物业经营管理：第十一章 零售商业物业经营管理

2024/4/21第十一章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理第三节零售商业物业的租赁管理第四节零售商业物业的现场管理第五节风险与安全管理第六节零售商业物业管理案例2024/4/22测试应考人员对零售商业物业及其分类、零售商业物业经营管理中的经济学原理、零售商业物业租赁管理、现场管理、风险与安全管理和零售商业物业管理实践的熟悉程度，以及对零售商业物业的经营管理能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/23掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。（二）考试基本要求2024/4/24零售商业物业经营管理的主要工作内容策略与运行管理与现场管理的工作内容零售商业物业运作相关理论的具体应用租赁方案和租赁策略制定零售商业物业租户选择时应考虑的因素基础租金的确定（三）要点说明百分比租金的测算方法净租形式出租的三种类别零售商业物业租约内容零售商业物业现场管理的目标零售商业物业管理中的风险类型2024/4/25一、零售商业物业零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业，又称商业地产。第一节

零售商业物业及其分类2024/4/26二、零售商业物业的发展简史百货商店最早于公元1600年左右产生于日本最早的现代购物中心建成于美国（一）国外零售商业物业的发展百货商店最早于1900年在我国出现（二）国内零售商业的发展2024/4/27三、零售商业物业经营管理的内容招商及承租户组合零售技术（商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设）物业维护营销保险及风险管理财务管理2024/4/28四、零售商业物业经营管理的类型（一）策略与运行管理市场需求分析、选址分析、经营业态、租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。2024/4/29（二）现场管理清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务等。2024/4/210一、选址与规划市场容量进出交通地点显著规模大小内部设施因素第二节

零售商业物业经营管理中的经济学原理2024/4/211二、经营与运作1、中心地理论2、同类零售店聚集理论3、需求的外部效应理论4、上述理论的若干应用租户组合应实现多样化引入主力店以带来大量客流空间安排实现相互促进效应2024/4/212一、租户选择声誉财务能力租户组合与位置分配租户需要的服务第三节

零售商业物业的租赁管理2024/4/213二、租金确定与调整基础租金百分比租金代收代缴费用和净租约租金的调整2024/4/214三、租约制定关于每一独立承租单元的用途限制经营内容相似的租户限制租户在一定地域范围内重复设店营业时间公用面积的维护广告、标志和图形折让优惠其他条款2024/4/215第四节

零售商业物业的现场管理零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。2024/4/216一、策略与计划1、经营策略（一）现场管理策略树立品牌形象，参与市场竞争与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟必要的经济回报2、管理策略管理模式管理承诺管理期限2024/4/2171、机构设置（二）现场管理计划办公室2、费用测算日常管理费开办费财务部工程部安保部物业部3、零售商业物业的特色服务内容4、工作流程5、规章制度2024/4/218二、管理范围（一）现场管理的基本范围和内容（二）需要特别界定的区域三、管理目标“六统一”：统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理2024/4/219一、零售商业物业管理的风险及其防护1、管理模式风险2、产权与管理权相分离风险3、管理范围不确定风险4、垫款风险5、突发事件风险第五节

风险与安全管理（一）风险种类及特点2024/4/2201、建立风险防范机制2、把握重要环节（二）风险防护二、零售商业物业管理中的安全管理1、防火安全3、劳动安全2、治安保卫4、媒体风险防范2024/4/221第六节

零售商业物业管理案例2024/4/2221、零售商业的经营管理工作主要包括：招商及承租户组合、零售技术和()。

A物业维护B营销C行政管理D保险及风险管理E财务管理2、零售商业物业管理师必须要掌握基本的零售技术，尤其需要了解()。

A商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求

B选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定

C商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换

E商品利润，根据商品的成本价格恰当地制定出零售价格2024/4/2233、需求的外部效应是零售物业理论中的研究热点，下列说法正确的是()。

A与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反

B在租户的组合上，要限制普通零售店的入住，因为它会影响由主力店提升的零售商业物业的形象

C主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流

D零售商业物业的一个重要特征就是价格歧视，即主力店通常能够得到租金优惠

E消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店人住将会大大地提高零售商业物业的形象4、购物中心或商场出租零售场地时优先考虑()。

A租户的商业经验B和户的财务状况

C租户对物业的特殊要求D不同租户类型的混合2024/4/2246、超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，男女时装店的营业额相对来说较小，但其毛利水平非常高，则收取百分比租金是()。

A前者的百分比高于后者B百分比一样C后者的百分比高于前者D不能确定5、某租户签了一份租约，规定基础租金为10万/月，基础营业额为200万，其百分