征收办学习课件

征收办学习课件征收办学习课件征收办学习课件征收办学习课件征收办学习课件征收办学习课件1广州市国有土地上房屋征收与补偿政策核心：关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知（穗府〔2014〕38号）配套参考：广州市国有土地上房屋征收与补偿工作操作指引

广州市国有土地上房屋征收与补偿政策核心：关于印发广州市国有土2一、制订背景。二、主要修订内容。三、具体政策解读。一、制订背景。3一、制订背景《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》国家层面——2011年1月21日起施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)地方层面——《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》有效期届满，结合执行情况，进一步构建完善广州市房屋征收机制。目前，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已于2014年11月18日由市政府印发实施。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿工作操作指引

》结合各区房屋征收部门反映的执行情况和存在问题，对《实施办法》的补充和细化。供各区房屋征收部门参考使用。一、制订背景《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》4

二、《实施办法》主要修订内容

（一）完善政策文件结构

原《实施意见》

“一拖三”—一个主文、三个附件不分章节

新《实施办法》

将原《实施意见》三个附件归纳融入主文中。文稿结构调整为章节条文形式，结构严谨，条理清晰，层次分明。将“实施意见”修改为“实施办法”，更加规范。

二、《实施办法》主要修订内容

（一）完善政策文件结构5

二、《实施办法》主要修订内容

（二）优化征收程序

原《实施意见》

一是具备立项文件

二是具备建设用地规划许可证

原《实施意见》中规定项目单位凭建设用地规划许可证方能申请启动征收。根据我市用地规则，协议出让的非储备用地的征收工作，并不需要以办理建设用地规划许可证为前提。

新《实施办法》

一是具备立项文件二是取得规划部门出具的规划意见三是国土房管部门出具的用地审查意见

二、《实施办法》主要修订内容

（二）优化征收程序6

二、《实施办法》主要修订内容

（三）明确征收实施单位范围

原《实施意见》

房屋征收实施单位不得以营利为目的

新《实施办法》

一是基层政府，由属地镇、街直接根据委托从事辖区内征收工作。二是具备相应征拆工作经验的事业单位。三是具备相应征拆工作经验的“其他机构”。

二、《实施办法》主要修订内容

（三）明确征收实施单位范围7

二、《实施办法》主要修订内容

（四）加大对征收实施单位和征收从业人员的管理

原《实施意见》

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。

新《实施办法》

一是经本级人民政府批准可以委托征收实施单位。二是市房屋征收部门建立实施单位信用档案。三是加强从业人员的管理，建立人员信息库，并定期组织培训和考试，提高征收人员工作能力水平。

二、《实施办法》主要修订内容

（四）加大对征收实施单位和8

二、《实施办法》主要修订内容

（五）提高了征收补偿标准

原《实施意见》

被征收房屋价值补偿金额+征收奖励+搬迁时限奖励≤被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格

新《实施办法》

被征收房屋价值补偿金额+征收奖励≤被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格搬迁时限奖励额外另计。

二、《实施办法》主要修订内容

（五）提高了征收补偿标准9

二、《实施办法》主要修订内容

（六）注重历史文化建筑保护

原《实施意见》

法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

新《实施办法》

在征收摸查阶段应对文物、历史建筑、历史风貌区进行确认和处理。未完成调查的，不得征收房屋。

征收范围内历史建筑、历史风貌区的征收与补偿工作，按照《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》第十三条执行。

二、《实施办法》主要修订内容

（六）注重历史文化建筑保护10二、《实施办法》主要修订内容

（七）进一步细化历史用房的征收补偿时点

原《实施意见》1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前———60%1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年规划部门的住改商管理规定实施前———50%新《实施办法》1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前——70%1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前——60%1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前——50%2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后——住宅二、《实施办法》主要修订内容

（七）进一步细化历史用房的征11

三、《实施办法》具体条款详解总则征收决定补偿征收实施附则

三、《实施办法》具体条款详解总则12第一章总则第一条立法目的和依据第二条征收人第三条征收部门第四条房屋征收实施单位和从业人员第五条房屋征收部门的考核检查第六条其他部门配合工作第一章总则13第一章总则第二条（征收人）征收人（各级人民政府）区政府市政府各区行政区域内的征收项目

