写字楼租金温和上涨2013年第四季度，重庆优质写字楼平均净租金为92.1元/平方米/月，环比上升0.7%，同比上升2.8%；其中甲级写字楼平均净租金为102.9元/平方米/月，环比上升1.0%，同比上升4.5%；乙级写字楼平均净租金为88.4元/平方米/月，环比上升0.5%，同比上升1.6%。注：平均有效租金指剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金元/平方米/月重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场四季度优质写字楼租金温和上涨2013年第四季度，重庆优质写字17重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现楼栋入市时间推出楼层总体量（㎡）推出体量(㎡)已租赁面积（㎡）入住率T22013-102-1313950038400568714.8%T42012-12整栋277202772024182.6487.5%T52013-088、10-172910012188531343.59%瑞安企业天地T4T5瑞安企业天地T2重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现楼栋入市时间18瑞安T4T5T2租赁客户明细表塔楼入驻企业企业logoT4中美联泰大都会人寿保险有限公司重庆分公司

重庆索通律师事务所施耐德电气（中国）有限公司中国出口信用保险有限公司重庆管理部巴马丹拿T5康实律师事务所重庆无相建筑设计咨询有限公司T2搜狐焦点

广州合生元生物制品有限公司重庆元素投资有限公司重庆发达投资管理有限公司上海天华建筑设计有限公司重庆甲级写字楼市场回顾瑞安T4T5T2租赁客户明细表塔楼入驻企业企业logoT19重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现位于重庆解放碑偏核心地段的保利海航国际商务中心，写字楼总体量58639㎡，推出面积23100㎡，从2013月6月至2014年2月份，该项目已出租约11000㎡，去化率为51%，推出面积部分空置率49%。塔楼入驻企业企业logo海航保利国际中心大华银行

