办公商业销售策划报告

02四月2024办公商业销售策划报告01四月2024办公商业销售策划报告1项目区位及属性

普陀真如、中环、长风商务区辐射核心区，精致社区型商办项目项目位置：项目位于兰溪路与梅川路口，毗邻普陀真如副中心位于中环、长风商务区的辐射核心位置，区域发展成熟，交通便利；项目规模：办公总建面8047.76㎡，商业5481.25㎡，地下位86个项目名称楼层建筑面积（方）办公4#F3-F108047.76商业4#北区F1-F21856.485#南区F2-F35.6停车场4、5#地库B186个长风商务区中环CBD本案真如副中心项目区位及属性

普陀真如、中环、长风商务区辐射核心区，精致社2项目产品

办公：3-10F标准写字楼楼层：4号楼3-10F标准层面积：1072.64㎡户型面积：76-182㎡项目产品

办公：3-10F标准写字楼楼层：4号楼3-10F3项目产品

商业：4号楼1F-2F+5号楼1F-3F4号楼5号楼1F底层临街铺面面积43-586㎡，主力面积区间110-200㎡临街街铺面积适中，已引入银行、服装、书店、金店、超市业态入驻4号楼2F、5号楼2-3F4号楼2F面积1063.94平米，5号楼2、3层商业面积约为633平米部分商业面积均较大且无法分割，目前尚未引人商家项目产品

商业：4号楼1F-2F+5号楼1F-3F4号楼4项目的初步理解办公：8千方臻品办公物业商业：成熟区域的社区商业项目的初步理解办公：8千方臻品办公物业5项目如何市场大环境低迷的氛围下找到项目的突破点实现去化！项目思考点项目如何市场大环境低迷的氛围下找到项目的突破点实现去化！项目6第一篇办公定位办公区域占位办公市场机会办公物业定位第一篇办公定位办公区域占位7办公区域占位办公区域占位8项目位于普陀中环CBD与长风商务区真如副中心辐射区域，区域版块属于曹杨板块，北部毗邻真如副中心。普陀中环CBD长风生态商务区本案项目区位真如副中心项目位于普陀中环CBD与长风商务区真如副中心辐射区域，区域版9办公商业销售策划报告10规划范围：真如城市副中心位于项目北面5公里范围内，规划范围东至静宁路，西至桃浦河，南至武宁路，北至上海西站北侧富平路和规划边界；区域规模：总用地面积2.4平方公里，地上总建筑面积460万方，其中新建总量约300万方；功能定位：辐射长三角的开放性生产力服务中心（包括产业服务中心、技术服务中心、现代物流服务中心和企业总部中心等）、服务上海西北地区的公共活动中心（包括地区商贸中心，大型公共文体活动中心等）1、真如城市副中心——规划

项目距北面的真如城市副中心2公里范围内，该区域规划为辐射长三角的生产力服务中心和服务上海西北部的公共活动中心规划范围：真如城市副中心位于项目北面5公里范围内，规划范围东112、长风生态商务区——规划

区域定位为总部型、国际化的现代服务业集聚区，其核心办公区主要集中在苏州河沿岸一线，依大渡河路商业沿线展开。建设规模：开发总量290万方，其中商业办公200万方，酒店式公寓和高档住宅70万方，公建配套20万方；建设目标：生态环境优美、文化特色鲜明、功能特征显著、规模企业集聚的总部型、国际化现代服务业集聚区；办公项目主要集中苏州河沿岸一线，云集了国盛中心、北岸长风、旭辉世纪广场、汇银铭尊、苏宁天御等众多办公项目长风生态商务区2、长风生态商务区——规划

区域定位为总部型、国际化的现代服123、普陀中环商务区——规划

普陀中环商务区依托区域产业基础和普陀中环“金跑道”、“金扁担”的区位优势，规划为上海第七大CBD区位优势：普陀中环是扼守上海西北门户的黄金通道，由此上沪宁高速公路仅五分钟，与长三角地区联系紧密，是上海服务全国、辐射长三角的“金跑道”；同时也是连接真如城市副中心和长风国际生态商务区的“金扁担”；产业基础：上海海最早的都市工业样板区之一的长征工业园区区域规划：“十二五”重点规划的市级商圈，继五角场商圈之后的上海市第二个位于中环线上的“市级商业中心”，也是上海市“第七大CBD”3、普陀中环商务区——规划