市级以上重大项目、跨区项目、市政府认为需要统筹的项目第一章总则第二条（征收人）征收人（各级人民政府）区政府市政14第一章总则第三条（征收部门）房屋征收部门的分类1、原拆迁办直接更名为征收办2、挂牌在区土地开发中心（征地办）名下，即征收办与土地开发中心（征地办）合署办公3、未更名，直接将原有的拆迁办明确为房屋征收部门第一章总则第三条（征收部门）15第一章总则

第三条（征收部门主要职责）

（一）负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报本级人民政府批准后执行；（二）组织编制本行政区域内房屋征收规划和年度计划；（三）组织实施本级政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作；（四）受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估等；（五）协调其他政府有关部门加强对本行政区域内房屋征收与补偿实施工作的指导；（六）与被征收人签订补偿协议；（七）完成法律、法规规定的和本级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。第一章总则

第三条（征收部门主要职责）（一）负责贯16第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）考虑到征收工作是政府行为，文稿规定了征收实施单位的选择须经人民政府批准，保障征收工作的合法、公正性

房屋征收部门经本级人民政府批准，可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）17第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）

房屋征收部门经本级人民政府批准委托征收实施单位（不得以营利为目的）被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处有征收拆迁经验的事业单位有征收拆迁经验的其他机构（国企和私企）第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）房屋征收部门经18第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）

市房屋征收部门应建立房屋征收实施单位信用档案和房屋征收人员信息库，定期组织从事房屋征收工作的人员进行业务培训和考试。

加强从业人员的管理建立人员信息库定期组织培训和考试提升征收从业人员的业务能力、法律素养和服务意识第一章总则第四条（房屋征收实施单位和从业人员）加强从业建立人19第一章总则

征收工作的职责分工:房屋征收与补偿的主体是政府 征收与补偿工作由房屋征收部门组织实施具体事务性工作可委托房屋征收实施单位承担征收后由项目单位开展后续项目建设工作第一章总则征收工作的职责分工:20第一章总则

房屋征收部门以本级人民政府名义承担的事项：

依法作出房屋征收决定并公告依法作出房屋征收补偿决定并公告对法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的被征收人发出搬迁催告制定补助和奖励办法向人民法院申请强制执行对经人民法院裁定准予执行的，组织相关部门实施强制搬迁和拆除第一章总则

房屋征收部门以本级人民政府名义承担的事项：依法21第一章总则

房屋征收部门以其名义承担的事项：

委托房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体工作并进行监督拟定征收补偿方案并组织进行论证、征求公众意见，将征求意见情况和修改情况予以公布组织社会稳定风险评估组织因旧城区改建征收房屋需要召开的听证会组织对征收范围内房屋基本情况的摸底调查并予以公布，对未经登记或与登记不符的建筑进行调查处理向文物、规划部门确认地块文物、历史建筑的普查情况；将房屋征收范围内不得实施的行为予以公告并书面通知相关部门对征收补偿资金实施管理组织开展房屋评估工作与被征收人签订补偿协议对签约期限内达不成协议的或被征收房屋所有权人不明确的，报请政府作出征收补偿决定建立房屋征收补偿档案，并将分户签约、补偿情况向被征收人公布第一章总则

房屋征收部门以其名义承担的事项：委托房屋征收实22第一章总则

房屋征收部门可委托征收实施单位承担的事项：

协助进行调查登记协助编制征收补偿方案协助进行房屋征收政策的宣传、解释协助组织征求意见、论证、公示与被征收人协商征收补偿具体问题组织对被征收房屋的拆除等第一章总则

房屋征收部门可委托征收实施单位承担的事项：协助23第一章总则第五条（房屋征收部门的考核检查）→进一步加强对全市征收部门的监督和指导市房屋征收部门每年会同有关部门对区房屋征收部门组织实施的征收工作进行监督检查：（一）房屋征收计划执行情况；（二）房屋征收补偿方案的执行情况；（三）房屋征收决定和补偿决定的执行情况；（四）社会稳定风险评估情况；（五）信息公开情况；（六）房屋征收档案建立及管理情况；（七）需要监督的其他行为。

第一章总则第五条（房屋征收部门的考核检查）24第一章总则第六条（其他部门配合工作）

城市管理综合执法部门要加大对征收范围内违法建筑的查处力度，对征收期限内未自行拆除的违法建筑要依法查处。

审计部门要加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，公布审计结果。

监察部门要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。

镇政府、街道办事处等有关单位应按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。第一章总则第六条（其他部门配合工作）25第二章征收决定第七条公共利益的界定第八条符合规划第九条年度征收计划第十条作出征收决定的条件第十一条社会稳定风险评估第十二条征收补偿资金管理第十三条征收补偿资金的使用范围第十四条非财政拨款投资项目的资金监管第十五条制定征收补偿方案第十六条组织征收补偿方案听证第十七条制定征收决定及公告第十八条被征收房屋的摸底调查第十九条文物、历史建筑的普查与补偿第二十条征收范围确定后暂停的行为及期限第二章征收决定第七条公共利益的界定26第二章征收决定第七条（公共利益）