重庆纬立行地产顾问有限公司重庆雅实融资租赁有限公司盘古银行雷格斯戴德梁行海航保利国际商务中心重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—典型案例去化表现位于重庆解放20客户所属行业需求时间面积需求区域需求租金承受能力项目要求Metlife中美人寿大都会金融保险2014年6月底之前4000平方米渝中区,江北,渝北60~902000方用于行政办公2000方用于电销中心重庆汉凯实业有限公司多元化投资2014年5月份之前1500渝中区100意向项目:瑞安企业天地中企动力电子商务2014年5月份500平方米北部新区/南岸区70~100国汇中心/土星花旗银行银行2014年1500~2000方渝中区130以内意向物业:WFC,IFC平安保险金融保险2014年3000平米南岸区70以内玖玺国际重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场—潜在客户需求客户所属行业需求时间面积需求区域需求租金承受能力项目要求Me21租赁客群分析市场上拥有较多与蔚然项目匹配之优质客户。我们发现重庆市场上金融类及银行企业对于高品质物业需求强烈,其次是房地产等实体行业再次为服务业和商贸业。外资企业对于产品的软硬件要求度高,追求品牌形象性好,差异度高的写字楼项目,同时租金承受能力普遍较高,能与蔚然项目之目标客户形成很高的匹配度。租赁市场现状分析本地租赁市场发展趋势良好。我们看到近年重庆租赁市场呈现较好发展趋势,租金稳定上涨,各优质项目空置率持续下降,典型类似项目去化程度较高，具备较好的租赁市场气候。租赁市场预估未来五年租赁市场将继续保持现有积极发展态势。项目建议：蔚然项目的租赁前景利好,而且无论从客群需求,质量以及重庆租赁市场发展态势来看,完全具备承载项目调性,树立开发商品牌形象,架构价值客户体系,满足开发商中长期投资产生经济效益等愿景要求.重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场总结租赁客群分析重庆甲级写字楼市场回顾租赁市场总结22企业天地2#、3#、5-8#大宗拆分自持租赁Before2014201420152016散售重庆甲级写字楼市场回顾23天和国际中心天和国际中心环球金融中心江北嘴置业金融城2号江北嘴置业金融城3号、7号成大锦嘉国际大厦华润中心企业天地9#、10#重庆国际都会东方（国际）广场九龙仓国金中心T1-T3、T5-T6海航保利解放碑协信中心华润中心重庆国际都会重庆涉外商务中心俊豪ICFC隆鑫·重庆中心隆鑫·重庆中心俊豪ICFC俊豪ICFC销售市场—预售期供应表企业天地大宗拆分自持租赁Before2014201420123供应总面积（㎡）去化总面积（㎡）去化率（%）33325.9417025.2651.09%供应总面积（㎡）去化总面积（㎡）去化率（%）102442.958640.2357.24%供应总面积（㎡）去化总面积（㎡）去化率（%）46541.656465.4213.89%供应总面积（㎡）去化总面积（㎡）去化率（%）8600022983.5726.73%重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—主要甲级写字楼项目去化表现供应总面积（㎡）去化总面积（㎡）去化率（%）33325.94242013年四季度优质写字楼资本值保持稳定态势截止至2013年第四季度，重庆优质写字楼资本值为19,857元/平方米，环比、同比皆有细微下滑。甲级写字楼资本值为21,755元/平方米，环比持平，同比略微下降；乙级写字楼本季度平均售价为19,223元/平方米，环比、同比均基本持平。元/平方米重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—写字楼价格表现2013年四季度优质写字楼资本值保持稳定态势截止至2013年25注解：以上数据来源于纬立行对市场监控数据金融和商务服务业需求强劲，企业新成立及升级需求表现突出重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—行业分布及搬迁目的注解：以上数据来源于纬立行对市场监控数据金融和商务服务业需求26项目开盘时间楼层供应量（㎡）销售量（㎡）销售率主力户型(㎡）均价重庆江北协信中心2010-44-2528372.8928372.89100%130-138314000重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—典型案例去化表现及客群至今该项目依然是观音桥区域品质较高物业.受开发商拆零散售策略影响，升级扩租较为困难，优质客户不得不选择其它新的物业。中远期来看，随着物业硬件及运营水平继续降低，业态环境持续下降，投资回报也会随之相对下降。项目开盘时间楼层供应量销售量销售率主力户型均价重庆江北协信中27项目开盘时间楼层供应量（㎡）销售量（㎡）销售率主力户型(㎡）均价重庆环球金融中心2012-0911-606380051008%220027000-32000重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—典型案例去化表现及客群该项目位于解放碑核心位置，物业软硬件品质处于目前重庆市场最高配置标准，采用整层销售的市场策略，（其中F18~F48为可购买楼层，F50~F63为自持可租赁楼层）；由于价格高出市场平均水平50%以上，故去化表现非常差。现开发商已经调整市场策略，自持一部分出租。目前只有工商银行以及一投资客户购买总计5100平方米。项目开盘时间楼层供应量销售量销售率主力户型均价重庆环球金融中28重庆甲级写字楼市场回顾项目开盘时间楼层供应量（㎡）销售量（㎡）销售率主力户型(㎡）均价（元/平米）融恒时代广场20129417025.2651.09%77.52-155025000销售市场—典型案例去化表现及客群项目处于观音桥”太阳谷”核心位置，地段优势明显，且该区域甲级写字楼需求很强，因此在重庆市场该价格层次上去化率相对较好。项目被拆分成小户散售，因此会面临未来物业品质下降，优质客户流失，投资者远期回报率下降的风险。重庆甲级写字楼市场回顾项目开盘时间楼层供应量销售量销售率主力29销售—物业入驻企业塔楼购买客户入驻企业企业logo协信中心全部为个人购买LG商贸

杭州华三通信技术有限公司周生生（中国）商业有限公司青岛分公司阿拉丁财富投资咨询（北京）有限公司四川省岳池电力建设总公司重庆—分公司融恒时代全部为个人购买美国美中投资基金美国罗森王全球投资公司美国普洛斯公司环球金融中心工商银行购买（约4400平方米）工商银行

