物业经营管理：第十章 写字楼物业经营管理

2024/4/21第十章写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理第二节写字楼租赁管理第三节写字楼安全与风险管理第四节写字楼物业服务企业的选择与评价2024/4/22测试应考人员对写字楼及写字楼物业管理、写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理，写字楼物业服务企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营管理的能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/23掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业服务企业的选择标准。了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。（二）考试基本要求2024/4/24写字楼分类及其类型等级划分的因素写字楼物业管理的常规目标写字楼物业管理的工作内容写字楼租户选择过程中考虑的主要因素影响写字楼的租金水平的因素写字楼物业管理工作评价的内容写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成（三）要点说明2024/4/25一、写字楼物业的特点第一节

写字楼及写字楼物业管理所处区位好，规模大多为现代化的高层建筑功能齐全、配套设施完善多由专业物业服务企业管理保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键2024/4/26二、影响写字楼分类的因素（一）分类：1、按使用方式：自用和租售型；2、按功能差异：单纯型、商住型和综合型；3、甲级、乙级、丙级写字楼2024/4/27（二）影响写字楼分类的因素位置交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平租户类型2024/4/28三、写字楼物业管理的目标（一）宏观目标：形象性、标志性作用（二）常规目标经营目标：收益部分使用率最大化管理目标：物业资产保值率和升值率最大化服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化（三）微观目标：管理处各部门岗位目标2024/4/29四、写字楼物业管理的工作模式租务市场管理租赁期间管理财务管理经营状况评估承租人管理管理目标物业发展目标人事管理建筑物管理2024/4/210五、写字楼物业管理的内容1、制定管理计划2、写字楼物业市场营销3、制定租金收取办法4、物业维修养护5、安全保卫6、协调与业主和租户的关系7、组织与控制2024/4/211六、写字楼管理中的策略1、分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围2、确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”3、合理保证非收益部分的使用需要2024/4/212一、写字楼的租户选择第二节

写字楼租赁管理可能面积的组合寻租者经营业务的性质寻租者将来扩展办公室面积的计划（一）潜在租户的业务类型、商业信誉和财务状况和长期盈利能力（二）所需面积大小（三）需要提供的物业管理服务2024/4/213二、写字楼租金的确定与调整（一）计算可出租或可使用面积（二）基础租金与市场租金（三）出租单元的面积规划和室内装修（四）租金的调整2024/4/214三、写字楼的租约制定（一）租赁合约中的标准条款（二）折让优惠和租户权利的授予2024/4/215一、写字楼安全管理第三节

写字楼安全与风险管理（一）工程安全1、事故案例2、管理措施（1）全面建立确保“十供”的管理理念（2）制订全年度大、中、小修计划（3）编制《工程技术工作规程》（4）建立“设备档案”（5）建立《设备状态月报》2024/4/216（二）消防安全（三）治安安全1、对写字楼交通流线的疏导2、对进出和在大厦内滞留的人员、车辆的控制（四）应急预案2024/4/217二、写字楼风险管理（一）写字楼物业风险的识别1、风险识别的作用2、写字楼物业管理风险的特点：全员性、全期性、动态性3、写字楼物业管理风险的种类（1）工程隐患风险（3）消防防范风险（5）自然灾害风险（2）设备运行风险（4）保安防范风险2024/4/218（二）写字楼物业风险的应对风险识别风险源列表风险量化辨别每一个风险的概率及影响A风险分析：A风险应对风险管理计划风险应急计划风险监视风险应对的控制应对行动更新计划实际事件风险减轻：1、风险应对程序2024/4/2192、风险应对计划（1）已识别的风险及其风险特征描述；（2）风险承受主体及相应的责任分配；（3）定性和定量风险分析过程的结果；（4）对某一具体风险经过分析接受风险的应对措施；（5）风险策略实施后，预期的残余风险水平；（6）用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划；（7）应对措施的预算和时间；（8）意外事故应急计划和反馈计划等。2024/4/2203、风险应对策略（1）风险回避（2）风险转移（3）风险减轻（4）风险承担（5）风险分担（6）应急措施2024/4/221一、物业服务企业的选择标准1、能否令业主满意2、专业服务的水平3、向业主提供信息的能力4、管理计划第四节

写字楼物业服务企业的选择与评价2024/4/222二、物业管理工作的评价与租户有良好的沟通及时收取租金及时处理租户的投诉达到了出租率目标物业维修状况良好经营费用没突破事先的预算及时提供有关物业报告为业主的利益主动提出建议对业主的批评或建议反应迅速2024/4/223三、写字楼物业经营管理的绩效评价（一）服务满意度服务效率、态度、质量、制度、程序、标准。（二）物业经济指标租赁经营方面的指标、物业管理服务方面的指标。（三）物业品牌化2024/4/2241、影响写字楼分类的因素包括()等。

A写字楼的声望或形象B大堂和走廊C电梯服务质量

D物业管理E租户类型2、优质的物业管理可以使写字楼保值增值，这种保值增值的作用体现在()。

A土地价值的增长B稳定的租金收益C在经营过程中物业获得的良好的形象和声誉

D相对延长了的使用寿命所带来的收益E在产权的转让中所产生的超越物业本身的价值2024/4/2253、在租户选择过程中，对租户商业信誉和财务状况的叙述不正确的是()。

A物业服务企业的经理必须认真分析每个租户的信誉对其租住的写字楼物业的影响

B物业服务企业可以通过让租户在入住时填写一个申请表来了解租户的经营内容以及财务状况等

C物业服务企业可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况

D只要潜在租户的财务状况良好，有能力支付租金，就应该选择此租户人住，而无需考虑其具体的经营内容4、对写字楼物业管理工作的评价应考虑的因素包括()。

A及时收取租金B及时处理租户的投诉C达到了出租率目标

D经营费用没有突破事先的预算E物业维修费用很低2024/4/2265、一个20万平方米的写字楼，平均租金为3．5形(平方米·天)，出租率为97％。在进行市场调查后，管理者认为若