拟建设项目具有下列情形之一的，可以认定为符合公共利益需要：(一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(六)法律、法规规定的其他公共利益的需要。第二章征收决定第七条（公共利益）27第二章征收决定第七条（公共利益）

拟建设项目的内容与性质以立项文件批准、核准或备案的内容与性质为准。

实际工作中，一个项目的许多证照或批文，可能都会记载项目的名称、内容或性质，各证照或批文的记载可能会不一致，本条规定认定一个项目是否符合公共利益的条件，以立项批准、核准或备案文件记载的的内容与性质为准。

第二章征收决定第七条（公共利益）28第二章征收决定第八条（符合规划）

确需征收房屋的各项建设活动，应当符合：国民经济和社会发展规划←立项批准文件土地利用总体规划←用地审查意见城乡规划

规划意见（建设用地规划许可证、选址意见书、规划条件）专项规划保障性安居工程建设、旧城区改建，应当按照法定程序纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。第二章征收决定第八条（符合规划）29第二章征收决定第九条（年度征收计划）

编制主体：区(县级市)房屋征收部门应从地区经济社会发展的实际出发，按照本地区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划编制年度征收计划。

第二章征收决定第九条（年度征收计划）30第二章征收决定第九条（年度征收计划）编制时间：每年10月31日前，将本区(县级市)下一年度的征收计划报送市房屋征收部门。市房屋征收部门汇总各区(县级市)年度征收计划，编制市年度征收计划报市房地产行政主管部门印发实施，并可结合实施情况在年中进行调整。

设置年中调整机制，确保计划灵活性和稳定性的有效衔接第二章征收决定第九条（年度征收计划）31第二章征收决定第十条（作出征收决定的条件）→对作出征收决定应当具备的条件进行集中规定

市、区人民政府作出国有土地上房屋征收决定，应当满足下列条件：

（一）为了公共利益的需要；→符合第七条规定的情形（二）取得立项批文、规划意见和用地审查意见；（三）已进行社会稳定风险评估并制定风险评估报告；→第十一条（四）对拟征收范围内的房屋相关情况进行摸底调查并确定征收补偿方案。→第十五条、第十八条

第二章征收决定第十条（作出征收决定的条件）32第二章征收决定

第十条（作出征收决定的条件）（二）征收范围确定，且征收项目依照广州市建设用地规则的要求取得发展改革部门出具的立项批文、规划部门出具的规划意见和国土房管部门出具的用地审查意见；

→参考其他省市的做法，结合我市目前建设用地规则，一是要求具备立项文件，二是应根据用地规则取得规划部门出具的相关文件资料（根据项目性质不同，规划文件可能为选址意见书、规划条件或是规划许可证，此处统称为规划意见），意味着符合城乡规划和专项规划，三是应取得国土部门出具的用地审查意见，意味着符合土地利用总体规划。以三者作为征收范围是否确定、是否符合相关规划的衡量标准，取代原实施意见中的附件1，在依法的前提下优化征收程序。第二章征收决定第十条（作出征收决定的条件）33第二章征收决定第十条（作出征收决定的条件）

征收范围按照规划部门出具的规划意见红线范围确定。征收项目涉及被征收人数量达100户以上（含100户）的，→市法制办的意见或者存在其他重大复杂情况的，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当经同级人民政府常务会议讨论决定。

实际工作中，各区为慎重起见，确保项目的稳妥推进，绝大部分项目均上报区政府常务会议讨论通过后，再作出征收决定。因此，本款兼顾了政策的灵活性，规定了另一种情况，即便未达到100户以上，但项目存在重大复杂情况的，也应经政府常务会议讨论。

第二章征收决定第十条（作出征收决定的条件）34第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）

必经程序，严格执行条例规定，引起政府对社会稳定风险评估的重视，提升行政参与度，及早发现征收项目中存在的隐患，采取有效措施予以化解，把问题解决在基层和萌芽状态，从源头预防和减少不稳定因素。作出房屋征收决定前，由房屋征收部门按规定→《中央办公厅、国务院办公厅关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见》（中办发〔2012〕第2号）