奥的斯电梯重庆甲级写字楼市场回顾销售—物业入驻企业塔楼购买客户入驻企业企业logo协信中心全30客户所属行业需求时间面积需求区域需求价格承受能力项目要求和恒小额贷款股份有限公司小额担保2014年3000平方米江北,渝北12000平方米普通写字楼投机客户/刘总个人投资2014年N/AN/AN/A投资回报率在10%左右投资客户/冯XX个人投资2014年700江北约14000国汇中心/土星重庆万物医药医药2014年300~500江北,20000以内N/A中泉集团浙江泵业有限公司工业设备2014年200江北16000以内江北瑞能人才咨询有限公司服务业2014年100渝中区20000以内威斯汀新航道教育教育培训2014年800渝中区23000以内荣恒时代,协信中心重庆旅商旅游2014年800~1000主城13000以内N/A北京商贸投资公司重庆分公司商贸2014年700~800主城13000以内N/A重庆九发建设有限公司房地产2014年1000主城15000以内N/A重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—客户需求客户所属行业需求时间面积需求区域需求价格承受能力项目要求和恒31销售客群分析本地销售客户质量不高，数量较少。我们发现,目前重庆市场上购买客户普遍购买能力较差,客户来自不同行业,非本地投资客户购买能力优于本地客户,有购买实力的客户往往身兼本土企业老板身份,以自用为主,但企业品牌及整体实力较差,属于质量较差的投资客。实力较强的客户基本上以金融银行类客户为主,该类投资客户注重项目形象及软硬件品质,为蔚然项目理想投资客户。销售市场现状分析销售市场表现欠佳。甲级写字楼投资市场价格处于高位瓶颈期,供应量较大,投资市场趋于饱和及价格炒高顶级甲级写字楼去化率很低

乙级及普通写字楼市场交易活跃销售市场预估未来5年内重庆甲级写字楼销售市场竞争激烈，价格瓶颈无法突破。项目建议：蔚然项目的销售市场并不看好,主要将受往年重庆顶级写字楼去化率不佳,市场供应量较大,价格处于高位瓶颈期,匹配蔚然大厦愿景的投资客较少等方面影响.重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—分析总结销售客群分析重庆甲级写字楼市场回顾销售市场—分析总结3233价格制定33价格制定33价格制定租金制定考虑因素租金定位整体市场之经济状况主要竞争对手的租金定位本項目在物管服務及配套设施之市场价值反映针对不同之客户所提供之特别优惠政策竞争对手实际租赁情况之分析租金制定价格制定租金制定考虑因素租金定位整体市场之经济状况主要竞争对34价格制定租售价格之定价计算方法调整系数权重比例金融城2号T2海航保利大厦机动车行驶路线6%0.9=0.0540.9=0.054地铁因素6%0.9=0.0540.9=0.054地标性（可见性）6%0.7=0.0421=0.06标准层面积8%1=0.081=0.08架高地板5%1=0.050.7=0.035楼板承重4%1=0.040.9=0.036净高8%1=0.081=0.08使用率8%1=0.080.8=0.064通讯5%0.8=0.040.8=0.04空调系统8%1=0.080.9=0.072电梯部数及梯速4%1=0.040.9=0.036电梯的载客量4%1=0.041=0.04大堂6%0.5=0.030.6=0.036交付状况8%0.9=0.0720.5=0.04配套设施6%0.7=0.0420.7=0.042物业管理8%0.5=0.040.8=0.064综合调整系数100%0.8640.833租金制定价格制定租售价格之定价计算方法调整系数权重比例金融城2号T235价格制定租金价格之定价计算方法在进行综合系数比较时，由于蔚然写字楼项目目前阶段有些因素待定，我们则以该类因素的市场平均值作为其标准进行比较预测。