普陀中环商务区依托区域产业基础和13区域产业基础

区域形成了设备制造、化学材料等六大支柱产业，分布有长征工业园等产业园区，存在大量企业办公需求2010年普陀区六大支柱产业产值通用设备制造业35.9亿元电气机械及器材制造业27.76亿元化学原料及化学制品制造业26.54亿元医药制造业14.83亿元印刷业33.27亿元2010年普陀区实现工业增加值52.89亿元，工业总产值228.19亿元；规模以上企业完成产值214.85亿元，五大支柱产业占规模以上工业产值64.4%普陀区主要工业园区分布长征工业园区上海西北综合物流园区、桃浦都市产业园区域有长征工业园、桃浦都市产业园及上海西北综合物流园区等生产性服务业园区；涉及行业包括物流、机械制造、商贸、化学材料等区域产业基础

区域形成了设备制造、化学材料等六大支柱产业，分14区域交通

区域内有11号线、13号线（在建）及中环线三条城市动脉11号线区域内有11号线和规划的13号线以及中环线金腰带三条城市动脉；项目与规划在建的13号线真北路站及已投入运营11号线枫桥路站均需15分钟左右的不行时间，同时毗邻普陀中环快速干道，轨道交通因素占位优势欠缺，地面快速路网交通优势明显；本案区域交通

区域内有11号线、13号线（在建）及中环线三条城市15确立自身定位在中间摇摆不定？

占位真如副中心还是中环、长风生态商务区？OR真如副中心OR中环长风生态商务区确立自身定位在中间摇摆不定？

占位真如副中心还是中环、长风生16区域规划角度小结：区域产业基础区域交通条件长风生态商务规划为总部型国际化现代服务业集聚区，中环CBD南部区域则规划为综合商务、酒店和生活服务功能片区，本项目办公产品借力区域整体优势，实现市场差异化细分项目轨道交通配套优势较弱，着力凸显地面快速道路网咯优势。依托区域产业基础和中环CBD内长征工业园区产业基础，存在大量企业办公需求，是项目的去化支撑点本项目办公产品区域规划角度小结：区域产业基础区域交通条件长风生态商务规划为17区域占位结论：联动周边综合商务、和办公服务功能区的提升项目竞争力依托区域生产性服务业的产业基础条件拓展项目客源凭借项目西接国家高速毗邻中环的优越交通条件

推导大区域西城商贸区核心概念！区域占位结论：18项目核心价值上海西部商贸核心·极具潜力投资型商业地产项目核心价值上海西部商贸核心·极具潜力投资型商业地产19办公市场研判办公市场研判20区域办公市场——成交分析

总体成交均价持续稳定增长，年复合增长率11.6%，成交量基本保持14-17万方，板块成交中长风、长征板块所占比重较高2005-2011普陀区办公市场成交走势2005-2011普陀板块成交比例成交价格：2005年至今，办公均价保持持续稳定上涨态势，年复合增长率11.6%；受长寿、武宁板块的长城大厦、源达大厦及长风赢华国际和中环CBD的绿洲中环成交量价的影响，11年普陀办公整体成交均价相比10年有较大幅度上升；成交量：除08年金融危机市场成交下滑以及09年整体市场大好之外，成交量基本稳定在14-17万方；从各版块成交量可以看出，长寿、长风、长征板块成交量位居前三甲，光新板块居第四位；长寿、光新由于位于内环内位置，成交量相对较高，目前推案量较小，而长风、长征版块则由于长风生态商务区和中环CBD的规划建设，办公市场成交占量逐渐上升区域办公市场——成交分析

总体成交均价持续稳定增长，年复合增21绿洲中环中心金沙商务广场旭辉世纪广场国浩长风城电科大厦赢华国际广场汇银铭尊长风生态商务区中环CBD中环CBD&长风生态商务区——办公项目分布及价格代表项目中环CBD绿洲中环中心，长风生态商务区赢华国际广场武宁板块长城大厦区域项目供量较大；中环CBD内价格最高的项目为绿洲中环中心，目前均价为28000元/㎡；长风生态商务区价格最高的项目为赢华国际广场，目前均价为30000元/㎡曹杨板块代表项目长城大厦目前均价31000元/㎡长城大厦绿洲中环中心金沙商务广场旭辉世纪广场国浩长风城电科大厦赢华国22中环CBD&长风生态商务区——办公体量及后续供应

中环CBD内办公体量规模不及长风生态商务区，且后续供应体量相对较少，长风商贸区未来供应量体巨大。

项目名称规划建筑面积剩余可售面积（万方）租售情况后续供应（万方）中环CBD绿洲中环中心325.4租售并举目前区域内除绿洲中环中心、118广场扩建部分外，后续供应不大