第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）35第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）

《中央办公厅、国务院办公厅关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见》（中办发〔2012〕2号）

评估主体：房屋征收部门，会同有关部门

评估内容：合法性、合理性、可行性、可控性评估程序：充分听取意见、全面分析论证、确定风险等级、提出评估报告→评估事项和评估过程，各方意见及其采纳情况，决策可能引发的社会稳定风险，风险评估结论和对策建议，风险防范和化解措施以及应急处置预案

第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）36第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）

组织社会稳定风险评估

→房屋征收部门会同维稳、综治、法制、信访等相关部门和专家、学者，根据实际情况通过问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式（评估方式），就征收决定和征收补偿方案，对合法性、合理性、可行性、可控性等进行预测和评估第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）37第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）制定风险评估报告→内容包括：

1、项目基本情况

2、项目征求公众意见情况

3、对因征收项目实施产生影响社会治安和社会稳定的因素的评估预测和分析研究情况

4、项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员

5、项目实施中可能引发矛盾问题的化解方案、具体措施、评估结论（高风险、中风险、低风险）等第二章征收决定第十一条（社会稳定风险评估）38第二章征收决定第十三条（征收补偿资金的使用范围）房屋征收补偿资金的使用范围为：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)搬迁、临时安置补偿；(三)停产停业补偿；(四)对被征收人的补助和奖励；(五)与房屋征收有关的经费。→房屋征收工作相应产生的工作经费也纳入征收补偿资金使用范围之内，这与我市现行市政工程征收补偿工作的有关规定一致第二章征收决定第十三条（征收补偿资金的使用范围）39第二章征收决定

第十二条、第十三条、第十四条（补偿资金监管）征收项目财政拨款项目非财政拨款项目按照财政资金拨付规定执行房屋征收部门应按照同级人民政府批准的征收补偿方案核定房屋征收补偿资金总额项目业主在房屋征收决定作出前根据核定的总额存入监管银行专用账户

房屋征收部门、项目业主和金融机构应订立房屋征收补偿资金专用账户监管协议，明确各自职责，约定补偿费用的支付程序，并对每笔拨付到位的征收补偿资金进行独立的明细财务核算根据征收补偿协议、补偿决定支取补偿款

第二章征收决定

征收项目财政拨款项目非财政拨款项目按照财政40第二章征收决定第十二条、第十三条、第十四条（补偿资金监管）

补偿资金根据房屋征收补偿工作和安置用房购买、建设的进度足额到位、专款专用

原《广州市城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督管理暂行规定》设置了三方监管协议。实践来看，此种协议能有效防控自筹资金项目的资金使用风险，起到规范资金管理的作用。因此《办法》仍采纳了原拆迁关于订立三方监管协议的内容，对于非财政拨款的自筹资金项目，将出资方、使用方和金融机构捆绑在一起，确保资金专款专用。

实物补偿，征收部门应与项目单位明确实物交付、使用、管理等相关约定。第二章征收决定第十二条、第十三条、第十四条（补偿资金监管）41第二章征收决定

第十五条（制定征收补偿方案）

前置程序：对征收范围内房屋进行详细的摸底调查

房屋征收部门应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并将拟定的房屋征收补偿方案在政府门户网站公布，在房屋征收范围内显著位置公告，公开征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

征求意见期限不得少于30天的目的是为规范政府的征收活动，统筹兼顾公共利益和被征收人的自身利益，进一步扩大和保障公众的参与权、知情权、建议权。房屋征收部门修改完善征收补偿方案后，将征求公众意见情况及修改情况在征收范围内显著位置张贴。

被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。

第二章征收决定第十五条（制定征收补偿方案）42

第二章征收决定

第十六条（组织征收补偿方案听证）

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收的听证程序，按照我市国有土地上房屋征收补偿方案听证的有关规定执行。

穗国房字〔2012〕1246号《关于印发《广州市国有土地上房屋征收补偿方案听证规定》的通知》第二章征收决定第十六条（组织征收补偿方案听证）43第二章征收决定第十七条（征收决定及公告）第一款征收公告公开的范围和载明的内容第二款区房屋征收部门应当在房屋征收决定公告时，将征收决定及征收补偿方案同时抄送市房屋征收部门存档。