公式推算平均有效租金=各楼盘平均有效租金/综合系数指数金融城2号T2海航保利大厦租金区间价格115~14090~140项目平均有效租金127.5115综合调整系数0.8640.833与各物业推算平均有效租金147.5138注：租金单位为人民币：元/平方米/月，平均成交有效租金为不含物业管理费且除去免租期等因素的实际收益。加权平均上述数据得出现时蔚然写字楼项目的平均成交租金价值为：142.75租金制定价格制定租金价格之定价计算方法在进行综合系数比较时，由于蔚然36价格制定参数指数及价格2014年之租金价值人民币142.75元/平方米/月预计蔚然写字楼项目推出市场时间2015年底交房近年重庆市场写字楼租金平均升幅8%推算2015年有效租金(不含物管费)人民币154.17元/平方米/月推算2016年有效租金(不含物管费)人民币166.5元/平方米/月价格推算参数指数及价格参考2015年有效租金价格人民币154.17元/平方米/月近年重庆写字楼市场平均投资回报率0.056%公式:销售单价=平均月租金*12/年投资回报率2015年预估平均销售单价约33,036元/平方米指数型售价预估租金制定价格制定参数指数及价格2014年之租金价值人民币142.737租金制定各楼层租金定价推算瑞安企业天地5号楼价格执行标准A栋B栋屋顶设备层屋顶设备层22—26层21层12—20层11层设备10层9层（大堂）参数B塔预估平均租金人民币154.17元/平方米/月B塔总计可租赁楼层17F最低对外出租楼层10th最低对外出租楼层价格预设130元/平方米最高对外出租楼层价格推算约178元/平方米公式=(最高租金-最低租金)/租赁楼层楼层增幅约3元本项目2015年B塔楼楼层增幅推算注：楼层增幅依最低楼层设定租金值值而产生变化,当该值设定较大时增幅减少,对于优质客户,可依照一事一议原则追加其优惠免租期或装修期而不破坏租金价格设定。租金制定租金制定各楼层租金定价推算瑞安企业天地5号楼价格执行标准A栋3839目标投资者39目标投资者39潜在目标投资者-方案一目标投资者以下是在2013年拥有空闲资本且符合我们目标投资者要求的部分投资客群.这仅为代表性名单,完整名单会在项目投入市场前提供.我们的数据库拥有近3000个包括大型机构,财富公司与个人的名单,来自国内,地区与全球.我们的团队与这些投资群体拥有良好的关系,确保项目最大范围的让客户群所认知.鉴于方案一为整体独栋销售,因此潜在客户群为大型机构投资者.本土集团中国金茂集团全球投资者BlackstoneCarlyleUnionInvestmentTishmanSpeyerInvescoCPPIBAMAlphaMSREFQIAKIAADIANPSGICMitsuiFudosanSEB目标投资者大型投资机构潜在目标投资者-方案一目标投资者以下是在2013年拥有空闲资40潜在目标投资者-方案二目标投资者其它买家新华信托税务局电力公司国有企业潍柴动力整体物业买家中国建设银行中国招商银行民生银行方案2中的潜在客户应为最终用户,例如大型金融机构和国有企业.目标投资者大型终端用户潜在目标投资者-方案二目标投资者其它买家新华信托国有企业潍柴41投资者背景目前运营情况1.BOCI银行部门投资