金沙商务广场8.73.6销售长风生态商务区国浩长风城294销售目前已经建成约42幢84万方，后续包括苏宁天御、东渡国际等项目，未来供应较大

赢华国际广场10.88.2销售汇银铭尊18.76.3销售旭辉世纪广场11.51.5销售曹杨武宁电科大厦4.20.12销售内环线沿线，未来供应相对较小长城大厦11.65租售并举中环CBD&长风生态商务区——办公体量及后续供应

中环CBD23宏观市场受宏观调控影响想对较低，成交价格未见明显波动，成交量平缓区域市场成交均价年复合增长率11.6%，成交量基本保持14-17万方区域供量中环CBD后续供应不大，长风生态商务区后续仍有较大供应量典型项目成交面积以60-170平米中小面积为主，11年销售去化相对较好，整层去化速度一般后续竞争较大市场稳定市场稳定产品契合本案120-300平米的办公楼产品市场契合度较高但后续竞争压力极大办公产品市场可行性结论：宏观市场受宏观调控影响想对较低，成交价格未见明显波动，成交量24办公定位西部商贸区核心·臻品投资型办公目标定位：以区域产业客户为主要办公需求前景，整合真如及长风区域企业客户资源形成项目投资潜力支撑，吸引投资类客群。办公定位西部商贸区核心·臻品投资型办公目标定位：25第二篇商业定位第二篇商业定位26本案商业的区位、周边环境、商业体量等客观因素，决定商业部分为社区型商业。如何提升本案商业形象，体现商业投资潜力为实现去化的关键要素。为提升商业品味建议导入社区生活休闲中心概念商业研判：本案商业的区位、周边环境、商业体量等客观因素，决定商业部分为27社区生活休闲中心一个以生活和休闲为引导，具备鲜明主题特色的购物广场。“生活品味”“享受休闲”商业定位社区生活休闲中心一个以生活和休闲为引导，具备鲜明主题特色的购28通过环境、商品、服务、活动、氛围，进行全方位生活休闲主题打造全新的购物休闲环境开放的社交场所流行信息的发源地力求为消费者提供生活休闲中心通过环境、商品、服务、活动、氛围，进行全方位生活休闲主题打造29鲜明的主题商业与周边老旧社区商业形成差异化定位社区年轻居民消费需求商业，为项目寻找蓝海空间建立投资潜力预期形成项目的核心竞争力鲜明的主题商业与周边老旧社区商业形成差异化定位社区年轻居民消30互动娱乐主题餐饮广场活动生活休闲购物惬意休闲完美生活链满足那些追求生活品质的人打造休闲的消费环境生活休闲中心业态互动娱乐主题餐饮广场活动生活休闲购物惬意休闲完美生活链满足那31广场活动充分考虑活动空间与商业空间的互动互容。前庭广场生活休闲产业的核心载体人流汇聚地商业核心活动中心