→明确区房屋征收部门的职责，保证市房屋征收部门对各区房屋征收工作的及时掌握、指导、统筹和监督，共同做好房屋征收工作第三款房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第二章征收决定第十七条（征收决定及公告）44第二章征收决定

第十七条（征收决定及公告）

征收红线注记：根据《广州市城镇房地产登记办法》（广州市第十三届人民代表大会常务委员会公告第6号）的规定，政府作出征收决定的，应由房地产行政主管部门予以登记。因此，本级人民政府作出征收决定后，房屋征收部门应及时在房地产档案管理系统中作相应征收红线注记。注记范围按照规划部门出具的规划意见红线范围确定，注记的程序和要求应按照《广州市房地产登记簿注记工作指引》（穗国房字〔2014〕531号）操作，注记内容为“×年×月×日以穗×府〔201×〕×号批准征收该房屋”。

第二章征收决定第十七条（征收决定及公告）45第二章征收决定第十七条（征收决定及公告）分期或分块征收：

对征收项目因客观原因提出分期或分块办理征收决定的，需由项目单位先向规划部门申请调整规划红线范围。经规划部门同意并调整规划红线后，房屋征收部门可依据新的规划范围分期或分块开展征收工作。第二章征收决定第十七条（征收决定及公告）46第二章征收决定

第十八条（被征收房屋的摸底调查）→主动上门

房屋征收部门在拟征收范围内发出通知，对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。→避免因被征收人的不配合而造成摸底不清，情况掌握不准，直接影响到后续工作。第二章征收决定第十八条（被征收房屋的摸底调查）→主动47

第二章征收决定

第十九条（文物、历史建筑的普查和补偿）房屋征收部门在摸底、调查阶段，应当向文物行政部门、规划部门确认该地块文物、历史建筑、历史风貌区的普查情况；尚未进行文物、历史建筑、历史风貌区普查或文化遗产普查结论已超过5年的，文物行政部门、规划部门应当会同房屋征收等部门在征收房屋前完成调查工作。未完成调查的，不得征收房屋。征收范围内历史建筑、历史风貌区的征收与补偿工作，按照《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》第十三条执行。→确保征收工作与历史文物保护工作的衔接一致

第二章征收决定第十九条（文物、历史建筑的普查和补48

第二章征收决定

第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期限）

第一款房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内禁

止的事项

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

第二章征收决定第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期49第二章征收决定第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期限）第二款列举方式规定征收范围确定后不得开展不当

增加补偿费用的行为

房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

(一)以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续办理；

(二)房屋的转让、租赁和抵押；

(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建；

(四)其他不当增加补偿费用的行为。

第二章征收决定第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期限）50第二章征收决定

第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期限）第三款暂停行为的通知方式及暂停期限房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知有关部门。公告和书面通知应当载明暂停期限和征收范围，并附征收范围图。暂停期限最长不得超过1年。→为保护被征收人的权益，防止因暂停时间过长而妨碍被征收人的正常经营生活

第二章征收决定第二十条（征收范围确定后暂停的行为及期限）51第三章补偿第二十一条补偿标准及奖励第二十二条被征收房屋的认定和处理第二十三条评估机构的选定第二十四条评估异议程序第二十五条涉及住房保障情形的征收第二十六条征收房改房的补偿第二十七条征收政府公房租赁房屋的补偿第二十八条产权调换第二十九条搬迁费第三十条临时安置费第三十一条停产停业损失的补偿第三十二条“住改商”房屋的征收补偿第三十三条对未经产权登记建筑的补偿第三十四条征收其他类型房屋第三十五条减免税费的政策衔接问题第三章补偿第二十一条补偿标准及奖励52第三章补偿

第二十一条（补偿标准及奖励）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

同时满足：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套住房建筑面积144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）53第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）

被征收房屋价值补偿金额+征收奖励≤被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅市场价格，主要考虑两方面：一是市场价格根据市场实际成交情况统计出来的，客观反映了房地产市场的实际情况，可以避免征收部门单方主观确定标准可能带来的质疑，满足被征收人购买新建商品住房的需求，贴近市民的心理感受，容易被市民所接受；二是确定该补偿原则的基础上，赋予各区政府根据实际情况确定具体奖励标准的权利，实现政策原则性与灵活性的有机结合，又可以实现全市的协调统一。第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）54

第三章补偿

第二十一条（补偿标准及奖励）

房屋征收补偿可实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准应控制在被征收房屋类似房地产市场价格的15%以内。