熟悉重庆市场。目前没有项目2.TaipingLife本土保险公司

熟悉重庆市场。目前没有项目3.ChinaLife本土保险公司熟悉重庆市场。目前没有项目4.AnBangInsurance本土保险公司熟悉重庆市场。拥有本土项目5.TaikangInsurance本土保险公司熟悉重庆市场。目前没有项目6.ICBCI银行部门投资熟悉重庆市场。目前没有项目7.ChinaDevelopmentBank拥有政府背景银行有重庆分行8.Acendas新加坡背景基金熟悉重庆市场。目前没有项目9.MiraeAsset韩国背景基金曾经寻找重庆办公项目10.GAWCapital香港背景基金熟悉重庆市场。目前没有项目11.Homax台湾背景基金寻找办公项目12.JinmaoGroup本土投资寻找办公项目目标投资者潜在目标投资者名单目标投资者方式一：项目运营后期带租约整体收购方式二：项目运营前期整体收购在呈现蔚然品牌价值后实现项目后期经济收益最大化实现在保证整体项目品质前提下风险控制和合理经济收益投资者背景目前运营情况1.BOCI银行部门投资2.42投资案例:金融街重庆金融中心项目概况交易日期2009-2010位置 江北江北嘴交易建面（平方米)A-21000,B-36000,C-31000,D-34000,卖方金融街控股买方(A)华夏银行,(B)平安保险,(C)中国国家开发银行,(D)中国人民人寿保险（金融银行背景）大宗购买单价10,000-12,000元/平方米现时推导单价23,571元/平方米LifanCenter(Jiangbeizui)ACABD目标投资者目标投资者—投资案例投资动机城市核心商务区域（江北嘴金融中心）宏观利好政策倾斜该区域江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求重庆写字楼市场投资回报率较高区域金融聚集度吸引投资案例:金融街重庆金融中心项目概况交易日期2009-20143投资案例:海航保利交易区域楼层面积（㎡）功能1F-4F14,309办公，商业29F-58F58,639（29楼和44楼是避难楼层）办公B1-B22,304酒店配套办公空间，设备用房，车库B3-B637,306酒店配套办公空间，设备用房，车库，人员保护空间项目概况交易日期2011年1月位置 渝中区解放碑占地面积（㎡）11,831建筑面积（㎡）183,300成交面积112,558卖方保利集团买方海航集团（航空运输、多元化投资背景）购买约65%大宗购买单价14,000元/平方米现时推导价格26,400元/平方米发展模式复合用途项目（办公，商业）目标投资者目标投资者—投资案例投资动机重庆写字楼市场投资回报率较高重庆自持型甲级写字楼偏少，市场需求强烈解放碑为重庆传统CBD，该区域建立高品质写字楼项目利于树立企业品牌形象投资案例:海航保利交易区域楼层面积（㎡）功能1F-4F14,44投资案例：财信广场项目交易区域面积功能备注55,000㎡(一栋写字楼)办公楼一栋写字楼将作为中信银行在重庆地区总部项目概况交易时间N/A位置江北江北嘴建筑面积（㎡）220,000项目构造两栋办公楼，一个自持酒店和一个面积大约33,000㎡的购物中心。成交建面（㎡）55,000（一栋办公楼）卖方财信地产买方中信银行（银行背景）大宗购买单价约RMB16,000-17,000元/平方米现时价格推导22,000元/平方米以上运营模式自用目标投资者目标投资者—投资案例投资动机宏观利好政策倾斜该区域重庆写字楼市场发展环境良好江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求重庆写字楼市场投资回报率较高区域金融聚集度吸引投资案例：财信广场项目交易区域面积功能备注55,000㎡45投资案例：力帆中心项目交易区域Floor楼层功能F9-F10商业F30-F37办公150个停车位项目概况交易时间12Q1地址 江北江北嘴交易总量(sqm)14,400卖家力帆集团买家广东南粤银行重庆分行（银行背景）大宗投资单价25,600元/平方米现时价格29,000元/平方米运营模式自用力帆中心(江北嘴)目标投资者目标投资者—投资案例投资动机看好江北嘴金融中心区域经济发展宏观利好政策倾斜该区域江北区域甲级写字楼偏少不能满足市场需求重庆写字楼市场投资回报率较高区域金融聚集度吸引投资案例：力帆中心项目交易区域Floor楼层功能F9-F1046投资:企业天地项目项目概况交易日期2012位置 渝中区化龙桥交易建面（平方米)4#-29400、5#-29100卖方企业天地买方中国平安保险（金融保险）大宗投资单价13,461元/平方米现时单价推导20,000元/平方米发展模式纯办公4#5#目标投资者目标投资者—投资案例投资动机重庆写字楼市场发展环境良好重庆高品质自持项目缺乏，市场需求强烈重庆写字楼市场投资回报率较高瑞安地产与政府联合开发，政府对该区域的企业政策优惠幅度较大，容易引起客户投资:企业天地项目项目概况交易日期2012位置 渝中区化龙47投资市场研判总结市场策略投资物业特征区位：核心商务区域品质：高品质甲级写字楼价格：整体购买溢价率达44.9%（2011年至今）市场：看好重庆高品质写字楼租赁市场背景：多为银行投资自用/金融类型集团公司背景投资标的：投资标的均为核心地段高品质甲级写字楼投资市场总结：重庆商务投资市场在核心商务区域的高品质甲级写字楼物业上具有较好的市场接受和活跃度。在重庆持有商务核心地段的优质物业具有较好的价值和前景未来重庆写字楼市场发展前景良好自持型甲级写字楼成为未来发展趋势投资动机特征投资市场预期投资市场研判总结市场策略投资物业特征区位：核心商务区域市场：4849目标租户49目标租户49目标租户目标租赁市场企业类型备注目标客户举例说明开发及金融投资大面积租户，对地理位置极为敏感，以其客户的需求为导向