广场活动充分考虑活动空间与商业空间的互动互容。前庭广场32本案成为人们津津乐道之地流行生活信息发布各种文艺表演宣传、促销活动展示活动公关和公益活动节假日活动

……前庭式广场，提供并满足各种活动功能。本案成为人们津津乐道之地流行生活信息发布前庭式广场，提供并满33生活休闲购物不同于一般的购物，包含更多的生活、休闲元素。与区域商家形成有效互动，为它们的产品提供展示、销售平台。生活休闲购物不同于一般的购物，包含更多的生活、休闲元素。与区34业态设定满足最活跃消费阶层需求体现时尚休闲格调商业氛围主推20-35岁年轻化日常休闲消费概念业态设定满足最活跃消费阶层需求35品牌折扣店品牌折扣店，面积需求约500-2000平方米如：OUTLETS、FOXTOWN等业态建议品牌折扣店品牌折扣店，面积需求约500-2000平方米业态建36时尚专卖店因为个性，因为时尚，因为价廉，有太多的理由出手，不担心钱袋，只关乎喜好，让抬头瞻仰变成低头买单时尚专卖店因为个性，因为时尚，因为价廉，有太多的理由出手，不37运动服装及用品精品运动用品店、无论是品牌还是种类，都经得起运动爱好者的挑选。运动服装及用品精品运动用品店、无论是品牌还是种类，都经得起运38童装把每个孩子都装扮成公主和王子，每天都是嘉年华。童装把每个孩子都装扮成公主和王子，39特色饰品/生活用品布局面积8-10平方米的零售小店琳琅满目、各具特色特色饰品/生活用品布局面积8-10平方米的零售小店40精品超市适合社区居民中高端需求、进口食品占相当比例的食品超市、面积需求约500平方米精品超市适合社区居民中高端需求、进口食品占相当比例的食品41咖啡/面包/甜品/冰激淋一杯咖啡，一份甜点，随意在各类新品店小坐，享受闲暇时光。咖啡/面包/甜品/冰激淋一杯咖啡，一份甜点，随意在各类新品店42开放式露天茶座在广场上安排休闲座椅，中庭咖啡，配合各类活动需要可灵活移动。开放式露天茶座在广场上安排休闲座椅，中庭咖啡，43惬意休闲通过氛围与商家的共同营造，带给消费者独特的休闲感觉。休闲享受惬意自然喜欢这种感觉~~~~~~惬意休闲通过氛围与商家的共同营造，带给消费者独特的休闲感觉。44主题餐厅不同的主题的特色休闲餐厅，享受美食的同时享受环境。主题餐厅不同的主题的特色休闲餐厅，45主题餐饮通过特色主题餐饮，形成与周边大众化餐饮的差异化档次提升聚集人气独具特色享受独特的就餐感觉主题餐饮通过特色主题餐饮，形成与周边大众化餐饮的差异化档次提46本案的形象一定要与本案的定位相匹配，反应出本案定位的精髓。休闲生活精品建筑及配套建议本案的形象一定要与本案的定位相匹配，反应出本案定位的精髓。休47具有风格的橱窗、裙楼外立面具有风格的橱窗、裙楼外立面48商业+办公组合定位总结商业+办公组合定位总结49生活休闲商业中心商业办公集聚人脉商业中心配套服务展示平台共荣联动生活休闲商业办公集聚人脉商业中心配套服务展示平台共荣联动50时尚社区商业中心高端商务功能区生活休闲商务中心定位目标区域小资生活的集聚地时尚社区商业中心高端商务功能区生活休闲商务中心定位目513.1营销目标3.2价格策略3.3推案策略3.4针对性营销战术营销推广策略3.1营销目标营销推广策略52营销目标销售目标：达成项目价值最大化年度内达成办公去化80%、商业去化20%。营销目标销售目标：达成项目价值最大化53推案策略推案策略54推案总策略打造区域高品质商业地产概念锁定投资类客户群落分产品线、分阶段推广战略高调入市项目品牌形象的树立媒体推广、渠道推广并进推案总策略打造区域高品质商业地产概念锁定投资类客户群落分产品55年度内推案节奏开盘强销入市5月6月7月8月9月10月11月12月强销期阶段销售不预设目标目标去化50%实现回款50%目标去化35%实现回款85%项目销售前期准备蓄水期4月目标去化15%实现回款100%持续销售期年度内推案节奏开盘强销入市5月6月7月8月9月10月11月156推案模式推案模式57办公部分办公销售原则：前期蓄水排摸市场需求，寻找办公整体打包出售大面积客源。合理控制，依市场变化适时应对调整，争取快速去化。办公部分办公销售原则：58大面积销售方案项目以半整层整层大面积入市，面积500㎡起售实现快速回笼利弊点分析大面积实现销售资金回笼快符合目前半整层租赁实际情况客源层品质高有利与项目形象口碑客户服务关系梳理简单可以提供商业客户资源渠道项目销售成本投入低有利点：弊端：大面积客户层面占比低投资大客户项目选择要求高大面积产品区域市场接受度低低迷市场氛围投资支撑度低签约谈判难度高附加条件多签约成交付款风险大大面积销售方案项目以半整层整层大面积入市，面积500㎡起售实59小面积分割方案项目按照实测方案1层9户分割，单套面积范围76.91-182.59㎡，小面积户型进入市场利弊点分析小面积符合市场主要去化面积客源层面覆盖面高单套户型总价控制合理销售服务贷款融资难度低专业中介渠道客户资源大有利点：弊端：项目售后租赁关系处理情况繁杂销售投入成本高客源无法与商业资源形成联动小面积业主自用需求无法契合项目品质有负面影响小面积分割方案项目按照实测方案1层9户分割，单套面积范围7660大小面积结合方案项目实施低区3-4F小面积分割、中区5-7F半整层分割、8-10F整层出售方案利弊点分析推案可灵活机动提升成交比客源层面涵盖多种需求销售控制可实现价值度高销售服务贷款融资相对难度低有利专业中介渠道资源全覆盖有利点：弊端：项目售后租赁关系处理情况繁杂销售投入成本高（企划成本）客源无法与商业资源形成联动小面积业主自用需求无法契合大小面积结合方案项目实施低区3-4F小面积分割、中区5-7F61商业部分商业销售原则：前期蓄水排摸市场需求，寻找办公整体打包出售大面积客源。合理控制，根据市场回馈适时应对调整，基于目前租赁的实际情况主导后续推案商业部分商业销售原则：62商业销售方案商业销售：销售户型面积区划根据目前租赁实际情况分割，争取租赁户自身去化部分房源，奠定项目成功去化基础底铺做为商业的主力去化支撑，强势入市提升买点带动2-3F去化实现联动。2-3F租赁考率租售并举。商家入驻提升整体商业氛围，促动后续销售。商业销售方案商业销售：63大面积方案市场风险较大，建议在前期蓄水期试探市场排摸该类型客源，争取去化，如遇市场大面积需求低，不存在明显的市场支撑，会造成销售停滞，对项目销售造成负面影响。小面积方案符合目前区域市场的主力去化需求，市场支撑力强。但小面积销售需合理进行销售控制，建议逐层向上，渐次去化避免销售零乱无序的现象。大小面积结合方案面积涵盖全面，满足多种客源需求，可以在推案进程中灵活机动调整推案方式控制去化节奏。实现有序可控的良性机制办公销售建议销售方案建议商业十月入市销售租赁内部资源整合争取去化，底商控制去化实现利润支撑2-3F建议租售并举考虑，营造商业氛围实现联动。商业销售建议大面积方案市场风险较大，建议在前期蓄水期试探市场排摸该类型客64价格策略价格研判价格策略价格研判65价格测算价格研判项目区位周边为居民居住密集区，办公区域认同低。项目办公部分价格拟定在版块内无可比参照项目。目前项目承租及区域租金情况较低不足以对目前项目售价产生有利支撑。项目定价原则以大区域市场比较定价法结合租金回报测算拟定项目价格（侧重于市场比较法原则）价格测算价格研判项目区位周边为居民居住密集区，办公区域认同低66价格定位——办公预估本项目办公当前销售均价为：23000元/平方米项目目前售价综合分值分值均价赢华国际3000011127027汇银金融中心26000104.224592绿洲中环中心28000110.7525282金沙商务广场24500103.2523728本案均价2273090.3525157