考虑到征收不降低被征收人的居住条件，同时通过合理的激励机制和奖励制度，《实施办法》还设置了搬迁时限奖励，与原《实施意见》不同的是，搬迁奖励单列在价值补偿和征收奖励之外，更促使被征收人配合、支持征收工作，早签约早搬迁。

第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）55第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

体现信息公开：第四款规定房屋征收部门应在征收过程中坚持阳光操作、公开透明，特别是要结果公开，接受被征收人的监督。第三章补偿第二十一条（补偿标准及奖励）56第三章补偿第二十二条（被征收房屋的认定和处理）被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房地产登记机构颁发的房地产权证标注的面积和用途为准;房地产权证未标注的或者标注的与房地产登记簿不一致的，以房地产登记簿标注的面积和用途为准。市、区(县级市)人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门组织有关部门依法对拟征收范围内未经产权登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。第三章补偿第二十二条（被征收房屋的认定和处理）57第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）→针对被征收人的保护性条款

市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产价格评估机构名录。

依法取得三级或三级资质以上（暂定期内的三级资质房地产估价机构除外）的征收房地产估价机构，或在外地注册登记的房地产估价机构及其估价人员在我局登记备案后，可在其资质登记许可范围内从事征收房地产估价业务。

《市国土房管局关于广州市城市国有土地上房屋征收与补偿房地产估价资格有关事宜的通知》

（穗国房字〔2013〕120号）同时公布了64家具备在我市从事征收房地产估价的机构名单，房屋征收部门在评估机构选定时可参考使用。

第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）→针对被征收人的保护58第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）评估费用的收费标准参考《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号）、《关于印发<广州市房地产估价收费公允成本价>和<广州市房地产估价操作守则>的通知》

（穗房估协〔2007〕1号）有关规定执行。第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）评估费用的收费标准参59第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定。→评估机构的选定可以不进行招标

《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院令第613号）第九条明确：国家规定的其他情形可以不进行招标。其司法解释对此条的释义明确“国家规定”包括有国务院制定的行政法规等。《条例》作为行政法规既已规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成通过多数决定、随机选定等方式确定，因此，评估机构的选定属于“国家规定的其他情形”，可以不进行招标。第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）60第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，应当由公证部门现场公证。房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

协商选定→签订委托评估合同→进行评估作业协商选定不成→被征收人在评估机构名录中摇珠确定→签订委托评估合同→进行评估作业第三章补偿第二十三条（评估机构的选定）61

第三章补偿第二十四条

（评估异议程序）→针对被征收人的保护性条款

对评估结果有异议的10日内申请复核10日内房地产评估机构进行复核改变复核结果（复核和鉴定费用由原房地产价格评估机构承担）不改变结果（复核和鉴定费用由委托人承担，委托人为房屋征收部门的，费用列入项目征收成本）对复核结果不满意评估专家委员会申请鉴定10日内对鉴定结果不满意作出补偿决定第三章补偿第二十四条（评估异议程序）→针对被征收人的62

第三章补偿

第二十五条（涉及住房保障情形的征收）依法征收个人住宅且被征收人符合住房保障条件的，市、区人民政府应当优先给予住房保障，不受轮候限制。

本条进一步明确征收个人住宅时应保障被征收人的居住条件，对符合住房保障条件的住房困难家庭，应当优先安排，不受轮候限制。第三章补偿63第三章补偿第二十六条（征收房改房的补偿）

由于部分房改房的产权面积不包含公用分摊部分的面积，这类没有购买公用分摊面积的房改房不是完全产权的私有房屋。

征收按照房改政策购买的房屋：一是被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后，再与房屋征收部门办理征收补偿相关手续；二是被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。→评估确定补偿金额，由被征收人按照这一金额相应的进行房屋产权调换或货币补偿

第三章补偿第二十六条（征收房改房的补偿）64

第三章补偿

第二十七条（征收政府公房租赁房屋的补偿）符合政府公房住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予承租人弃租补偿，不再提供政府公房住宅(含廉租房)进行安置。

为引导政府公房承租户主动解除租赁关系，保障征收工作的顺利开展，政府作为公房产权人予以让利，如承租人同意解除租赁关系的，我市历史上形成的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%的弃租补偿。第三章补偿第二十七条（征收政府公房租赁房屋的补偿）65

第三章补偿

第二十八条（产权调换）→遵循等价交换原则被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋价值加上征收奖励、搬迁时限奖励与产权调换房屋价值，结清差价。