银行理想的租户，为写字楼租户提供配套服务，同时提升楼宇的整体品质商务中心理想的租户，其对大楼形象，租约灵活性，位置及配套设施较为注重

通讯技术此类租户从大楼品质及技术指标方面着眼于自身的发展前景

服务业虽然目前在重庆需求面积较一般，但将会发展为潜在的大面积租户

贸易及生产理想的租户，会关注其自身西南总部的设立

国际企业办事处理想的租户，会关注其重庆的形象及区域的对外知名度

目标租户目标租赁市场企业类型备注目标客户举例说明开发及金融投50目标租户客户益处

在租赁过程中，需要用通俗易懂的语言来表达办公楼给租户带来的真正“益处”。若处理得当，这能够帮助并加速客户的决策。我们将传达以下几点使租户感受的“益处”：特点益处KEY1：江北嘴独特地理位置地位身份KEY2：业主的实力与金融背景信心KEY3：强大的基础设施/便捷交通/商务氛围便捷性KEY4：设计品质灵活性，地位身份KEY5：高标准硬件设施可持续性KEY6：定制化的引领级物业管理长期租赁，地位身份综上，我们建议蔚然大厦的主要客源产业链为金融业、服务业、总部办公中心或国际企业办事处。

目标租户客户益处

在租赁过程中，需要用通俗易懂的语言来表达办51目标租户工作空间发展趋势下表体现了过去二十年间，租户对于办公环境要求的变化及发展历程。以下这些需求都应成为蔚然大厦的设计，发展及市场营销之标准20世纪80年代20世纪90年代初2000年-2007年未来时代BabyBoomersXXY热点传真机打字机64位电脑手机便捷的通讯方式架高地台会谈室笔记本电脑小巧手机灵活的工作环境办公楼内的咖啡厅临时办公空间办公室得房率休息室开放式空间无线网络/3G网络即时通讯无分割、开放式办公室办公时间及地点的灵活重要点为合伙人提供转角办公室高级员工的靠窗办公室办公楼停车位办公楼声望宽阔的办公楼大厅显眼的办公楼商业地段高端办公楼转角办公室安全环保意识员工配套服务可变办公空间得房率安全健康工作及家庭生活的平衡空间收缩或拓展健身房商业零售配套社会认可度不重要能源的高效利用环保意识办公楼内配套能源的高效利用环保意识办公楼内部商业零售显眼的地段空旷而无生气的大厅私人办公室不灵活的办公空间资源浪费能源利用的低效率目标租户工作空间发展趋势下表体现了过去二十年间，租户对于办公5253市场策略53市场策略53优势甲级A类写字楼全楼一线江景定制式领先级的物管服务优越的地理位置以及交通通达性高品质硬件设施精装写字楼S.W.O.T分析市场策略优势甲级A类写字楼S.W.O.T分析市场策略54劣势目前有限的公共交通已有商业配套欠缺(如商店,餐馆)周边竞品偏多，竞争压力较大新兴办公楼区域，现目前办公人群较少S.W.O.T分析市场策略劣势目前有限的公共交通S.W.O.T分析市场策略55机遇强有力的租金上涨趋势来自跨国企业租户的刚需项目为顶级写字楼，完善的写字楼物管服务可迎合目前重庆高端写字楼目标客群的个性化需求，弥补目前趋势下市场的空白S.W.O.T分析市场策略纯租金价格会在2012年后达到峰值甲级写字楼租金上涨水平高于乙级写字楼机遇S.W.O.T分析市场策略纯租金价格会在2012年后达56威胁2015到2016年依然会有大量写字楼进入市场化龙桥，两路口，观音桥区域甲级写字楼供应量较大，会对本项目形成威胁。瑞安企业天地至2016年基本成型，政府政策优惠幅度较大。市场策略S.W.O.T分析重庆未来写字楼供应威胁市场策略S.W.O.T分析重庆未来写字楼供应57策略问题界定市场策略A：如何实现项目预期调性？蔚然大厦无论在写字楼的硬件指标还在在物业管理上都位居重庆写字楼市场的最顶端位置在中后期市场中，项目聚集高品质客群，形成行业标杆口碑B:如何匹配高品质客群？高端商务市场出现价格瓶颈，未来竞争激烈项目自持可以最大化能保持项目品质，但对前期资金要求较高C:客观市场下如何借助项目优势制定租售策略？D：如何在确保项目品质前提下实现项目预期收益？策略问题界定市场策略A：如何实现项目预期调性？蔚然大厦无论在58租售策略方案一市场策略全部散售：TA,TB,吊楼部分整体分散出售可售区域TA,TB,吊楼可销售面积78510.27平方米AB吊楼租售策略方案一市场策略全部散售：TA,TB,吊楼部分整体分59全部散售优劣势分析市场策略劣势：从各个层面将与蔚然项目之愿景相违背客户角度：重庆本土写字楼投资客价格承受能较差。户型划分过散，中小型企业租户较多。企业实力及品牌无法与蔚然项目的品质及调性匹配，会快速逐渐削弱大楼品质，无法提升开发商品牌。市场角度：甲级写字楼去化水平不高。价格偏高。本项目在预售时间段内甲级写字楼供应量较大，销售压力巨大，存在较大市场风险。不利于物管后期的大楼统一维护租售策略方案一优势：前期会有一定的资金回流如本项目全部划成1/4层进行散售，短期内会吸引一部分个人投资客或大中型企业回流一部分资金全部散售优劣势分析市场策略劣势：从各个层面将与蔚然项目之愿景60全部散售市场策略物业类型对各方的影响开发商物业开发以回收现金为主要目的，销售速度快希望最大限度满足各类购买群体的需求，面积分割灵活和零散物业硬件品质会因总体成本控制而受影响对开发商知名度提升作用不大租户短期内新物业可为用户提供较为舒适的办公环境产权分散将使大型客户面临与多个业主谈判的局面，扩租较为困难业主过多造成大楼维护意见较难统一，大楼设施设备容易老化租金和物业管理费较低，小业主租约较为灵活，对支付能力较弱的中小型公司吸引力大投资者将吸引有一定购买能力的小型公司和个人投资人购买时需关注物业品质和区域位置的发展潜力短期内可获得一定回报，物业长期竞争力较弱综上因素：我们可以看到，全部散售方式能为虽能为开发商带来一定的现金回流，但却无法保证大楼的长期品质，与大楼的调性不符，损害开发商形象，对投资者而言，无法保证其投资的长期回报。故我们不建议开发商采用该策略。企业类型备注品牌培训机构一般租户，吸引大量普通居民客户及少年儿童，破坏大楼品质。