权重本案赢华国际汇银金融中心绿洲中环中心金沙商务广场因素

分值分值分值分值分值分值×权重分值分值×权重分值分值×权重

权重权重区位片区形象4%10041104.41054.21104.41054.2周边成熟度2%1052.11102.21052.21102.21052.2周边商业支撑2%1102.21052.11052.11102.21052.1治安状况1%10011001100110011001与商业核心距离2%1102.21102.11052.11152.31052.1轨道交通情况6%804.8955.7955.71207.21207.2周边商务氛围6%704.21207.21207.21156.91106.6片区提升空间4%702.81204.81204.81204.81204.8规划总体规划6%804.81207.21106.61207.21056.3设计项目规模6%754.510061106.61056.31106.6

园林环境6%10061207.21207.210061006

建筑外观8%10081108.810081058.41008

设施配置8%806.41108.81058.41058.41058.4配套服务商业配套4%1104.41004953.81054.2953.8其他施工质量7%10071107.710071107.71007物业管理4%702.81054.210041054.21004建材配置12%1001212014.49010.812014.49010.8开发商品牌7%10071107.710071107.7956.65推广因素推广投入及渠道5%703.51105.51105.51055.251105.5综合分值100%90.35111104.2110.75103.25价格定位——办公预估本项目办公当前销售均价为：项目目前售67预估项目商业底铺当前销售均价为：48000元/㎡，全案均价36500元/㎡价格定位——商业项目目前售价综合参数权重比值权重实现价格赢华国际50000106.1530%15922.5星港景苑4752099.3515%7081.65上海春之声4375098.515%6562.5绿洲中环中心45000102.340%18414本案底商

47980

权重本案赢华国际星港景苑上海春之声绿洲中环中心因素

分值分值分值分值分值分值×权重分值分值×权重分值分值×权重

权重权重区位片区形象4%1204.81104.41104.41054.21054.2

周边成熟度2%1202.41052.11102.21102.21102.2

周边商业支撑2%1202.41102.2100210021102.2

治安状况1%1051.051051.05100110011001

与商业核心距离2%1202.41102.21052.11152.31152.3

交通情况6%10061056.31056.31056.31056.3

片区提升空间6%1106.61056.31056.390