一般应当以市场评估的方式确定，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致

第三章补偿第二十八条（产权调换）→遵循等价交换原66第三章补偿第二十八条（产权调换）除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。→保护被征收人居住权益的条款，保证其居住条件。产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

制定背景：由于被征收房屋多为平房或2-3层的楼房，公用分摊面积很少，实际使用率很高，而产权调换的房屋绝大部分为多层楼梯房或电梯房，公用分摊面积较大。过去在实际工作中，被征收人因新旧房屋分摊面积不一样，导致实际使用建筑面积大幅减少，产生了许多纠纷。因此为让利给被征收人，规定超出公摊面积的部分，按照产权调换房屋的建安成本价格结算。建安成本价格可以参考建设行政主管部门公布的价格标准。

第三章补偿第二十八条（产权调换）67第三章补偿案例：老李位于荔湾区康王路的房屋（简称“旧房”）被荔湾区政府依法征收。旧房套内面积45方，另有公摊面积5方。根据征收补偿方案，老李房屋可获货币补偿总额90万元。老李选择了产权调换方式，选定房屋（简称“新房”）套内面积为55方，另有公摊面积10方。经评估，新房市场价为130万，建安成本3000元/方。请问老李应支付房屋征收部门多少差价款？第三章补偿案例：68第三章补偿产权调换补差公式差价=新房价格-旧房价格-超出公摊面积部分×（新房市场价均价-新房建安成本价格）第三章补偿产权调换补差公式69第三章补偿旧房：45方套内+5方公摊补偿总额90万均价1.8万/方新房：55方套内+10方公摊市场价130万均价2万/方结算差价：老李应补差价=130万-90万=40万公摊超面积优惠：公摊超面积的建安成本价=（10方-5方）×0.3万=1.5万公摊超面积的市场价=（10方-5方）×2万=10万优惠给老李的公摊超面积差价=10万-1.5万=8.5万

■最终老李实际应补差价=40万-8.5万=31.5万，即老李应支付31.5万给房屋征收部门获得房屋。第三章补偿旧房：45方套内+5方公摊补偿总额90万70

第三章补偿

第二十九条（搬迁费）房屋征收部门对被征收人或政府公房承租人支付的住宅搬迁费标准如下：

(一)房屋征收部门按户为单位，向被征收人或政府公房承租人支付搬迁费每户不低于2000元。

(二)因房屋征收涉及的被征收人或政府公房承租人的电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。

(三)被征收人选择期房产权调换的，→发生两次搬迁搬迁费增加一倍计算，并一次付清。

第三章补偿第二十九条（搬迁费）71第三章补偿第三十条（临时安置费）→被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价确定

房屋征收部门对被征收人或政府公房承租人支付的住宅临时安置费标准如下：

(一)被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当根据市房地产行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人一次性支付3个月的临时安置费。

第三章补偿第三十条（临时安置费）72第三章补偿第三十条（临时安置费）

(二)被征收人选择房屋产权调换的→现房产权调换或期房产权调换，产权调换房屋交付前，被征收人或政府公房承租人自行安排住处的，房屋征收部门应当根据市房地产行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或政府公房承租人支付临时安置费→直至交房。

(三)被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付前，被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房，房屋征收部门不支付临时安置费。政府公房承租人使用房屋征收部门提供的周转用房，周转用房租金标准高于原租金标准的，由政府公房承租人按原租金标准向房屋征收部门支付周转用房租金。

第三章补偿第三十条（临时安置费）73第三章补偿第三十条（临时安置费）(四)房屋征收部门提供的周转房使用面积应不少于被征收人房屋原使用面积。被征收人或政府公房承租人使用房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内的水、电等费用自负。水、电等费用超过原征收房屋地段单价标准的，超出标准部分由房屋征收部门支付。第三章补偿第三十条（临时安置费）74第三章补偿

第三十一条（停产停业损失补偿）→参照省住建厅发布的《关于实施国有土地上房屋征收与补偿条例有关具体问题的通知》规定

对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿;没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。第三章补偿第三十一条（停产停业损失补偿）→参照省住75

第三章补偿

第三十二条（“住改商”的补偿）→本着尊重历史、实事求是的原则，按照法不溯及既往的规定，给予适当补偿选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的：

1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前——经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前——60%1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前——50%2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后——住宅按上述计算的货币补偿总额低于按照住宅计算的补偿总额(即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿，保证政策适用的公平性。第三章补偿第三十二条（“住改商”的补偿）→本着尊76第三章补偿第三十三条（对未经产权登记建筑的补偿）