小型金融性质公司一般租户，该类租户的客群质量较差，且租户员工素质一般不高。生活健康类公司一般租户，租户员工素质较差，不利于大楼品质租售策略方案一全部散售市场策略物业对各方的影响开发商物业开发以回收现金为主61市场策略全部自持：TA,TB,全部自持出租，吊楼招商运营租赁区域TA,TB,吊楼可租赁面积78510.27平方米AB吊楼租售策略方案二市场策略全部自持：TA,TB,全部自持出租，吊楼招商运营租62物业自持优劣势分析优势：将最大化实现开发商对于蔚然项目之愿景。客户角度：

能吸引到银行和跨国企业等最高品质客户，随之建立起与本项目品质相匹配的价值客户体系，对开发商品牌形象起到良好的树立及宣传作用最有利于形成最优业态组合实力型企业对于社会公益事业更加关注，参与度较高能更好的接受与吸收开发商搭建社会公益平台的愿望。市场角度：从典型项目的去化率以及租金走势来看，写字楼租赁市场呈现快速发展趋势市场上存在着大量拥有租赁需求的客户，特别是银行，跨国公司或金融企业。其它角度：有利于大楼的统一维护管理。劣势：要求开发商拥有强大资金实力。自持型策略更加要求开发商注重远期回报，放弃近期销售回报，所以对开发商资金实力要求较高。市场策略租售策略方案二物业自持优劣势分析优势：将最大化实现开发商对于蔚然项目之愿景63全部自持市场策略物业类型对各方的影响开发商物业长期价值可最大化，可享受物业的长期增值。不能为开发商在短期内贡献现金流，物业品质及软件服务要求高标志性的建筑有利于建立开发商的知名度租户高品质物业为写字楼租户提供舒适的办公环境单一业权可使物业资源分配上更为合理，物业品质有长期保障能够吸引到高品质客户形成大楼内良好的业态提升大楼市场口碑租金和物业管理费高，对租户的支付能力要求高综上因素：目前国际上50%以上的写字楼为自持物业，自持型物业能最大化反应开发商项目调性，而且抗市场风险能力最强，但需要开发商具有很强的资金沉淀能力。企业类型备注品牌银行理想租户，为写字楼租户提供配套服务，同时提升楼宇的整体品质