历史背景：原《实施意见》实施期间，我市又出台了《广州市违法建设查处条例》，并正在修订《广州市城乡规划条例》，对未经产权登记的建筑有新的界定未经产权登记的建筑未超过批准期限的临时建筑给予补偿认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑（认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑除外）房屋征收部门可按照住宅房屋进行货币补偿（从宽处理，按照完全产权予以补偿）1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑（认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑除外）考虑法规政策不断完善的历史背景，房屋征收部门可以按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予货币补偿第三章补偿第三十三条（对未经产权登记建筑的补偿）

77

第三章补偿

第三十四条（征收其他类型房屋）法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、不可移动文物、历史建筑、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

第三十五条（减免税费的政策衔接问题）市、区(县级市)人民政府征收房屋的，相关部门对被征收人可按照有关规定予以减免相关税费。

第三章补偿第三十四条（征收其他类型房屋）78第四章征收实施第三十六条补偿协议第三十七条产权注销第三十八条征收补偿决定第三十九条对补偿决定的复议和诉讼第四十条强制执行第四十一条书面通知项目完成情况第四十二条建立征收档案第四章征收实施第三十六条补偿协议79

第四章征收实施

第三十六条（补偿协议）

补偿协议的双方本应当是征收人与被征收人，作为征收人的人民政府逐户与被征收人签订协议，实际操作有困难。所以，条例授权征收部门代表征收人与被征收人签订协议。

房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订征收补偿协议。

第四章征收实施第三十六条（补偿协议）80第四章征收实施第三十六条（补偿协议）

征收协议注记：根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定，市、区两级房屋征收部门负责本单位业务范围内的征收协议注记等职责。房屋征收部门在征收补偿协议签订之后，应及时作征收协议注记。注记的程序和要求应按照《广州市房地产登记簿注记工作指引》操作，注记内容为“该房屋于×年×月×日由××政府征收,经办人××,交换产权（货币补偿）;协议书存案”。第四章征收实施第三十六条（补偿协议）81

第四章征收实施

第三十六条（补偿协议）征收补偿协议的内容应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换的房屋的地点和面积、交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房的地点和面积、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。

此外，协议一般还包括违约责任、解决争议的办法等内容。补偿协议的内容，双方当事人协商一致后可以修改。对于实行货币补偿的，补偿协议主要应载明补偿金额和支付期限、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限等；对于实行产权调换的，补偿协议主要应载明用于产权调换房屋的地点和面积、被征收房屋与产权调换房屋的差价结算、临时安置费或者周转用房、搬迁费、停产停业损失、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。第四章征收实施第三十六条（补偿协议）82

第四章征收实施

第三十六条（补偿协议）

征收补偿协议签订后，一方不履行协议约定义务的，另一方可以向人民法院起诉。

要求对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第四章征收实施第三十六条（补偿协议）83

第四章征收实施

第三十七条（产权注销）→以征收红线注记、征收协议注记为前置程序

按照被征收人选择的补偿方式，产权注销分为以下两种情况：实行货币补偿的，房屋征收部门依征收补偿协议约定支付补偿款时，可将被征收房屋的房地产权证书缴回，并同征收决定、征收补偿协议等资料，提交房地产登记机构办理产权注销。办理房地产注销登记由房屋征收部门、被征收人共同前往房地产登记机构办理。实行产权调换的，房屋征收部门及被征收人在申请办理产权调换房屋的产权登记时，应将房地产转移登记申请书、原房地产权证书、产权交换协议等资料提交房地产登记机构，以同时完成被征收房屋的产权注销手续，房地产登记机构应当自受理申请之日起30日内给予办理。

具体操作流程参照《征用补偿登记办理指引》办理。

第四章征收实施第三十七条（产权注销）84

第四章征收实施

第三十八条（征收补偿决定）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的→产权不清晰，失踪下落不明，继承人未出现，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区(县级市)人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。

补偿决定应当依法送达(直接送达、留置送达、公告送达）补偿决定在依法送达后生效

主要是因为货币补偿不利于保障被征收人的居住权益及难以执行，同时也不符合《中华人民共和国房地产法》第九条关于保障群众居住条件的有关规定。第四章征收实施第三十八条（征收补偿决定）85

第四章征收实施

第三十八条（征收补偿决定）补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。