跨国企业理想租户，该类租户公司实力强，人员素质很高，提升大楼品质。使领馆理想租户，对区域国际化程度起到提升作用租售策略方案二全部自持市场策略物业对各方的影响开发商物业长期价值可最大化，64部分自持优劣势分析优势：较稳健的租售政策。客户角度：前期将会同时吸引到高质量的投资及租赁客户，利于为项目造势宣传，传递开发商企业价值观，树立良好声望。市场角度：租务市场，租金、去化率来看均有良好表现。销售市场，由于受市场较大供应量、市场去化率不佳，项目自身定价远高于市场平均水平。劣势：中远期客户结构及大楼品质失衡，公开散售部分物业的市场风险较大。客户角度：中长期来看，随着A塔楼出现拆分销售的不利方面影响，A塔楼客户将升级迁出，入驻新的一批客户必将不如早期客户，这样就会造成蔚然项目内部出软硬件设施，客户质量不平衡，从而损害到项目的整体品质及形象。市场层角度：从全市甲级写字楼供给及历史去化率数据来看，2015年作为蔚然项目预售年，市场上将会遭遇大量竞品入市。从历史数据来，全市写字楼销售去化率较低。市场策略租售策略方案三部分自持优劣势分析优势：较稳健的租售政策。市场策略租售策略65市场策略部分大宗销售：TA散售TB自持，吊楼招商运营租赁区域TB,吊楼TB24951.25㎡吊楼16706.24㎡销售区域TATA36852.78AB吊楼租售策略方案三市场策略部分大宗销售：TA散售TB自持，吊楼招商运营租赁区域66部分自持市场策略物业类型对各方的影响开发商物业可短期内有现金流入。销售市场环境欠佳情况下，一部分自持，一部分销售的策略会对项目整体具备一定的风险控制。两栋物业的品质将会存在失衡情况。无法最大化提升项目的品牌和开发商的品牌租户理想租户与优质租户并存，客户质量不平衡业主有可能将物业面积拆分后再租赁给客户，影响客户品质。投资者将吸引较强购买能力的大中型公司和个人投资人购买时需关注物业品质和区域位置的发展潜力产权为多个大业主持有，在物业维护上具有一定保障，物业长期具有竞争力。投资者受市场宏观气候影响较大。综上因素：部分自持政策会造成项目及客户在质量的失衡，远期会使物业品质下降，高品质客户流失，无法实现最大化经济效益。企业类型备注品牌开发及金融投资优质租户，大面积租户，对地理位置极为敏感，以其客户的需求为导向。

跨国企业优质租户，该类租户公司实力强，人员素质很高，提升大楼品质。国际商贸优质租户，会关注其自身西南总部的设立租售策略方案三部分自持市场策略物业对各方的影响开发商物业可短期内有现金流入67市场策略愿景自持租赁全部散售部分自持品牌最大化体现递减化体现标准化体现物业软件/硬件最优化品质不可控品质非平衡品质客户理想客户一般客户优质客户社会效益最大化实现递减化实现标准化实现风险控制/经济效益良好租赁市场环境对前期资金要求最高销售市场在价格和去化量上具有极大的市场风险虽具有良好租赁市场环境，但销售市场风险巨大租售策略—租售政策对比市场策略愿景自持租赁全部散售部分自持品牌最大化体现递减化体现68市场策略愿景自持租赁品牌最优方案物业软件/硬件最优方案客户最优方案社会效益最优方案风险控制/经济效益最优方案租售策略—租售政策研判总结（反向推导）全自持租赁为愿景因素对比最优方案重庆商务大宗投资市场的活跃重庆市场持有核心优质物业体现价值和前景我们建议开发商整体实行“物业自持租赁”的市场策略。市场策略愿景自持租赁品牌最优方案物业软件/硬件最优方案客户最69租售策略—租售政策研判总结（正向推导）市场策略树立品牌标杆控制项目风险项目经济效益项目预期调性蔚然商务品牌整体市场：重庆甲级写字楼销售市场竞争激烈租赁市场：本地租赁市场发展趋势良好销售市场：价格高位瓶颈难以突破。项目自持租赁能最大化项目预期项目目标层面项目愿景层面客观市场层面策略分析层面综合租售策略分析：为了实现项目最大化的品牌作用,建立开发商形象最大化发挥软硬件效用吸引到最高品质客户建立价值客户体系充分发挥项目公益平台作用我们建议开发商整体实行“物业自持租赁”的市场策略。租售策略—租售政策研判总结（正向推导）市场策略树立品牌标杆项70租售策略—租售政策研判总结（特定情况分